LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement [...] (l'ASL) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Gloria Y... et M. R... et contre Mme Annabelle Y... épouse Z..., Mme A... Y... veuve B..., Mme V... veuve Y..., M. Albert Francis BB... Y... , Mme Pamela Y... épouse C..., Mme D... Marianne Y... épouse E..., Mme F... A... Y..., M. G... Gordon Aymeric Y..., Mme Olga Y... épouse H..., Mme Françoise E... veuve Y..., Mme Josiane XX... Y... épouse N..., Mme Sylviane Noella YY... Y... épouse O..., Mme P... Q... Y..., Mme Lenda Yolande I..., Mme W... I... épouse J..., M. Ernest I... et Mme K... L... M... ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 29 septembre 2016), que, le 21 février 1996, la Compagnie financière d'Océanie Polynésie (la CFOP) a vendu à l'ASL quinze parcelles sur lesquelles ont été construites la voie d'accès au lotissement, ainsi que des équipements de viabilisation ; qu'un arrêt du 29 novembre 2001, rendu après expertise, a constaté que l'assise foncière du lotissement nécessitait la passation de divers actes et qu'il existait une emprise sur la propriété foncière appartenant à la famille Y... ; qu'un arrêt de cour administrative d'appel du 29 janvier 2004 a annulé l'arrêté portant intégration et classement de cette voie de desserte dans le domaine public routier territorial en raison du défaut d'accord préalable des propriétaires de la voie ; que Mme Annabelle Y... et seize autres membres de la famille Y... (les consorts Y...) ont assigné l'ASL en réparation de leur préjudice lié à l'occupation de leur lot par le passage de la voie d'accès au lotissement et par la présence de constructions empiétant leur propriété ;
Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie d'éviction à l'encontre de la CFOP ;
Mais attendu que la garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur ; qu'ayant relevé qu'un rapport d'expertise, mentionnant l'implantation des ouvrages et des équipements sur la propriété des consorts Y..., sans que des autorisations et servitudes correspondantes aient été formalisées ou transcrites, était annexé à l'acte de vente du 21 février 1996, que celle-ci était intervenue durant une instance à laquelle l'ASL et la CFOP étaient parties et que, les risques de trouble possessoire existant du fait du litige étant connus de l'ASL et acceptés par celle-ci, ils lui avaient été transférés, la cour d'appel a pu en déduire que la demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen auquel l'ASL a déclaré renoncer :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'association syndicale libre des propriétaires du lotissement [...] fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à se voir reconnaître la qualité de propriétaire de la route d'accès au lotissement et d'avoir dit que les consorts Y... étaient en droit de solliciter une indemnité proportionnée aux dommages qu'occasionne le passage sur leur propriété, nécessaire pour désenclaver le lotissement [...], dit que l'association devrait procéder à la démolition des équipements édifiés sur la propriété et à la remise en état des lieux dans un délai de six mois sous astreinte d'une durée de six mois ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement [...] fait valoir que les décisions rendues dans différents contentieux devant les juridictions administratives ont reconnu que l'ASL est propriétaire de la voirie ; (
) qu'aucune des décisions de justice citées par l'ASL n'a autorité de chose jugée à l'égard des consorts Y... quant au droit de propriété invoqué par ces derniers, duquel il est par contre justifié dans la présente instance ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aucune des décisions de justice invoquées par la défenderesse ne lui confère dans son dispositif des droits de propriété sur l'emprise foncière de la route d'accès au lotissement ;
1) ALORS QUE l'autorité de chose jugée des décisions rendues par les juridictions administratives s'attache à leur dispositif et aux motifs qui en sont le support nécessaire ; qu'en se bornant à apprécier l'autorité de chose jugée des décisions invoquées par l'association syndicale libre [...] au regard de la contestation tranchée dans leur dispositif, sans prendre en compte les motifs qui en sont le support nécessaire, la cour d'appel a violé l'article 284 du code de procédure civile de Polynésie et les principes gouvernant l'autorité de chose jugée des décisions des juridictions administratives ;
2) ALORS QUE, éventuellement, les décisions des juridictions administratives statuant en excès de pouvoir qui annulent un acte administratif ou confirment une annulation prononcée par une juridiction de degré inférieur sont revêtues de l'autorité absolue de chose jugée ; qu'en considérant que les décisions citées par l'ASL n'avaient aucune autorité de chose jugée à l'égard des consorts Y..., faute d'identité de partie, en ce compris l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 29 janvier 2004 et le jugement du tribunal administratif de la Polynésie française du 24 mai 2005, rendus en excès de pouvoir et annulant ou confirmant l'annulation d'un acte administratif, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil devenu l'article 1355, applicable en Polynésie, et les principes gouvernant l'autorité de chose jugée des décisions des juridictions administratives.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement [...] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande en garantie d'éviction formée à l'encontre de la société CFOP ;
AUX MOTIFS QUE comme il a été dit, l'acte de vente du 21 février 1996 entre la société CFOP et l'ASL a constitué une cession de droits litigieux en ce qui concerne l'implantation des ouvrages et des équipements que le rapport de l'expert T... du 16 mai 1995, qui est annexé à l'acte, désignait comme traversant ou étant implantés sur la propriété des consorts Y..., sans que des autorisations et servitudes correspondantes aient été formalisées ou transcrites ; que cette vente est intervenue durant l'instance, à laquelle l'ASL et la CFOP étaient toutes deux parties, au terme de laquelle le rapport T... a été déclaré « opposable aux époux R... S... et Gloria dans la mesure où il reprend les termes des obligations du cahier des charges du lotissement [...] » par le jugement du 14 janvier 1998, confirmé par l'arrêt du 29 novembre 2001 sur ce point ; mais que l'ASL n'a pas demandé son retrait de la vente, dont l'objet était par ailleurs conforme à l'article 7 du cahier des charges du lotissement, et à ses statuts ; que les risques de trouble possessoire existant du fait du litige, étant connus de l'ASL et acceptés par celles-ci, ne sont pas des vices cachés ou rédhibitoires au sens de l'article 1625 du code civil ; que ces risques ont été transférés de la CFOP à l'ASL au moment de la cession des équipements en cause ; que l'appel en garantie de l'ASL des propriétaires du lotissement [...] n'est donc pas fondé à l'égard de la société Compagnie financière d'Océanie Polynésie ;
ALORS QU'en l'absence de renonciation à la garantie d'éviction du vendeur, celle-ci reste due même si l'acquéreur a eu connaissance, à la date de son engagement, du risque d'éviction auquel il pouvait être exposé ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de garantie d'éviction formulée par l'ASL à l'encontre de la société CFOP, que les risques de trouble possessoire existant du fait du litige étaient connus de l'ASL et acceptés par celles-ci, sans par ailleurs constater que cette dernière avait renoncé à la garantie du vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1625 et 1626 du code civil, applicables en Polynésie.
