LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Chambéry, 24 janvier 2017), que, le 27 janvier 2011, M. X... et la société civile immobilière Chalet X... ont vendu à la société civile immobilière Apopka (la SCI) un chalet situé à Courchevel ; que, par une lettre du 26 novembre 2002, le directeur régional des affaires culturelles a avisé M. X... qu'aucune mesure au titre des monuments historiques n'était prise concernant son chalet compte tenu de sa volonté de ne pas procéder de son vivant à des modifications irréversibles ; que, le 28 janvier 2011, le ministre de la culture et de la communication a pris une décision de mise en instance de classement du chalet comme monument historique ; que la SCI a assigné les vendeurs en annulation de la vente, demande ultérieurement modifiée en réparation des préjudices subis résultant d'un dol ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en indemnisation, d'ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire et de la condamner au paiement du solde du prix de vente ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le défaut de communication par M. X... à l'acquéreur, avant la vente, de la lettre du 26 novembre 2002 n'était pas constitutif d'un dol, dès lors que les termes de la lettre n'étaient pas comminatoires, que les vendeurs n'avaient pas dissimulé les discussions qu'ils avaient eues avec l'administration près de dix ans auparavant, que M. X... avait pu légitimement estimer au moment de la vente qu'il n'existait aucun risque de classement ni d'inscription, compte tenu du délai écoulé et de l'absence de sa part d'un engagement formel de ne pas procéder à une modification de l'ouvrage et que la décision de classement provisoire de 2011 n'était pas la conséquence des démarches de l'administration effectuées au début des années 2000, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes de la SCI fondées sur le dol ne pouvaient être accueillies et que le paiement du solde du prix de vente était dû, de sorte qu'elle a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire et de la condamner au paiement du solde du prix de vente, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2011 ;
Mais attendu que les sommes placées sous séquestre n'entrent pas dans le patrimoine des créanciers ; qu'ayant constaté qu'une somme restait due au titre du solde du prix de vente et que l'instance entraînait pour le vendeur un préjudice en raison du retard apporté au paiement de ce solde, la cour d'appel en a exactement déduit que l'acquéreur devait payer au vendeur le solde du prix et n'a fait qu'user de son pouvoir discrétionnaire en assortissant la condamnation des intérêts au taux légal à compter du jour de la vente avec capitalisation par année entière ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à des dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'instance avait occasionné un préjudice moral aux vendeurs dont la bonne foi avait été mise en cause, la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée sur un abus d'ester en justice, a légalement justifié sa décision en condamnant la SCI au paiement de dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Apopka aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Apopka et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... et la société civile immobilière Chalet X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Apopka
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté la société Apopoka de ses demandes de condamnation des acquéreurs à lui verser diverses sommes en réparation des préjudices causés par le dol commis par eux et d'avoir confirmé le jugement en tant qu'il a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire du et condamné la société Apopka à payer aux consorts X... la somme de 2 500 000 euros au titre du solde du prix de vente ;
Aux motifs propres que « le 28 janvier 2011, la direction générale des patrimoines a écrit à la société civile immobilière Apopka qu'elle plaçait le chalet X... sous le régime de l'instance de classement au titre des monuments historiques, tous travaux projetés sur l'immeuble devant faire l'objet d'une autorisation de la part du préfet de région ; que dans le compromis de vente conclu entre les parties, avait été rappelé que « suivant courrier de la Préfecture de la région Rhône-Alpes en date du 11 février 2003, dont copie ci-annexée, la Préfecture a indiqué son accord avec la commune de retirer la propriété du projet de zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager » ; que pour démontrer l'existence d'une fraude du vendeur, la société civile immobilière Apopka produit la lettre du 26 novembre 2002 du directeur régional des affaires culturelles de la région Rhône-Alpes écrite à M. X... : « le conseiller pour l'architecture de la Direction régionale des affaires culturelles et le Conservateur régional des monuments historiques m'ont rapporté les termes de l'entretien que vous avez eu le 14 novembre dernier au sujet du chalet dont vous être propriétaire à Courchevel. Vous avez mesuré (
) tout l'intérêt que le ministère de la culture portait à cet élément du patrimoine dont vous êtes à l'origine de la création. Nous prenons acte de votre souhait de ne pas voir pour le moment votre propriété inscrite sur l'inventaire des monuments historiques, mais aussi de votre volonté de ne pas procéder de votre vivant à des modifications irréversibles. Je vous confirme donc, que tant que vous n'en aurez pas exprimé le désir, nous proposerons à M. le Préfet de Région qu'aucune mesure au titre des monuments historiques ne suit prise concernant votre chalet à Courchevel » ; que la société civile immobilière Apopka en tire la conclusion que M. X... avait souscrit auprès de l'administration l'engagement de ne pas modifier son chalet de son vivant, alors que cette information essentielle ne lui avait pas été communiquée ; qu'il est de principe que chaque fois que le vendeur détient - ou est censé détenir -, relativement au bien proposé à la vente, des informations qui sont susceptibles d'influencer le consentement de l'acheteur et qui sont légitimement ignorées par celui-ci, il est tenu, au nom de la loyauté contractuelle, de les lui communiquer ; que selon l'article 1116 du code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté » ; que les manoeuvres considérées peuvent, selon la jurisprudence, être constituées par la réticence dolosive, c'est-à-dire par le silence observé délibérément par l'une des parties sur un fait que l'autre partie ne pouvait connaître, pour amener celle-ci à contracter, le dol supposant une faute intentionnelle consistant à induire le cocontractant en erreur ; qu'en l'espèce, la Cour considère que, bien que le courrier du 26 novembre 2002 n'ait pas été produit par M. X... avant la vente, ce défaut d'information ne saurait être constitutif d'un dol ; qu'en effet, les termes de la lettre ne sont pas comminatoires : l'administration prend certes acte de la volonté de M. X... de ne pas modifier son chalet de son vivant, mais indique dans le même temps qu'elle n'entend pas imposer de façon autoritaire une décision de classement, les termes « nous prenons acte de votre souhait » et «tant que vous n'en aurez pas exprimé le désir » montrant bien qu'aucune décision de classement ne se fera contre la volonté de M. X... ; que la décision d'absence de classement de 2003 n'est pas conditionnée à la non-réalisation de travaux significatifs sur le chalet par M. X..., sa vie durant ; les vendeurs n'ont pas dissimulé à l'acquéreur les discussions qu'ils avaient eu avec l'administration près de dix ans auparavant ; que M. X... a pu légitimement estimer au moment de la vente qu'il n'existait aucun risque de classement ni d'inscription, compte tenu du délai écoulé, et de l'absence de sa part d'un engagement formel de ne pas procéder à une modification de l'ouvrage, M. X..., expliquant sans être utilement contredit que la réunion du 14/11/2002 avait surtout eu pour objet la présentation d'aides et des avantages qui pouvaient être obtenus dans le cas d'une protection de l'immeuble ; qu'enfin, la décision de classement provisoire de 2011 n'est pas la conséquence des démarches de l'administration effectuées au début des années 2000, l'architecture particulière du chalet, qui repose sur un portique en béton, étant considérée comme particulièrement rare ; que du reste, un chalet voisin, le chalet MORILLON, lui aussi concerné par les discussions de 2001, a pu être démoli, sans aucune opposition de la part de l'administration ; que c'est donc par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que le dol invoqué pour ce motif n'était pas constitué » (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
Et aux motifs réputés adoptés que « si le ministère de la culture dans sa lettre du 2 mai 2011 indique que c'est compte tenu des assurances données par Monsieur X... qu'aucune mesure de protection du chalet contre l'avis du propriétaire n'a été prise, force est de constater que ces motifs, qui sont propres au Ministère, apparaissent pour la première fois dans ce courrier qui est postérieur à l'acte de vente et qu'il ne ressort d'aucune pièce produite qu'aucun engagement a été consenti par Monsieur X... pour éviter une mesure de protection sur son chalet ; qu'en effet, le courrier du Directeur Régionale des Affaires Culturelles du Rhône-Alpes en date du 26 novembre 2002 ne mentionne nullement que Monsieur X... s'est engagé à ne pas modifier irréversiblement le chalet en échange du retrait de projet classement ; que ledit courrier ne fait que prendre acte de sa volonté de ne pas effectuer de tels travaux et de ne pas voir sa propriété inscrite sur l'inventaire des monuments historiques, sans tirer aucune conséquence entre ces deux faits ; qu'il ne peut dès lors être affirmé que l'absence de travaux sur le chalet a constitué la condition sine qua none en connaissance de laquelle Monsieur X... a évité un classement de son chalet ; qu'au contraire, il ressort de la lettre du 26 novembre 2002 qu'aucune mesure ne serait prise tant que Monsieur X... n'en aurait pas exprimé le désir, l'accord du propriétaire apparaissant alors comme un préalable nécessaire ; qu'en outre, il résulte du procès-verbal du 2 octobre 2001 de la commission régionale du patrimoine et des sites que l'avis favorable à l'inscription donné par cette commission n'était que consultatif et que l'avis du propriétaire constituait un préalable évident ; que Monsieur X... pouvait donc légitimement penser qu'à défaut de son accord, la compagne de protection dont son chalet faisait l'objet ne pouvait aboutir ; qu'enfin, selon le compromis de vente et le courrier de la Préfecture de la région Rhône-Alpes en date du 11 février 2003, dont copie est annexé à cet acte, la Préfecture de la région Rhône-Alpes a indiqué son accord avec la commune de Saint Bon Tarentaise de retirer le chalet X... du projet de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ; que c'est dès lors en toute bonne foi que Monsieur X... pouvait penser que l'éventualité pour son chalet d'être classé aux monuments historiques avait cessé ; qu'au surplus, la date de notification de l'inscription du chalet sous le régime de l'instance de classement au titre des monuments historiques, le lendemain de l'acquisition dudit chalet par la SCI Apopka, ne présume en rien la connaissance par les vendeurs de la procédure de classement en cours puisqu'il ressort de la lettre du 2 mai 2011 du ministère de la culture que cette procédure a été enclenchée lorsque la direction régionale des affaires culturelles de Rhône-Alpes a été alertée, le 25 janvier 2011, de l'existence d'un permis de construire au bénéfice de la SCI Apopka impliquant la démolition du chalet ; qu'en conséquence, la SCI Apopka n'est pas fondée à soutenir que la Y... et Monsieur Émile X... lui ont dissimulé le risque pour le chalet d'être classé au titre des monuments historiques compte tenu de l'incompatibilité du projet de démolition de l'acquéreur avec l'engagement pris par les vendeurs de ne pas modifier le bien de façon irréversible ; que la SCI Apopka sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts résultant d'un dol commis par la Y... et Monsieur Émile X... » (jugement entrepris, spé. p. 4, ult. § et p. 5, § 1 s.) ;
1°) Alors, d'une part, que le dol peut résulter du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou l'aurait amené à contracter à d'autres conditions ; que dans ses conclusions d'appel, la société Apopka faisait valoir que le dol résidait dans l'absence d'information par les vendeurs du projet de protection du bien au titre des monuments historiques, protection incompatible avec les travaux envisagés par l'acquéreur ; qu'en relevant, pour écarter le dol, que les vendeurs n'avaient pas dissimulé les échanges qu'ils avaient eus avec l'administration sans relever aucun élément concernant le projet, suspendu en 2002, relatif à une éventuelle protection au titre des monuments historiques, et en faisant allusion, de manière inopérante, à un projet distinct, abandonné en 2003, ayant quant à lui pour objet d'inclure le bien dans la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) Alors, d'autre part et subsidiairement, que le dol peut résulter du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou l'aurait amené à contracter à d'autres conditions ; que l'élément matériel du dol peut résulter d'une information seulement incomplète ; qu'à supposer que l'acquéreur eût été informé du projet de protection du bien au titre des monuments historiques, les vendeurs avaient l'obligation de l'informer des motifs pour lesquels la mise en oeuvre de ce projet avait été momentanément abandonnée dans la mesure où cet abandon était potentiellement réversible en raison de la teneur de ces motifs ; qu'après avoir constaté que la lettre de l'administration du 26 novembre 2002 relatant les motifs de cet abandon n'avait pas été communiquée à l'acquéreur, de sorte que ce dernier avait été laissé dans l'ignorance de ce que le projet de démolition du bien emporterait nécessairement la mise en oeuvre par l'administration du projet de protection du bien au titre des monuments historiques, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) Alors, par ailleurs, que sur les circonstances particulières qu'il sait déterminantes du consentement de son cocontractant, et sous peine de se rendre coupable d'une réticence dolosive, le vendeur est tenu de donner à l'acquéreur l'ensemble des informations en sa possession, indépendamment de l'appréciation qu'il peut avoir de la portée de ces éléments ; que le vendeur qui refuse de protection au titre des monuments historiques, et obtient de l'administration qu'elle abandonne ce projet, en faisant valoir auprès de cette dernière qu'il n'effectuera pas de travaux sur le bien considéré et qui cède par la suite ce bien à un acquéreur qui communique expressément pour sa part sa volonté de procéder à la démolition du bien, ne peut se substituer à l'acquéreur dans l'appréciation du risque de revirement de l'administration quant à ce projet de protection ; qu'en considérant néanmoins que les vendeurs avaient pu légitimement croire que cette information était sans portée, la cour d'appel, qui a ainsi permis aux vendeurs de substituer leur propre appréciation du risque à celle de l'acquéreur, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) Alors, subsidiairement, que le juge doit procéder à une analyse, même sommaire, des éléments qu'il retient pour justifier sa décision ; qu'en se bornant, en l'état notamment d'un courrier du 2 mai 2011 de l'administration faisant état de l'abandon du projet en raison de l'assurance donnée par le propriétaire du bien qu'il n'apporterait pas à celui-ci, de son vivant, des modifications irréversibles, à affirmer que l'abandon du projet n'était pas conditionné à l'absence de réalisation de travaux significatifs sur le chalet, sans procéder à une analyse, même sommaire, des éléments desquels elle tirait une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) Alors, et toujours subsidiairement, que le juge ne peut mettre à la charge d'une partie une preuve impossible ; qu'en opposant à la société Apopka, pour dire que M. X... n'avait pas, en 2002, pris d'engagement formel de ne pas procéder à une modification de l'ouvrage, qu'elle ne contredisait pas utilement l'affirmation de M. X... qui expliquait que la réunion du 14 novembre 2002 avait surtout eu pour objet la présentation d'aides et des avantages qui pouvaient être obtenus dans le cas d'une protection de l'immeuble, la cour d'appel a mis à la charge de l'acquéreur, lequel ne participait pas à cette réunion, une preuve impossible à rapporter et a ainsi violé l'article 1315 du code civil ;
6°) Alors, plus subsidiairement, que le dol peut résulter du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou l'aurait amené à contracter à d'autres conditions ; qu'à supposer que l'affirmation de M. X... qu'il n'apporterait pas au bien de modifications significatives ne puisse s'analyser formellement en un engagement pris à l'égard de l'administration, la cour d'appel ne devait pas moins rechercher si les vendeurs n'avaient pas connaissance de ce que la décision de l'administration de renoncer à un classement d'office ne résultait pas d'une telle manifestation de volonté ; qu'en s'abstenant de toute recherche sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
7°) Alors, et toujours subsidiairement, que le juge doit procéder à une analyse, même sommaire, des éléments qu'il retient pour justifier sa décision ; qu'en se bornant, en l'état pourtant d'un courrier de l'administration faisant état de la permanence d'un souci de classement, que la décision de classement n'était pas la conséquence des démarches effectuées par l'administration au début des années 2000, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) Alors, et toujours subsidiairement, qu'à défaut du consentement du propriétaire, le classement d'un bien aux monuments historiques est prononcé par décret en Conseil d'État, pris après avis de la commission nationale du patrimoine et de l'architecture ; qu'en retenant, pour écarter le dol des vendeurs, les termes non comminatoires de la lettre du 26 novembre 2002 qui assurait le propriétaire du bien qu'un classement n'interviendrait pas sans son accord, la cour d'appel a violé l'article L. 621-6 du code du patrimoine ;
9°) Alors, en toute hypothèse, que la méconnaissance par le vendeur de son obligation précontractuelle d'information oblige celui-ci à indemniser le préjudice subi par l'acquéreur qui n'aurait pas contracté à ces conditions si une information complète lui avait été délivrée ; qu'en déboutant la société Apopka de sa demande tendant à la condamnation des vendeurs à l'indemniser des coûts supplémentaires engendrés par le classement du bien au titre des monuments historiques, cependant qu'elle relevait l'absence de communication par les vendeurs aux acquéreurs de la lettre de l'administration du 26 novembre 2002, caractéristique d'un tel défaut d'information, la cour d'appel, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 ancien, devenu 1240 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire du 9 février 2011 entre les mains de l'étude notariale Z..., Louis A... et Peiffer, condamné, sous astreinte de 1 000 euros par jours de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision, la société Apopka à payer aux consorts X... la somme de 2 500 000 euros au titre du solde du prix de vente et dit que cette somme de 2 500 000 euros portera intérêts au taux légal, capitalisés par année entière, à compter du 27 février 2011 ;
Aux motifs que « la société civile immobilière APOPKA sera condamnée à payer aux consorts X... le solde du prix de vente, soit 2 500 000 euros, séquestré entre les mains de Me Z..., notaire à Remiremont, et ce sous astreinte, seule la société civile immobilière APOPKA pouvant faire déconsigner la somme séquestrée ; [
] Compte tenu du délai écoulé en raison de la présente instance, le préjudice résultant du retard apporté au paiement sera réparé par l'allocation d'intérêts au taux légal à compter du jour de la vente, les intérêts étant capitalisés par année entière » ;
Alors, d'une part, qu'une partie ne peut être condamnée à payer deux fois la même dette ; qu'en condamnant la société Apopka à payer la somme de 2 500 000 euros au titre du solde du prix de vente cependant qu'elle constatait que cette somme avait été réglée et était séquestrée entre les mains de Me Z..., Notaire à Remiremont, par l'effet de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de celui-ci, dont elle ordonnait par ailleurs la mainlevée, la cour d'appel, qui a condamné la société Apopka à payer une seconde fois le solde du prix de vente, a violé l'article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu depuis l'article 1103 du code civil ;
Alors, d'autre part, que seule la partie condamnée au paiement d'une somme d'argent peut être tenue au paiement d'intérêts de retard ; que tel n'est le cas lorsque la somme litigieuse, payée par le débiteur, a été séquestrée entre les mains d'un tiers ; qu'en retenant que la somme due au titre du solde du prix de vente de 2 500 000 euros portera intérêts au taux légal à compter de la vente cependant qu'elle retenait que cette somme était séquestrée entre les mains de Me Z..., notaire à Remiremont, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1231-6, anciennement 1153, du code civil ;
Alors, en toute hypothèse, que la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêts à compter de la sommation de payer ; qu'en faisant courir les intérêts légaux dus au titre du paiement du solde du prix de vente au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1231-6, anciennement 1153, du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Apopka à payer à la B... et à M. X... la somme de 50 000 euros de dommages intérêts ;
Aux motifs que « la présente procédure a occasionné un préjudice moral pour les vendeurs, qui ont vu leur bonne foi mise en cause. Ce chef de préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 50.000 euros » ;
Alors que l'introduction d'une action en justice ne permet d'engager la responsabilité du demandeur qu'en cas d'abus dans l'exercice du droit d'ester en justice ; que dès lors, en condamnant la société Apopka à payer aux vendeurs la somme de 50 000 euros en réparation d'un préjudice moral occasionné par la présente procédure, sans caractériser le moindre abus de la part de celle-ci dans l'exercice de son droit d'ester en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
