LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'ordonnance du 15 mai 2017 prononçant la jonction des pourvois n° W 17-16.302, Y 17-16.304 à M 17-16.316, P 17-16.318, R 17-16.320 à T 17-16.322 ;
Vu les désistements de Mme Jocelyne Q..., Mme Réjane Q..., épouse LL..., M. Gilles Q..., M. Marc Q... et Mme Danielle MM... ;
Attendu que les arrêts attaqués (Poitiers, 7 septembre et 14 décembre 2016) fixent les indemnités d'expropriation revenant aux propriétaires des parcelles concernées par le projet de réalisation du boulevard [...] , expropriées au profit de la communauté d'agglomération de [...] ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer comme il le fait le montant de l'indemnité d'expropriation, l'arrêt retient un terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement concernant une parcelle agricole située dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celles se trouvant au Nord de l'emprise ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux écritures des expropriés contestant la pertinence du terme de comparaison retenu, situé en limite d'un cimetière et dans un emplacement réservé pour l'extension de celui-ci, et sans examiner, même succinctement, le terme de comparaison qu'ils proposaient, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais :
- seulement en ce qu'ils fixent à certaines sommes l'indemnité principale d'expropriation et l'indemnité de remploi, les arrêts RG n° 15/00005, 15/00014, 15/00015 et 15/00024 rendus le 7 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers,
- et seulement en ce qu'ils fixent à certaines sommes l'indemnité principale d'expropriation, l'arrêt RG n° 15/00002 rendu le 14 décembre 2016 et les arrêts RG n° 15/00004, 15/00006, 15/00007, 15/00008, 15/00009, 15/00010, 15/00011, 15/00013, 15/00023, 15/00025 et 15/00026 rendus le 7 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la communauté d'agglomération de [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits aux pourvois par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Dumas Henri participations, les consorts II..., les consorts X..., les consorts A..., les consorts C..., Mme QQ... , Mme E..., M. F..., les consorts G..., Mme L..., les consorts O..., les consorts EE..., MM. Q..., M. R..., les consorts S..., Mme XX..., les consorts ZZ... et Mme CC....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef d'avoir, écartant la valeur de 27 euros le m2 retenue par le Premier juge, fixé à certaines sommes l'indemnité d'expropriation revenant à l'exproprié ;
Aux motifs que
- sur la situation des biens expropriés
Le secteur naturel des [...] concerné par l'emprise est situé à la jonction des villes d'[...] et de [...], à proximité des Marais de [...] et du cours de [...] ; il est constitué de terres agricoles toujours exploitées et desservies, au Sud par la voie communale n° [...] dite [...], au Nord et à l'Ouest, par un chemin piétonnier dit [...].
- sur la date de référence
En vertu de l'article L.13-15, 4° du Code de l'expropriation, dont l'application est admise par les parties, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.
Il est constant que le 17 novembre 2011 a été approuvé le Plan Local d'Urbanisme de la Commune d'[...] ayant classé en zone AULv le(s) terrain(s) compris dans l'emplacement réservé, auparavant classé(s) en zone ND du POS.
Cette date, retenue par le juge de l'expropriation comme étant celle prévue à l'article L.13-15, 4° du Code de l'expropriation, est contestée par la Communauté d'Agglomération de [...], qui fait valoir que la révision intervenue le 17 novembre 2011 n'a pas eu pour effet de modifier la destination d'une zone déjà réservée pour la réalisation du boulevard [...] par le POS d'[...] révisé le 27 mai 2005 ; elle demande en conséquence que la date de référence soit fixée au 27 mai 2005.
L'intimé et le Commissaire du Gouvernement concluent à la confirmation de la décision.
En l'espèce, si un emplacement a bien été réservé à l'emprise du futur boulevard des [...] depuis le 27 mai 2005, le document d'urbanisme approuvé le 17 novembre 2011 a eu pour objet de transformer le POS de la Commune d'[...] en Plan Local d'Urbanisme et non pas seulement d'assurer la mise en oeuvre de cette opération d'utilité publique.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence au 17 novembre 2011.
- sur l'indemnité principale
La valeur de 27,50 € le m² retenue par le juge de l'expropriation pour l'ensemble des terrains expropriés est contestée par la Communauté d'Agglomération de [...], laquelle considère que chaque parcelle doit être évaluée séparément en fonction de son seul usage effectif à la date de référence, celles situées au Sud de l'emprise, à proximité immédiate de la zone à urbaniser et des réseaux, étant évaluées à 27,50 € le m², celles situées au Nord, au coeur de l'espace agricole des [...], conservant un usage agricole et étant évaluées à 4 € le m²
L'intimé conclut à la confirmation de la décision du juge de l'expropriation et le Commissaire du Gouvernement propose de retenir une base unitaire de 6 €/m² correspondant à la valeur dominante du marché local après étude de 15 ventes intervenues depuis 2004 dans la communauté d'agglomération.
La situation privilégiée de toutes les parcelles expropriées étant admise par la Communauté d'Agglomération de [...], chacune d'elles doit cependant être évaluée en considération de son usage effectif à la date de référence, et non de l'urbanisation future retenue par le juge de l'expropriation au regard de l'étendue actuelle de la zone résidentielle entre [...] et [...] et des îlots résidentiels déjà aménagés.
La valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue
Et aux motifs, pour certains expropriés, que certaines parcelles seront évaluées sur la base unitaire de 9 euros proposée par Communauté d'Agglomération de [...] ;
Alors que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en s'abstenant de toute précision à cet égard, bien qu'elle ait infirmé le jugement entrepris, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 I, devenu l'article L 322-2, du code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef d'avoir, écartant la valeur de 27 euros le m2 retenue par le Premier juge, fixé à certaines sommes l'indemnité d'expropriation revenant à l'exproprié ;
Aux motifs que
- sur la situation des biens expropriés
Le secteur naturel des [...] concerné par l'emprise est situé à la jonction des villes d'[...] et de [...], à proximité des Marais de [...] et du cours de [...] ; il est constitué de terres agricoles toujours exploitées et desservies, au Sud par la voie communale n° [...] dite [...], au Nord et à l'Ouest, par un chemin piétonnier dit [...].
- sur la date de référence
En vertu de l'article L.13-15, 4° du Code de l'expropriation, dont l'application est admise par les parties, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.
Il est constant que le 17 novembre 2011 a été approuvé le Plan Local d'Urbanisme de la Commune d'[...] ayant classé en zone AULv le(s) terrain(s) compris dans l'emplacement réservé, auparavant classé(s) en zone ND du POS.
Cette date, retenue par le juge de l'expropriation comme étant celle prévue à l'article L.13-15, 4° du Code de l'expropriation, est contestée par la Communauté d'Agglomération de [...], qui fait valoir que la révision intervenue le 17 novembre 2011 n'a pas eu pour effet de modifier la destination d'une zone déjà réservée pour la réalisation du boulevard [...] par le POS d'[...] révisé le 27 mai 2005 ; elle demande en conséquence que la date de référence soit fixée au 27 mai 2005.
L'intimé et le Commissaire du Gouvernement concluent à la confirmation de la décision.
En l'espèce, si un emplacement a bien été réservé à l'emprise du futur boulevard des [...] depuis le 27 mai 2005, le document d'urbanisme approuvé le 17 novembre 2011 a eu pour objet de transformer le POS de la Commune d'[...] en Plan Local d'Urbanisme et non pas seulement d'assurer la mise en oeuvre de cette opération d'utilité publique.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé la date de référence au 17 novembre 2011.
- sur l'indemnité principale
La valeur de 27,50 € le m² retenue par le juge de l'expropriation pour l'ensemble des terrains expropriés est contestée par la Communauté d'Agglomération de [...], laquelle considère que chaque parcelle doit être évaluée séparément en fonction de son seul usage effectif à la date de référence, celles situées au Sud de l'emprise, à proximité immédiate de la zone à urbaniser et des réseaux, étant évaluées à 27,50 € le m², celles situées au Nord, au coeur de l'espace agricole des [...], conservant un usage agricole et étant évaluées à 4 € le m²
L'intimé conclut à la confirmation de la décision du juge de l'expropriation et le Commissaire du Gouvernement propose de retenir une base unitaire de 6 €/m² correspondant à la valeur dominante du marché local après étude de 15 ventes intervenues depuis 2004 dans la communauté d'agglomération.
La situation privilégiée de toutes les parcelles expropriées étant admise par la Communauté d'Agglomération de [...], chacune d'elles doit cependant être évaluée en considération de son usage effectif à la date de référence, et non de l'urbanisation future retenue par le juge de l'expropriation au regard de l'étendue actuelle de la zone résidentielle entre [...] et [...] et des îlots résidentiels déjà aménagés.
La valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue
Et aux motifs, pour certains expropriés, que certaines parcelles seront évaluées sur la base unitaire de 9 euros proposée par Communauté d'Agglomération de [...] ;
Alors, d'une part, que le Premier juge avait retenu une valeur de 27,50 euros le m2 en indiquant « considérer que, pour des parcelles considérées comme proches de zones à vocation résidentielle, la Communauté d'agglomération a proposé un prix de 27,50 euros le m2, admettant ainsi que les critères de comparaison pour des parcelles en zone AULv n'étaient pas suffisamment pertinents » ; qu'en se bornant à relever, pour retenir une valeur de 6 euros le m2, que « la situation privilégiée de toutes les parcelles expropriées étant admise par la Communauté d'Agglomération de [...], chacune d'elles doit cependant être évaluée en considération de son usage effectif à la date de référence, et non de l'urbanisation future retenue par le juge de l'expropriation au regard de l'étendue actuelle de la zone résidentielle entre [...] et [...] et des îlots résidentiels déjà aménagés », sans indiquer pour quelle raison le prix de 27,50 euros le m2 proposé par la Communauté d'agglomération ne pouvait pas être retenu pour la parcelle considérée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13, L 13-15 I et L 13-15 II, devenus les articles L 321-1, L 321-2 et L 321-3, du code de l'expropriation ;
Alors, de deuxième part, subsidiairement, que le Premier juge avait retenu une valeur de 27,50 euros le m2 en indiquant « considérer que, pour des parcelles considérées comme proches de zones à vocation résidentielle, la Communauté d'agglomération a proposé un prix de 27,50 euros le m2, admettant ainsi que les critères de comparaison pour des parcelles en zone AULv n'étaient pas suffisamment pertinents » ; qu'en se bornant à rappeler que « la valeur de 27,50 € le m² retenue par le juge de l'expropriation pour l'ensemble des terrains expropriés est contestée par la Communauté d'Agglomération de [...], laquelle considère que chaque parcelle doit être évaluée séparément en fonction de son seul usage effectif à la date de référence, celles situées au Sud de l'emprise, à proximité immédiate de la zone à urbaniser et des réseaux, étant évaluées à 27,50 € le m², celles situées au Nord, au coeur de l'espace agricole des [...], conservant un usage agricole et étant évaluées à 4 € le m² », chef d'argumentation impropre à justifier que des parcelles de terrain classées dans une même zone (AULv, zone à urbaniser destinée à l'accueil d'équipements public ou d'intérêt collectif) du plan local d'urbanisme soient évaluées différemment, les parcelles situées au sud de l'emprise, soit, selon la Communauté d'agglomération, à proximité immédiate de la zone à urbaniser et des réseaux, n'en conservant pas moins, à la date de référence, le même « usage agricole », devant présider à l'évaluation, ainsi que le rappelle l'arrêt, que celles situées au nord de celle-ci, la Cour d'appel, à supposer qu'elle ait fait sienne l'argumentation ainsi soutenue, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13, L 13-15 I et L 13-15 II, devenus les articles L 321-1, L 321-2 et L 321-3, du code de l'expropriation ;
Alors, de troisième part, toujours subsidiairement, que le Premier juge avait retenu une valeur de 27,50 euros le m2 en indiquant « considérer que, pour des parcelles considérées comme proches de zones à vocation résidentielle, la Communauté d'agglomération a proposé un prix de 27,50 euros le m2, admettant ainsi que les critères de comparaison pour des parcelles en zone AULv n'étaient pas suffisamment pertinents » ; qu'en se bornant à rappeler que « la valeur de 27,50 € le m² retenue par le juge de l'expropriation pour l'ensemble des terrains expropriés est contestée par la Communauté d'Agglomération de [...], laquelle considère que chaque parcelle doit être évaluée séparément en fonction de son seul usage effectif à la date de référence, celles situées au Sud de l'emprise, à proximité immédiate de la zone à urbaniser et des réseaux, étant évaluées à 27,50 € le m², celles situées au Nord, au coeur de l'espace agricole des [...], conservant un usage agricole et étant évaluées à 4 € le m² », sans constater que les parcelles situées au nord de l'emprise ne seraient pas situées à proximité immédiate de la zone à urbaniser et des réseaux, la Cour d'appel, à supposer qu'elle ait fait sienne l'argumentation ainsi soutenue, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13, L 13-15 I et L 13-15 II, devenus les articles L 321-1, L 321-2 et L 321-3, du code de l'expropriation ;
Alors, de quatrième part, qu'en se bornant à énoncer que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », après avoir relevé que « la situation privilégiée de toutes les parcelles expropriées éta(it) admise par la Communauté d'agglomération », sans indiquer en quoi, en retenant une valeur de 6 euros le m2, elle aurait tenu compte de la situation privilégiée de la parcelle expropriée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13, devenu l'article L 321-1, du code de l'expropriation ;
Alors, de cinquième part, qu'en se bornant à énoncer que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », sans indiquer la nature, la date et les caractéristiques du terme de comparaison ainsi retenu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13, devenu l'article L 321-1, du code de l'expropriation ;
Alors, de sixième part, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en se bornant à énoncer que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », après avoir relevé que « la situation privilégiée de toutes les parcelles expropriées éta(it) admise par la Communauté d'agglomération », sans préciser si la parcelle de terrain faisant l'objet du terme de comparaison ainsi retenu bénéficiait également d'une situation privilégiée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13, devenu l'article L 321-1, du code de l'expropriation ;
Alors, de septième part, subsidiairement, à supposer que le terme de comparaison qu'elle a retenu soit celui n° 3 proposé par le Commissaire du gouvernement, pris de la vente d'un terrain situé [...] intervenue le 25 juillet 2006, que les biens dont la vente est retenue comme termes de comparaison doivent être comparables aux biens expropriés ; qu'en se bornant à énoncer que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », après avoir relevé que « la situation privilégiée de toutes les parcelles expropriées éta(it) admise par la Communauté d'agglomération », sans répondre aux conclusions de l'exproprié qui réfutaient précisément la pertinence du terme de comparaison pris de cette cession intervenue [...] en faisant valoir qu'il n'était « pas établi qu'il présente la même configuration lui donnant qualité de terrain en situation privilégiée » que la parcelle expropriée, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de huitième part, que le terrain réservé par un plan local d'urbanisme est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; qu'en énonçant que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », de sorte que le terrain exproprié et le terme de comparaison n'étaient pas comparables, la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 et L 13-15 II, devenus les articles L 321-1 et L 322-6, du code de l'expropriation ;
Alors, de neuvième part, subsidiairement, à supposer que le terme comparaison qu'elle a retenu soit celui n° 3 proposé par le Commissaire du gouvernement, pris de la vente d'un terrain situé [...] intervenue le 25 juillet 2006, que le terrain réservé par un plan local d'urbanisme est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; qu'en énonçant que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », sans répondre aux conclusions de l'exproprié qui réfutaient précisément la pertinence du terme de comparaison pris de la cession intervenue [...] en faisant valoir que « le terrain (ayant donné lieu à cette cession) est limitrophe d'un cimetière et était grevé d'un emplacement réservé pour extension du cimentière existant ; or il est fort à parier qu'un particulier a accepté de vendre à un prix manifestement en dessous du prix du marché, en raison de l'emplacement réservé grevant son terrain ; une vente conclue sous de telles conditions ne saurait constituer une référence », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de dixième part, subsidiairement, à supposer que le terme comparaison qu'elle a retenu soit celui n° 3 proposé par le Commissaire du gouvernement, pris de la vente d'un terrain situé [...] intervenue le 25 juillet 2006, que les biens expropriés doivent être estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en retenant, comme terme de comparaison, une vente antérieure de plus de neuf ans à la décision de première instance, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I, devenu l'article L 322-2, du code de l'expropriation ;
Et alors, de onzième part, qu'en se bornant à énoncer que « la valeur de 4 € le m² est inférieure au prix de chacune des dix ventes proposées comme termes de comparaison par le Commissaire du Gouvernement ; parmi ces ventes, trois ont été réalisées à [...], dont une concernant une parcelle agricole dans un emplacement réservé ayant une situation comparable à celle(s) située(s) au Nord de l'emprise ; la valeur de 6 € le m² correspondant au prix de vente de ce terrain sera en conséquence retenue », sans examiner, ainsi qu'elle y était invitée, le terme de comparaison qui lui était proposé par l'exproprié pris de la vente intervenue, en 2005, entre Madame NN... et la société DUMAS HENRI PARTICIPATION, d'une parcelle cadastrée [...] , située dans le secteur de [...], au prix de 30 euros le m2, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
