LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte de sa reprise d'instance à Mme X..., agissant en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de M. Y... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 8 novembre 2016), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 10 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.511), que, le 4 octobre 2006, M. Y... a souscrit un prêt immobilier auprès de la société Crédit immobilier de France Centre Est, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement (la banque) ; que celle-ci lui ayant délivré deux commandements de payer valant saisie immobilière, M. Y... a saisi le juge de l'exécution aux fins d'obtenir la mainlevée de l'hypothèque inscrite sur l'un de ses immeubles ; que la banque l'a assigné devant le même juge aux fins d'obtenir la vente judiciaire des biens saisis en vertu des commandements précités ;
Attendu que Mme X..., ès qualités, fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la banque, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour dire que M. Y... n'avait pas la qualité de consommateur à l'opération de crédit qu'il avait conclue avec la banque, et ainsi écarter la prescription de l'action de celle-ci, que l'opération financée était une promotion immobilière, sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur cette circonstance, déterminante, qu'aucune n'avait invoquée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en tout état de cause, ne perd pas la qualité de consommateur la personne physique qui, agissant à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, souscrit un prêt en vue de l'acquisition et de la rénovation d'un bien immobilier destiné à être mis en location ; qu'en se bornant à s'attacher, pour refuser de faire application de la prescription biennale, à la nature de l'opération financée, consistant pour M. Y... en l'achat puis la rénovation d'un immeuble ancien en six appartements destinés à la location, et aux circonstances que M. Y... avait exercé diverses activités dans le domaine de l'immobilier professionnel et avait déjà réalisé des opérations immobilières, sans rechercher s'il avait agi à des fins entrant dans le cadre de son activité professionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles liminaire et L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le prêt litigieux avait pour objet de financer des travaux de transformation d'un immeuble en appartements destinés à la location, énoncé que M. Y... avait à cette fin constitué une société ayant pour objet l'activité de "marchand de biens, locations immobilières", puis relevé qu'une telle opération de promotion immobilière, qualification qui était dans le débat, s'inscrivait dans le sillage d'autres opérations immobilières menées par l'emprunteur, la cour d'appel en a déduit que celui-ci avait agi en qualité de professionnel valorisant des immeubles afin d'en tirer des revenus, justifiant ainsi légalement sa décision d'exclure la prescription biennale prévue à l'article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme X..., ès qualités.
M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes tendant à faire déclarer prescrite l'action du Crédit immobilier de France ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1 des conditions générales "le présent document a pour objet de fixer les clauses et conditions générales dans lesquelles le prêteur consent les prêts immobiliers entrant dans le champ d'application des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation" ; que cependant cette disposition n'a pas pour effet de qualifier l'emprunteur de consommateur quelle que soit sa situation et de lui permettre conventionnellement de bénéficier des dispositions de l'article L 137-2 du code de la consommation ; qu'en effet l'article L 137-2 dispose que "l'action des professionnels pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans" et qu'il appartient à M. Francis Y... pour bénéficier de la prescription biennale de justifier de sa qualité de consommateur ; que la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 3 février 2016 a ainsi cassé l'arrêt d'une cour d'appel ayant pour déclarer l'action prescrite en application de l'article L 137-2, relevé que la banque et l'emprunteur ont entendu soumettre le prêt aux dispositions des article L 312-1 et suivants du code de la consommation "alors que l'article L 137-2 concerne uniquement l'action des professionnels pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs, et qu'elle n'avait pas constaté la qualité de consommateur de l'emprunteur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision" ; que par ailleurs M. Francis Y... n'établit en rien que la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE EST ne serait habilité à consentir des prêts qu'aux consommateurs, ou que le fait qu'une subvention ait été sollicitée voire obtenue de l'ANAH démontrerait sa qualité de consommateur ; qu'en réalité la qualité de consommateur s'apprécie exclusivement en la personne de l'emprunteur et au regard de la nature de l'opération financée au moyen du crédit ; que l'objet du prêt défini dans le corps même de l'acte notarié était "l'achat d'ancien avec travaux à usage locatif sis [...] " le détail de l'opération se divisant entre l'acquisition de l'immeuble (100.000 €), les travaux (374.525 €) et les frais (4893 €), l'ANAH participant au financement de l'opération par une subvention de 201.000 € ; que ces travaux d'envergure visaient à transformer un immeuble ancien en six appartements en vue de les donner en location et la rigueur de présentation de cette promotion immobilière (détail et estimation des travaux) en vue d'obtenir le prêt et une subvention de l'ANAH témoignent du savoir-faire du professionnel de l'immobilier ; que dans les suites du prêt consenti le 4 octobre 2006, M. Francis Y... avait d'ailleurs constitué le 7 mai 2007 en tant qu'associé unique la SARL MF IMMOBILIER, ayant son siège dans l'immeuble considéré et pour objet celui de "marchand de biens, locations immobilières" et qu'il n'est ni démontré ni déterminant au regard de la question en litige que cette société n'ait pas réalisé de bénéfices qu'il ait cédé ses parts en cours d'année 2013 ; que les pièces produites aux débats témoignent de ce que cette opération de promotion immobilière s'inscrivait dans le cadre de l'activité habituelle de M. Francis Y... professionnel de l'immobilier consistant à valoriser un immeuble et à en tirer un revenu ; que M. Francis Y... était par ailleurs associé comme détenant un tiers des parts au sein de la SCI DES HUIS crée le 3 février 2004 ayant pour objet "l'acquisition, la mise en valeur l'administration et la location d'un immeuble ou la vente par lot dudit immeuble" ; qu'il venait en outre d'être employé depuis le 1er août 2006 comme directeur commercial au service négociation immobilière au sein de l'agence immobilière FERRY-VENNER à [...] ; qu'il avait par le passé exercé à titre individuel une activité de marchand de biens du mois de mai 1992 jusqu'à sa mise en liquidation judiciaire par le jugement du tribunal de commerce de BRIEY du 14 novembre 1995 ; que la consultation de ses propriétés immobilières confirme le caractère habituel des opérations immobilières réalisées puisqu'il apparaît qu'il était propriétaire d'un immeuble à [...] et d'un second dans la même ville [...], d'un immeuble à [...] , d'un second [...], d'un troisième [...] , d'un quatrième [...] , d'un immeuble à [...] et d'un immeuble à [...] ; que le 14 septembre 2005, sa mère Mme B... a fait donation à lui-même et à Mme C... de la nue-propriété d'un immeuble, qu'il a fait procéder à un état descriptif de division et de partage de cet immeuble et a revendu les lots qui lui étaient attribués le 25 novembre 2005 ; que le 28 septembre 2006, il a acquis un immeuble à [...] qu'il a revendu en deux lots les 24 octobre 2006 et 29 octobre 2007 en réalisant une plus-value conséquente ; que ces dernières opérations immobilières contemporaines de celle financée au moyen du crédit confirment le caractère habituel des opérations immobilières réalisées par M. Francis Y... professionnel de l'immobilier, et témoignent de ce qu'eu égard à la nature de l'opération et à son contexte, il ne pouvait être qualifié de consommateur et en tant que tel bénéficier des dispositions de l'article L 137-2 du code de la consommation ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour dire que M. Y... n'avait pas la qualité de consommateur à l'opération de crédit qu'il avait conclue avec le Crédit immobilier de France, et ainsi écarter la prescription de l'action de cette banque, que l'opération financée était une promotion immobilière, sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur cette circonstance, déterminante, qu'aucune n'avait invoquée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, ne perd pas la qualité de consommateur la personne physique qui, agissant à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, souscrit un prêt en vue de l'acquisition et de la rénovation d'un bien immobilier destiné à être mis en location ; qu'en se bornant à s'attacher, pour refuser de faire application de la prescription biennale, à la nature de l'opération financée, consistant pour M. Y... en l'achat puis la rénovation d'un immeuble ancien en six appartements destinés à la location, et aux circonstances que M. Y... avait exercé diverses activités dans le domaine de l'immobilier professionnel et avait déjà réalisé des opérations immobilières, sans rechercher s'il avait agi à des fins entrant dans le cadre de son activité professionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles liminaire et L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation.
