LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur la recevabilité du pourvoi à l'égard des héritiers de Francine A..., après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu qu'il y a lieu de déclarer irrecevable le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre « les héritiers » de Francine A..., autres que M. Eugène A..., sans les désigner nommément ;
Sur le moyen unique :
Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 septembre 2016), que M. H...X..., Mme Y... Z..., Mme Y... Z... et Mme A... (les consorts X...), propriétaires de parcelles de terre et de bâtiments donnés à bail à M. E..., aux droits duquel se trouve M. B..., invoquant l'état de délabrement du corps de ferme à l'abandon, ont sollicité la résiliation du bail ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si, aux termes du bail du 27 janvier 1966, le fermier devait prendre « les biens loués dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre les bailleurs », il n'en demeure pas moins que ces derniers ou leurs auteurs étaient tenus de dresser, à leurs frais, l'état des lieux dans un délai de trois mois, lors de la signature de ce bail, puis lors de la cession du bail en 1986 à M. B... et qu'à défaut pour les bailleurs d'avoir satisfait à cette obligation, leurs griefs sont vains ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail n'imposait pas aux bailleurs de prendre l'initiative de faire établir l'état des lieux d'entrée mais leur faisait obligation d'en supporter le coût, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les « héritiers » de Francine A..., autres que M. Eugène A... ;
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... et le condamne à payer à M. H...X..., M. Z..., en qualité de tuteur de Mme Y... Z..., Mme Y... Z... la somme globale de 3 000 euros
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. H...X..., M. Z..., Mme Y....
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. H... X..., Mme Z... et Mme Z... de l'intégralité de leurs demandes tendant à la résiliation du bail rural du 24 mars 1986 aux torts de M. B... et à la condamnation de celui-ci au paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « aux termes de ses investigations techniques réalisées en présence des parties à 2 reprises en exécution du jugement avant dire droit du tribunal paritaire des baux ruraux d'Avignon du 12 décembre 2011, M. F..., expert, a considéré que les dégradations constatés qui affectent la bâtisse concernent les postes techniques constituées par le " délabrement des toitures sur les zones anciennement habitables entraînant l'apparition de fuites d'eau et la dégradation des plafonds des locaux, la ruine des toitures des granges, la ruine de l'ensemble des menuiseries intérieures et extérieures ", ainsi que les " dégradations de diverses natures affectant la maçonnerie et la plâtrerie ", outre son observation, quant aux autres postes techniques se rapportant à l'électricité, à la plomberie et au chauffage, que l' " état constaté le jour de l'accedit est vraisemblablement très proche de celui d'origine compte tenu de l'état de précarité des conditions de confort de l'époque ", avec datation de l'ancienneté de ces dégradations constatées à une date postérieure à 1988 ; s'il est constant que le fermier devait prendre "les biens loué dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre les bailleurs " aux termes du bail initial du 27 janvier 1996, il n'en demeure pas moins que ces derniers – ou leurs auteurs -, étaient tenus de dresser à leurs frais " l'état des lieux dans les 3 mois " lors de la signature du même bail, puis lors de la cession du bail rural les 15 janvier et 26 mars 1986 par M. André E... à son petit-fils en l'occurrence M. Daniel B..., en sorte qu'ils ne sauraient délibérément se retrancher derrière les griefs formulés à l'endroit de celui-ci sans pour autant démontrer l'effectivité et l'étendue des manquements énumérés, à l'exclusion de la présomption alléguée au visa de l'article 1731 du code civil non applicable aux terres considérées ; à ce titre, il n'est pas davantage établi que le fermier aurait manqué aux agissements et obligations générales lui incombant dans l'exploitation des terres en fermage, conformément aux dispositions soit des articles L. 411-31, 411-72 et 415-4 du code rural, soit des articles 1729, 1764, 1766 et 1767 du code civil régissant le " contrat de louage ", tels que vainement énoncés par les appelants à l'appui de leur argumentation de la dégradation des bâtiments d'habitation et d'exploitation indissociables des terres ; car il ressort également du rapport d'expertise précité que ladite " dégradation de l'état général de la bâtisse est la conséquence du fait qu'elle est inhabitée depuis au moins une trentaine d'années, et qu'elle n'a pas fait l'objet de surveillance ni de travaux d'entretien ", s'agissant de constatations factuelles particulièrement " très proches de l'état d'origine compte tenu de l'état de précarité des conditions de confort de l'époque ", dont la responsabilité ne saurait être retenue à l'égard de M. Daniel B... ; à défaut pour les bailleurs d'avoir satisfait à leurs obligations de dresser l'état des lieux susvisé, symptomatique d'une impossibilité de comparaison des situations successives des bâtiments d'habitation, d'exploitation et des terres, l'appréciation exhaustive des griefs énoncés par M. Robert H...X..., Mme G... Y... épouse Z..., Mme Jeannine Y... épouse Z... et Mme Francine Y... épouse A... demeure vouée à l'inanité ; en fonction de ces données tant factuelles que juridiques, les appelants sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes, et le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions ; »
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QU' « il ressort expressément des conclusions du rapport circonstancié de l'expert missionné dans le jugement avant-dire droit susvisé, que l'état de ruine des bâtiments (effondrement des toitures etc
) constaté le jour de l'accedit et vraisemblablement très proche de celui d'origine et que l'ensemble des dégradations est apparu postérieurement à 1988 ; qu'il s'en déduit que les bailleurs ont livré, attenant aux terres agricoles (dont le bon entretien n'est aucunement contesté), des locaux d'habitation impropres à leur usage, au demeurant, jamais utilisés comme tels, et qu'ils n'ont pas procédé aux travaux de mise et remise en état leur incombant ; que les dégradations importantes du corps de ferme dont s'agit ne sont ainsi pas imputables au preneur, qui n'est tenu qu'à une seule obligation de réparations locatives et de menu entretien ; qu'il résulte de ce qui précède que les bailleurs ne sont aucunement fondés à reprocher au preneur des agissements de nature à avoir compromis ou compromettre la bonne exploitation du fonds et à solliciter la résiliation du bail aux torts du preneur ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation du corps de ferme délabré ; que leurs demandes devront être rejetées ; »
1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que les bailleurs avaient manqué à leurs obligations de dresser à leurs frais l'état des lieux dans les trois mois pour refuser d'apprécier la réalité des griefs énoncés par les bailleurs à l'appui de leur demande de résiliation du bail rural, quand le bail du 27 janvier 1966, dont les termes sont repris par l'acte de cession de bail du 26 mars 1986, prévoyait simplement que les parties reconnaissaient que les terres et les bâtiments affermés étaient en bon état et qu' « un état des lieux sera dressé dans les trois mois de ce jour aux frais des bailleurs » sans aucunement faire peser l'obligation d'établir l'état des lieux sur les bailleurs, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe susvisé ;
2°) ALORS QUE, un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci ; que passé ce délai d'un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'en reprochant aux bailleurs de ne pas avoir fait dresser un état des lieux pour refuser d'apprécier de manière exhaustive les griefs énoncés à l'encontre du preneur, quand l'établissement de l'état des lieux n'incombe spécialement à aucune des parties, la cour d'appel a violé l'article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU' à défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, le preneur à bail rural est présumé avoir reçu les bâtiments loués en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'en retenant que les bailleurs ne pouvaient se retrancher derrière les griefs formulés à l'endroit du preneur sans pouvoir se prévaloir de la présomption alléguée au visa de l'article 1731 du code civil, non applicable aux terres considérées, quand les bailleurs invoquaient la dégradation du bâtiment à usage d'habitation et des bâtiments d'exploitation, pour lesquels la présomption légale est applicable, la cour d'appel a violé l'article 1731 du code civil ;
4°) ALORS QUE lorsque le défaut d'entretien par le locataire a pour conséquence une dégradation du fonds justifiant l'engagement de grosses réparations, celles-ci sont alors de la responsabilité du preneur ; qu'en refusant d'imputer à faute du preneur la dégradation des bâtiments d'habitation et d'exploitation donnés à bail – délabrement des toitures sur les zones anciennement habitables entraînant l'apparition de fuites d'eau et la dégradation des plafonds des locaux, la ruine des toitures des granges, la ruine de l'ensemble des menuiseries intérieures et extérieures – après avoir pourtant constaté que ces dégradations étaient toutes postérieurs à 1988, étant rappelé que M. B..., preneur, était entré dans les lieux en 1986, et qu'elles étaient la conséquence du fait que les bâtiments étaient inhabités et qu'ils n'avaient pas fait l'objet de surveillance ni de travaux d'entretiens, ce dont il résultait que les dégradations étaient la conséquence du défaut d'exécution de ses obligations par le preneur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 415-4 et L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime ;
5°) ALORS QUE le preneur, tenu de jouir de l'immeuble en bon père de famille et d'exécuter de bonne foi le contrat, doit avertir le bailleur des dégradations des biens loués susceptibles de justifier de grosses réparations ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel des consorts X... p.15), si le preneur n'avait pas manqué à ses obligations en omettant d'avertir les bailleurs des dégradations dont il estimait qu'elles n'étaient pas à sa charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1135 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
