LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 17 juin 2016), que Mmes Lavinia et Johana X..., soutenant être propriétaires d'une parcelle cadastrée [...] , sur laquelle la commune de [...] a construit des bâtiments, ont assigné celle-ci en restitution et remise en état des lieux et en paiement d'une indemnité ; que la commune s'est opposée à cette demande et a revendiqué la propriété par prescription trentenaire de la parcelle ;
Attendu que l'arrêt relève que les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions des consorts X..., numérotées 6 à 10 ne sont pas versées aux débats ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité préalablement les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier du document d'arpentage qui figurait sur le bordereau sous le numéro 10 et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a donné acte à Mme Johanna Natacha X... de son intervention volontaire à la procédure et rejeté la fin de non recevoir soulevée par la commune de [...], l'arrêt rendu le 17 juin 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;
Condamne la commune de [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de [...], la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mmes Lavinia et Johanna X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Z..., avocat aux Conseils, pour Mmes Lavinia et Johanna X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des consorts X... tendant à voir dire qu'ils sont restés propriétaires de la parcelle cadastrée [...] lieudit [...] à [...],
et constaté que la commune de [...] avait prescrit la propriété de cette parcelle,
AUX MOTIFS QUE "la Cour observe de façon liminaire que les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions des appelantes, numérotées 6 à 10 ne sont pas versées aux débats. Au fond, Les appelantes font valoir à titre principal que la commune, en vertu des dispositions du code général de la propriété des personnes publiques ne peut se procurer un bien immobilier ou mobilier que selon deux modalités suivantes : - soit à titre onéreux selon des procédures de droit privé (achat ou échange) ou de droit public (expropriation ou droit de préemption), - soit à titre gratuit (acceptation de dons ou legs) ou acquisition de bien vacant ou sans maître. Cependant c'est à bon droit que la commune de [...] fait valoir qu'une commune peut utilement invoquer la prescription trentenaire ainsi qu'en a jugé la Cour de Cassation de façon constante, notamment dans des arrêts cass civ 3ème, 11 juin 1997 95-16550 ; cass 4 janvier 2011 n°09-72708 ; cass 3ème civ 3 juin 2014 n°13-9461. Il s'ensuit que le moyen invoqué par les appelantes est inopérant. S'agissant de l'occupation dont les appelantes soutiennent qu'elle n'a pu commencer en 1962, la Cour ne peut qu'observer que ces contestations sont vaines dès lors que dans le chiffrage de leur prétendu préjudice, elles font précisément remonter leur dépossession à cette date. Cette occupation ayant consisté en l'édification d'une annexe de la mairie sur la parcelle litigieuse en 1962, il ne saurait être contesté qu'il s'agit là d'une occupation paisible, publique, non équivoque ainsi que l'a relevé le premier juge, qui n'a fait l'objet d'aucune revendication ou contestation des appelantes. Les appelantes prétendent invoquer la voie de fait, alors que précisément l'occupation, ainsi qu'il a été rappelée était paisible et n'a jamais fait l'objet d'aucune contestation, le moyen ne peut recevoir application à l'espèce" (arrêt, p. 3 et 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE "sur la propriété de la parcelle [...]: en droit que l'article 544 du Code civil dispose que : "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou parles règlements" ; Qu'en outre l'article 9 du Code de procédure civile prévoit que : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention" ; en l'espèce que les demanderesses indiquent que la défenderesse s'est rendue auteur d'une voie de fait en s'appropriant, sans respecter les procédures d'expropriation, une parcelle appartenant originairement à Monsieur Marc Y... D... et en y
construisant divers édifices dont une mairie annexe ; Qu'au soutien de leurs prétentions elles produisent l'acte de vente conclu par elles le 22 novembre 1996 et portant sur les parcelles [...] et [...]; Que cependant si au rang de l'origine de propriété il est mentionné : «originairement l'immeuble sus désigné, appartenait en propre à Monsieur D... par suite de l'attribution qui lui en avait été faite, avec d'autres biens, suivant acte reçu par Maître A... B..., lors notaire à [...] (..) une expédition de cet acte a été publiée au bureau des hypothèques de Saint Denis le août 1963 volume 1579, numéro 17 », aucune précision quant aux autres biens appartenant au défunt n'est présente ; Que de plus il doit être noté que si antérieurement à la rédaction de cet acte authentique, la commune de [...] avait occupé les deux parcelles cédées, il ne peut aucunement en être déduit une présomption d'occupation irrégulière de la parcelle [...]
objet du présent litige ; Que par ailleurs s'il a été publié à la conservation des hypothèques s'agissant de la parcelle [...]que par acte finalement adopté le 21 octobre 1983 la parcelle [...] a été divisée en deux parcelles [...] et [...] la première vendue et la seconde « restant appartenir à D... né le [...]» il doit être noté que les demanderesses ne contestent aucunement le fait que la commune de [...] ait été en possession du bien litigieux dès 1962 dès lors qu'à cette date y a été érigée la mairie annexe de [...] ; Que de plus il n'est pas justifié par les demanderesses que quelque démarche que ce soit ait été entreprise par leur auteur ou elles-mêmes aux fins de faire valoir leur contestation de cette dépossession de fait ; Qu'au surplus les demanderesses ne communiquent pas plus copie des éventuels avis d'imposition nécessairement attachés à la qualité de propriétaire de la parcelle [...]; Qu'à ce titre la commune justifie pour sa part que dès 1971, la parcelle litigieuse était fiscalement considérée comme la sienne mais ne la conduisait pas au paiement de l'impôt foncier notamment eu égard à sa destination (présence d'une mairie annexe) ; Qu'enfin les parties s'accordent à tout le moins sur le fait que la propriété de la parcelle litigieuse ne peut revenir à un tiers ; Qu'ainsi il résulte de l'ensemble qu'il est constant, faute de contestation des demanderesses, que la comme de [...] occupe à titre de propriétaire de manière continue, paisible (il n'est justifié d'aucune contestation de quelque nature que ce soit relative à la parcelle [...]), publique (construction au vu et au su de tous de divers bâtiments dont une mairie annexe, déclaration de cet actif auprès de l'administration fiscale) et non équivoque la parcelle litigieuse depuis à tout le moins 1962 ; Que parallèlement les demanderesses peuvent uniquement alléguer de la mention au registre des hypothèques, ce seul élément, à défaut de toute contestation d'une occupation qualifiée aujourd'hui de voie de fait, de paiement de tout impôt foncier voire de production de quelque titre de propriété que ce soit, n'est pas de nature à démontrer leur propriété de la parcelle A.S. [...]; Qu'en conséquence il convient de constater que la commune de [...] est propriétaire de la parcelle cadastrée [...]d'une part et de rejeter l'ensemble des demandes formées par Mesdames X... d'autre part" (jugement, p. 4 et 5),
1°) ALORS QUE le code général de la propriété des personnes publiques, applicable aux collectivités territoriales, prévoit que l'acquisition par celles-ci d'un immeuble peut intervenir soit à titre onéreux à l'amiable (achat, échange, dation en paiement) ou selon les procédés de contrainte (nationalisation, expropriation, préemption), soit à titre gratuit (dons et legs, successions en déshérence, biens sans maître, confiscation) ; qu'ainsi, les communes ne sont pas fondées à se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire de biens au profit de leur domaine public ;
Qu'en l'espèce, il est constant que la parcelle cadastrée [...] lieudit [...], sur laquelle la commune de [...] a édifié notamment une mairie annexe, était la propriété de Marc D..., aux droits duquel se trouvent les consorts X... ;
Que, pour rejeter la demande des consorts X... tendant à voir dire qu'ils sont restés propriétaires de la parcelle [...] , la cour d'appel a considéré sans autre motif que « c'est à bon droit que la commune de [...] fait valoir qu'une commune peut utilement invoquer la prescription trentenaire » ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions du livre premier de la première partie du code général de la propriété des personnes publiques (art. L. 1111-1 et s.) ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ;
Qu'en l'espèce, les consorts X... rappelaient dans leurs écritures d'appel (p. 8 et s.) que la parcelle [...] était issue de la division de la parcelle [...] selon acte notarié du 21 octobre 1983, lequel renvoyait explicitement à un document d'arpentage du mois de juillet 1983 régulièrement publié, et faisaient valoir qu'il résultait de ce document que «la commune savait pertinemment qu'elle occupait la parcelle [...] à titre précaire dans l'attente d'un acte de cession qui aurait dû intervenir concomitamment aux autres cessions au profit des particuliers, tels que mentionnés sur le document d'arpentage [
], que la commune était intervenue à l'acte et avait signé l'acte d'arpentage, reconnaissant formellement la propriété de Marc D... et ce alors même que des constructions y avaient déjà été érigées par la collectivité, [et] que dès lors la commune de [...] a expressément reconnu non seulement la qualité de propriétaire de Marc D... mais également le fait qu'elle ne pouvait bénéficier d'aucun droit réel sur le fonds litigieux en dépit des nombreuses constructions. La signature de la commune sur le document d'arpentage constitue la reconnaissance formelle du droit de propriété de feu Marc D... et est exclusif de toute prescription acquisitive » ;
Qu'en se bornant à relever que « cette occupation ayant consisté en l'édification d'une annexe de la mairie sur la parcelle litigieuse en 1962, il ne saurait être contesté qu'il s'agit là d'une occupation paisible, publique, non équivoque » sans rechercher si le document d'arpentage de juillet 1983 ne rendait pas la possession particulièrement équivoque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge doit répondre à l'ensemble des moyens qui lui sont soumis ;
Qu'en l'espèce, les consorts X... rappelaient dans leurs écritures d'appel (p. 8 et s.) que la parcelle [...] était issue de la division de la parcelle [...] selon acte notarié du 21 octobre 1983, lequel renvoyait explicitement à un document d'arpentage du mois de juillet 1983 régulièrement publié, et faisaient valoir qu'il résultait de ce document que «la commune savait pertinemment qu'elle occupait la parcelle [...] à titre précaire dans l'attente d'un acte de cession qui aurait dû intervenir concomitamment aux autres cessions au profit des particuliers, tels que mentionnés sur le document d'arpentage [
], que la commune était intervenue à l'acte et avait signé l'acte d'arpentage, reconnaissant formellement la propriété de Marc D... et ce alors même que des constructions y avaient déjà été érigées par la collectivité, [et] que dès lors la commune de [...] a expressément reconnu non seulement la qualité de propriétaire de Marc D... mais également le fait qu'elle ne pouvait bénéficier d'aucun droit réel sur le fonds litigieux en dépit des nombreuses constructions. La signature de la commune sur le document d'arpentage constitue la reconnaissance formelle du droit de propriété de feu Marc D... et est exclusif de toute prescription acquisitive » ;
Qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des écritures d'appel des consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Que, selon l'arrêt déféré, M. Marc D..., aux droits duquel se trouvent les consorts X..., est propriétaire d'une parcelle sur laquelle la commune de [...] a construit sans droit ni titre différents bâtiments, dont la mairie annexe ; qu'en cause d'appel, les consorts X... ont produit diverses pièces, notamment un document d'arpentage établi le 6 juillet 1983 (pièce n° 10), qui justifiait ainsi qu'à cette date, la commune n'ignorait pas que la parcelle litigieuse était la propriété de M. Marc D... ;
Que, pour rejeter la demande des consorts X... tendant à voir dire qu'ils sont restés propriétaires de la parcelle cadastrée [...] lieudit [...]
à [...], la cour d'appel s'est abstenue d'analyser la pièce n° 10 après avoir considéré « que les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions des appelantes, numérotées 6 à 10 ne sont pas versées aux débats » ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de ces documents qui figuraient sur le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions des consorts X..., et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des consorts X... tendant à voir dire que la commune de [...] a commis une voie de fait en occupant irrégulièrement la parcelle cadastrée [...] lieudit [...] à [...], et à la condamnation de la commune à leur verser diverses sommes en réparation des préjudices,
AUX MOTIFS QUE "la Cour observe de façon liminaire que les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions des appelantes, numérotées 6 à 10 ne sont pas versées aux débats. Au fond, Les appelantes font valoir à titre principal que la commune, en vertu des dispositions du code général de la propriété des personnes publiques ne peut se procurer un bien immobilier ou mobilier que selon deux modalités suivantes : - soit à titre onéreux selon des procédures de droit privé (achat ou échange) ou de droit public (expropriation ou droit de préemption), - soit à titre gratuit (acceptation de dons ou legs) ou acquisition de bien vacant ou sans maître. Cependant c'est à bon droit que la commune de [...] fait valoir qu'une commune peut utilement invoquer la prescription trentenaire ainsi qu'en a jugé la Cour de Cassation de façon constante, notamment dans des arrêts cass civ 3ème, 11 juin 1997 95-16550 ; cass 4 janvier 2011 n°09-72708 ; cass 3ème civ 3 juin 2014 n°13-9461. Il s'ensuit que le moyen invoqué par les appelantes est inopérant. S'agissant de l'occupation dont les appelantes soutiennent qu'elle n'a pu commencer en 1962, la Cour ne peut qu'observer que ces contestations sont vaines dès lors que dans le chiffrage de leur prétendu préjudice, elles font précisément remonter leur dépossession à cette date. Cette occupation ayant consisté en l'édification d'une annexe de la mairie sur la parcelle litigieuse en 1962, il ne saurait être contesté qu'il s'agit là d'une occupation paisible, publique, non équivoque ainsi que l'a relevé le premier juge, qui n'a fait l'objet d'aucune revendication ou contestation des appelantes. Les appelantes prétendent invoquer la voie de fait, alors que précisément l'occupation, ainsi qu'il a été rappelée était paisible et n'a jamais fait l'objet d'aucune contestation, le moyen ne peut recevoir application à l'espèce" (arrêt, p. 3 et 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE "sur la propriété de la parcelle [...]: en droit que l'article 544 du Code civil dispose que : "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou parles règlements" ; Qu'en outre l'article 9 du Code de procédure civile prévoit que : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention" ; en l'espèce que les demanderesses indiquent que la défenderesse s'est rendue auteur d'une voie de fait en s'appropriant, sans respecter les procédures d'expropriation, une parcelle appartenant originairement à Monsieur Marc Y... D... et en y construisant divers édifices dont une mairie annexe ; Qu'au soutien de leurs prétentions elles produisent l'acte de vente conclu par elles le 22 novembre 1996 et portant sur les parcelles [...] et [...]; Que cependant si au rang de l'origine de propriété il est mentionné : «originairement l'immeuble sus désigné, appartenait en propre à Monsieur D... par suite de l'attribution qui lui en avait été faite, avec d'autres biens, suivant acte reçu par Maître A... B..., lors notaire à [...] (..) une expédition de cet acte a été publiée au bureau des hypothèques de Saint Denis le août 1963 volume 1579, numéro 17 », aucune précision quant aux autres biens appartenant au défunt n'est présente ; Que de plus il doit être noté que si antérieurement à la rédaction de cet acte authentique, la commune de [...] avait occupé les deux parcelles cédées, il ne peut aucunement en être déduit une présomption d'occupation irrégulière de la parcelle [...]objet du présent litige ; Que par ailleurs s'il a été publié à la conservation des hypothèques s'agissant de la parcelle [...]que par acte finalement adopté le 21 octobre 1983 la parcelle [...] a été divisée en deux parcelles [...] et [...] la première vendue et la seconde « restant appartenir à D... né le [...]» il doit être noté que les demanderesses ne contestent aucunement le fait que la commune de [...] ait été en possession du bien litigieux dès 1962 dès lors qu'à cette date y a été érigée la mairie annexe de [...] ; Que de plus il n'est pas justifié par les demanderesses que quelque démarche que ce soit ait été entreprise par leur auteur ou elles-mêmes aux fins de faire valoir leur contestation de cette dépossession de fait ; Qu'au surplus les demanderesses ne communiquent pas plus copie des éventuels avis d'imposition nécessairement attachés à la qualité de propriétaire de la parcelle [...]; Qu'à ce titre la commune justifie pour sa part que dès 1971, la parcelle litigieuse était fiscalement considérée comme la sienne mais ne la conduisait pas au paiement de l'impôt foncier notamment eu égard à sa destination (présence d'une mairie annexe) ; Qu'enfin les parties s'accordent à tout le moins sur le fait que la propriété de la parcelle litigieuse ne peut revenir à un tiers ; Qu'ainsi il résulte de l'ensemble qu'il est constant, faute de contestation des demanderesses, que la comme de [...] occupe à titre de propriétaire de manière continue, paisible (il n'est justifié d'aucune contestation de quelque nature que ce soit relative à la parcelle [...]), publique (construction au vu et au su de tous de divers bâtiments dont une mairie annexe, déclaration de cet actif auprès de l'administration fiscale) et non équivoque la parcelle litigieuse depuis à tout le moins 1962 ; Que parallèlement les demanderesses peuvent uniquement alléguer de la mention au registre des hypothèques, ce seul élément, à défaut de toute contestation d'une occupation qualifiée aujourd'hui de voie de fait, de paiement de tout impôt foncier voire de production de quelque titre de propriété que ce soit, n'est pas de nature à démontrer leur propriété de la parcelle [...]; Qu'en conséquence il convient de constater que la commune de [...] est propriétaire de la parcelle cadastrée [...]d'une part et de rejeter l'ensemble des demandes formées par Mesdames X... d'autre part" (jugement, p. 4 et 5),
ALORS QUE l'atteinte au droit de propriété est constitutive d'une voie de fait dès lors qu'elle emporte extinction de ce droit ;
Qu'il est constant que la parcelle cadastrée [...] lieudit [...], sur laquelle la commune de [...] a édifié sans droit ni titre une mairie annexe, était la propriété de Marc D..., aux droits duquel se trouvent les consorts X... ;
Qu'en se bornant à relever que l'occupation par la commune de la parcelle litigieuse était paisible et n'avait pas fait l'objet de contestation, la cour d'appel a violé l'article 545 du code civil, ensemble la loi des 16-21 août 1790.
