LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 janvier 2017), que, suivant un bail commercial à effet au 1er janvier 2007, la société Altitude compagnie a exploité un restaurant d'altitude appartenant à la communauté de communes de la Vallée du Louron (la communauté de communes) ; qu'au cours de la nuit du 23 au 24 décembre 2011, le restaurant a été détruit par un incendie ; qu'après que la communauté de communes a perçu l'indemnité d'assurance et fait reconstruire le restaurant, la société Altitude compagnie y a repris son activité le 23 décembre 2012 ; que, le 6 mai 2013, la communauté de communes a fait sommation à la société Altitude compagnie de régulariser un nouveau bail aux conditions différentes du précédent ; que la société Altitude compagnie l'a assignée aux fins de voir juger que le bail à effet du 1er janvier 2007 se poursuivait ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Altitude compagnie fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail conclu en 2007, de dire que ce contrat de bail ne s'était pas poursuivi, de rejeter, en conséquence, ses demandes et de la déclarer occupante sans droit ni titre ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que les termes employés par les parties dans des lettres échangées les 30 avril et 23 mai 2012 n'établissaient pas une rencontre de volontés sur les conditions essentielles du bail, mais se situaient au stade de pourparlers préalables et que les paiements que la société invoquait avoir effectués les 14 décembre 2012 et 5 mars 2013 revêtaient un caractère équivoque, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu en déduire que la preuve d'un commencement d'exécution d'un nouveau contrat n'était pas rapportée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Altitude compagnie fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en restitution de l'indemnité d'assurance ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que l'indemnité d'assurance devait revenir à la communauté de communes en tant que propriétaire de l'immeuble sinistré, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la propriété des travaux et des équipements financés par la locataire que celle-ci ne revendiquait pas, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Altitude compagnie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Altitude compagnie et la condamne à payer à la communauté de communes de la Vallée du Louron la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Altitude Compagnie.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 11 avril 2007 entre la communauté de communes de la vallée du Louron et la SARL ALTITUDE COMPAGNIE au jour de la destruction totale de l'objet du contrat, le 24 décembre 2011, d'AVOIR dit que le contrat de bail n'avait été poursuivi ni par transaction, ni par la volonté des parties, d'AVOIR rejeté en conséquence les demandes de la SARL ALTITUDE COMPAGNIE visant à la condamnation de la communauté de communes à communiquer un descriptif des nouveaux locaux avalisé, d'AVOIR dit que la SARL ALTITUDE COMPAGNIE était occupant sans droit ni titre à compter du 23 décembre 2012, d'AVOIR dit qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, elle devrait une astreinte de 100 euros par jour de retard, d'AVOIR ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire, de l'AVOIR condamnée à payer à la communauté de communes une indemnité d'occupation égale au montant du loyer prévu dans l'acte du 11 avril 2007 à compter du 23 décembre 2012 et jusqu'à libération complète des locaux, sous déduction des loyers perçus indûment par celle-ci pour les années 2012 et 2013, et d'AVOIR rejeté sa demande d'indemnité fondée sur l'abus de droit, ainsi que celle tendant à voir condamner la communauté de communes à lui reverser l'indemnité d'assurance d'un montant de 650.732 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties ont conclu le 11 avril 2007 un bail commercial ayant pris effet le 1er janvier 2007 et expirant le 31 décembre 2016. Il est constant que dans la nuit du 23 au 24 décembre 2011, le restaurant d'altitude dénommé "le Cabanon", faisant l'objet de ce bail, a été intégralement détruit par incendie à la suite d'un événement accidentel. Selon l'article 1722 du Code Civil," si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement". A l'article 16 du contrat de bail du 11 avril 2007, était clairement stipulé que" dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du bailleur". En raison de la destruction totale du bien loué dans la nuit du 23 au 24 décembre 2011, l'article 1722 du code civil a vocation à s'appliquer et le bail du 11 avril 2007 se trouve donc résilié de plein droit à cette date. Ce point ne fait pas difficulté et n'est plus contesté par aucune des parties. La SARL ALTITUDE COMPAGNIE prétend cependant qu'un nouveau bail commercial serait intervenu entre les parties par l'échange des consentements contenus dans deux courriers successifs des 30 avril et 23 mai 2012. Cependant, il convient de rappeler que la preuve d'un bail fait sans écrit, qui n'a encore reçu aucune exécution alors que l'une des parties le nie, ne peut être reçue par témoins. Seul le serment ou l'aveu judiciaire est recevable.Dans un courrier du 30 avril 2012, le président de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON indique notamment "je vous confirme la volonté de la communauté de communes de la vallée du Louron d'accepter le principe de la poursuite du bail commercial en date du 1er janvier 2007, conclu avec votre société, ayant pour objet le restaurant (d'altitude "Le Cabanou"). L'engagement de poursuite signifiera la renonciation à l'application des termes du paragraphe 16 "démolition totale ou partielle des biens loués - destruction - expropriation" de l'article VI CONDITIONS GENERALES. Ce bail conservera toutes ses stipulations, hors le nouveau descriptif des locaux, suite à la reconstruction qui y sera annexée. (...) L'engagement évoqué ci-dessus est subordonné à la réception par la Communauté de Communes de la Vallée du Louron, qui serait maître d'ouvrage de la reconstruction du restaurant d'altitude, de la part d'indemnité d'assurance perçue par votre société consécutivement au sinistre de la nuit du 23 au 24 décembre 2011." Le 23 mai 2012, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE, pour sa part en réponse à ce courrier, se contente d'écrire : "suite à votre courrier du 30 avril 2012 dans lequel vous confirmez votre volonté de poursuivre le bail du 1er janvier 2007 et donc la renonciation à l'application des termes du paragraphe 16 "démolition totale ou partielle des biens loués - destruction - expropriation", la SARL ALTITUDE COMPAGNIE consent à verser l'intégralité de l'indemnité d'assurance concernant l'immeuble, à la condition expresse que la communauté de communes acquitte les frais d'honoraires du cabinet d'expertise GALTHIER portant sur cette indemnité. De plus afin de réaliser des économies pour la reconstruction, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE souhaite établir la liste exacte du matériel et procéder à la négociation des prix pour votre compte afin que toute transparence soit gardée." Les termes employés par chacune des parties ne permettent pas d'en déduire une rencontre des volontés sur les conditions essentielles du bail et il y a lieu de considérer au contraire que la SARL ALTITUDE COMPAGNIE et la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON n'en étaient qu'au stade des pourparlers préalables. En effet, le président de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON n'a fait part que d'une intention de principe qui nécessitait une autorisation de l'organisme délibérant et la proposition ainsi émise n'a jamais fait l'objet d'une acceptation explicite et non équivoque de la part de la SARL ALTITUDE COMPAGNIE. Les modalités précises du bail n'ont pas été clairement explicitées à l'occasion de cet échange de courrier. Au contraire, la proposition du nouveau bail en mai 2013 comportant des conditions matérielles qui ont été refusées par la SARL ALTITUDE COMPAGNIE démontre suffisamment l'absence d'accord entre les parties notamment sur le montant du loyer. Dans ses dernières écritures, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE discute d'ailleurs la répartition du loyer entre ce qui était dû au titre du bail et ce qui ressortait du prix de cession du fonds de commerce. La consistance du bien devait encore être définie puisqu'il était prévu la communication d'un descriptif détaillé des locaux reconstruits à la place du bâtiment incendié. Par ailleurs, les quelques versements invoqués par la SARL ALTITUDE COMPAGNIE du 14 décembre 2012 et du 5 mars 2013 revêtent un caractère équivoque qui ne permet pas de retenir un commencement d'exécution du contrat. En effet, le bénéficiaire des chèques figurant sur les relevés bancaires n'est pas mentionné et, même si l'on considère que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON en aurait été destinataire, la cause du paiement reste ambigüe dans la mesure où il n'est contesté par aucune des parties que la SARL ALTITUDE COMPAGNIE a réintégré les lieux, dans des conditions non précisées, après l'achèvement des travaux en décembre 2012. Au surplus, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE prétend avoir scrupuleusement respecté ses obligations de locataire notamment en s'acquittant régulièrement du loyer, ce qui n'est nullement démontré, seuls deux relevés de compte bancaires de décembre 2012 et mars 2013 étant versés aux débats. La preuve de la conclusion d'un nouveau bail postérieurement à l'incendie qui a entraîné la perte totale de la chose louée n'est donc pas rapportée. Le bail ayant été résilié de plein droit par l'effet de la destruction totale du bien loué, la promesse de vente qui en était l'accessoire a également été résiliée. La SARL ALTITUDE COMPAGNIE ne peut plus s'en prévaloir. La société appelante est désormais occupante sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2012, date à laquelle elle a pris possession des lieux après l'achèvement des travaux, et elle est redevable à ce titre d'une indemnité d'occupation égale au loyer antérieur. L'article 1722 prévoyant, en cas de destruction totale du bien loué, la résiliation de plein droit du bail, le locataire ne peut prétendre à une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre. Il n'est pas soutenu que cette destruction serait due à une faute quelconque de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON. Par conséquent, aucune indemnité ne saurait être mise à la charge du bailleur, qui n'a commis aucune faute. En particulier, en l'absence de conclusion d'un nouveau bail, il ne peut lui être reproché une rupture brutale et abusive du contrat. Au surplus, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE ne caractérise pas les fautes commises par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON dans le cadre des négociations intervenues en vue de parvenir à la signature d'un nouveau bail. Enfin, contrairement à ce que soutient la SARL ALTITUDE COMPAGNIE, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON avait bien vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance puisqu'il n'est pas contesté que c'est elle qui a assumé le coût intégral de la reconstruction de l'immeuble sinistré. Par conséquent, aucune faute ne peut non plus lui être reprochée à cet égard » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la poursuite du contrat de bail du 11 avril 2007 : Il ressort des termes de l'article 1722 du Code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; il n'y a lieu à aucun dédommagement. Cette disposition est applicable au bail commercial. En l'espèce, le contrat de bail commercial conclu le 11 avril 2007 entre la communauté de communes de la vallée du Louron, bailleur, et la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE, locataire, prévoyait une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1 er janvier 2007 jusqu'au 31 décembre 2016. L'article 16 du contrat de bail stipule que, dans le cas où, par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, les biens loués venaient à être démolis ou détruits, totalement ou partiellement, ou encore déclarés insalubres, le présent bail serait résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du bailleur. Il est constant que le bâtiment dans lequel était installé le restaurant d'altitude dénommé Le Cabanou, objet du contrat de bail, a été détruit par incendie dans la nuit du 23 au 24 décembre 2011. L 'expert indique, dans son rapport, que le sinistre est total, tant au niveau du bâtiment que du contenu, et qu'il est dû au développement d'un incendie accidentel qui a pris naissance au niveau de la cheminée équipée d'un insert. L'immeuble objet du contrat de bail a ainsi été détruit en totalité par cas fortuit et entre donc dans les prévisions de l'article 1722 du code civil et des dispositions particulières inscrites à l'article 16 du contrat de bail. Sur la poursuite du contrat par exception de transaction : Aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit à titre de preuve. En conséquence si la transaction peut résulter d'un échange de lettres missives, il faut qu'elle en résulte de façon certaine. De plus, il est constant que la validité d'une transaction est subordonnée à l'existence de trois éléments caractéristiques: une situation litigieuse, l'intention d'y mettre fin, et des concessions réciproques. En l'espèce, la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNE considère que l'échange de courriers entre le Président de la communauté de communes de la vallée du Louron (courrier du 30 avril 2012) et la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE (courrier du 23 mai 2012) constitue une transaction qui a été respectée, qui a écarté l'application de l'article 1722 du Code civil, et qui a eu pour effet d'entraîner la continuation du bail signé le 1er janvier 2007 et l'irrecevabilité de la dénonciation de bail commercial avec sommation de signer un nouveau bail. Cependant, cet échange de correspondances ne peut être qualifié de transaction tant il est manifeste que, si ces écrits concernent une situation litigieuse née ou à naître, rien ne permet de considérer qu'ils avaient pour objet de mettre définitivement un terme à cette contestation. En effet, les éléments avancés par chaque partie dans ces missives évoquent la volonté de poursuivre le bail malgré la perte de la chose, sur le principe, mais non sur les modalités précises. Le fait que plusieurs points de contestation apparaissent dans ces courriers démontre qu'aucun accord définitif n'était trouvé entre les parties, comme en témoignent les points de vue divergents sur le versement de certaines sommes et leurs contreparties (loyers, participation à la promotion de la station de ski de PEYRAGUDES, réversion des primes d'assurances) ou sur la possibilité de lister le matériel et de négocier les prix pour en acheter. Si l'indemnité d'assurance liée aux travaux effectués par le locataire durant le bail commercial a effectivement été versée au bailleur pour financer les travaux de reconstruction, ce seul élément est insuffisant pour caractériser une transaction, étant rappelé que le locataire n'aurait pas pu bénéficier de cette indemnité d'assurance à titre personnel, en tout état de cause, puisqu'il n'était pas propriétaire du bâtiment et que le versement de cette indemnité d'assurance est conditionnée par la reconstruction du bâtiment Dès lors, et même en considérant que chaque partie faisait part de sa volonté de faire des concessions, notamment le transfert de l'indemnité d'assurance au bailleur d'une part et la poursuite du bail par renonciation aux dispositions de l'article 1722 d'autre part, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l'intention des parties de mettre fin à la contestation. L'échange de correspondances ne peut, par conséquent, recevoir la qualification de transaction et le bail ne peut être considéré comme se poursuivant de ce chef. Au surplus, il sera rappelé que le Président de la communauté de communes ne dispose pas du pouvoir de décider de la poursuite du bail et de renoncer à l'application d'une disposition légale sans l'accord préalable de l'organe délibérant, de sorte, qu'une éventuelle transaction aurait été entachée d'un vice substantiel. Dès lors, l'exception de transaction soulevée par la société Altitude Compagnie sera rejetée. Sur la continuation du contrat de bail du 11 avril 2007 par l'effet de la volonté des parties : Aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, et doivent être exécutées de bonne foi. La S.A.R.L ALTITUDE COMPAGNIE avance que chaque partie a manifesté sans équivoque sa volonté de poursuivre les relations contractuelles issues du contrat conclu le 11 avril 2007 après le sinistre survenu le 23 décembre 2011. Elle expose ainsi que le bailleur a manifesté dans son courrier du 30 avril 2012 sa volonté de perpétuer le bail et que l'exploitation du restaurant par la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE a repris durant l'hiver 2012-2013. Comme il a été dit précédemment, les courriers échangés entre les parties entre avril et mai 2012 constituent des actes entrant dans la phase de négociation pré-contractuelle et n'emportent aucun engagement juridique des parties en l'absence d'accord sur les éléments essentiels du contrat. Le fait que la S.A.R.L. Altitude Compagnie a repris l'exploitation du fonds de commerce durant l'hiver 2012-2013 sans opposition du bailleur, ne signifie pas que ce dernier avait donné son accord pour la poursuite du bail initial, puisqu'il a proposé en début d'année 2013 la signature d'un nouveau contrat de bail. En conséquence, le bail conclu le 11 avril 2007 ne s'est pas poursuivi du fait de la volonté des parties. Par conséquent, il sera constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial du 11 avril 2007 par l'effet de la destruction totale du bien en date du 24 décembre 2011. La demande de condamnation de la communauté de communes de la vallée du Louron à communiquer un descriptif des nouveaux locaux avalisé, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, doit être rejetée, étant sans objet, puisque le contrat de bail est résilié. - sur la promesse unilatérale de vente : Il convient, à titre surabondant, d'apporter quelques précisions sur la promesse unilatérale de vente, objet du contrat de bail initial, qui est l'enjeu de ce litige. La promesse unilatérale de vente est dépendante d'un autre contrat, l'extinction de ce contrat emporte celle de la promesse. C'est le cas de la promesse liée à un bail. En l'espèce, la résiliation de plein droit du bail commercial entraîne l'extinction de la promesse unilatérale de vent Même en cas de poursuite ou de renouvellement du bail, il existe des cas d'extinction de la promesse unilatérale de vente. Il est de jurisprudence constante que le bail et la promesse de vente sont des conventions essentiellement distinctes par leur nature ; que leur indivisibilité ne saurait résulter que de la volonté des parties dont l'accord à ce sujet doit persister à chaque renouvellement du contrat. Il sera précisé que les courriers échangés entre les parties ne portent que sur la poursuite du contrat de bail et n'évoque jamais la promesse de vente initiale, qui n'a donc jamais été incluse dans les concessions réciproques des parties. Même si le contrat de bail avait été poursuivi, la promesse de vente aurait pris fin, en l'absence de volonté clairement exprimée par les parties sur ce sujet. Enfin, la promesse de vente est caduque lorsque la chose qui en est l'objet disparaît, ce qui est également le cas de l'espèce. En tout état de cause, que le contrat de bail commercial se poursuive ou non, la promesse unilatérale de vente initiale est caduque. Il- Sur l'abus de droit : Aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient de relever que le contrat de bail étant résilié de plein droit au 24 décembre 2011, la communauté de communes de la Vallée du Louron n'a fait qu'une stricte application de la loi en proposant un nouveau bail à la signature de la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. Un nouveau contrat devant être conclu, l'objet du contrat étant modifié, la communauté de communes de la Vallée du Louron est donc en droit de proposer à son cocontractant de nouvelles conditions contractuelles au regard de la nouvelle situation économique, et est libre de retirer une promesse de vente qui n'avait de sens que dans l'économie du contrat résilié, notamment au regard de la différence de valeur pécuniaire des constructions en cause. S'il est certain que la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE avait réalisé des investissements en agrandissant le bâtiment moyennant un prêt de 250 000 euros, dans la perspective de la levée d'option de la promesse de vente, l'incendie est un cas fortuit étranger à la volonté du bailleur qui n'est pas responsable de la perte de la chose, objet de la promesse de vente. Au surplus, il sera précisé qu'aucun élément sur une absence de prise en charge du prêt restant dû par une assurance n'a été justifié. De plus, la communauté de communes de la vallée du Louron n'a pas manqué à ses obligations précontractuelles de loyauté en présentant à la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNEE, un nouveau projet de bail qui s'il ne reprend certes pas les conditions du contrat conclu le 11 avril 2007, ne fait qu'adapter ce contrat initial au nouvel objet du contrat, étant précisé que le nouveau loyer annuel proposé de 38 460 euros HT n'a pas subi une augmentation significative. Enfin, il n'est pas possible de considérer que la communauté de communes de la vallée du Louron était tenue d'une obligation de proposer un nouveau contrat incluant un loyer similaire et surtout une promesse de vente du bien, compte tenu de la différence de valeur entre le bâtiment objet du contrat initial évalué à 500 000 euros et la construction nouvellement édifiée d'un coût de 1.900.000 euros et objet du projet de contrat soumis à la signature de S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. On ne peut dès lors considérer que la communauté de communes de la vallée du Louron cherchait, en présentant à la signature ce nouveau bail, à écarter abusivement la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE de la gérance du restaurant d'altitude. La S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE sera donc déboutée de cette demande. Ill- Sur les demandes reconventionnelles de la communauté de communes de la Vallée du Louron : - Sur la résiliation de plein droit du bail commercial : Il ressort des termes de l'article 1722 du Code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; il n'y a lieu à aucun dédommagement. En l'espèce, le bail est résilié de plein droit, par l'effet de la perte de la chose, au 24 décembre 2011. Il sera rappelé que cette résiliation ayant lieu de plein droit, le bailleur n'était pas tenu à engager une action en résiliation judiciaire du bail commercial. - Sur l'indemnité d'occupation : La S..A.R.L, ALTITUDE COMPAGNIE occupe les lieux et exploite le fonds de commerce depuis le 23 décembre 2012 alors que le bail commercial est résilié, de sorte qu'elle doit être considérée comme occupant sans droit ni titre. Le fait que le trésor public lui a adressé un avis de paiement de taxe foncière, acte étranger au bailleur, et que le Président de la communauté de communes de la vallée du Louron qualifie, dans un journal local, les gérants de la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE comme les gérants du restaurant d'altitude, simple déclaration sans portée juridique, sont sans incidence sur l'inexistence de tout bail commercial à compter du 23 décembre 2012. Il conviendra d'ordonner la libération immédiate des lieux sous deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et, d'ordonner à défaut de libération volontaire l'expulsion de la SARL ALTITUDE COMPAGNIE ainsi que de tous occupants de son chef des locaux en cause, avec l'assistance de la force publique en cas de besoin. La S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE devra payer à la communauté de communes de la vallée du Louron une indemnité d'occupation égale au montant du loyer prévu dans le contrat de bail de 2007, à compter du 23 décembre 2012 et jusqu'à libération complète des locaux. Il sera précisé que [les] loyers perçus par la communauté de communes de la vallée du Louron au titre de l'année 2012, qui sont dépourvus de cause compte tenu de la résiliation du bail commercial, viendront en déduction des sommes dues par la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE au titre de l'indemnité d'occupation. Il en sera de même pour les loyers versés au titre de l'année 2013 s'ils ont été effectivement encaissés par le Trésor public, ce dernier ayant adressé une demande de remboursement des fonds à la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE » ;
ALORS, D'UNE PART, QU' en matière commerciale, la preuve est libre ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail du 11 avril 2007 conclu avant l'incendie était un bail commercial et que l'exposante cherchait à prouver qu'après l'incendie, un nouveau bail commercial avait été conclu entre les parties à des conditions identiques au précédent (arrêt p. 7 §§ 2 et 8) ; qu'en énonçant que la preuve d'un bail fait sans écrit, qui n'a encore reçu aucune exécution alors que l'une des parties le nie, ne peut être reçue par témoins et que seul le serment ou l'aveu judiciaire est recevable (arrêt p. 7 § 9), quand ces règles applicables à la preuve d'un bail civil n'étaient pas applicables au bail commercial dont l'exposante cherchait à rapporter la preuve, la Cour d'appel a violé les articles 1715 et 1716 du code civil, par fausse application, et l'article L. 110-3 du code de commerce, par refus d'application ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'existence d'un bail commercial verbal peut résulter de l'occupation des lieux accompagnée du paiement du loyer ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'exposante avait réintégré les lieux après l'achèvement des travaux en décembre 2012 sans opposition de la bailleresse (arrêt p. 8 § 4 et jugement p. 8 § 4), la Cour d'appel ne pouvait écarter l'existence d'un bail commercial verbal en se bornant à affirmer que les paiements faits par l'exposante à la bailleresse en 2012 et 2013 revêtaient un caractère équivoque qui ne permettait pas de retenir un commencement d'exécution du contrat (arrêt p. 8 § 4), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 7), si ces paiements n'avaient pas été faits suite à la réception d'appels de loyers sous la forme de titres exécutoires émis par la bailleresse et si ces appels de loyers ne manifestaient pas la volonté de cette dernière d'exécuter un bail commercial verbal à compter du 1er janvier 2012 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709 du code civil et L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
ALORS, AUSSI, QUE les juges du fond ne peuvent modifier l'objet du litige déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions (p. 11), la bailleresse admettait que « pendant la période de reconstruction des locaux, [elle] a[vait] perçu de [l'exposante] des sommes correspondant aux loyers échus en 2012 », ce qu'avaient d'ailleurs constaté les premiers juges (jugement p. 11 § 3) ; qu'en écartant néanmoins l'existence d'un bail verbal au motif que l'exposante ne démontrait pas avoir respecté ses obligations de locataire notamment en s'acquittant régulièrement du loyer (arrêt p. 9 § 1), quand la bailleresse admettait dans ses conclusions précitées que l'exposante avait respecté son obligation de paiement du loyer, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, EN OUTRE, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les pièces soumises à leur examen ; que pour justifier du paiement des trois échéances de loyers de 2012, l'exposante versait aux débats ses relevés de compte bancaires de décembre 2012 et mars 2013 (pièces 17, 18 et 19) qui montraient le paiement de sommes correspondant aux échéances de loyers 2012 appelées par la bailleresse sous forme de titres exécutoires (pièces 3 et 25) ; que cette dernière produisait elle-même la lettre reçue le 30 avril 2013 par laquelle l'exposante lui avait adressé le règlement de la première échéance de loyer de 2013 après laquelle les parties étaient entrées en litige (pièce adverse 5) ; qu'ainsi, ces pièces démontraient que l'exposante s'était acquittée de toutes les échéances de loyers jusqu'à ce que les parties entrent en litige ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'était pas démontré que l'exposante avait respecté ses obligations de locataire notamment en s'acquittant régulièrement du loyer, seuls deux relevés de comptes bancaires de décembre 2012 et mars 2013 étant versés aux débats (arrêt p. 9 § 1), la Cour d'appel a dénaturé les pièces précitées en violation du principe susvisé et de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'accord des parties sur la chose et le montant du loyer, qui peut résulter d'un échange de courriers, suffit à faire naître un bail commercial ; que par un courrier du 30 avril 2012, le président de la communauté de communes avait confirmé à l'exposante « la volonté de la communauté de communes [
] d'accepter le principe de la poursuite du bail commercial en date du 1er janvier 2007, conclu avec votre société, ayant pour objet le restaurant d'altitude ‘Le Cabanou' », précisé que « l'engagement de poursuite signifiera la renonciation à l'application des termes du paragraphe 16 ‘démolition totale ou partielle des biens loués – destruction – expropriation' de l'article VI des conditions générales » et indiqué que « ce bail conservera[it] toutes ses stipulations, hors le nouveau descriptif des locaux, suite à la reconstruction qui y sera[it] annexée », ce dont il résultait qu'il proposait la conclusion d'un nouveau bail aux mêmes conditions, notamment de loyer, que celui du 1er janvier 2007 et portant sur le même fonds de commerce de restaurant, sauf à adapter le descriptif des locaux compte tenu de la reconstruction à intervenir, et ce, à la seule condition que « la communauté de communes [
], qui serait maître d'ouvrage de la reconstruction du restaurant d'altitude, [reçoive] la part d'indemnité d'assurance perçue par [l'exposante] consécutivement au sinistre » ; que par courrier du 23 mai 2012, l'exposante avait accepté cette offre sans équivoque en répondant que « suite à votre courrier du 30 avril 2012 dans lequel vous confirmez votre volonté de poursuivre le bail du 1er janvier 2017 et donc la renonciation à l'application des termes du paragraphe 16 ‘démolition totale ou partielle des biens loués – destruction – expropriation', la SARL ALTITUDE COMPAGNIE consent à verser l'intégralité de l'indemnité d'assurance concernant l'immeuble », ce qu'elle a effectivement fait ; qu'en affirmant néanmoins que les modalités précises du bail n'avaient pas été clairement explicitées à l'occasion de cet échange de courriers et que la proposition du président de la communauté de communes n'avait jamais fait l'objet d'une acceptation explicite et non équivoque de la part de l'exposante, pour en déduire qu'il n'y avait pas eu de rencontre des volontés sur les conditions essentielles du bail et que les parties n'en étaient qu'au stade des pourparlers préalables (arrêt p. 8 § 3), la Cour d'appel a dénaturé les courriers précités en violation du principe selon lequel les juges du fond ne peuvent dénaturer les pièces soumises à leur examen, et de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
ALORS, EGALEMENT SUBSIDIAIREMENT, QUE l'existence du consentement s'apprécie à la date de la conclusion du contrat ; qu'en énonçant que la proposition par la bailleresse d'un nouveau bail en mai 2013 comportant des conditions matérielles qui ont été refusées par l'exposante démontrait suffisamment l'absence d'accord entre les parties notamment sur le montant du loyer (arrêt p. 8 § 3), quand l'exposante soutenait qu'un nouveau bail avait été conclu dès l'échange des courriers des 30 avril et 23 mai 2012 (arrêt p. 7 § 8), de sorte que l'existence d'une rencontre des volontés sur les conditions essentielles du bail, notamment sur le montant du loyer, devait être appréciée en se plaçant en mai 2012 et non postérieurement, la Cour d'appel a violé les articles 1108 et 1709 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ;
ALORS, PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE l'incapacité de contracter, qu'elle tienne en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, est sanctionnée par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu'elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l'article 1998, alinéa 2, du code civil ; que cette ratification peut être tacite et résulter de l'exécution volontaire d'un contrat par la partie qui y était irrégulièrement représentée ; qu'en l'espèce, pour décider qu'il n'y avait pas eu de rencontre des volontés sur les conditions essentielles du bail par l'échange des courriers des 30 avril et 23 mai 2012, la Cour d'appel ne pouvait retenir que, par son courrier du 30 avril 2012, le président de la communauté de communes n'avait fait part que d'une intention de principe qui nécessitait une autorisation de l'organe délibérant (arrêt p. 8 § 3), quand la communauté de communes avait exécuté volontairement le contrat de bail en laissant l'exposante réintégrer les lieux après l'achèvement des travaux en décembre 2012 et en percevant les loyers payés par celle-ci (arrêt p. 8 § 4), ce qui constituait une ratification tacite du contrat de bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1998 alinéa 2 du code civil, ensemble les articles 1709 du code civil et L. 145-1 et suivants du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'indemnité de la SARL ALTITUDE COMPAGNIE fondée sur l'abus de droit et d'AVOIR rejeté sa demande tendant à voir condamner la communauté de communes à lui reverser l'indemnité d'assurance d'un montant de 650.732 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1722 prévoyant, en cas de destruction totale du bien loué, la résiliation de plein droit du bail, le locataire ne peut prétendre à une indemnité d'éviction qui ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre ; il n'est pas soutenu que cette destruction serait due à une faute quelconque de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON ; par conséquent, aucune indemnité ne saurait être mise à la charge du bailleur, qui n'a commis aucune faute ; en particulier, en l'absence de conclusion d'un nouveau bail, il ne peut lui être reproché une rupture brutale et abusive du contrat ; au surplus, la SARL ALTITUDE COMPAGNIE ne caractérise pas les fautes commises par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON dans le cadre des négociations intervenues en vue de parvenir à la signature d'un nouveau bail ; enfin, contrairement à ce que soutient la SARL ALTITUDE COMPAGNIE, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA VALLEE DU LOURON avait bien vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance puisqu'il n'est pas contesté que c'est elle qui a assumé le coût intégral de la reconstruction de l'immeuble sinistré ; par conséquent, aucune faute ne peut non plus lui être reprochée à cet égard » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « si l'indemnité d'assurance liée aux travaux effectués par le locataire durant le bail commercial a effectivement été versée au bailleur pour financer les travaux de reconstruction, ce seul élément est insuffisant pour caractériser une transaction, étant rappelé que le locataire n'aurait pas pu bénéficier de cette indemnité d'assurance à titre personnel, en tout état de cause, puisqu'il n'était pas propriétaire du bâtiment et que le versement de cette indemnité d'assurance est conditionnée par la reconstruction du bâtiment [
] ; II- Sur l'abus de droit : Aux termes de l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient de relever que le contrat de bail étant résilié de plein droit au 24 décembre 2011, la communauté de communes de la Vallée du Louron n'a fait qu'une stricte application de la loi en proposant un nouveau bail à la signature de la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. Un nouveau contrat devant être conclu, l'objet du contrat étant modifié, la communauté de communes de la Vallée du Louron est donc en droit de proposer à son cocontractant de nouvelles conditions contractuelles au regard de la nouvelle situation économique, et est libre de retirer une promesse de vente qui n'avait de sens que dans l'économie du contrat résilié, notamment au regard de la différence de valeur pécuniaire des constructions en cause. S'il est certain que la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE avait réalisé des investissements en agrandissant le bâtiment moyennant un prêt de 250 000 euros, dans la perspective de la levée d'option de la promesse de vente, l'incendie est un cas fortuit étranger à la volonté du bailleur qui n'est pas responsable de la perte de la chose, objet de la promesse de vente. Au surplus, il sera précisé qu'aucun élément sur une absence de prise en charge du prêt restant dû par une assurance n'a été justifié. De plus, la communauté de communes de la vallée du Louron n'a pas manqué à ses obligations précontractuelles de loyauté en présentant à la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNEE, un nouveau projet de bail qui s'il ne reprend certes pas les conditions du contrat conclu le 11 avril 2007, ne fait qu'adapter ce contrat initial au nouvel objet du contrat, étant précisé que le nouveau loyer annuel proposé de 38 460 euros HT n'a pas subi une augmentation significative. Enfin, il n'est pas possible de considérer que la communauté de communes de la vallée du Louron était tenue d'une obligation de proposer un nouveau contrat incluant un loyer similaire et surtout une promesse de vente du bien, compte tenu de la différence de valeur entre le bâtiment objet du contrat initial évalué à 500 000 euros et la construction nouvellement édifiée d'un coût de 1.900.000 euros et objet du projet de contrat soumis à la signature de S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE. On ne peut dès lors considérer que la communauté de communes de la vallée du Louron cherchait, en présentant à la signature ce nouveau bail, à écarter abusivement la S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE de la gérance du restaurant d'altitude. La S.A.R.L. ALTITUDE COMPAGNIE sera donc déboutée de cette demande » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE sauf si le contrat d'assurance incendie contient une clause prévoyant que l'indemnité d'assurance doit être utilisée pour remettre en état ou remplacer le bien sinistré, l'assuré peut librement disposer de l'indemnité d'assurance et n'est pas tenu de l'employer pour remettre en état ou remplacer le bien sinistré ; qu'ainsi, pour décider que la bailleresse avait vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance couvrant la perte de l'immeuble sinistré, la Cour d'appel ne pouvait se borner à retenir que le versement de cette indemnité était conditionné par la reconstruction du bâtiment et qu'il n'était pas contesté que la bailleresse avait assumé le coût intégral de cette reconstruction (arrêt p. 9 § 8 et jugement p. 7 § 4), sans vérifier ni constater que le contrat d'assurance incendie souscrit par l'exposante contenait une clause prévoyant que l'indemnité d'assurance devait être utilisée pour remettre en état ou remplacer l'immeuble sinistré ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 121-13 du code des assurances, dans leur rédaction applicable au litige ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsque le bail prévoit que le bailleur n'accèdera à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par le locataire qu'à la fin du bail et qu'en cours de bail, un incendie détruit ces améliorations, l'indemnité d'assurance couvrant la perte desdites améliorations revient au locataire, qui en était propriétaire au jour du sinistre ; qu'en l'espèce, il est constant qu'avant l'incendie, conformément aux stipulations du bail du 11 avril 2007, l'exposante avait réalisé des travaux d'agrandissement et de rénovation du restaurant pour un montant de 220.000 € HT (arrêt p. 3 § 8) ; qu'ainsi, pour décider que la bailleresse avait vocation à percevoir le montant de l'indemnité d'assurance couvrant la perte de l'immeuble sinistré, la Cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer, par motifs éventuellement adoptés, que l'exposante n'était pas propriétaire du bâtiment (jugement p. 7 § 4), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 11), si le bail du 11 avril 2007 ne prévoyait pas que la bailleresse n'accèderait à la propriété des améliorations réalisées dans les lieux loués par l'exposante qu'à la fin du bail et si, partant, cette dernière ne devait pas percevoir la partie de l'indemnité d'assurance couvrant la perte de l'agrandissement et de la rénovation dont elle était propriétaire au jour de l'incendie survenu en cours de bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 555 et 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
