LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société AJ promotion ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 9 décembre 2016), que la SCCV Le Bassin bleu a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et un parking couvert à M. et Mme X..., l'acte de vente stipulant que les biens vendus seraient achevés et livrés au plus tard le 30 avril 2012 ; que, des retards étant survenus dans l'achèvement et la livraison de l'immeuble, M. et Mme X... ont assigné la SCCV Le Bassin bleu en réparation de leurs préjudices ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre de leur préjudice économique ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si les circonstances particulières justifiant la suspension du délai étaient établies, le défaut d'information de l'acquéreur, qui avait été laissé dans l'incertitude quant à la date d'achèvement de l'immeuble, permettait de retenir la responsabilité contractuelle du vendeur, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement apprécié le préjudice né de cette faute contractuelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre de leur préjudice moral ;
Mais attendu que la cour d'appel a relevé, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que le préjudice subjectif lié à la crainte de ne pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation n'était établi par aucune pièce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR omis d'indiquer le nom du magistrat devant lequel l'affaire a été débattue en audience publique le 24 juin 2016.
ALORS QU'il appartient aux juges devant lesquels l'affaire a été débattue d'en délibérer ; que le jugement doit à peine de nullité mentionner le nom des juges ayant assisté aux débats et au délibéré ; qu'en l'espèce, l'arrêt ne mentionne pas le nom du magistrat ayant assisté aux débats, de sorte qu'il ne peut être vérifié qu'il a bien participé au délibéré, violant ainsi les dispositions de l'article 447 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de la société Le Bassin Bleu à leur verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice économique subi et de les AVOIR condamnés aux dépens.
AUX MOTIFS QU' « en application de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination de l'immeuble faisant l'objet. Le contrat de vente signé entre les parties stipule que le vendeur s'oblige à poursuivre la construction de l'immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai fixé soit au plus tard, s'agissant de l'achèvement le 30 avril 2012, et de la livraison le 30 avril 2012, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Les parties, les époux X..., étaient représentés par la société Isautier Immobilier, ont signé le 5 juillet 2012 un procès-verbal de réception qui ne concernait que les parties privatives vendues, sur lequel il est précisé que les parties communes ne sont pas réceptionnées. Il est constant qu'une difficulté est survenue quant à la réalisation et la sécurisation des abords, l'accès de l'immeuble étant empêché, puisque par email du octobre 2012, il est indiqué aux époux X... que « l'appartement sera livrable à partir de la semaine prochaine, les parties communes seront accessibles, les normes de sécurité respectées ». La société Bassin Bleu a d'ailleurs pris en charge le paiement des loyers de juillet, août et septembre 2012. Par conséquent, il est établi que le délai initial fixé au 30 avril 2012 n'a pas été respecté et que l'immeuble a été achevé au plus tôt au mois d'octobre 2012. Pour s'exonérer de sa responsabilité, la société Bassin Bleu fait état d'un abandon de chantier au mois de janvier 2012 imputable à monsieur B... en charge des lots 1, 2 et 3 (gros oeuvre charpente métallique couverture et VRD), d'un abandon de chantier de la part de la société Run Façade en charge du lot peinture intérieures et extérieures au mois de mars 2012 et de la défaillance de l'entreprise Construction Réunion dans le respect des délais, ayant abouti à une rupture de leurs relations conventionnelles au mois de mai 2012. La convention stipule que sont notamment considérées comme légitimes de report de délai de livraison, le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant). Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre. La société le Bassin Bleu justifie qu'elle a adressé une lettre recommandée à monsieur B... le 24 janvier 2012 et qu'elle a fait dresser un constat le 25 janvier 2012 faisait apparaître qu'aucun des deux bâtiments n'est achevé. Elle justifie également qu'elle a adressé un courrier recommandé à l'entreprise RFED le 2 avril 2012 et a fait dresser un constat d'huissier le même jour, le lot de peinture n'étant pas achevé. Elle ne justifie cependant pas avoir avisé l'acquéreur de ces circonstances. Par conséquent, si les circonstances particulières justifiant la suspension du délai sont établies, le défaut d'information de l'acquéreur, qui a été laissé dans l'incertitude quant à la date d'achèvement de l'immeuble, laquelle constitue un élément fondamental de la vente en l'état futur d'achèvement, permet de retenir la responsabilité contractuelle du vendeur. S'agissant du défaut de raccordement EDF, aucune pièce n'est produite sur ce point, la société du Bassin Bleu justifiant pour sa part de la conformité de l'installation par la production d'une attestation de conformité de l'installation par la production d'une attestation de conformité émise le 31 août 2012. En application de l'article 1149 du code civil, les dommages-intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite ou du gain dont il a été privé. La faute contractuelle liée au défaut d'information de la suspension du délai d'exécution a été suffisamment réparée par le paiement par la société Bassin Bleu des loyers de mois de juillet, août et septembre 2012. Aucune somme complémentaire ne doit leur être allouée. »
1) ALORS QUE tout préjudice doit être indemnisé sans perte ni profit pour la personne l'ayant subi ; qu'en l'espèce, les époux X... ont subi un préjudice économique du fait de la perte de loyers entre la date de livraison contractuelle du bien le 30 avril 2012 et celle de sa livraison effective fin 2012, de sorte que leur préjudice ne pouvait être intégralement réparé que par l'octroi d'une indemnité équivalente au nombre de mois de loyers perdus ; qu'en retenant, d'une part, que l'acte de vente prévoyait une livraison au 30 avril 2012 et que l'immeuble avait été livré au plus tôt à la fin du mois d'octobre 2012 et n'avait finalement pu être loué qu'en décembre 2012, de sorte qu'il y avait une perte d'au minimum six à huit mois de loyer et, d'autre part, que les acquéreurs avaient été suffisamment indemnisés par le versement par le vendeur d'une indemnité équivalente à trois mois de loyers, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale et les dispositions de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
2) ALORS QUE les juges du fond doivent répondre aux moyens développés par les parties ; qu'en l'espèce, les époux X... invoquaient un préjudice économique spécifique en lien de causalité avec la faute de la société Le Bassin Bleu, à savoir celui né de l'obligation de payer les charges de l'emprunt contracté pour l'acquisition du bien litigieux sans pouvoir percevoir les loyers normalement destinés à financer cet emprunt de sorte que leur budget familial en avait été bouleversé ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de réparation sans s'expliquer sur ce préjudice spécifique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de la société Le Bassin Bleu à leur verser la somme de 7.500 euros au titre du préjudice moral subi et de les AVOIR condamnés aux dépens.
AUX MOTIFS QU' « en application de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination de l'immeuble faisant l'objet. Le contrat de vente signé entre les parties stipule que le vendeur s'oblige à poursuivre la construction de l'immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai fixé soit au plus tard, s'agissant de l'achèvement le 30 avril 2012, et de la livraison le 30 avril 2012, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Les parties, les époux X..., étaient représentés par la société Isautier Immobilier, ont signé le 5 juillet 2012 un procès-verbal de réception qui ne concernait que les parties privatives vendues, sur lequel il est précisé que les parties communes ne sont pas réceptionnées. Il est constant qu'une difficulté est survenue quant à la réalisation et la sécurisation des abords, l'accès de l'immeuble étant empêché, puisque par email du octobre 2012, il est indiqué aux époux X... que « l'appartement sera livrable à partir de la semaine prochaine, les parties communes seront accessibles, les normes de sécurité respectées ». La société Bassin Bleu a d'ailleurs pris en charge le paiement des loyers de juillet, août et septembre 2012. Par conséquent, il est établi que le délai initial fixé au 30 avril 2012 n'a pas été respecté et que l'immeuble a été achevé au plus tôt au mois d'octobre 2012. Pour s'exonérer de sa responsabilité, la société Bassin Bleu fait état d'un abandon de chantier au mois de janvier 2012 imputable à monsieur B... en charge des lots 1, 2 et 3 (gros oeuvre charpente métallique couverture et VRD), d'un abandon de chantier de la part de la société Run Façade en charge du lot peinture intérieures et extérieures au mois de mars 2012 et de la défaillance de l'entreprise Construction Réunion dans le respect des délais, ayant abouti à une rupture de leurs relations conventionnelles au mois de mai 2012. La convention stipule que sont notamment considérées comme légitimes de report de délai de livraison, le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant). Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre. La société le Bassin Bleu justifie qu'elle a adressé une lettre recommandée à monsieur B... le 24 janvier 2012 et qu'elle a fait dresser un constat le 25 janvier 2012 faisait apparaître qu'aucun des deux bâtiments n'est achevé. Elle justifie également qu'elle a adressé un courrier recommandé à l'entreprise RFED le 2 avril 2012 et a fait dresser un constat d'huissier le même jour, le lot de peinture n'étant pas achevé. Elle ne justifie cependant pas avoir avisé l'acquéreur de ces circonstances. Par conséquent, si les circonstances particulières justifiant la suspension du délai sont établies, le défaut d'information de l'acquéreur, qui a été laissé dans l'incertitude quant à la date d'achèvement de l'immeuble, laquelle constitue un élément fondamental de la vente en l'état futur d'achèvement, permet de retenir la responsabilité contractuelle du vendeur. S'agissant du défaut de raccordement EDF, aucune pièce n'est produite sur ce point, la société du Bassin Bleu justifiant pour sa part de la conformité de l'installation par la production d'une attestation de conformité de l'installation par la production d'une attestation de conformité émise le 31 août 2012. En application de l'article 1149 du code civil, les dommages-intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite ou du gain dont il a été privé. La faute contractuelle liée au défaut d'information de la suspension du délai d'exécution a été suffisamment réparée par le paiement par la société Bassin Bleu des loyers de mois de juillet, août et septembre 2012. Aucune somme complémentaire ne doit leur être allouée. S'agissant du préjudice lié à la crainte de ne pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation, la cour observe que l'objectif de défiscalisation n'est pas entré dans le champ contractuel et qu'aucune pièce n'est produite sur ce point ; qu'en outre, l'appartement a été loué avant le 31 décembre 2012 permettant ainsi aux époux X... de se prévaloir de cette acquisition pour obtenir les avantages fiscaux escomptés au titre de l'année 2012. Le préjudice subjectif lié à une crainte n'est établi par aucune pièce. »
1) ALORS QUE l'ensemble des préjudices subi par un co-contractant du fait de la faute contractuelle de l'une des parties au contrat doit être réparé et ce indépendamment des éléments entrés ou non dans le champ contractuel ; qu'en l'espèce, les époux X... résidaient en métropole et avaient acquis le bien litigieux dans un but exclusivement locatif afin de bénéficier du dispositif de la loi Scellier DOM avant la date butoir du 31 décembre 2012, de sorte qu'ils avaient indiscutablement craint pendant six mois ne pas pouvoir louer leur bien avant le 31 décembre 2012 et bénéficier ainsi de l'avantage fiscal quand ils payaient déjà les traites de l'emprunt sans percevoir de loyer ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de réparation au titre du préjudice moral au prétexte inopérant que l'objectif de défiscalisation n'était pas entré dans le champ contractuel, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et les dispositions de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
2) ALORS QUE tout préjudice doit être indemnisé sans perte ni profit pour la personne l'ayant subi ; qu'en l'espèce, les époux X... résidaient en métropole et avaient acquis le bien litigieux dans un but exclusivement locatif afin de bénéficier du dispositif de la loi Scellier DOM avant la date butoir du 31 décembre 2012, de sorte qu'ils avaient indiscutablement craint pendant six mois ne pas pouvoir louer leur bien avant le 31 décembre 2012 et bénéficier ainsi de l'avantage fiscal alors qu'ils payaient déjà les traites de l'emprunt sans percevoir de loyer ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande d'indemnisation du préjudice moral subi au motif qu'ils avaient in fine pu louer le bien avant la date butoir du 31 décembre 2012 tout en constatant qu'en raison du retard de livraison, la location du bien n'avait pu se faire qu'in extremis le 12 décembre 2012, de sorte que les époux X... étaient restés dans l'incertitude jusqu'à la dernière minute, ce qui est une source incontestable de préjudice moral, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et par conséquent violé le principe de la réparation intégrale et les dispositions de l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
