LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Caen, 25 octobre 2016), que, par acte sous seing privé du 23 mars 2007, conclu par l'entremise de la société NRC groupe (NRC) et réitéré par acte authentique du 16 mai 2007, dressé par M. Z..., notaire, M. et Mme A... ont vendu à réméré un immeuble à M. et Mme E... et à M. et Mme X... (les consorts E... X...) ; que M. et Mme A... n'ont pas exercé la faculté de rachat du bien ; que, l'ayant revendu à un prix inférieur à celui auquel ils l'avaient acquis, les consorts E... X... ont assigné M. et Mme A..., M. Z... et le liquidateur de la société NRC en indemnisation de leur préjudice ;
Sur les troisième et quatrième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les article 4 et 562 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt infirme le jugement ayant fixé à 71 287,50 euros la créance des consorts E... X... à l'égard de la société NRC, et ayant dit que la société NRC était redevable de cette somme envers les consorts E... X..., et rejette la demande formée par ceux-ci à l'encontre de la société NRC ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société NRC, régulièrement assignée devant la cour d'appel, n'avait pas formé appel incident, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme E... et M. et Mme X... à l'encontre de la société NRC groupe, l'arrêt rendu le 25 octobre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
Condamne M. et Mme E... et M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E... et M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme E... et M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de la société NRC Groupe ;
AUX ENONCIATIONS QUE « la société NRC Groupe a été régulièrement attraite en la cause en la personne de son mandataire liquidateur, par acte d'huissier de justice délivré le 28 novembre 2014 à personne habilitée. Il n'a pas constitué avocat. L'arrêt est réputé contradictoire » (arrêt, p. 4 dern. §) ;
ET AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité de la société NRC, M. et Mme E... et M. et Mme X... reprochent à la société NRC d'avoir proposé à la vente un bien surévalué en ce que la valeur vénale de 280.000 € ne pouvait être retenue que si la vente avait porté sur la totalité des parcelles et si la maison était achevée et en bon état ; que force est bien de relever que M. et Mme E... et M. et Mme X... qui n'ont pas acquis la totalité des parcelles, mais seulement une partie, n'ont pas acquis pour la somme de 280.000 € mais pour celle de 235.000 € ; qu'ils pouvaient, lors de leur visite des lieux, se rendre compte de l'état réel des biens et rien n'établit que l'estimation faite en 2007, procède d'une surestimation fautive ; qu'aucun des éléments versés aux débats ne permet d'établir que l'exercice du réméré leur a été présenté autrement que comme une simple faculté ; qu'il est en effet indiqué dans l'acte sous seing privé : « 7° : Fin de la faculté d'exercer le réméré – Conséquence : 18 mois à compter du jour de la signature de l'acte authentique. Si à la date prévue ci-dessus, les vendeurs n'ont pas déclaré leur intention d'exercer le réméré, dans les conditions ci-dessus prévues, les acquéreurs demeureront propriétaires irrévocables de l'immeuble présentement vendu » ; que si M. et Mme E... et M. et Mme X... ont pu se convaincre de la volonté de M. et Mme A... de reprendre leur bien, compte tenu des assurances que la société NRC leur aurait donné, ils ne rapportent pas la preuve que cette circonstance leur avait été présentée contre une certitude ; qu'il ne résulte d'aucun des éléments produits un commencement de preuve d'un engagement ferme et irrévocable ; que, compte tenu des termes clairs de l'acte sous seing privé qu'ils ont signé, ils ne pouvaient se méprendre sur la portée de leurs engagements, et sur l'efficacité juridique de la convention ; que, s'il est exact que sur le plan annexé à la notice le contour de l'ensemble des parcelles, [...] e [...] compris, était noirci, l'estimation donnée était également de 280.000 €, alors qu'ils ont acquis pour un prix moindre, sans s'expliquer sur la différence de valeur ; que si une faute a bien été commise en ce que, de fait, l'accès aux biens vendus se faisait par des parcelles omises, aucun préjudice n'en est résulté pour les acquéreurs, dès lors que l'ensemble immobilier a pu être ultérieurement cédé en totalité sans difficulté et sans que soit rapportée la preuve d'une moins-value pour les parcelles acquises par M. et Mme E... et M. et Mme X... ; qu'ils doivent en conséquence être déboutés des demandes formulées à l'encontre de la société NRC, étant observé qu'ils ne justifient pas de ce qu'ils ont régulièrement déclaré leur créance à la procédure collective ouverte à l'encontre de celle-ci ;
ALORS QU'une cour d'appel ne peut infirmer le jugement déféré au profit de l'intimé lorsque ce dernier n'a pas formé appel incident ; qu'en infirmant le jugement déféré en ce qu'il avait condamné la société NRC Groupe à payer aux consorts E... et X... la somme de 71.287,50 € à titre de dommages et intérêts quand cette dernière, qui n'avait pas formé appel incident, était réputée avoir acquiescé à ce chef du jugement, la cour d'appel a violé l'article 562 du code de procédure civile, ensemble l'article 4 du même code ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme E... et M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de la société NRC Groupe ;
AUX MOTIFS QU'en fait, des explications des parties et des éléments versés aux débats, il doit être retenu qu'au cours du mois de mars 2007, M. et Mme X... d'une part et M. et Mme E... d'autre part ont été approchés par la société Nantes Réméré Conseil (la société NRC) en vue d'un investissement en réméré concernant la propriété de M. et Mme A..., située « [...] » à [...] ; que le dossier informatif établi par la société NRC remis aux acquéreurs et qu'ils versent aux débats comprend des photographies de l'ensemble immobilier, un extrait cadastral de 1997, deux estimations établies par des agents immobiliers fixant leur valeur dans une fourchette comprise entre 270.000 et 290.000 € et une étude de financement pour le rachat des biens ; que, par acte sous seing privé portant la date du 23 mars 2007, M. et Mme A... se sont engagés à vendre à M. et Mme E... d'une part à concurrence de 60 % et à M. et Mme X... d'autre part à concurrence de 40 % leur propriété ; que, si la description du bien figure à l'identique dans l'étude d'investissement et dans l'acte sous seing privé en ce qu'il est dit que la propriété comprend les éléments suivants : « 1) Manoir du XVe (Monument historique) à restaurer, 2) des dépendances en pierre dont une en cours d'achèvement de rénovation d'environ 90 m² sur 2 niveaux avec charpente et couverture refaites, 3) une maison d'habitation comprenant : au rez-de-chaussée : entrée, w.c., salle de bains avec baignoire et douche, salon, cuisine en cours d'aménagement, chaufferie, au 1er étage : deux chambres, terrain arboré », les références cadastrales et la surface vendue diffèrent ; qu'il est indiqué dans l'étude d'investissement que le tout est cadastré section [...] , [...], [...], [...], [...] et [...] pour 1 ha 20a et 60ca ; que dans la promesse synallagmatique, il est indiqué que le tout est cadastré au lieu-dit [...], section [...] pour une contenance de 4a 70ca, [...] pour une contenance de 3a 80ca, [...] pour 9a 70 ca et [...] pour 8a 25 ca, soit une contenance totale de 26a 45ca et la vente est convenue pour la somme de 235.000 € ; qu'aucun des éléments versés au dossier ne permet de retenir que c'est à la demande de la société NRC et/ou de Me Z... que les parcelles [...] et [...] ont été exclues de la vente, pour des raisons qui auraient tenu à la faculté de préemption de la SAFER ; que, s'agissant de Me Z..., rien ne permet d'établir qu'il était déjà en relation avec les parties lorsqu'elles ont signé la promesse synallagmatique de vente et les références cadastrales ne comprennent que les parcelles section [...] , [...] et [...] ; qu'il n'est pas contesté que cette parcelle [...] est issue du rapprochement des parcelles [...] et [...] ; que la vente est consentie pour la somme convenue, soit 235.000 € ; que dans les deux actes est réservée une faculté de réméré à l'issue d'un délai de 18 mois, commençant à courir à la signature de l'acte authentique et consistant pour les vendeurs à retrouver la propriété du bien, contre paiement de la somme de 265.400 € ; qu'il était précisé dans les deux actes que si M. et Mme A... n'exercent pas cette faculté, les acquéreurs demeureront propriétaires irrévocables de l'immeuble vendu ; qu'il était encore convenu entre les parties que M. et Mme A... poursuivraient leur occupation du bien, moyennant paiement d'une indemnité d'occupation de 2.100 €, dont il n'est pas contesté qu'elle a été régulièrement payée ; qu'à leur demande, la durée de la faculté de réméré et de la convention d'occupation a été prorogée de douze mois, soit jusqu'au 15 novembre 2009, date à l'issue de laquelle ils ont informé leurs acquéreurs qu'ils n'entendaient pas exercer la faculté de rachat ; que les consorts E... et X... ont alors contacté des professionnels de l'immobilier et des demeures anciennes afin de faire procéder à la revente du bien ; que les évaluations faites par ces professionnels les ont conduit à proposer une valeur de 170.000 € : « sans présumer de la quasi obligation faite à l'acquéreur d'acquérir les parcelles [...] et [...] pour débloquer la situation administrative de l'immeuble » ; que le 17 septembre 2010, la vente de l'ensemble immobilier, comprenant les parcelles n° [...], [...], [...], [...] et [...] a été consentie moyennant le prix de 125.455 € ; qu'après déduction de la somme de 12.545,50 € correspondant à la quote-part des époux A..., les consorts E... et X... se sont vus remettre la somme de 112.909,50 € ; [
] que, sur la responsabilité de la société NRC, M. et Mme E... et M. et Mme X... reprochent à la société NRC d'avoir proposé à la vente un bien surévalué en ce que la valeur vénale de 280.000 € ne pouvait être retenue que si la vente avait porté sur la totalité des parcelles et si la maison était achevée et en bon état ; que force est bien de relever que M. et Mme E... et M. et Mme X... qui n'ont pas acquis la totalité des parcelles, mais seulement une partie, n'ont pas acquis pour la somme de 280.000 € mais pour celle de 235.000 € ; qu'ils pouvaient, lors de leur visite des lieux, se rendre compte de l'état réel des biens et rien n'établit que l'estimation faite en 2007, procède d'une surestimation fautive ; qu'aucun des éléments versés aux débats ne permet d'établir que l'exercice du réméré leur a été présenté autrement que comme une simple faculté ; qu'il est en effet indiqué dans l'acte sous seing privé : « 7° : Fin de la faculté d'exercer le réméré – Conséquence : 18 mois à compter du jour de la signature de l'acte authentique. Si à la date prévue ci-dessus, les vendeurs n'ont pas déclaré leur intention d'exercer le réméré, dans les conditions ci-dessus prévues, les acquéreurs demeureront propriétaires irrévocables de l'immeuble présentement vendu » ; que si M. et Mme E... et M. et Mme X... ont pu se convaincre de la volonté de M. et Mme A... de reprendre leur bien, compte tenu des assurances que la société NRC leur aurait donné, ils ne rapportent pas la preuve que cette circonstance leur avait été présentée comme une certitude ; qu'il ne résulte d'aucun des éléments produits un commencement de preuve d'un engagement ferme et irrévocable ; que, compte tenu des termes clairs de l'acte sous seing privé qu'ils ont signé, ils ne pouvaient se méprendre sur la portée de leurs engagements, et sur l'efficacité juridique de la convention ; que, s'il est exact que sur le plan annexé à la notice le contour de l'ensemble des parcelles, [...] et [...] compris, était noirci, l'estimation donnée était également de 280.000 €, alors qu'ils ont acquis pour un prix moindre, sans s'expliquer sur la différence de valeur ; que si une faute a bien été commise en ce que, de fait, l'accès aux biens vendus se faisait par des parcelles omises, aucun préjudice n'en est résulté pour les acquéreurs, dès lors que l'ensemble immobilier a pu être ultérieurement cédé en totalité sans difficulté et sans que soit rapportée la preuve d'une moins-value pour les parcelles acquises par M. et Mme E... et M. et Mme X... ; qu'ils doivent en conséquence être déboutés des demandes formulées à l'encontre de la société NRC, étant observé qu'ils ne justifient pas de ce qu'ils ont régulièrement déclaré leur créance à la procédure collective ouverte à l'encontre de celle-ci ;
1) ALORS QUE l'intermédiaire professionnel qui propose une opération d'investissement à caractère spéculatif est tenu de délivrer à son client une information sincère, exacte et complète qui lui impose de porter à sa connaissance non seulement les avantages qu'il peut en retirer, mais également les risques inhérents qu'elle comporte ; qu'en jugeant que le conseil en investissement immobilier à réméré avait suffisamment informé les consorts E... et X... des risques encourus en stipulant, dans le compromis de vente, qu'à défaut d'exercice de la faculté de rachat par les époux A..., ils deviendraient irrévocablement propriétaires de l'ensemble immobilier, quand le fait d'avoir ainsi rappelé la garantie immobilière dont était assortie l'opération d'investissement proposée ne suffisait pas à établir que les consorts E... et X... avaient été mis en garde contre le risque d'une perte d'une partie du capital investi en cas de revente du bien à un tiers, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif inopérant, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2) ALORS QUE l'intermédiaire professionnel qui propose une opération d'investissement à caractère spéculatif est tenu de délivrer à son client une information sincère, exacte et complète qui lui impose de porter à sa connaissance non seulement les avantages qu'il peut en retirer, mais également les risques inhérents qu'elle comporte ; qu'en l'espèce, les consorts E... et X... faisaient valoir que la société NRC Groupe avant manqué à son devoir d'information et de conseil en leur présentant l'opération comme un investissement sans risque, l'offre de vente à réméré faisant état à ce titre du niveau élevé de revenus de M. A..., du fait que les époux A... « n'ont jamais eu l'intention de vendre leur bien », de « l'apurement de la majorité de leurs dettes », et de leur volonté de réaliser « une opération de vente et rachat en réméré » (concl. p. 10 §6 et s.) ; que la cour d'appel a admis que les acquéreurs avaient pu se convaincre de la volonté des vendeurs de reprendre leur bien en l'état des informations délivrées par la société NRC Groupe ; qu'en affirmant néanmoins qu'aucune faute n'était caractérisée à l'encontre de l'intermédiaire dès lors que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve que cette éventualité favorable leur avait été présentée comme une certitude, quand il lui appartenait de rechercher si, en l'état des informations rassurantes qui leurs avaient été délivrées, les acquéreurs n'avaient pas été induits en erreur quant au caractère spéculatif de l'opération et aux risques inhérents qu'elle comportait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;
3) ALORS QUE lorsque la vente à réméré est proposée par un intermédiaire professionnel à titre spéculatif, la mise à disposition des fonds par l'investisseur pendant la durée du réméré et le risque inhérent à l'opération sont rémunérés par la plus-value résultant pour ce dernier de la différence entre le prix auquel il a acquis l'immeuble et le prix de rachat prévu au contrat ou, à défaut d'exercice du réméré par le vendeur, par la différence entre le prix d'acquisition et la valeur vénale de l'immeuble stipulée au contrat ; qu'en l'espèce, les consorts E... et X... faisaient valoir qu'ayant accepté l'offre ferme de vente à réméré présentée par la société NRC Groupe dans sa notice au prix de 235.000 € pour l'ensemble immobilier des époux A... constitué par les parcelles n° [...], [...], [...], [...], [...]et [...], clairement identifiées dans le plan qui y était annexé, et dont la valeur vénale était estimée à 280.000 €, ils avaient ensuite été induits en erreur sur la consistance du bien effectivement vendu au même prix et comprenant les parcelles n° [...], [...]et [...], dès lors que l'intermédiaire professionnel ne les avaient pas avertis que cette dernière parcelle comprenait exclusivement les anciennes parcelles n°[...] et [...] et non les parcelles [...] et [...] (concl. 9 et s.) ; que pour juger que les consorts E... et X... ne pouvaient prétendre qu'ils ignoraient que les parcelles [...] et [...] avaient été exclues de la vente, la considéré que, « s'il est exact que sur le plan annexé à la notice le contour de l'ensemble des parcelles, [...] e [...] compris, était noirci, l'estimation donnée était également de 280.000 €, alors qu'ils ont acquis pour un prix moindre, sans s'expliquer sur la différence de valeur » ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la différence entre l'estimation donnée et le prix d'achat n'était pas destinée à rémunérer la mise à disposition de l'immeuble par les acquéreurs durant le réméré et le risque de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4) ALORS, en toute hypothèse, QUE les juges statuer par voie d'affirmation sans analyser, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, l'offre soumise par la société NRC Groupe indique expressément que le prix de vente de l'ensemble immobilier à 235.000 € englobait les parcelles n° [...] et [...], d'une superficie de 9.361 m², qui ont été omises au moment de la vente du 16 mai 2007 (pièce n° 1, p. 4 et 5) ; que, dans son expertise du 20 novembre 2009, régulièrement produite aux débats (pièce n° 6), la société API constatait que la baisse de valeur de l'ensemble immobilier avait notamment pour cause l'amputation, lors de la vente du 16 mai 2007, des parcelles n° [...] [...] et [...] comprises dans l'offre de la société NRC Groupe (p. 22 et 34) ; qu'en affirmant que l'omission par la société NRC Groupe des parcelles n° 100 et 103, sur lesquels se situait l'avenue permettant d'accéder au manoir, n'avait causé aucun préjudice aux consorts E... et X..., sans examiner, même sommairement, les pièces n° 1 et 6 dont il résultait que le prix de vente avait été fixé à 235.000 € en tenant compte de ces deux parcelles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme E... et M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de M. Z... ;
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité du notaire, s'agissant du principe de la vente à réméré, aucun manquement au devoir d'information ne peut être reproché au notaire qui avait inséré dans son acte une clause faisant clairement état des conséquences qui résulteraient pour les acquéreurs de la faculté pour les vendeurs de renoncer au réméré et du risque auquel ils étaient juridiquement exposés de se retrouver irrévocablement propriétaires des biens ; que la clause insérée à l'acte authentique est ainsi libellée : « 7° : Fin de la faculté d'exercer le réméré – Conséquence. Si à la date prévue ci-dessus, le vendeur n'a pas déclaré son intention d'exercer le réméré, dans les conditions ci-dessus prévues, l'acquéreur demeurera propriétaire irrévocable de l'immeuble présentement vendu et s'il en est resté occupant, le vendeur devra libérer les lieux dans les délais ci-après » ; que, s'agissant de son efficacité juridique, son acte n'encourt aucune critique ; que, si M. et Mme E... et M. et Mme X... avaient pu se convaincre de la volonté de M. et Mme A... de reprendre leur bien, il résulte de leurs explications que c'est la société NRC qui leur avait donné des assurances à ce sujet, ce dont le notaire ne saurait être comptable ; qu'aucune faute ne saurait davantage être retenue à l'encontre du notaire en raison d'un risque d'annulation ou de requalification du contrat, dès lors que ce risque ne s'est pas réalisé ; qu'il est exact que dans les suites de cet investissement, M. et Mme E... et M. et Mme X... ont subi un préjudice qui peut être fixé à la somme de 71.287,50 € dès lors que pour l'acquisition, compte tenu des frais, ils ont déboursé 247.197,50 €, que la revente ne leur a procuré que la somme de 112.909,50 € tandis qu'ils ont encaissé 63.000 € d'indemnité d'occupation ; que, toutefois, à supposer que M. et Mme E... et M. et Mme X... établissent qu'ils ont acquis à un prix supérieur au marché, ils ne sauraient l'imputer à faute au notaire, qui n'était pas négociateur de l'acte et qui n'avait pas à s'immiscer dans l'économie du contrat ; que, garant de l'efficacité juridique de l'acte de vente instrumenté, le notaire n'est pas garant de son efficacité économique ; qu'ils ne contestent pas que le marché immobilier a connu une crise importante en 2008 et ils ne sauraient faire supporter au notaire les conséquences des aléas du marché et ses variations financières négatives ; que la preuve n'est pas rapportée que la moins-value réalisée lors de la revente du bien est à rechercher dans l'empiétement partiel de la maison d'habitation sur la parcelle [...], dès lors que M. et Mme A... ont consenti de la céder, avec la parcelle [...], en sorte qu'à supposer établi que cet empiétement pouvait résulter de la seule lecture du cadastre, et que le notaire ne pouvait que s'en rendre compte, aucune condamnation ne peut être prononcée contre le notaire, faute de préjudice, et faute de lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'on ne saurait reprocher au notaire de ne pas avoir interrogé les parties sur l'exclusion par leur convention des parcelles cadastrées [...] et [...] [...] alors qu'il n'est pas établi qu'il avait eu connaissance du projet d'investissement et qu'il fait valoir, sans être utilement démenti, qu'il ne connaissait pas les lieux et que l'acte qu'il a établi est conforme au compromis en sa possession ; ; qu'il souligne donc à juste titre qu'il ne disposait d'aucun élément pour soupçonner une quelconque difficulté quant à l'objet de la vente et qu'il était parfaitement en droit de penser que le terrain arboré se situait sur les parcelles cadastrales [...], [...] et [...] ; que, de même, à la seule lecture du cadastre, l'état d'enclave des parcelles n'est pas constitué, compte tenu d'une issue possible sur la voie publique par la parcelle cadastrée [...] ; que M. Z... souligne encore justement que rien ne lui permettait non plus de soupçonner que la propriété vendue était desservie par un chemin situé sur les parcelles [...] et [...] ; que Me Z... est bien-fondé dans ces conditions à demander que M. et Mme E... et M. et Mme X... soient déboutés de leurs demandes à son encontre et que la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle a prononcé sa condamnation ;
1) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en retenant que Me Z... avait satisfait à son obligation d'information et de conseil en informant les acquéreurs du risque juridique auquel ils étaient exposés de se retrouver irrévocablement propriétaires en cas de non exercice du réméré quand, s'agissant d'une opération spéculative d'achat pour revente proposée par un intermédiaire professionnel, il lui appartenait de rechercher si l'officier public les avaient en outre informés les acquéreurs du risque, qui s'est finalement réalisé, de perte d'une partie substantielle du capital investi en cas de baisse du marché de l'immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;
2) ALORS QUE le notaire instrumentaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner forme authentique aux opérations conclues par les parties ; qu'en vertu de l'article L. 621-30 du code du patrimoine, les immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent sont protégés au titre des abords aux fins de protection et de conservation du patrimoine culturel ; qu'en l'espèce, les consorts E... et X... faisaient valoir, preuve à l'appui (pièce n° 8), qu'amputée des parcelles n° [...] et [...], la propriété, dont le manoir était classé au titre des Monuments historiques, était devenue invendable à un tiers ; qu'en s'abstenant de rechercher ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 13 §3 et s.), si la division d'une propriété, qui formait un tout cohérent transmise par les auteurs successifs des vendeurs, n'était pas de nature à créer un risque prévisible qui aurait dû conduire le notaire instrumentaire à mener des investigations complémentaires quant à la faisabilité du projet en cas de non exercice du réméré par les vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme E... et M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme A... ;
AUX MOTIFS QU'en fait, des explications des parties et des éléments versés aux débats, il doit être retenu qu'au cours du mois de mars 2007, M. et Mme X... d'une part et M. et Mme E... d'autre part ont été approchés par la société Nantes Réméré Conseil (la société NRC) en vue d'un investissement en réméré concernant la propriété de M. et Mme A..., située « [...] » à [...] ; que le dossier informatif établi par la société NRC remis aux acquéreurs et qu'ils versent aux débats comprend des photographies de l'ensemble immobilier, un extrait cadastral de 1997, deux estimations établies par des agents immobiliers fixant leur valeur dans une fourchette comprise entre 270.000 et 290.000 € et une étude de financement pour le rachat des biens ; que, par acte sous seing privé portant la date du 23 mars 2007, M. et Mme A... se sont engagés à vendre à M. et Mme E... d'une part à concurrence de 60 % et à M. et Mme X... d'autre part à concurrence de 40 % leur propriété ; que, si la description du bien figure à l'identique dans l'étude d'investissement et dans l'acte sous seing privé en ce qu'il est dit que la propriété comprend les éléments suivants : « 1) Manoir du XVe (Monument historique) à restaurer, 2) des dépendances en pierre dont une en cours d'achèvement de rénovation d'environ 90 m² sur 2 niveaux avec charpente et couverture refaites, 3) une maison d'habitation comprenant : au rez-de-chaussée : entrée, w.c., salle de bains avec baignoire et douche, salon, cuisine en cours d'aménagement, chaufferie, au 1er étage : deux chambres, terrain arboré », les références cadastrales et la surface vendue diffèrent ; qu'il est indiqué dans l'étude d'investissement que le tout est cadastré section [...] , [...], [...], [...], [...] et [...] pour 1 ha 20a et 60ca ; que dans la promesse synallagmatique, il est indiqué que le tout est cadastré au lieu-dit [...], section [...] pour une contenance de 4a 70ca,[...] pour une contenance de 3a 80ca, [...] pour 9a 70 ca et [...] pour 8a 25 ca, soit une contenance totale de 26a 45ca et la vente est convenue pour la somme de 235.000 € ; qu'aucun des éléments versés au dossier ne permet de retenir que c'est à la demande de la société NRC et/ou de Me Z... que les parcelles [...] et [...] ont été exclues de la vente, pour des raisons qui auraient tenu à la faculté de préemption de la SAFER ; que, s'agissant de Me Z..., rien ne permet d'établir qu'il était déjà en relation avec les parties lorsqu'elles ont signé la promesse synallagmatique de vente et les références cadastrales ne comprennent que les parcelles section [...] , [...] et [...] ; qu'il n'est pas contesté que cette parcelle [...] est issue du rapprochement des parcelles [...] et [...] ; que la vente est consentie pour la somme convenue, soit 235.000 € ; que dans les deux actes est réservée une faculté de réméré à l'issue d'un délai de 18 mois, commençant à courir à la signature de l'acte authentique et consistant pour les vendeurs à retrouver la propriété du bien, contre paiement de la somme de 265.400 € ; qu'il était précisé dans les deux actes que si M. et Mme A... n'exercent pas cette faculté, les acquéreurs demeureront propriétaires irrévocables de l'immeuble vendu ; qu'il était encore convenu entre les parties que M. et Mme A... poursuivraient leur occupation du bien, moyennant paiement d'une indemnité d'occupation de 2.100 €, dont il n'est pas contesté qu'elle a été régulièrement payée ; qu'à leur demande, la durée de la faculté de réméré et de la convention d'occupation a été prorogée de douze mois, soit jusqu'au 15 novembre 2009, date à l'issue de laquelle ils ont informé leurs acquéreurs qu'ils n'entendaient pas exercer la faculté de rachat ; que les consorts E... et X... ont alors contacté des professionnels de l'immobilier et des demeures anciennes afin de faire procéder à la revente du bien ; que les évaluations faites par ces professionnels les ont conduit à proposer une valeur de 170.000 € : « sans présumer de la quasi obligation faite à l'acquéreur d'acquérir les parcelles [...] et [...] pour débloquer la situation administrative de l'immeuble » ; que le 17 septembre 2010, la vente de l'ensemble immobilier, comprenant les parcelles n° [...], [...], [...], [...] et [...] a été consentie moyennant le prix de 125.455 € ; qu'après déduction de la somme de 12.545,50 € correspondant à la quote-part des époux A..., les consorts E... et X... se sont vus remettre la somme de 112.909,50 € ; [
] que, sur la responsabilité de M. et Mme A..., [ces derniers] font valoir à juste titre [que les consorts E... et X...] ont reconnu, au terme de l'acte authentique, parfaitement connaitre les biens pour les avoir visités ; que les différentes photographies versées au dossier permettent de se convaincre de l'état réel des biens, qu'il s'agisse de retenir qu'ils sont inachevés ou dans un état de délabrement avancé, sans qu'il soit établi ou même allégué qu'ils ont subi une détérioration importante entre la vente de l'ensemble immobilier et sa restitution ; que M. et Mme E... et M. et Mme X..., qui ont tous les quatre signé l'acte sous seing privé dans lequel la surface vendue était passée de 1ha 20a et 60a à 26a 45ca, avec une désignation des parcelles amputée des parcelles [...] et [...], acte sous seing privé qui leur a été notifié sans qu'ils exercent leur faculté de rétractation, et qui étaient en possession du relevé cadastral annexé à l'étude de réméré qui leur a été remise, ne peuvent être suivis quand ils estiment avoir été trompés sur l'objet de la vente ; que, force est bien de relever que l'estimation faite pour l'ensemble des parcelles s'établissait à l'époque dans une fourchette comprise entre 270.000 à 290.000 € et qu'ils ont acquis certes une surface moindre, mais également pour une somme moindre ; que, s'il est exact que l'accès aux bâtiments cédés ne se faisait qu'en empruntant un chemin de desserte situé sur les parcelles non cédées, la consultation du plan cadastral permet de retenir que cette propriété peut avoir et à moindre coût un accès à la voie publique par la parcelle cadastrée [...] , en sorte que l'ensemble cédé ne peut être réputé enclavé ; que, s'il résulte des investigations faites par l'un des agents immobilier mandatés pour procéder à l'évaluation du bien en vue de sa revente que la maison d'habitation empiétait sur les parcelles non cédées (parcelle [...] ), à supposer cette information exacte en l'absence de relevé effectué par un géomètre expert, rien ne permet d'établir que M. et Mme A... avaient connaissance de cet état de fait et qu'ils l'ont volontairement dissimulé à leurs acquéreurs ; que M. et Mme E... et M. et Mme X... sont mal fondés à rechercher la responsabilité contractuelle de leurs vendeurs ; que c'est à bon droit que le premier juge les a déboutés de leurs demandes à cet égard ;
ALORS QU'il appartient au vendeur d'une propriété, tenu à une obligation d'information et de conseil, de mettre spécifiquement en garde l'acquéreur lorsque le bien qu'il se propose de vendre au même prix que celui qui avait été stipulé dans l'offre, n'a pas la même consistance ; qu'en l'espèce, il résulte clairement des pièces du dossier que l'offre de la société NRC Groupe et le plan cadastral qui y était annexé comprenait les parcelles cadastrées n° [...], [...], [...],[...], [...] et [...] proposées à la vente au prix de 235.000 € (pièce n° 1) alors que, pour un prix de vente qui demeurait inchangé, le compromis mentionnait, à côté des parcelles n° [...], [...], une nouvelle parcelle n° [...], (pièce adverse n° 9) ; qu'en affirmant que les acquéreurs n'avaient pas été trompés sur l'objet de la vente pour avoir signé un compromis qui procédait à une désignation du bien amputée des parcelles [...] et [...] pour une surface de 26 a 45 ca, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (p. 9 §1 et s.), si le silence conservé par les époux A... quant à la discordance entre l'ensemble immobilier visé dans l'offre et celui effectivement vendu n'était pas de nature à faire légitimement croire aux acquéreurs que la nouvelle parcelle n° [...] figurant au compromis de vente englobait les anciennes parcelles n° [...], [...],[...] et [...] visées dans l'offre dès lors que le prix de vente demeurait inchangé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1602 du code civil.
