LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 juin 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-16.926), fixe les indemnités dues à la société civile immobilière Sage (la SCI Sage) par suite de l'expropriation, au profit de la commune de [...], d'un ensemble immobilier lui appartenant ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune de [...]fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités revenant à la SCI Sage ;
Mais attendu que, pour fixer le montant des indemnités d'expropriation, la cour d'appel n'a retenu que les termes produits devant le premier juge et ne s'est pas fondée sur le mémoire communiqué la veille de l'audience par le commissaire du gouvernement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la commune de [...]fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités revenant à la SCI Sage ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par un motif non critiqué, que la modification à venir du plan local d'urbanisme, à la suite de l'annulation partielle par la juridiction administrative de la délibération municipale du 7 février 2012 autorisant l'accroissement de la population dans le secteur de l'opération de renouvellement urbain où se trouvait le bien exproprié, serait sans influence sur l'évaluation du bien exproprié, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu par la commune que cette annulation partielle était susceptible de remettre en vigueur les règles antérieures et qui a fixé la date de référence à la date d'opposabilité aux tiers du plan local d'urbanisme, a légalement justifié sa décision ;
Sur le premier moyen et sur le cinquième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le quatrième moyen et sur le cinquième moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexés :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur les premier, deuxième et troisième moyens, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de [...]aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de [...]et la condamne à payer à la SCI Sage la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la commune de [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué statuant sur renvoi de cassation d'avoir confirmé le jugement rendu le 14 juin 2013 rectifié par ordonnance du 25 juillet 2013 fixant les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI Sage) à la somme de 953.930 € pour l'indemnité principale et 96.393 € pour l'indemnité de remploi et d'avoir rejeté de l'ensemble des demandes de la commune de [...]
- AU MOTIF QUE rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile, le 22 Juin 2016 par Monsieur Jean-François BOUGON, Président de la Chambre des expropriations désigné par ordonnance du 21 décembre 2012, en présence de Madame Véronique LEROUX, Greffier (
) Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 11 mai 2016 devant : Monsieur Jean-François BOUGON, président de chambre, Monsieur Jean-François SABARD, président de chambre, Madame Catherine COUDY, conseiller, Madame Véronique LEROUX, Greffier, en présence de Monsieur Bruno X..., inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions, et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.
- ALORS QUE selon les dispositions de l'article R. 13-5 ancien du Code de l'expropriation applicable en la cause, la chambre statuant en appel est présidée par un président de chambre de la cour d'appel désigné, pour trois années renouvelables, par ordonnance du premier président après avis de l'assemblée des magistrats du siège de la cour d'appel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel énonce que la cour est composée lors des débats le 11 mai 2016 et lors du prononcé le 22 juin 2016 de Monsieur Jean-François BOUGON, Président de la Chambre des expropriations désigné par ordonnance du 21 décembre 2012, soit par une ordonnance antérieure de plus de trois ans à sa désignation ; qu'en statuant ainsi, alors que la désignation du président était caduque, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué statuant sur renvoi de cassation d'avoir confirmé le jugement rendu le 14 juin 2013 rectifié par ordonnance du 25 juillet 2013 fixant les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI Sage) à la somme de 953.930 € pour l'indemnité principale et 96.393 € pour l'indemnité de remploi et d'avoir rejeté de l'ensemble des demandes de la commune de [...]
- AU MOTIF QUE le mémoire du commissaire du gouvernement parvient à la cour par courriel, le 10 mai 2016, à la veille de l'audience. Le commissaire du gouvernement rappelle que le bien doit être évalué d'après sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété en fonction de son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Il explique que la valeur du bien ne peut être appréciée en fonction du projet de restructuration de l'expropriant et de l'usage futur du terrain, d'une modification future du PLU ou du PEB, de la création de la voie nord, ou de la méthode de récupération foncière. Il précise que l'expropriée est fondée à obtenir une indemnité de remploi, que la méthode d'évaluation par comparaison est appropriée en raison du nombre de termes de comparaison et il fait explicitement offre d'une somme de 668.603 € (
) Les parties ne demandent pas que soit écarté le mémoire du commissaire du gouvernement.
- ALORS QUE D'UNE PART qu'en énonçant que le commissaire du gouvernement avait fait parvenir à la cour par courriel, le 10 mai 2016, soit la veille de l'audience, un mémoire rappelant que le bien devait être évalué d'après sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété en fonction de son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique, expliquant que la valeur du bien ne pouvait être appréciée en fonction du projet de restructuration de l'expropriant et de l'usage futur du terrain, d'une modification future du PLU ou du PEB, de la création de la voie nord, ou de la méthode de récupération foncière, précisant que l'expropriée était fondée à obtenir une indemnité de remploi, que la méthode d'évaluation par comparaison était appropriée en raison du nombre de termes de comparaison et faisant explicitement offre d'une somme de 668.603, et en prenant ainsi en considération ledit mémoire, aux motifs inopérants que les parties ne demandent pas que soit écarté le mémoire du commissaire du gouvernement, sans constater que la commune de [...]et la SCI Sage avaient reçu communication dudit mémoire en temps utile ni qu'elles avaient eu la possibilité d'y répondre, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme ;
- ALORS QUE D'AUTRE PART devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation ; qu'en se bornant à énoncer que les parties ne demandent pas que soit écarté le mémoire du commissaire du gouvernement et en prenant ainsi en considération ce mémoire sans vérifier au préalable comme elle y avait été invitée par la Cour de cassation si le mémoire du commissaire du gouvernement avaient bien été adressées au greffe de la première cour d'appel (soit à la cour d'appel de Pau) dans le délai d'un mois à compter du mémoire de l'appelant et si en conséquence le mémoire ultérieur du commissaire du gouvernement était recevable, la cour de renvoi, qui a pris en compte une partie de l'argumentation de ce dernier, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article 631 du code de procédure civile, ensemble R. 13-49 ancien du code de l'expropriation devenu l'article R 311-26 du même code.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué statuant sur renvoi de cassation d'avoir confirmé le jugement rendu le 14 juin 2013 rectifié par ordonnance du 25 juillet 2013 fixant les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI Sage) à la somme de 953.930 € pour l'indemnité principale et 96.393 € pour l'indemnité de remploi et d'avoir rejeté l'ensemble des demandes de la commune de [...]
- AU MOTIF QUE Sur les dispositions applicables. La Sci Sage est bien fondée à rappeler le principe de la réparation de l'intégralité du préjudice causé, édicté par l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de la propriété (ici au 22 août 2012). En application des dispositions de l'article suivant, L. 322-2, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (14 juin 2013) en considération de leur usage effectif à la date de référence (ici, le 14 mars 2012 date de l'opposabilité aux tiers du PLU). Aussi, la future modification du PLU ou encore celle du PEB, tout comme la construction, postérieurement à la date de référence, d'une nouvelle voie de déserte de la base aérienne ou encore le devenir du projet de la commune sont-ils sans influence sur le calcul de la valeur du bien exproprié. On ajoutera que le prix d'acquisition du bien exproprié n'entre pas en ligne de compte dans le calcul de sa valeur vénale, pas plus que la nullité supposée des baux consentis ; que la déclaration de valeur nette de l'immeuble aux services fiscaux en 2013 est également sans emport sur la valorisation de l'immeuble à la date de référence alors surtout que réintégrées les dettes, la valeur de l'immeuble ressort à près d'un million d'euros ; que la discussion sur les revenus de l'immeuble est étrangère au débat alors que sa valeur sera recherchée par la méthode dite de comparaison qui reste encore la méthode la plus pertinente lorsque comme en l'espèce ces éléments sont nombreux, notamment pour la valorisation des appartements. Le premier juge après avoir observé qu'il n'existe pas de mutation récente d'immeuble collectif de rapport à usage mixte, habitation et commerce, pour approcher la valeur de l'ensemble immobilier, a recherché la valeur des appartements par comparaison avec des ventes d'appartements isolés, de surfaces comparables et de construction autre que récente, situés à proximité de l'immeuble de la Sci Sage. Concernant la partie commerciale, après avoir distingué les petites surfaces commerciales de la grande, le premier juge a recherché le prix des transactions intervenues en affectant les valeurs moyennes dégagées d'un premier abattement de 15 % pour tenir compte de la situation globalement plus favorable des éléments de comparaison. A ces valeurs, le premier juge a appliqué une décote de 15 % pour tenir compte du caractère collectif de l'ensemble immobilier exproprié. Ce pourcentage a été arbitré au vu de la seule référence d'immeuble collectif qui a pu être trouvé. La multiplicité des termes de référence utilisés, la pertinence des abattements et décotes pratiqués pour tenir compte de la situation de l'immeuble et de sa particularité, conduisent à confirmer la décision déférée pour les motifs qu'elle comporte.
- ALORS QUE D'UNE PART dans son mémoire du 20 novembre 2015 (p 7 à 20) et son mémoire en réplique du 2 mai 2016 p 4 à 13), la commune de [...]avait fait valoir que si en principe la date de référence à prendre en principe en compte était celle du 14 mars 2012, date à laquelle le PLU de la commune de [...], approuvé le 7 février 2012, était devenu opposable aux tiers, cette date devait cependant être modifiée, car, par un arrêt confirmatif définitif du 12 décembre 2013, la cour administrative de Bordeaux avait annulé la délibération municipale du 7 février 2012, en tant qu'elle autorisait l'accroissement de la population dans le secteur de l'opération de renouvellement urbain du quartier Nord-Est [...], délimité par arrêté préfectoral du 2 février 2011 (accroissement de la population en [...]– dans laquelle figurait pour partie le bien exproprié - de la commune de [...]) ; que cette annulation partielle du PLU par décision juridictionnelle devenue définitive était intervenue postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Pau fixant l'indemnité d'expropriation ; qu'elle ne pouvait qu'influer sur l'évaluation de l'immeuble exproprié qui n'était plus classé en zone UB (zone dense de faubourgs à usage principal d'habitation), caractérisée par des droits à construire importants ; qu'en effet, la parcelle expropriée, classée en zone C du PEB, était en zone de restriction de constructions nouvelles, ce qui devrait d'ailleurs empêcher le projet de rénovation urbaine de voir le jour ; que dès lors en se bornant à énoncer que la future modification du PLU ou encore celle du PEB, tout comme la construction, postérieurement à la date de référence, d'une nouvelle voie de desserte de la base aérienne ou encore le devenir du projet de la commune sont-ils sans influence sur le calcul de la valeur du bien exproprié » sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée par l'expropriante, si l'annulation partielle contentieuse, par arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 12 décembre 2013, de la délibération municipale du 7 février 2012 emportant modification du PLU n'avait pas eu pour effet de remettre en vigueur les dispositions antérieures du PLU, ce qui interdisait toute construction et toute création de commerces nouveaux, de nature à accroître, même faiblement, la population et influait ainsi nécessairement sur la valeur de l'immeuble exproprié, situé en zone C du PEB a cour de renvoi n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 322-1 (anciennement L. 13-14), L. 322-2 (anciennement L. 13-15 I) et L. 213-6 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable, ensemble de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable.
- ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, en se bornant à énoncer que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (14 juin 2013) en considération de leur usage effectif à la date de référence (le 14 mars 2012 date de l'opposabilité aux tiers du PLU, sans rechercher comme elle y était expressément invitée par la commune exposante (cf son mémoire p 7 à 20 et son mémoire en réplique p 4 à 13) si la date de référence ne devait pas être modifiée en raison de l'annulation partielle par arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux du 12 décembre 2013 de la délibération municipale du 7 février 2012 emportant modification du PLU, en ce qu'elle permettait un faible accroissement de la population en zone C du PEB dans laquelle se trouvait l'immeuble exproprié, la cour de renvoi n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 322-1 (anciennement L. 13-14), L. 322-2 (anciennement L. 13-15 I) et L. 213-6 du code de l'urbanisme, ensemble de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué statuant sur renvoi de cassation d'avoir confirmé le jugement rendu le 14 juin 2013 rectifié par ordonnance du 25 juillet 2013 fixant les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI Sage) à la somme de 953.930 € pour l'indemnité principale et 96.393 € pour l'indemnité de remploi et d'avoir rejeté de l'ensemble des demandes de la commune de [...].
- AU MOTIF QUE Sur les dispositions applicables. La Sci Sage est bien fondée à rappeler le principe de la réparation de l'intégralité du préjudice causé, édicté par l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de la propriété (ici au 22 août 2012). En application des dispositions de l'article suivant, L. 322-2, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (14 juin 2013) en considération de leur usage effectif à la date de référence (ici, le 14 mars 2012 date de l'opposabilité aux tiers du PLU). Aussi, la future modification du PLU ou encore celle du PEB, tout comme la construction, postérieurement à la date de référence, d'une nouvelle voie de déserte de la base aérienne ou encore le devenir du projet de la commune sont-ils sans influence sur le calcul de la valeur du bien exproprié. On ajoutera que le prix d'acquisition du bien exproprié n'entre pas en ligne de compte dans le calcul de sa valeur vénale, pas plus que la nullité supposée des baux consentis ; que la déclaration de valeur nette de l'immeuble aux services fiscaux en 2013 est également sans emport sur la valorisation de l'immeuble à la date de référence alors surtout que réintégrées les dettes, la valeur de l'immeuble ressort à près d'un million d'euros ; que la discussion sur les revenus de l'immeuble est étrangère au débat alors que sa valeur sera recherchée par la méthode dite de comparaison qui reste encore la méthode la plus pertinente lorsque comme en l'espèce ces éléments sont nombreux, notamment pour la valorisation des appartements. Le premier juge après avoir observé qu'il n'existe pas de mutation récente d'immeuble collectif de rapport à usage mixte, habitation et commerce, pour approcher la valeur de l'ensemble immobilier, a recherché la valeur des appartements par comparaison avec des ventes appartements isolés, de surfaces comparables et de construction autre que récente, situés à proximité de l'immeuble de la Sci Sage. Concernant la partie commerciale, après avoir distingué les petites surfaces commerciales de la grande, le premier juge a recherché le prix des transactions intervenues en affectant les valeurs moyennes dégagées d'un premier abattement de 15 % pour tenir compte de la situation globalement plus favorable des éléments de comparaison. A ces valeurs, le premier juge a appliqué une décote de 15 % pour tenir compte du caractère collectif de l'ensemble immobilier exproprié. Ce pourcentage a été arbitré au vu de la seule référence d'immeuble collectif qui a pu être trouvé. La multiplicité des termes de référence utilisés, la pertinence des abattements et décotes pratiqués pour tenir compte de la situation de l'immeuble et de sa particularité, conduisent à confirmer la décision déférée pour les motifs qu'elle comporte ;
- ALORS QUE D'UNE PART la cassation à intervenir sur le troisième moyen de cassation relatif la date de référence à prendre en considération pour l'évaluation du bien exproprié à la suite de l'annulation partielle contentieuse, par arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 12 décembre 2013, de la délibération municipale du 7 février 2012 emportant modification du PLU entraînera par voie de conséquence en application de l'article 624 du code de procédure civile la cassation du chef de l'arrêt ayant fixé les indemnités revenant à l'expropriée (la SCI Sage) à la somme de 953.930 € pour l'indemnité principale et 96.393 € pour l'indemnité de remploi.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Commune de [...]à payer à la SCI Sage la somme de 8.000 € pour frais irrépétibles, la SCI Sage étant condamné aux entiers dépens de l'instance
- AU MOTIF QUE les frais irrépétibles de la SCI Sage seront arbitrés à la somme de 8.000 € et mis à la charge de l'expropriant qui supportera la charge des entiers dépens.
- ALORS QUE D'UNE PART la cour de renvoi ne pouvait sans se contredire en violation de l'article 455 du code de procédure civile mettre dans ses motifs à la charge de l'expropriant la charge des entiers dépens et dans son dispositif les mêmes dépens à la charge de la SCI Sage.
- ALORS QUE D'AUTRE PART la cassation à intervenir sur l'un des quatre moyens de cassation précédents devra entraîner, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, l'annulation du chef de dispositif de l'arrêt ayant condamné la commune de [...]à payer à la SCI Sage une somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles et éventuellement mis à sa charge les entiers dépens de l'instance qui est dans la dépendance desdits moyens.
