LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 décembre 2016), que, le 22 avril 1999, la commune d'[...] (la commune) a consenti à la communauté de communes du [...] (la communauté de communes), un bail portant sur un ensemble immobilier expirant le 31 décembre 2007 ; que, par acte sous seing privé du 14 décembre 2007, la communauté de communes et la commune ont signé un "compromis" de vente portant sur cet immeuble, qui stipulait que la vente était parfaite par la signature de cet acte, mais que l'acquéreur ne deviendrait propriétaire du bien qu'à la signature de l'acte authentique et qu'en cas de non-réitération de la vente avant le 31 décembre 2008, l'occupation du bien donnerait lieu au versement d'une indemnité d'occupation ; que, le 19 décembre 2007, les parties ont résilié le bail pour lui substituer une convention d'occupation précaire, prorogée jusqu'au 31 décembre 2008, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation ; qu'à la demande de la communauté de communes, un jugement irrévocable du 27 juin 2011 a déclaré la vente parfaite ; que la communauté de communes a assigné la commune en annulation des titres de recettes relatifs aux loyers et indemnités d'occupation émis pour les années 2008 à 2011 et en remboursement des sommes versées ;
Attendu que la communauté de communes fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu que, ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le "compromis" de vente prévoyait que l'acquéreur n'aurait la propriété et la jouissance du bien qu'à la signature de l'acte authentique et retenu, souverainement, que la commune intention des parties était de reporter le transfert de propriété à la date de la réitération de la vente, qui s'était opérée par le jugement du 27 juin 2011, et, exactement, que cette clause n'était pas potestative et que le refus de la commune de signer l'acte authentique n'avait pas entraîné l'annulation des clauses relatives au paiement d'un loyer pour l'année 2008 et d'indemnités d'occupation pour les années postérieures, la cour d'appel, qui, n'étant pas tenue de répondre à une simple allégation relative à la mauvaise foi de la commune et dépourvue d'offre de preuve, n'a pu qu'en déduire que les titres de recettes émis pour les années 2008 à 2011 étaient réguliers, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la communauté de communes du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la communauté de communes du [...] et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune d'[...] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la communauté de communes du [...]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement no 12/01463 du 2 juin 2014 du tribunal de grande instance de Béziers ayant rejeté l'ensemble des demandes formulée par la Communauté de communes du [...] ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'ancien article 1156 du code civil applicable en l'espèce, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que l'article 1 du compromis de vente du 14 décembre 2007 stipule : « La vente est parfaite par la signature des présentes. Toutefois, l'acquéreur n'aura la propriété du bien qu'à la signature de l'acte authentique de vente à venir tel que cet acte sera reçu par le ou les notaires désignés comme il est dit infra. » ; que l'article 6.1 du même compromis précise : « L'acquéreur aura la jouissance du bien vendu à partir du jour de la signature de l'acte authentique. » ; qu'il suit de là que la commune intention de la commune d'[...] et de la Communauté de communes du [...] a été de prévoir que le transfert de propriété ne s'effectuerait qu'à la date de la réitération de la vente par acte authentique, et donc elles ont sciemment écarté la rétroactivité du transfert de propriété ; que cependant, la commune d'[...] a refusé de procéder à la réitération de cette vente et la Communauté de communes du [...] a été contrainte d'en poursuivre la réalisation forcée en justice ; que le jugement du 27 juin 2011 du tribunal de grande instance de Béziers qui a dit que la vente des parcelles suivantes (répertoriées dans un tableau) situées sur la commune de [...] entre la commune d'[...] et la Communauté de communes du [...] était parfaite et dit que le jugement serait publié à la Conservation des hypothèques, supplée l'acte authentique qui n'avait pu être régularisé ensuite du refus de la commune d'[...] ; que l'absence d'acte notarié n'est donc pas de nature à remettre en cause la volonté des parties qui était que le droit de propriété ne soit transféré que lors de la réitération de la vente ; que le fait que la commune d'[...] a refusé d'exécuter ce compromis de vente n'a pas entraîné l'annulation de celui-ci, et donc toutes les clauses qui y sont comprises sont opposables aux deux parties contractantes ; que certes, le jugement du 27 juin 2011 n'a pas statué sur la date du transfert de propriété ; que toutefois, pour que le juge statue sur ce point, encore aurait-il fallu que les parties le soumettent à son appréciation ; que la lecture de cette décision démontre que la date du transfert de propriété n'a pas été débattue par les parties lors de cette instance ; que l'absence de dispositions dans cette décision sur la date du transfert de propriété est donc sans emport dans la présente instance qu'enfin, une condition est potestative lorsque la naissance ou l'exécution de l'obligation dépend de la seule volonté d'un seul des contractants ; qu'en l'espèce, dans le compromis de vente, au paragraphe « Choix du ou des notaires », il est précisé : « Les parties s'obligent à régulariser la vente par devant notaire en la réitérant dans le cadre d'un acte authentique de vente qui devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2008 » ; qu'il ne s'agit donc pas d'une condition potestative puisque cette obligation avait été souscrite par les deux contractants ; qu'elle n'est donc pas nulle ; qu'en conséquence, en l'absence d'appel, le transfert de propriété a eu lieu à la date du jugement du tribunal de grande instance de Béziers du 27 juin 2011, et la Communauté de communes du [...] est redevable des loyers et indemnités d'occupation qui avaient été contractuellement fixés entre les parties ; que selon les conditions particulières du compromis de vente, les parties avaient convenu que jusqu'au 31 décembre 2008 s'appliquerait le bail du 22 avril 1999, lequel a été remplacé par la convention précaire du 19 décembre 2007 et par l'avenant du 6 mars 2008, aux termes desquels le loyer pour l'année 2008 avait été fixé à 10 000 €. Pour les années postérieures au 31 décembre 2008, le compromis de vente avait fixé l'indemnité d'occupation annuelle à 2736,45 € ; qu'en conséquence, les titres de recettes émis par la commune d'[...] au titre du loyer de 2008 et de l'indemnité d'occupation précaire pour les années 2009 à 2010 sont réguliers ; qu'en ce qui concerne l'indemnité d'occupation précaire pour l'année 2011, la Communauté de communes du [...] ne conteste pas son quantum ; qu'il sera donc déclaré aussi régulier ; que c'est pourquoi, le jugement déféré qui a débouté la Communauté de communes du [...] de toutes ses demandes, sera confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le compromis de vente du 14 décembre 2007, s'il déclare que la vente est parfaite par la signature des présentes, précise que l'acquéreur n'aura la propriété du bien qu'à la signature de l'acte authentique de vente à venir tel que cet acte sera reçu devant notaire au plus tard le 31 décembre 2008 ; qu'il prévoit de même que l'acquéreur aura la jouissance du bien vendu à partir du jour de la signature de l'acte authentique et rappelle qu'il est actuellement occupé par l'acquéreur en vertu du bail du 22 avril 1999 et avenant du 6 janvier 2006 ; qu'enfin les parties conviennent de convention expresse entre elles que dans le cas où la vente attendue ne sera pas réitérée par-devant notaire au plus tard le 31 décembre 2008, l'occupation du bien se poursuivra moyennant le versement d'une indemnité d'occupation précaire et révocable de 2 736,45 € par an sans que l'une ou l'autre ne puisse se prévaloir du bénéfice de ce bail ; et que d'ailleurs, postérieurement et selon acte du 19 décembre 2007 les parties sont convenues de résilier amiablement le bail avec effet au 31 décembre suivant et d'y substituer une convention d'occupation précaire d'une durée d'un an courant du 1er janvier au 31 décembre 2007 reconductible moyennant un loyer annuel de 10 000 € ; que par avenant du 6 mars 2008, cette convention a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2008 ; qu'il s'ensuit du tout que les parties avaient par une disposition dont le demandeur soutient à tort qu'elle ne lui serait pas opposable décidé de dissocier la date de réalisation de la vente de celle du transfert de propriété, et qui ne peuvent donc se confondre ; et que le jugement rendu le 27 juin 2011 qui a dit la vente parfaite sans autre précision se substitue nécessairement à l'acte authentique de vente en ce sens qu'il marque la date du transfert de propriété, étant observé que les parties n'avaient dans le cadre de cette instance formé aucune demande quant à la date d'effet de ce transfert ; que l'acquéreur qui ne peut dès lors arguer de sa qualité de propriétaire pour échapper au paiement de l'indemnité correspondante ne peut davantage soutenir la nullité d'une clause dont il ne peut être dit qu'elle serait potestative dès lors que la réalisation de la vente ne dépendait pas de la seule volonté du vendeur mais de circonstances objectives et donc susceptibles d'un contrôle judiciaire, à preuve le jugement précédemment rendu ; et qu'il ne peut y avoir de paiement indu dès lors que celui actuellement en litige est fondé sur une obligation ainsi reconnue valable, qui correspond à la contrepartie due pour l'occupation et l'usage de l'ensemble immobilier et qui au résultat de ce qui précède n'est pas remise en cause ; qu'enfin s'il est fait référence sans autre précision à la notion de dommages et intérêts, le principe de créance qui n'est pas davantage explicité ne ressort d'aucun des éléments d'appréciation soumis au contrôle du tribunal ; qu'il s'ensuit du tout le rejet des demandes et la condamnation de la Communauté de communes du [...] aux dépens ainsi qu'au paiement à son adversaire d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
1°) ALORS QUE la clause d'un contrat de vente reportant le transfert de propriété au jour de sa réitération par acte authentique est privée d'effet lorsqu'elle est invoquée de mauvaise foi par celui des co-contractants qui a refusé de réitérer dans les délais convenus ; qu'au cas présent, en retenant que le transfert de propriété était intervenu au jour du jugement du 27 juin 2011, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions p. 5 à 7), si la clause ayant dérogé au principe du transfert de propriété au jour de l'échange des consentements n'avait pas été invoquée de mauvaise foi par la commune d'[...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il est néanmoins loisible aux parties de différer le transfert de propriété au jour de la réitération de la vente par acte authentique ; que lorsqu'une partie a refusé une telle réitération et que le juge est conduit à constater judiciairement la vente, sans déterminer de date au transfert de propriété, elle doit être fixée au regard de ce dont les parties étaient convenues dans la promesse synallagmatique de vente ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que, par un jugement du 21 juin 2011, le tribunal de grande instance de Béziers a dit la vente parfaite sans se prononcer sur la date de transfert de propriété, pour en déduire que le transfert avait eu lieu au jour de ce jugement ; qu'en statuant ainsi, sans se déterminer en considération de la commune intention des parties, la cour a violé les articles 1583 et 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il est néanmoins loisible aux parties de différer le transfert de propriété au jour de la réitération de la vente par acte authentique ; que lorsqu'une partie a refusé une telle réitération et que le juge est conduit à constater judiciairement la vente, sans déterminer de date au transfert de propriété, elle doit être fixée en regard de ce dont les parties étaient convenues dans la promesse synallagmatique de vente ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que, par un jugement du 21 juin 2011, le tribunal de grande instance de Béziers a dit la vente parfaite sans se prononcer sur la date de transfert de propriété, pour en déduire que le transfert avait eu lieu au jour de ce jugement ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si les parties ne s'étaient pas mises d'accord sur un transfert de propriété devant intervenir au plus tard au 31 décembre 2008, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE la communauté de communes soutenait (conclusions p. 7) que la commune avait refusé de signer l'acte authentique dans le seul but de percevoir des indemnités d'occupation, de telle sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir de la clause du compromis de vente, qu'elle invoquait de mauvaise foi, qui prévoyait le versement d'une indemnité d'occupation en cas de non réitération de l'acte authentique ; que la cour d'appel, qui n'a pas répondu à moyen, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
