LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 9 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 2 novembre 2016), que la société Paris gestion est titulaire d'un bail commercial conclu avec la SCI du Perray-Haluchere et portant sur un ensemble immobilier dont elle a donné un local en sous-location à la société Boulanger ; que le sous-locataire a assigné le locataire principal en paiement de provisions au titre d'un trop-perçu de charges communes et de taxes foncières ;
Attendu que, pour accueillir la demande de la société Boulanger au titre des charges communes, l'arrêt retient, d'une part, qu'aux termes de l'article 29.1.1 du contrat de sous-location, les parties sont convenues de mettre à la charge du preneur pour toute la durée du bail un forfait annuel, variable chaque année selon l'évolution du montant du budget du centre commercial, l'augmentation de ce forfait étant plafonné à 2,5 % et égale à l'augmentation du budget du centre si celle-ci est inférieure à ce pourcentage, d'autre part, que la société Boulanger a chiffré, année par année, le trop versé, en application de ces principes ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait qu'aucun justificatif n'était produit par les parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour condamner la société Boulanger au paiement d'une provision au titre des taxes foncières, l'arrêt retient que l'article 30 du contrat de sous-location stipule que le sous-locataire devra acquitter tous les impôts et taxes relatifs aux locaux sous-loués et que l'article 29.1 énonce que les impôts fonciers, qui constituent des charges communes, sont inclus dans le forfait prévu à l'article 29.1.1, de sorte que la société Boulanger n'a pas à supporter le règlement de taxes foncières en sus du montant forfaitaire dérogatoire relative aux charges communes ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la taxe foncière afférente aux parties privatives, différente de la taxe foncière afférente aux quotes-parts de parties communes, seule intégrée dans les charges communes, n'était pas à la charge du sous-locataire en vertu de l'article 30 du contrat de sous-location, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Boulanger aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande la société Boulanger et la condamne à payer à la société Paris gestion la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Paris gestion
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de NANTES du 20 février 2014, et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné la SNC Paris gestion à payer à la SA Boulanger une provision de 200 000 € au titre du trop-perçu des charges communes,
AUX MOTIFS QUE « La SNC Paris Gestion est titulaire d'un contrat de bail commercial consenti par la SCI du Perray Haluchère ayant pour objet un ensemble immobilier sis à [...] (Loire-Atlantique),[...] -[...]- sur un chemin délimité par le Chemin de [...] et le [...]. Cet ensemble immobilier comprend un centre commercial constitué par une galerie marchande, un hypermarché, un parc de stationnement. La SCI du Perray Haluchère et la SNC Paris gestion ont toutes les deux pour gérant M. X... ; que suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 1994, la SNC Paris gestion a sous loué avec l'accord de la SCI du Perray Haluchère à la société "Ets Boulanger Frères SA" et à la société "SNC Boulanger", aux droits de laquelle intervient désormais la SA Boulanger, un local commercial d'une surface approximative de 2 400 m². La sous-location a été consentie pour douze années à compter du 27 mars 1995 pour venir à expiration le 27 mars 2007 ; que ce contrat a été renouvelé par congé avec offre de renouvellement de bail signé le 25 septembre 2006 à l'initiative de la SNC Paris Gestion. Une nouvelle période de douze ans a été initiée à compter du 27 mars 2007. Le contrat de bail est en cours d'exécution ; que dans le courant de l'année 2009, la SA Boulanger a soutenu qu'il existait une erreur dans les modalités d'appel de charges émanant de son cocontractant ; qu'aucun accord n'est intervenu entre les deux parties ; que dans ces conditions, par acte d'huissier du 7 décembre 2010, la SA Boulanger a fait assigner la SNC Paris gestion devant le tribunal de grande instance de Nantes sur le fondement des articles 1134 et 1376 du code civil, et au visa du contrat de sous-location du 27 juillet 1994 et son avenant du 23 avril 1995, aux fins principalement de voir condamner la SNC Paris gestion à lui payer les sommes dues au titre d'un trop perçu des charges et au titre du remboursement des cinq derniers exercices de taxe foncière ; que par le jugement déféré, le tribunal de grande instance de Nantes a débouté la SA Boulanger de l'ensemble de ses demandes. Il a retenu d'une part, s'agissant de la demande relative aux charges communes, que la clause prévoyant la fixation d'un montant forfaitaire de charges communes ne prévoit pas que ce montant soit invariable, ce dernier prenant nécessairement en compte la réalité économique, et que la SA Boulanger avait été dûment informée de l'évolution du budget global annuel du centre commercial puisqu'elle avait été régulièrement destinataire de "l'édition du réalisé", document sur lequel figure les charges communes totales du centre commercial ainsi que leur détail. Le premier juge a constaté d'autre part qu'il ressortait de l'article 30 du bail commercial en date du 27 juillet 1994, du règlement intérieur du centre commercial de [...], et du préambule du contrat de sous-location que de manière conforme au contrat la SNC Paris gestion avait refacturé la taxe foncière à la SA Boulanger concernant le local en cause. Enfin, le tribunal a débouté la SNC Paris Gestion de sa demande reconventionnelle en paiement en l'absence d'éléments chiffrés précis ; 1. La SA Boulanger reproche au premier juge d'avoir rejeté son action en répétition de l'indu, les charges réclamées par la SNC Paris gestion ne correspondant pas aux stipulations contractuelles prévues à l'article 29.1. Elle rappelle que la commune intention des parties était de fixer les charges de manière forfaitaire avec une base invariable. Elle réclame en conséquence par provision l'écart de facturation en sa défaveur pour les années 2006 à 2010, soit 243 621,06 € HT ou 291 370,79 € TTC, les sommes devant être actualisées pour les années postérieures après communication par la SNC Paris gestion des budgets réalisés pour ces années ; que la SNC Paris gestion répond que le forfait initialement fixé à 584 600 francs, ou 89 121,69 €, selon avenant du 23 avril 1995 évolue chaque année et doit être modifié pour chaque nouvelle année en prenant en compte le forfait tel que modifié l'année précédente. Elle rappelle que la SA Boulanger a toujours admis l'application des 2,5 % chaque année. Elle considère que par une stricte application de la clause en débat, la SA Boulanger reste lui devoir pour les années 2006 à 2010 la somme de 93 830,44 € HT. Elle sollicite la condamnation de son adversaire au paiement de cette somme ; que les parties s'opposent sur l'interprétation des stipulations dérogatoires contenues à l'article 29 relatif aux charges du contrat de sous-location en date du 27 juillet 1994. Il convient de noter que l'article 29.1 n'a pas été modifié par l'avenant du 23 avril 1995, seul l'article 29.1.1 ayant été modifié par cet avenant afin de porter le montant forfaitaire annuel des charges communes de 500 000 à 584 600 francs. L'article 29.1 énumère les charges communes que le sous-locataire doit rembourser au locataire principal. Cependant, l'article 29.1.1 prévoit une dérogation accordée spécifiquement à la SA Boulanger qui ne pourrait être transmise au cessionnaire du fonds exploité par cette dernière ; que l'article 29.1.1 stipule : Par dérogation aux stipulations de l'article 29.1 §1 et §2, les parties sont convenues : - Que la quote part des charges communes énumérées ci-avant, afférente au local objet des présentes est fixée pour toute la durée du bail à un montant forfaitaire annuel de 584 600 francs hors taxes sur la valeur ajoutée. - que ledit montant forfaitaire sera modifié comme prévu ci-après. - Que pour le cas où, à l'issue de la liquidation annuelle des charges de fonctionnement et de travaux, le montant du budget de l'année N pour l'ensemble du centre commercial est : 1°) supérieur au montant du budget de l'année N-1dudit centre, pour une fraction inférieure ou égale à 10 % du budget de ladite année, le forfait sera augmenté jusqu'à concurrence d'une augmentation de 2,5 % majorée de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées. 2°) supérieur montant du budget de l'année N-1 dudit centre, pour une fraction supérieure à 10 % du budget de ladite année, le forfait sera augmenté dans la même proportion déduction faite de la fraction comprise entre 2,5% majorée de l'indice INSEE National de la construction et 10 %. Il est ici précisé pour l'application du dispositif figurant dans les deux paragraphes précédents : - que l'année N correspond à une année civile complète exploitation. - que si le bailleur a accepté, à titre exceptionnel, la fixation d'un montant forfaitaire de charges communes pour le local objet des présentes c'est en raison de la personnalité même du preneur. Par conséquent, en cas de cession de fonds de commerce, de droit au bail ou de tout autre mutation affectant sous quelque forme que ce soit la personne même du sous locataire, le bailleur en reviendra aux modes usuels de détermination de la quote part de charges communes afférente au local, tel que précisé à l'article 29.1 §1 et §2, en usage dans les baux du centre commercial de Nantes [...] ; que la simple lecture de ces stipulations démontre que les parties ont convenu, pour toute la durée du bail, de mettre, à la charge du preneur, un montant forfaitaire annuel s'agissant des charges communes. Aucune stipulation ne prévoit un quelconque réajustement de ce montant qui serait reporté année après année. Il convient de relever que les stipulations du contrat de sous-location prévoient expressément de tels réajustement, d'une part, en ce qui concerne le loyer de base indexé en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction (article 24. 4 et 24. 5) et, d'autre part, en ce qui concerne la cotisation forfaitaire au groupement d'intérêt économique relatif au centre commercial indexée tous les ans au 1er janvier et pour le budget de l'année considérée dans les mêmes conditions que les loyers (article 15.2). Il est seulement stipulé que le montant forfaitaire annuel des charges communes sera modifié chaque année selon l'évolution du montant du budget du centre commercial. Lorsque le budget du centre commercial de l'année N est supérieur au montant du budget de l'année N -1 pour une fraction inférieure ou égale à 10 %, l'augmentation du forfait n'est prévue qu'à concurrence d'une augmentation de 2,5 % majorée de l'évolution de l'indice INSEE National de la construction entre les deux années considérées. Ainsi, chaque année le montant forfaitaire annuel est majoré de l'évolution de l'indice INSEE mais il se déduit de ces stipulations que l'augmentation du forfait est plafonnée à 2,5 % et qu'elle est égale à l'augmentation du budget si celle-ci est inférieure à 2,5 % ; que dans ses conclusions, la SA Boulanger a chiffré, année par année, le trop versé en appliquant ces principes. Cependant, aucun justificatif n'est produit par les parties. Le jugement déféré sera alors infirmé et la SNC Paris gestion condamnée à payer, au titre du trop-perçu des charges communes, une provision de 200 000 € qui portera intérêts à compter de la date du présent arrêt »
1°) ALORS QU' il incombe aux parties de prouver les faits constituant le soutien nécessaire de leurs prétentions ; qu'après avoir considéré qu'en vertu de l'article 29.1 du contrat de sous-location du 27 juillet 1994, les parties avaient convenu de mettre à la charge du sous-locataire un montant forfaitaire fixe au titre des charges communes, qui serait modifié chaque année selon l'évolution du budget du centre commercial dans lequel étaient situés les lieux loués, la cour d'appel a relevé que la société BOULANGER avait dans ses conclusions « chiffré, année par année, le trop-versé [au titre des charges communes] en appliquant ces principes » mais qu' « aucun justificatif n'[était] produit par les parties » ; qu'en condamnant néanmoins la société PARIS GESTION à verser une provision de 200.000 € à la société BOULANGER, quand elle constatait que cette dernière ne versait aucun justificatif de l'existence comme du calcul de sa créance, la cour d'appel a violé les articles 6 et 9 du code de procédure civile, ensemble les articles 1134 (1203) et 1376 du code civil ;
2°) ALORS QUE la société PARIS GESTION versait aux débats les justificatifs de l'ensemble des charges du centre commercial, « Edition du réalisé » (sa pièce n°1), ainsi qu'un historique de l'indice du coût de la construction (pièce n°2), permettant de déterminer l'évolution du budget annuel du centre commercial et donc de calculer le montant de la quote-part de charges communes dont la société BOULANGER était débitrice en vertu de l'article 29.1.1 du contrat de sous-location ; qu'en énonçant qu' « aucun justificatif n'[était] produit par les parties », la cour d'appel a dénaturé les conclusions et le bordereau de communication de pièces de l'exposante, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les juges du fond doivent analyser les éléments de preuve soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la société PARIS GESTION versait aux débats les justificatifs de l'ensemble des charges du centre commercial, « Edition du réalisé » (sa pièce n°1), ainsi qu'un historique de l'indice du coût de la construction (pièce n°2), permettant de déterminer l'évolution du budget annuel du centre commercial et donc de calculer le montant de la quote-part de charges communes dont la société BOULANGER était débitrice ; qu'en se bornant à énoncer qu' « aucun justificatif n'[était] produit par les parties », sans analyser, fût-ce de manière sommaire, les pièces versées aux débats par la société PARIS GESTION, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le juge doit trancher le litige qui lui est soumis ; qu'en se bornant à condamner la société PARIS GESTION au paiement d'une provision de 200.000 € au titre d'un prétendu trop-perçu de charges communes, sans trancher le litige existant entre les parties relativement au quantum des charges communes qu'aurait dû régler la société BOULANGER, et donc à l'existence comme au montant de la créance d'indu alléguée par cette société, la cour d'appel n'a pas tranché le litige qui lui était soumis et a violé l'article 4 du code civil ;
5°) ALORS ENFIN QUE les juges du fond doivent répondre à l'ensemble des moyens opérants des parties ; que la société PARIS GESTION faisait valoir dans ses écritures d'appel (p. 12) que la société BOULANGER était mal fondée à réclamer le remboursement d'un prétendu trop-perçu de charges en y incluant le montant de la taxe sur la valeur ajoutée qu'elle était en mesure de récupérer et qui devait donc être déduite de la créance qu'elle alléguait ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de NANTES du 20 février 2014, et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné la SNC Paris gestion à payer à la SA Boulanger une provision de 200 000 € au titre du remboursement de la taxe foncière ;
AUX MOTIFS QUE « 2. La SA Boulanger reproche au premier juge d'avoir rejeté sa demande de remboursement des taxes foncières. Elle sollicite l'application de l'article 30 du contrat comme le décide la jurisprudence, les stipulations de cet article ne prévoyant pas les taxes foncières comme étant à la charge du sous-locataire ; que la SNC Paris gestion répond que cette demande n'a pas été faite dans l'assignation. Elle rappelle que la SA Boulanger a payé ces taxes pendant 15 ans et qu'elles sont à la charge des locataires selon l'article 5 du règlement intérieur du centre commercial ; que d'abord, en première instance, les parties peuvent former au cours de celle-ci des demandes qui n'ont pas été faites dans l'assignation ; qu'ensuite, il n'existe pas en matière de baux commerciaux de dispositions législatives ou réglementaires répartissant les charges entre bailleur et preneur. En conséquence, seules les stipulations contractuelles déterminaient les charges qui pèsent sur le preneur, les parties étant libres de les répartir y compris en faisant peser sur le preneur des charges qui incombent normalement au bailleur propriétaire des lieux ; qu'en l'espèce, les stipulations de l'article 30 "impôts" prévoient que le sous locataire devra acquitter tous les impôts, taxes relatifs aux locaux sous-loués (contribution mobilière, taxe professionnelle, etc.) Ainsi que les charges de ville, de police, de voirie, de manière que le locataire principal ne puisse être aucunement recherché à ce sujet. Les taxes visées ne sont légalement pas à la charge du propriétaire bailleur. Par ailleurs, il a été convenu à l'article 29.1 que les impôts fonciers et taxes annexes font partie des charges communes. En conséquence, elles font alors partie intégrante du montant forfaitaire dérogatoire stipulé à l'article 29.1.1 ; qu'en conséquence, la SA Boulanger n'avait pas à supporter le règlement des taxes foncières en sus du montant forfaitaire dérogatoire relative aux charges communes. Le jugement déféré sera alors infirmé et la SNC Paris gestion condamnée à payer, au titre du remboursement de la taxe foncière, une provision de 200 000 € qui portera intérêts à compter de la date du présent arrêt ; qu'aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ; qu'il serait inéquitable de laisser à la SA Boulanger la charge des frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner la SNC Paris gestion à lui verser une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile »
1°) ALORS QU' il est stipulé à l'article 30 du contrat de sous-location liant la société PARIS GESTION à la société BOULANGER que « le sous-locataire devra acquitter tous les impôts, taxes relatifs aux locaux sous-loués (contribution mobilière, taxe professionnelle, etc
) ainsi que les charges de ville, de police, de voirie, de manière que le locataire principal ne puisse être aucunement recherché à ce sujet. Il devra justifier, à toute réquisition du locataire principal, notamment en fin de contrat, de la mise à jour de sa situation » ; que si l'article 29.1 de ce contrat incluait la taxe foncière parmi les charges communes, correspondant « à des dépenses engagées pour compte commun de l'ensemble des preneurs » (Cf. contrat, p. 17-18), seule était visée par cette clause la taxe foncière afférente aux parties communes, non celles grevant les parties privatives données à bail ; que, pour dire que la société BOULANGER n'avait pas à supporter le règlement de la taxe foncière en sus du montant forfaitaire dérogatoire relatif aux charges communes, la cour d'appel a relevé que les taxes visées n'étaient légalement pas à la charge du propriétaire bailleur et qu'il a été convenu à l'article 29.1 du contrat de sous-location que les impôts fonciers et taxes annexes faisaient partie des charges communes ; qu'en statuant de la sorte, quand l'article 30 du contrat prévoyait expressément que tous les impôts et taxes afférents aux locaux loués, en ce comprise par conséquent la taxe foncière relative à la partie privative des locaux loués, seraient supportés par le sous-locataire, et que la taxe foncière mentionnée à l'article 29.1 du contrat comme faisant partie des charges communes était la taxe relative à la quote-part du locataire dans les parties communes, non celle portant sur les parties privatives que devait donc prendre à sa charge le sous-locataire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil (nouvel article 1103 du code civil) ;
2°) ALORS EN OUTRE QUE la société PARIS GESTION faisait valoir que le règlement intérieur du centre commercial PARIDIS, qui avait valeur contractuelle (Cf. préambule du contrat de sous-location du 27 juillet 1994, p. 5) stipulait dans sa version adoptée le 24 avril 2001 par l'assemblée générale du GIE des commerçants, en son article 5, que sont mis à la charge des preneurs « les impôts fonciers et les taxes connexes grevant les parties communes et ceux grevant les parties privatives tant que le service des contributions directes ne les aura pas répartis entre les divers propriétaires ou ayants droits et les commerçants », ce dont il résultait que la taxe foncière afférente aux parties privatives, distincte de celle portant sur la quote-part des parties communes qui était intégrée dans la quote-part des charges communes (article 29.1 du contrat de sous-location), devait être répercutée sur le sous-locataire en vertu de l'article 30 du contrat de sous-location (ses conclusions d'appel, p. 17-20) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas de cette clause que la taxe foncière afférente aux parties privatives était à la charge du preneur, de sorte qu'elle devait, en vertu de l'article 30 du contrat de sous-location, être répercutée sur le sous-locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil (nouvel article 1103 du code civil) ;
3°) ALORS QUE le juge doit trancher le litige qui lui est soumis ; qu'en se bornant à condamner la société PARIS GESTION à verser à la société BOULANGER une provision de 200.000 € au titre du remboursement de la taxe foncière, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
