LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 22 août 2016), que Mme X..., locataire depuis le 1er mai 2010 d'un appartement, propriété de M. et Mme Z..., les a assignés en restitution des provisions sur charges versées depuis le début du bail et en réparation des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance ; que M. et Mme Z... ont appelé en garantie le syndicat des copropriétaires, qui a lui-même assigné son assureur, la société Sada, et ont sollicité reconventionnellement le paiement d'une certaine somme au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014 ; que Mme X... a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Sur les troisième, quatrième et cinquième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... en restitution des provisions pour charges versées depuis le début du bail, l'arrêt retient que l'absence de régularisation des charges n'implique pas que ces versements sont sans cause, que le montant de la provision fixé contractuellement était justifié par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, que le bail prévoit que ces charges correspondent à l'entretien des communs et espaces verts, de l'eau froide et des ordures ménagères, et que Mme X... ne démontre pas que, depuis son entrée dans les lieux, le paiement de la provision ne serait pas justifié au motif que les contreparties prévues n'auraient pas été fournies ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient tenu à la disposition de la locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives que Mme X... réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu que, pour condamner Mme X... à payer à M. et Mme Z... une somme de 205,21 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014, l'arrêt retient que cette demande est justifiée par le document intitulé « répartition de charges de copropriété » établi par le syndic le 7 mai 2015 et par l'avis d'impôt concernant la taxe sur les ordures ménagères ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient tenu à la disposition de Mme X..., fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives pour l'année 2014 que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de remboursement des provisions pour charges versées depuis le début du bail et en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. et Mme Z... la somme de 205,21 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014, l'arrêt rendu le 22 août 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. et Mme Z... et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; condamne Mme X... à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Jardins de Carla » et la somme de 1 500 euros à la société Sada ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Catherine X... de l'ensemble de ses prétentions,
Aux motifs que « sur les demandes relatives aux charges locatives, aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ; qu'en l'espèce la locataire, conformément aux dispositions du bail, verse mensuellement la somme de 50 euros au titre de la provision pour charges ; qu'il appartient dès lors aux bailleurs de régulariser annuellement les comptes de charges ce qu'ils ne démontrent pas avoir fait sauf pour l'année 2014 ; que, cependant cette absence de régularisation annuelle n'est pas sanctionnée par la loi sauf le risque pour le bailleur de voir déclarer l'action prescrite si la régularisation concerne une période remontant à plus de 5 ans ou de se voir réclamer des dommages et intérêts si la tardiveté de sa demande est à l'origine d'un préjudice pour le locataire ; qu'il n'y a donc pas lieu de condamner les bailleurs sous astreinte à régulariser les charges locatives ; que, déduisant de cette absence de régularisation que le versement de la provision de 50 euros par mois est sans cause, Mme Catherine X... en sollicite le remboursement ; que, cependant l'absence de régularisation des charges n'implique pas que ces versements sont sans cause ; que, tout d'abord il convient de rappeler que le montant de la provision fixé contractuellement était justifié par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ; qu'en outre, aux termes de l'article susvisé les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ; que, de façon plus précise le bail prévoit que ces charges correspondent à l'entretien des communs et espaces verts, de l'eau froide et des ordures ménagères ; qu'or Mme Catherine X... ne démontre nullement que depuis son entrée dans les lieux le paiement de la provision ne serait pas justifié au motif que les contreparties prévues n'auraient pas été fournies ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande en remboursement des provisions versées » ;
Alors 1°) que, suivant l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives payées par provisions, doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs ; que , durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ; que, pour débouter Mme Catherine X... de sa demande de remboursement des provisions sur charges qu'elle avait versées à ses bailleurs, la cour d'appel a énoncé que le montant de la provision fixé contractuellement était justifié par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que ceux-ci réclamaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
Alors 2°) que les charges locatives ne sont récupérables que sur justification ; que, pour débouter Mme Catherine X... de sa demande de remboursement des provisions sur charges qu'elle avait versées à ses bailleurs, la cour d'appel a énoncé que le montant de la provision fixé contractuellement était justifié par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que les provisions sur charge payées par la locataire étaient annuellement justifiées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
Alors 3°) que les charges locatives ne sont récupérables que sur justification ; que, pour débouter Mme Catherine X... de sa demande de remboursement des provisions sur charges qu'elle avait versées à ses bailleurs, la cour d'appel a énoncé qu'elle ne démontre nullement que depuis son entrée dans les lieux le paiement de la provision ne serait pas justifié au motif que les contreparties prévues n'auraient pas été fournies ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait au bailleur de justifier des charges dont le paiement était demandé, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Catherine X... à payer à M. Didier et Mme Nicole Z... la somme de 205,21 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014,
Aux motifs que « reconventionnellement les époux Z... sollicitent le paiement de la somme de 205,21 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014 ; que cette demande est justifiée par le document intitulé « répartition de charges de copropriété » établi par le syndic le 7 mai 2015 et par l'avis d'impôt concernant la taxe sur les ordures ménagères ; que les provisions versées en 2014 ont été régulièrement déduites de la somme totale due ; que Mme Catherine X... sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre de la régularisation pour l'année 2014 » ;
Alors 1°) que, suivant l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives payées par provisions, doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs ; que, durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ; que, pour condamner la locataire au paiement de la somme de 205,21 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014, la cour d'appel a énoncé que cette demande est justifiée par le document intitulé « répartition de charges de copropriété » établi par le syndic le 7 mai 2015 et par l'avis d'impôt concernant la taxe sur les ordures ménagères ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, l'ensemble des pièces justificatives de ces charges que ceux-ci réclamaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
Alors 2°) et en toute hypothèse que, le juge ne saurait statuer par la voie de motifs généraux ; que, pour condamner la locataire au paiement de la somme de 205,21 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2014, la cour d'appel a énoncé que cette demande est justifiée par le document intitulé « répartition de charges de copropriété » établi par le syndic le 7 mai 2015 et par l'avis d'impôt concernant la taxe sur les ordures ménagères ; qu'en statuant ainsi, sans procéder à l'analyse, même succincte de ces pièces, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Catherine X... de l'ensemble de ses prétentions,
Aux motifs que « sur le manquement à l'obligation de délivrance, dans la description du bien loué figurant sur le bail il est fait état d'un jardin clos et dans le constat des lieux entrant il est mentionné que ce jardin est en jachère ; que Mme Catherine X... prétend que les bailleurs ont, du fait de l'état du jardin, manqué à leur obligation de délivrance ; que, cependant lors de l'état des lieux Mme Catherine X... n'a émis aucune réserve ni observation sur l'état du jardin, admettant ainsi que les clauses contractuelles ne lui permettaient pas d'exiger un jardin paysagé ; que, de plus la production de la facture de 278,07 euros datée du 22 juillet 2010 et payée par les époux Z... démontre que le jardin objet du bail a été, lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, débroussaillé, que la terre a été travaillée et que du gazon a été semé ; que Mme Catherine X... ne saurait contester cet état alors que si elle justifie avoir exposé des frais pour apporter de la terre, en quantité limitée, et pour faire des plantations, elle ne démontre nullement avoir dû faire face à des frais supplémentaires pour compléter le débroussaillage et le nettoyage du terrain » ;
Alors 1°) que suivant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour débouter Mme Catherine X... de sa demande fondée sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, en ce qu'ils avaient mis à sa disposition un jardin en état de friche, sans relever si ce jardin était conforme à son usage d'habitation à l'entrée dans les lieux de la locataire, et si les parties étaient convenues de la clause expresse prévue à la disposition susvisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de cette disposition ;
Alors 2°) que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 12), Mme Catherine X... a fait valoir que le jardin mis à sa disposition avait une surface de 78m² et que les bailleurs ne justifient de travaux de débroussaillage et d'engazonnement que sur une surface 30 m², ne couvrant pas la totalité du jardin ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour débouter Mme Catherine X... de sa demande fondée sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, en ce qu'ils avaient mis à sa disposition un jardin en état de friche, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Catherine X... de l'ensemble de ses prétentions,
Aux motifs que « sur les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires, Mme Catherine X... justifie cette demande par le fait qu'elle ne peut recevoir les services de télévision diffusés par voie hertzienne terrestre et qu'elle subit des nuisances du fait de la présence d'un lampadaire placé à proximité de l'appartement loué et dont la lumière est trop forte ; qu'il est établi et non contesté qu'il y a toujours eu des problèmes de réception de la télévision dans la résidence ; qu'il ressort des pièces produites et notamment de l'intervention d'un technicien le 4 juin 2013 que le problème n'est pas réparable à cause du site (présence d'une colline à proximité), que néanmoins une parabole collective a été installée, qu'après vérification elle est fonctionnelle mais que les occupants devront se munir d'un décodeur TNT SAT-HD ; qu'il n'est pas indiqué si cette intervention et l'achat d'un décodeur ont permis de résoudre définitivement ce problème mais il est incontestable que Mme Catherine X... a, de ce fait, tout comme les autres occupants de la résidence, subi un préjudice de jouissance ; que, cependant, pour obtenir des dommages et intérêts, il lui aurait appartenu de démontrer la faute commise par le syndicat des copropriétaires qui, du fait de sa négligence ou de son refus de gérer la situation, aurait engagé sa responsabilité ; qu'or cette faute n'est pas démontrée » ;
Alors que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 13-14), Mme Catherine X... a fait valoir que la faute du syndicat des copropriétaires se déduisait de ce que l'immeuble n'était pas pourvu des dispositifs collectifs nécessaires à la distribution des services de radiodiffusion sonore et de télévision, exigés par l'article R. 111-14 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle invoquait également les dispositions de l'article 24-3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la cour d'appel a relevé qu'il est établi et non contesté qu'il y a toujours eu des problèmes de réception de la télévision dans la résidence et a constaté le préjudice de jouissance subi de ce fait par Mme Catherine X... ; qu'en énonçant, cependant, pour écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que sa faute n'est pas démontrée, sans se prononcer sur l'existence d'une telle faute au regard des dispositions invoquées par Mme Catherine X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de l'ensemble de ses prétentions,
Aux motifs que « concernant l'éclairage Mme Catherine X... expose que la lumière trop puissante du lampadaire placé à proximité de son appartement la gêne, l'obligeant à fermer ses volets dès qu'il fait nuit ; que ce problème semble concerner plusieurs occupants puisqu'il est établi que l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2013 a autorisé les personnes qui lui en feraient la demande à procéder à leurs frais à la modification de l'éclairage extérieur ; qu'une faute du syndicat des copropriétaires n'est dès lors pas non plus démontrée par Mme Catherine X... puisque le problème a été évoqué en assemble générale et qu'une solution a été préconisée ; qu'il sera ajouté que les nuisances dont se plaint Mme Catherine X... n'ont pas été constatées par huissier et qu'elles ne résultent que d'attestations établies par des amis et relations ; que les éléments fournis sont insuffisants pour déterminer l'ampleur des nuisances et c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que le trouble anormal du voisinage n'était pas établi ; que, dans ces conditions la demande en dommages et intérêts formée à ce titre par Mme Catherine X... n'est pas justifiée ; que cette dernière sera dès lors déboutée de l'intégralité de ses demandes » ;
Alors 1°) que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ; que, pour écarter la faute du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2013 a autorisé les personnes qui lui en feraient la demande à procéder à leurs frais à la modification de l'éclairage extérieur ; qu'en statuant ainsi, cependant que Mme Catherine X... était titulaire, suivant ses propres constatations, d'un bail conclu dès le 30 avril 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil ;
Alors 2°) que, pour exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, la cour d'appel a énoncé que les nuisances dont se plaint Mme Catherine X... n'ont pas été constatées par huissier, qu'elles ne résultent que d'attestations établies par des amis et relations et que les éléments fournis sont insuffisants pour déterminer l'ampleur des nuisances ; qu'en refusant ainsi de se prononcer sur l'ampleur du préjudice subi, dont elle ne déniait pas l'existence, partagée d'ailleurs avec d'autres occupants, au prétexte de l'insuffisance des éléments de preuve qu'elle fournissait, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
