LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué, que, par acte sous seing privé du 14 septembre 2012, la société HMBI (la société) a donné un appartement à bail à M. X... et Mme Y... ; que, sur demande de la société, le tribunal d'instance a, par jugement du 8 septembre 2016 condamné M. X... et Mme Y... au paiement d'une somme au titre des loyers impayés ; qu'au cours de la procédure, M. X... a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 22 février 2016, l'Association calvadosienne pour la sauvegarde de l'enfant à l'adulte étant désignée en qualité de curateur ;
Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense :
Vu les articles 39, alinéa 2, du code de procédure civile et R. 221-4 du code de l'organisation judiciaire ;
Attendu que, lorsqu'il connaît, en matière civile, des actions personnelle ou mobilière portant sur une demande dont le montant est inférieur ou égal à la somme de 4 000 euros ou sur une demande indéterminée qui a pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant est inférieur ou égal à cette somme, le tribunal d'instance statue en dernier ressort ; que, si l'une des demandes incidentes est supérieure à ce taux, il statue en premier ressort sur toutes les demandes ; que, toutefois, si la seule demande qui excède le taux du dernier ressort est une demande reconventionnelle en dommages-intérêts fondée exclusivement sur la demande initiale, il se prononce en dernier ressort ;
Attendu que le jugement constate que la demande principale est limitée, après le désistement partiel, au paiement des loyers et charges d'un montant inférieur à 4 000 euros et que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros est présentée par Mme Y... en raison du manquement du bailleur à son obligation de conseil sur l'étendue des obligations résultant de la clause de solidarité du colocataire, ce dont il se déduit que cette demande était exclusivement fondée sur la demande initiale, de sorte que le tribunal a exactement statué en dernier ressort ;
D'où il suit que le pourvoi est recevable ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 468 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que la personne en curatelle ne peut introduire une action en justice ou y défendre sans l'assistance du curateur ;
Attendu que le tribunal a statué postérieurement à l'ouverture de la mesure de protection, sans qu'il résulte des énonciations du jugement, ni d'aucune autre pièce de la procédure que M. X... ait été assisté de son curateur ;
En quoi, il a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... au paiement des loyers impayés du 20 août 2015 au 31 novembre 2015, et d'une somme au titre de la clause pénale, le jugement rendu le 8 septembre 2016, entre les parties, par le tribunal d'instance de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Lisieux ;
Condamne la société HMBI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X... et l'Association calvadosienne pour la sauvegarde de l'enfant à l'adulte, ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le jugement attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a condamné solidairement M. X... et Mme Y... au payement de la somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 ou 14 septembre 2015, condamné M. X... à payer la somme de 1 639,13 euros au titre des loyers et charges impayés du 15 septembre 2015 au 31 novembre 2015, puis condamné M. X... au payement de 1 euros au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE M. X..., bénéficiaire d'une mesure de curatelle, n'a pas été assisté de son curateur ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE « par acte sous seing privé du 14 septembre 2012, la SCI HMBI a donné en location à M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... un logement à usage d'habitation situé ... ; que par courrier recommandé du 30 septembre 2013, Mme Nathalie Y... épouse Z... donnait congé au propriétaire, congé accepté par la bailleresse aux termes d'un courrier du 23 octobre 2013 qui confirmait que le préavis de Mme Nathalie Z... prenait fin le 24 octobre 2013, tout en rappelant la clause de solidarité ; que le 26 mars 2015, la SCI HMBI a fait délivrer à M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... un commandement de payer la somme de 1 984,71 euros au titre des loyers impayés au 1 mars 2015 ; que par acte d'huissier délivré le 10 juillet 2015, la SCI HMBI a fait assigner M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... devant le tribunal d'instance pour faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - l'expulsion de M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... ainsi que de tous les occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; - la condamnation solidaire de M. X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... au payement de la somme de 4 630,99 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1 juillet 2015 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au payement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - leur condamnation solidaire au payement des dépens ; qu'à l'audience, la SCI HMBI, représentée par son conseil, dépose son dossier dans lequel elle indique se désister de ses demandes de résiliation, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation du fait du départ des locataires, elle réitère toutefois sa demande en payement de la dette locative, précisant que le décompte définitif de fin de location est de 2 151,31 euros : qu'elle réclame en outre 215,31 euros au titre de la clause pénale de 10% contenue dans le contrat de bail, et une indemnité de 850 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'elle conclut au débouté des prétentions de Mme Nathalie Y... épouse Z... aux motifs qu'en application de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail, celle-ci demeure tenue du payement des loyers postérieurement au congé délivré ; que Mme Nathalie Y... épouse Z..., représentée par son conseil, conclut à titre principal au débouté des prétentions de la demanderesse ; qu'à titre subsidiaire, elle réclame reconventionnellement la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ; qu'enfin, elle demande des délais de payement sur deux ans et sollicite la condamnation de la SCI HMBI à lui verser une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens ; qu'au soutien de ses prétentions, elle invoque l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduite par la loi du 24 mars 2014 lequel dispose que la solidarité du colocataire sortant s'étaient au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé, que les loyers impayés dont il est réclamé le payement sont postérieurs de plus de six mois à la date d'effet de son congé ; que subsidiairement, elle fait valoir que la SCI HMBI a manqué à son devoir de conseil en omettant de l'avertir expressément de la portée de son engagement, ce qui lui a causé un préjudice devant être réparé ; que M. Didier X... ne comparaît ni ne se fait représenter de sorte que la présente décision, non-susceptible d'appel, sera réputée contradictoire ; que l'affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2016 par mise à disposition au greffe » (jugement, pp. 2-3) ;
AUX MOTIFS ÉGALEMENT QUE « aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée ; qu'il convient en premier lieu de constater le désistement de la SCI HMBI de ses demandes de résiliation, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; que sur l'arriéré des loyers et charges, il résulte des pièces produites aux débats (bail, commandement, décompte) qu'une somme de 2 151,31 euros reste due au titre des loyers et charges impayées au départ de M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... ; qu'aux termes de l'article 1-10 du contrat de bail en date du 14 septembre 2012, il y a solidarité et indivisibilité entre les colocataires pour l'exécution des clauses et conditions du présent bail, pour sa durée et ses renouvellements, qu'ils soient occupants ou non, et cela jusqu'au terme du bail, par un congé régulièrement donné par tous les signataires du présent bail ou de leurs ayant-droits ; que l'article 2-17 des conditions générales du bail disposant quant à lui que si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du payement des loyers et accessoires, et plus généralement de toutes les obligations du présent bail, de ses renouvellements et de ses suites et notamment des indemnités d'occupation ; que force est de relever en premier lieu que les dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables en l'espèce, ces dispositions législatives étant postérieurs au contrat de bail litigieux et n'étant pas d'application immédiate comme en dispose l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 ; qu'il est de droit constant que la clause de solidarité entre les co-titulaires du bail d'habitation n'est pas abusive dans la mesure où le bailleur assoit sa décision de contracter avec plusieurs personnes physiques au regard de l'ensemble de leurs revenus ; que le départ de l'une d'entre elles porte atteinte à cet équilibre financier ; que la clause attaquée vise à assurer une garantie de payement des loyers au bailleur en cas de départ des lieux loués d'un des colocataires, alors que ces lieux ne sont pas redevenus disponibles à la location du fait du maintien des autres colocataires ; qu'ainsi, chacun des colocataires n'est pas contraint dans sa liberté de mouvement mais il reste tenu en contrepartie des obligations du bail ; qu'en revanche, il est également constant que le congé donné par un co-preneur avant la tacite reconduction produit effet, quant à la clause de solidarité, pour le terme du bail, et si le bail est poursuivi par l'autre preneur, le locataire sortant ne peut être tenu au payement des loyers dus à l'occasion du bail reconduit qui est un nouveau bail ; qu'en l'espèce, le bail litigieux, régularisé le 14 septembre 2012 pour une durée de trois ans, prenait fin le 14 septembre 2015 ; que le congé délivré par Mme Nathalie Y... épouse Z... manifestait clairement son opposition à la tacite reconduction du bail à son égard de sorte que la clause de solidarité inclue dans le bail initial ne saurait lui être opposable postérieurement à la tacite reconduction du bail par l'effet de laquelle il s'est opéré un nouveau contrat ; que Mme Nathalie Y... épouse Z... n'est dès lors pas tenue au payement des loyers postérieurement au 14 septembre 2015 ; que le congé délivré par Mme Nathalie Y... épouse Z... manifestait clairement son opposition à la tacite reconduction du bail à son égard de sorte que la clause de solidarité inclue dans le bail initial ne saurait lui être opposable postérieurement à la tacite reconduction du bail par l'effet de laquelle il s'est opéré un nouveau contrat ; que Mme Nathalie Y... épouse Z... n'est dès lors pas tenue au payement des loyers postérieurement au 14 septembre 2015 ; qu'en application de la règle d'imputation des payements sur les loyers les plus anciens, il ressort du dernier décompte versé que les loyers impayés sont les loyers de novembre, octobre, septembre et les dix derniers jours du mois d'août 2015 ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. Didier X... demeure redevable d'une somme de 2 151,31 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 novembre 2015, et que Mme Nathalie Y... épouse Z... demeure quant à elle redevable d'une somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 au 14 septembre 2015 ; qu'il convient alors de condamner solidairement M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... au payement de la somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 au 14 septembre 2015 ; qu'il convient alors de condamner solidairement M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... au payement de la somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 au 14 septembre 2015 et de condamner M. Didier X... seul à la somme de 1 639,13 euros au titre des loyers et charges impayés du 15 septembre 2015 au 31 novembre 2015 ; qu'au regard de la situation de Mme Nathalie Y... épouse Z..., laquelle s'est toujours régulièrement acquittée des loyers et charges lorsqu'elle vivait dans les lieux, il sera fait droit à sa demande de délais de payement selon des modalités précisées au dispositif de la présente décision ; que concernant l'indemnité forfaitaire de 10%, la combinaison des articles 1152 et 1231 du code civil permet au juge, même d'office, d'en apprécier le montant ; que celui-ci, au regard des difficultés financières des défendeurs qui ont néanmoins honoré le payement des loyers pendant plusieurs années, apparaît manifestement excessif ; qu'il sera donc réduit à un euro et seul M. Didier X... sera condamné à son payement » (jugement, pp. 3-4) ;
ALORS QUE la personne en curatelle ne peut défendre à une action en justice sans l'assistance du curateur ; qu'un jugement du tribunal d'instance de Vire du 22 février 2016 a placé M. Didier X... sous curatelle renforcée ; qu'en statuant néanmoins par jugement du 8 septembre 2016, c'est-à-dire postérieur à l'ouverture de la mesure, le tribunal d'instance de Caen a violé l'article 468 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le jugement attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a condamné solidairement M. X... et Mme Y... au payement de la somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 ou 14 septembre 2015, condamné M. X... à payer la somme de 1 639,13 euros au titre des loyers et charges impayés du 15 septembre 2015 au 31 novembre 2015, puis condamné M. X... au payement de 1 euros au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé du 14 septembre 2012, la SCI HMBI a donné en location à M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... un logement à usage d'habitation situé ... ; que par courrier recommandé du 30 septembre 2013, Mme Nathalie Y... épouse Z... donnait congé au propriétaire, congé accepté par la bailleresse aux termes d'un courrier du 23 octobre 2013 qui confirmait que le préavis de Mme Nathalie Z... prenait fin le 24 octobre 2013, tout en rappelant la clause de solidarité ; que le 26 mars 2015, la SCI HMBI a fait délivrer à M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... un commandement de payer la somme de 1 984,71 euros au titre des loyers impayés au 1 mars 2015 ; que par acte d'huissier délivré le 10 juillet 2015, la SCI HMBI a fait assigner M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... devant le tribunal d'instance pour faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - l'expulsion de M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... ainsi que de tous les occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; - la condamnation solidaire de M. X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... au payement de la somme de 4 630,99 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1 juillet 2015 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au payement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - leur condamnation solidaire au payement des dépens ; qu'à l'audience, la SCI HMBI, représentée par son conseil, dépose son dossier dans lequel elle indique se désister de ses demandes de résiliation, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation du fait du départ des locataires, elle réitère toutefois sa demande en payement de la dette locative, précisant que le décompte définitif de fin de location est de 2 151,31 euros : qu'elle réclame en outre 215,31 euros au titre de la clause pénale de 10% contenue dans le contrat de bail, et une indemnité de 850 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'elle conclut au débouté des prétentions de Mme Nathalie Y... épouse Z... aux motifs qu'en application de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail, celle-ci demeure tenue du payement des loyers postérieurement au congé délivré ; que Mme Nathalie Y... épouse Z..., représentée par son conseil, conclut à titre principal au débouté des prétentions de la demanderesse ; qu'à titre subsidiaire, elle réclame reconventionnellement la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ; qu'enfin, elle demande des délais de payement sur deux ans et sollicite la condamnation de la SCI HMBI à lui verser une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens ; qu'au soutien de ses prétentions, elle invoque l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduite par la loi du 24 mars 2014 lequel dispose que la solidarité du colocataire sortant s'étaient au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé, que les loyers impayés dont il est réclamé le payement sont postérieurs de plus de six mois à la date d'effet de son congé ; que subsidiairement, elle fait valoir que la SCI HMBI a manqué à son devoir de conseil en omettant de l'avertir expressément de la portée de son engagement, ce qui lui a causé un préjudice devant être réparé ; que M. Didier X... ne comparaît ni ne se fait représenter de sorte que la présente décision, non-susceptible d'appel, sera réputée contradictoire ; que l'affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2016 par mise à disposition au greffe ; qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée ; qu'il convient en premier lieu de constater le désistement de la SCI HMBI de ses demandes de résiliation, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; que sur l'arriéré des loyers et charges, il résulte des pièces produites aux débats (bail, commandement, décompte) qu'une somme de 2 151,31 euros reste due au titre des loyers et charges impayées au départ de M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... ; qu'aux termes de l'article 1-10 du contrat de bail en date du 14 septembre 2012, il y a solidarité et indivisibilité entre les colocataires pour l'exécution des clauses et conditions du présent bail, pour sa durée et ses renouvellements, qu'ils soient occupants ou non, et cela jusqu'au terme du bail, par un congé régulièrement donné par tous les signataires du présent bail ou de leurs ayant-droits ; que l'article 2-17 des conditions générales du bail disposant quant à lui que si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du payement des loyers et accessoires, et plus généralement de toutes les obligations du présent bail, de ses renouvellements et de ses suites et notamment des indemnités d'occupation ; que force est de relever en premier lieu que les dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables en l'espèce, ces dispositions législatives étant postérieurs au contrat de bail litigieux et n'étant pas d'application immédiate comme en dispose l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 ; qu'il est de droit constant que la clause de solidarité entre les co-titulaires du bail d'habitation n'est pas abusive dans la mesure où le bailleur assoit sa décision de contracter avec plusieurs personnes physiques au regard de l'ensemble de leurs revenus ; que le départ de l'une d'entre elles porte atteinte à cet équilibre financier ; que la clause attaquée vise à assurer une garantie de payement des loyers au bailleur en cas de départ des lieux loués d'un des colocataires, alors que ces lieux ne sont pas redevenus disponibles à la location du fait du maintien des autres colocataires ; qu'ainsi, chacun des colocataires n'est pas contraint dans sa liberté de mouvement mais il reste tenu en contrepartie des obligations du bail ; qu'en revanche, il est également constant que le congé donné par un co-preneur avant la tacite reconduction produit effet, quant à la clause de solidarité, pour le terme du bail, et si le bail est poursuivi par l'autre preneur, le locataire sortant ne peut être tenu au payement des loyers dus à l'occasion du bail reconduit qui est un nouveau bail ; qu'en l'espèce, le bail litigieux, régularisé le 14 septembre 2012 pour une durée de trois ans, prenait fin le 14 septembre 2015 ; que le congé délivré par Mme Nathalie Y... épouse Z... manifestait clairement son opposition à la tacite reconduction du bail à son égard de sorte que la clause de solidarité inclue dans le bail initial ne saurait lui être opposable postérieurement à la tacite reconduction du bail par l'effet de laquelle il s'est opéré un nouveau contrat ; que Mme Nathalie Y... épouse Z... n'est dès lors pas tenue au payement des loyers postérieurement au 14 septembre 2015 ; que le congé délivré par Mme Nathalie Y... épouse Z... manifestait clairement son opposition à la tacite reconduction du bail à son égard de sorte que la clause de solidarité inclue dans le bail initial ne saurait lui être opposable postérieurement à la tacite reconduction du bail par l'effet de laquelle il s'est opéré un nouveau contrat ; que Mme Nathalie Y... épouse Z... n'est dès lors pas tenue au payement des loyers postérieurement au 14 septembre 2015 ; qu'en application de la règle d'imputation des payements sur les loyers les plus anciens, il ressort du dernier décompte versé que les loyers impayés sont les loyers de novembre, octobre, septembre et les dix derniers jours du mois d'août 2015 ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. Didier X... demeure redevable d'une somme de 2 151,31 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 novembre 2015, et que Mme Nathalie Y... épouse Z... demeure quant à elle redevable d'une somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 au 14 septembre 2015 ; qu'il convient alors de condamner solidairement M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... au payement de la somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 au 14 septembre 2015 ; qu'il convient alors de condamner solidairement M. Didier X... et Mme Nathalie Y... épouse Z... au payement de la somme de 512,18 euros au titre des loyers impayés du 20 août 2015 au 14 septembre 2015 et de condamner M. Didier X... seul à la somme de 1 639,13 euros au titre des loyers et charges impayés du 15 septembre 2015 au 31 novembre 2015 ; qu'au regard de la situation de Mme Nathalie Y... épouse Z..., laquelle s'est toujours régulièrement acquittée des loyers et charges lorsqu'elle vivait dans les lieux, il sera fait droit à sa demande de délais de payement selon des modalités précisées au dispositif de la présente décision ; que concernant l'indemnité forfaitaire de 10%, la combinaison des articles 1152 et 1231 du code civil permet au juge, même d'office, d'en apprécier le montant ; que celui-ci, au regard des difficultés financières des défendeurs qui ont néanmoins honoré le payement des loyers pendant plusieurs années, apparaît manifestement excessif ; qu'il sera donc réduit à un euro et seul M. Didier X... sera condamné à son payement » (jugement, pp. 2-4) ;
ALORS QUE l'insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en condamnant M. X... à payer la somme de 2 151,31 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 novembre 2015 sans préciser les bases – notamment le loyer mensuel – permettant de liquider cette créance, le tribunal d'instance de Caen a insuffisamment motivé sa décision, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
