LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 22 novembre 2016), que, par acte du 4 février 2008, M. X...et Mme Y... ont promis de vendre leur propriété à la société Plurimmo, moyennant le prix de 638 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; que celui-ci a été obtenu mais son maintien conditionné à la mise en place d'une protection liée au Plan de prévention des risques ; que, les 17 et 19 juin 2009, un avenant à la promesse de vente a été conclu par les parties et le prix de vente a été fixé à la somme de 548 000 euros ; que la promesse de vente et son avenant sont devenus caducs ; que, par acte du 13 avril 2010, M. X...et Mme Y... ont conclu une nouvelle promesse de vente avec la société du Néron, représentée par sa gérante, la société Plurimmo, au prix de 548 000 euros qui a été réitérée par acte authentique du 7 juillet 2011 ; que, soutenant que la réduction du prix qu'ils avaient accepté était causée par la nécessité de construire un mur de protection contre les chutes de pierres et que les acquéreurs ne les avaient pas informés avoir obtenu la possibilité de mettre en oeuvre un dispositif moins coûteux, M. X...et Mme Y... les ont assignés en dommages-intérêts ;
Attendu que, pour accueillir leur demande, l'arrêt retient qu'ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, la société du Néron et sa gérante Plurimmo savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus et qu'en dissimulant aux époux X...le coût effectif du dispositif de protection, alors que seuls la nécessité de la mise en oeuvre de cet ouvrage et l'importance de son coût avaient déterminé leur acceptation de consentir la vente au prix de 548 000 euros et non de 638 000 euros, celles-ci ont eu un comportement dolosif caractérisant une faute engageant leur responsabilité délictuelle ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le dol doit être apprécié, au moment de la formation du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCI du Néron et la société Plurimmo ont commis à l'égard de M. X...et de Mme Y... une réticence dolosive constitutive d'une faute et condamne la SCI du Néron et la société Plurimmo à payer à M. X...et à Mme Y... la somme de 78 000 euros toutes causes de préjudice confondues, l'arrêt rendu le 22 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne M. X...et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...et Mme Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à la société du Néron et à la société Plurimmo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la société du Néron et la société Plurimmo
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI du Néron et la société Plurimmo ont commis à l'égard de M. X...et de Mme Y... une réticence dolosive constitutive d'une faute et de les avoir, en conséquence, condamnées à leur payer une somme de 78 000 € toutes causes de préjudice confondues ;
AUX MOTIFS QUE « Par application de l'article 1116 du code civil, le dol, pour être retenu, justifie la démonstration, par la partie victime, de l'intention dolosive de son co-contractant et de manoeuvres illicites ; que la réticence dolosive est admise comme caractérisant une dissimulation destinée à convaincre l'une des parties à contracter ; qu'au soutien de leurs prétentions, les appelants produisent, en pièce 3, un courrier de la société Plurimmo en date du 10 avril 2009 adressé à Monsieur X...indiquant : « nous sommes sous la menace d'un retrait administratif par la DDE du permis de construire... (concernant) la mise en place d'une protection liée au PPR. Cette réserve occasionnant un surcoût de 132K € HT, non prévu à l'origine, ne peut être supportée par l'opération... Dans le prolongement de la dernière réunion, où vous avez accepté le principe d'une prise en charge de 110K € HT par les vendeurs (se traduisant par une baisse du prix du terrain d'un montant équivalent)... » ; que suivant courrier du 15 avril 2004, Monsieur et Madame X...ont précisé à la société Plurimmo qu'ils acceptaient, au vu des intérêts de chacun, une baisse du prix de vente de 90. 000, 00 € et non de 110. 000, 00 € ; que l'avenant en date des 17 et 19 juin 2009, qui modifie le prix de vente à la somme de 548. 000, 00 €, indique en page 2 « compte tenu de contraintes imposées par le permis de construire, notamment vis à vis d'une zone de protection à établir en amont des constructions futures à édifier par la société acquéreur, les parties sont convenues de modifier le prix de vente de la promesse initiale.... demeurera annexé aux présentes le devis de la société BMF d'un montant de 158. 350, 40 € » ; que selon courrier du 30 novembre 2009, la société Plurimmo a indiqué à Monsieur X...: « Suite à ces recours, la commune a préféré retirer le permis de construire modificatif prévoyant de délibérer au cours de l'été sur la révision du PLU. Cette révision visant à autoriser, sans équivoque possible, la construction en fond de parcelle du mur de protection indispensable au regard des règles de sécurité. A ce jour, ce préalable est toujours en suspens … et nous sommes contraints de relever que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construite définitif n'est pas levée et qu'elle ne pourra pas l'être avant la date de réitération prévue … au 31 décembre 2008..... Nous sommes prêts à envisager la signature d'un nouveau compromis... » ; qu'une nouvelle promesse synallagmatique de vente a été conclue le 10 avril 2010 entre les époux X...et la SCI Du Néron représentée par son gérant la société Plurimmo sur le même bien au prix de vente de 548. 000, 00 € ; qu'il s'ensuit de ces éléments que : * la réalisation de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un permis de construire purgé des recours des tiers a été conditionnée par le respect du dispositif de sécurité lié au PPR, * cette contrainte n'existait pas lors de la signature du premier compromis de vente du 4 février 2008, * seul la mise en oeuvre du dispositif de protection chiffré initialement à la somme de 158. 350, 40 €, qu'elle se traduise ou non par l'édification d'un mur, a justifié un accord des parties sur une baisse de prix, * entre l'avenant des 17 et 19 juin 2009, qui acte la volonté des parties de diminuer le prix au regard de cette contrainte d'édification d'une protection, et la signature du deuxième compromis de vente du 10 avril 2010, rendu nécessaire, ainsi que cela ressort du courrier du 30 novembre 2009, par cette même question tenant à la construction d'un dispositif, il n'y a eu aucune évolution de la situation, hormis la substitution de la SCI Du Néron à la société Plurimmo, laquelle est aussi la gérante de la première, ce qui ne peut constituer un élément justifiant une baisse de prix ; qu'il se déduit donc de ces éléments que la modification du prix initialement convenu entre les parties ne l'a été qu'au regard du coût non initialement prévu du dispositif de protection ; que la baisse du prix de vente a été calculée au regard du montant prévisionnel de cet ouvrage estimé à la somme de 158. 350, 40 € ; que la SCI Du Néron ne conteste pas que, finalement, seul un ouvrage de protection consistant en la pose d'un grillage a été réalisé pour la somme de 21. 447, 14 € ; que la SCI Du Néron et sa gérante Plurimmo, ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus ; qu'en dissimulant aux époux X...le coût effectif du dispositif de protection, alors que seuls la nécessité de la mise en oeuvre de cet ouvrage et l'importance de son coût avaient déterminé leur acceptation de consentir la vente au prix de 548. 000, 00 € et non de 638. 000, 00 €, les intimés ont eu un comportement dolosif caractérisant une faute engageant leur responsabilité délictuelle ; qu'ainsi, Monsieur X...et Madame Y..., qui étaient d'accord pour consentir une réduction du prix de vente de 90. 000, 00 € si les travaux de protection s'étaient élevés à la somme de 158. 350, 00 €, s'ils avaient été informés de ce, qu'en réalité, les travaux de protection ne coûtaient que 21. 447, 14 € n'auraient consenti qu'une réduction de prix arrondie à la somme de 12. 000, 00 € ; que la réticence dolosive des intimés a causé à Monsieur X...et à Madame Y... un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant solidairement la SCI du Néron et la société Plurimmo à leur payer la somme de 78. 000, 00 € toutes causes de préjudices confondues ; que le jugement déféré sera donc infirmé » ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE La promesse synallagmatique de vente vaut vente ; qu'en conséquence, l'intégrité du consentement des parties s'apprécie à la date de la promesse, et non à celle de la réitération par acte authentique ; qu'en l'espèce, pour juger que la SCI du Néron et la société Plurimmo auraient commis un dol constitutif d'une faute civile, la cour d'appel a estimé qu'après le 13 avril 2010, date de conclusion du compromis de vente, elles avaient appris l'existence d'une réduction des coûts de mise en place du dispositif de sécurité : « la SCI Du Néron et sa gérante Plurimmo, ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus » (arrêt, p. 5, dernier alinéa) ; qu'en statuant ainsi, quand l'intégrité du consentement des parties ne devait s'apprécier qu'à la date du compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1589 de ce code ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU ET SUBSIDIAIREMENT, QUE Selon les termes clairs et précis du protocole transactionnel conclu entre les sociétés du Néron et Plurimmo, d'une part, et MM. Z...et A..., d'autre part, les exposantes s'engageait à prendre en charge le coût des travaux de protection « à concurrence de 85 % du coût total TTC tel qu'il sera arrêté par le Bureau d'Etudes Sage, sachant que le devis des travaux le plus complet a été établi par la société Hydrokarst, pour un montant TTC de 162 792, 34 € » ; qu'en exécution de ce protocole, les sociétés avaient souscrit l'obligation de « consigner la somme de 160 000 €, par chèque libellé à l'ordre de la CARPA qui sera remis à Me B...», ainsi que de « prendre à leur charge exclusive les frais de la mission complémentaire à commander au Bureau d'études Sage, évalués à 5 000 € HT » ; qu'il en résultait qu'à la date de ce protocole ayant permis de mettre un terme aux recours diligentés contre le permis de construire modificatif, les exposantes croyaient légitimement que les frais de mise en oeuvre d'un dispositif de protection seraient supérieurs à ceux initialement prévus, s'élevant à la somme de 158 350 € (arrêt, p. 6, alinéa 2) ; qu'en retenant pourtant que « la SCI Du Néron et sa gérante Plurimmo, ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus » (arrêt, p. 5, dernier alinéa), la cour d'appel a dénaturé ce protocole, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU ET PLUS SUBSIDIAIREMENT, QUE Selon les termes clairs et précis du protocole transactionnel conclu entre les sociétés du Néron et Plurimmo, d'une part, et MM. Z...et A..., d'autre part, les sociétés exposantes s'étaient engagées « à mandater, dès la signature du présent protocole, à leurs frais, le bureau d'étude Sage aux fins de valider le projet de protection collective » ; qu'il en résultait qu'en toute hypothèse, la conclusion du protocole transactionnel n'avait pas arrêté une solution définitive de sorte qu'elle ne permettait aucunement aux exposantes de savoir que les frais de mise en place du dispositif de sécurité seraient finalement moindres que ceux initialement envisagés ; qu'en retenant pourtant que « la SCI Du Néron et sa gérante Plurimmo, ayant obtenu un permis modificatif en décembre 2010 prévoyant la pose d'une grille et ayant signé une transaction avec les tiers contestant l'octroi du permis de construire, savaient, avant la réitération de la vente le 7 juillet 2011, que le respect du dispositif de sécurité, allait entraîner des frais moindres que ceux initialement prévus » (arrêt, p. 5, dernier alinéa), la cour d'appel a dénaturé ce protocole, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.
