LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 12 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-15.713), que, par acte du 14 octobre 2004, la fondation Robert Ardouvin a donné à bail à M. et Mme X... un domaine rural et, verbalement le même jour, une maison d'habitation ; que la bailleresse a assigné les locataires en résiliation du second bail ; que les preneurs ont invoqué l'exception d'inexécution ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que l'exception d'inexécution invoquée n'a pas de lien avec le bail d'habitation et que l'importance et la persistance du manquement des locataires à leur obligation de paiement des loyers et des charges justifient le prononcé de la résiliation du bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la fondation propriétaire n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en mettant à la disposition des preneurs un bâtiment vétuste, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne l'association Les Amis des enfants de Paris fondation Robert Ardouvin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association Les Amis des enfants de Paris fondation Robert Ardouvin et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail liant M. et Mme X... à la fondation Robert Ardouvin, condamné ceux-ci à payer une somme de 40 832,09 € à titre d'arriéré de loyer, ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation et ordonné à M. et Mme X... de quitter les lieux ;
AUX MOTIFS QUE Le bail d'habitation liant les parties étant verbal, le premier juge ne pouvait constater la résiliation du bail par l'acquisition d'une clause résolutoire. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point. Contrairement à ce que soutiennent les époux X..., la Fondation Robert Ardouvin est recevable à solliciter le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil pour défaut de paiement du loyer et des charges, cette demande tendant aux mêmes fins que celle introduite en première instance sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il n'est pas discuté que les époux X... ont cessé de régler leur loyer, d'un montant de 15 € par jour, ainsi que les charges locatives, depuis l'échéance de mai 2007 L'exception d'inexécution opposée par les appelants ne peut être que rejetée des lors que les manquements reprochés à I'intimée sont en lien, non pas avec le bail d'habitation, mais avec le bail rural conclu le 14 octobre 2004 entre la Fondation Robert Ardouvin et la seule Mme Sarah X... ; De surcroît : l'existence d'un accord du bailleur pour suspendre à compter du mois de mai 2007 les loyers du bail d'habitation dans l'attente de l'édification d'une maison d'habitation sur un terrain dépendant de l'exploitation agricole ne reposent que sur des allégations ; par arrêt du 2 février 2015, cette cour a confirmé la résiliation du bail rural prononcée le 13 janvier 2014 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence en raison du défaut de paiement des fermages ; par arrêt rendu ce jour, cette cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Valence du 7 juin 2012 ayant rejeté la demande d'indemnisation formée par Mme Sarah X... à l'encontre de la Fondation Robert Ardouvin à la suite de l'effondrement dans la nuit du 10 au 1 1 avril 2009 d'un hangar agricole, inclus dans l'assiette du bail rural, dans lequel étaient entreposés du foin et des matériels agricoles. L'importance et la persistance du manquement des locataires à leur obligation de paiement du loyer et des charges justifient le prononcé de la résiliation du bail à compter de la présente décision. L'expulsion des époux X... ordonnée par le premier juge sera par voie de conséquence confirmée ;
1°) - ALORS QUE pour justifier du défaut de paiement des loyers, M. et Mme X... faisaient valoir que la fondation Robert Ardouvin avait mis à leur disposition une maison vétuste et avait bloqué, contrairement aux engagements qu'elle avait pris, l'achat d'un terrain destiné à construire une nouvelle maison adaptée à leurs besoins ; qu'en énonçant que l'exception d'inexécution ainsi opposée devait être rejetée car les manquements reprochés au bailleur étaient tous en lien avec le bail rural liant également les parties, quand ces reproches étaient étrangers au bail rural, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) - ALORS QUE l'inexécution d'une convention peut être justifiée, si le cocontractant n'a lui-même pas satisfait à une obligation contractuelle, même découlant d'une convention distincte, dès lors que l'exécution de cette dernière est liée à celle de la première ; qu'en ne recherchant pas si la fondation Robert Ardouvin n'avait pas manqué à ses obligations de bailleur en mettant à la disposition des preneurs une maison vétuste, et si elle n'avait pas violé la convention connexe par laquelle elle s'engageait à vendre à M. et Mme X... un terrain pour construire une maison leur permettant de s'installer dans ces conditions plus décentes que dans celle qui leur était louée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
3°) - ALORS QUE le juge ne peut pas se fonder sur des éléments qui n'ont pas été débattus contradictoirement par les parties ; que la cour d'appel fonde sa décision sur un arrêt rendu par elle le même jour que la décision attaquée par le présent pourvoi, décision dont le contenu n'a pas pu être discuté par les parties ; qu'elle a ainsi méconnu le principe du contradictoire, violant l'article 16 du code de procédure civile.
