LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 7 juin 2016), que, par acte sous seing privé du 23 décembre 2013, rédigé avec l'assistance d'un notaire, Mme Odette X...Veuve Y..., Mme Marie-Elisabeth Y..., Mme Monique Y..., Mme Béatrice Y..., Mme Nadine Y...et M. Xavier Y...(les consorts Y...) ont conclu avec M. et Mme Z...une promesse synallagmatique de vente d'un chalet, comportant un droit de préférence au profit de Mme Béatrice Y...; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 24 décembre 2013, reçue par sa destinataire le 31 décembre 2013, le notaire a indiqué à Mme Béatrice Y...qu'il lui adressait la promesse de vente, ainsi que le prix de cession, afin qu'elle puisse exercer son droit de préférence ; que, le 25 février 2014, les consorts Y..., à l'exception de Mme Béatrice Y..., ont signé l'acte authentique ; que, Mme Béatrice Y...ayant refusé de signer cet acte, les consorts Y...l'ont assignée en perfection de la vente ; que M. et Mme Z...sont intervenus volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen :
Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour dire que le droit de préférence de Mme Béatrice Y...a été régulièrement purgé, l'arrêt retient que la lettre du notaire du 23 décembre 2013 était accompagnée de la copie de la promesse de vente, dès lors que sa destinataire ne prétend pas le contraire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme Béatrice Y...soutenait dans ses conclusions d'appel que la promesse de vente n'était pas jointe à la lettre du notaire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le principe susvisé ;
Sur les deuxième et troisième moyens :
Attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation sur les deuxième et troisième moyens ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne les consorts Y...et M. et Mme Z...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme Odette X...Veuve Y..., Mmes Marie-Elisabeth, Monique et Nadine Y..., M. Xavier Y...et M. et Mme Z...et les condamne, in solidum, à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme Béatrice Y...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme Béatrice Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le droit de préférence de Mme Béatrice A...née Y...a été régulièrement purgé ;
AUX MOTIFS QUE pour faire droit aux demandes des consorts Y...et des époux Z..., les premiers juges ont considéré que, si la notification du 23 décembre 2013 était irrégulière, celle du 20 janvier 2015 était régulière et avait purgé le droit de préférence de Mme Béatrice Y...; que toutefois, les consorts Y...avaient conclu la vente par acte authentique du 25 février 2014, privant ainsi Mme Béatrice Y...de la possibilité de faire jouer son droit de préférence, de sorte que la notification du 20 janvier 2015 n'a pu produire aucun effet ; que la clause litigieuse de la promesse de vente au profit des époux Z...est rédigée dans les termes suivants : « La présente convention est soumise à la condition suspensive que Mme Béatrice Y...renonce à son droit de préférence, accordé par ses frère et soeurs, pour se porter elle-même attributaire du bien, objet des présentes (…) Mme Béatrice Y...bénéficiera d'un délai d'un mois à compter de la notification des présentes pour exercer son droit de préférence en apportant la justification de la réunion des sommes suffisantes au financement de la soulte et des frais de partage » ; que Mme Béatrice Y...se prévaut d'abord d'une erreur sur le nom de l'acquéreur potentiel puisque la notification mentionne « vente Y.../ B...» ; que si, lorsqu'un indivisaire notifie selon l'article 815-14 du code-civil un projet de cession de ses droits, il est tenu de leur indiquer le nom de l'acquéreur potentiel, formalité qui présente un caractère substantiel, il n'en va pas de même de l'exercice d'un droit de préférence conventionnel, et plus particulièrement, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bénéficiaire est intervenu à l'acte pour céder lui-même ses droits dans l'indivision ; que la lettre du notaire était accompagnée d'une copie de la promesse de vente, dès lors que Mme Y...ne prétend pas le contraire, de sorte que la notification est intervenue conformément aux termes de cet acte ; qu'il convient encore de rechercher si le prix mentionné clans ce courrier était exact, à savoir une somme principale de 779 000 euros, outre 32 000 euros au titre de provision sur frais d'acte de partage ; que le notaire a établi une note pour expliquer comment il est parvenu au chiffre de 779 000 euros :- prix de vente déduction faite de la commission de l'agence immobilière 950 000 euros,- valeur de l'usufruit de la mère 95 000 euros,- valeur totale de la nue-propriété 855 000 euros,- valeur de la nue-propriété de chaque enfant 171 000 euros, la somme due par Mme Y...pour exercer son droit de préférence étant donc :- part de sa mère 95 000 euros,- part de ses frères et soeurs 779 000 euros ; que le chiffre de 779 000 euros est donc exact ; qu'il convient de confirmer par substitution de motifs les dispositions du jugement ayant considéré que le droit de préférence de Mme Béatrice Y...avait été purgé ;
ALORS, d'une part, QUE Mme Béatrice Y...a toujours soutenu que la promesse de vente n'était pas jointe à la lettre du notaire du 24 décembre 2013 ; que les premiers juges avaient admis qu'il n'y avait pas de certitude quant au contenu de ce pli ; que l'appelante faisait valoir à nouveau que « la pièce jointe annoncée n'était pas jointe » et que la notification était donc irrégulière eu égard aux « pièces jointes absentes » ; qu'en affirmant cependant que « la lettre du notaire était accompagnée d'une copie de la promesse synallagmatique de vente, dès lors que Mme Y...épouse A...ne prétend pas le contraire », pour en déduire que la notification est intervenue conformément aux termes de ladite promesse, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme Béatrice Y...et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QUE l'exigence contractuelle de notification d'un projet de vente au bénéficiaire d'un droit de préférence a pour objet de donner à celui-ci les informations nécessaires pour qu'il puisse décider s'il exerce ou non son droit de préférence ; que Mme Béatrice Y..., qui avait été suivie par les premiers juges, faisait valoir que la lettre de notification du 24 décembre 2013 indiquait un prix de cession de 779 000 euros erroné ne correspondant pas à celui de l'acte de vente dressé entre l'indivision Z... et les époux Z...(1 000 000 euros) ; qu'en se fondant exclusivement, pour dire le prix de 779 000 euros exact, sur la note établie par le notaire « pour expliquer comment il est parvenu [à ce] chiffre » (pièce n° 12)- note datée du 6 mars 2014 – sans constater que ces explications avaient déjà été portées à la connaissance de Mme Béatrice Y...lors de la notification de l'acte de vente ou, à tout le moins, avant l'expiration du délai contractuel dans lequel elle pouvait exercer son droit de préférence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, de troisième part et en tout état de cause, QUE la cour d'appel a relevé que selon les explications du notaire, la valeur totale de la nue-propriété était de 855 000 euros, la part de chaque enfant de 171 000 euros, et la somme due par la bénéficiaire du droit de préférence serait de : « part de sa mère 95 000 euros ; part de ses frères et soeurs 779 000 euros » ; qu'en retenant que le chiffre de 779 000 euros énoncé par le notaire comme étant le prix de cession à verser par Mme Béatrice Y...était exact, sans que l'on comprenne ni comment ce calcul prend en compte le fait que l'intéressée possède un cinquième de la valeur de la nue-propriété (en sorte qu'elle ne pouvait être tenue de verser à ses frère et soeurs un prix supérieur à quatre cinquièmes de cette valeur, ce chiffre de 779 000 euros ne correspondant au demeurant à aucune fraction de cette valeur), ni comment était incluse dans ce chiffre de 779 000 euros la valeur de l'usufruit de la mère, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, enfin, QUE Mme Béatrice Y...se prévalait de ce que la lettre de notification, portant les références « vente Y.../ B...», semblait se rapporter à une vente entre l'indivision Y...et un dénommé B...mais pas à la vente entre l'indivision Chappelon et les époux Z..., qui n'étaient à aucun moment mentionnés comme les acquéreurs potentiels, ce qui était source de confusion ; qu'en se bornant à relever que l'indication du nom de l'acquéreur n'avait pas un caractère substantiel sans rechercher si les mentions expresses de la lettre de notification n'avaient pas induit Mme Béatrice Y...en erreur sur ce point, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Béatrice A...née Y...de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente du 25 février 2014 au profit des époux Z..., de lui avoir enjoint de signer l'acte de vente dans le délai d'un mois, dit qu'à défaut, le jugement tiendrait lieu d'acte de vente, et ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques ;
AUX MOTIFS QUE la vente a été conclue au-delà du délai d'un mois suivant la notification du 23 décembre 2013, soit après que le droit de préemption dont disposait Mme Béatrice Y...ait été purgé, de sorte qu'elle est régulière ;
ALORS QUE les dispositions de l'arrêt refusant de prononcer la nullité de la vente intervenue le 25 février 2014 au profit des époux Z...et enjoignant à Mme Béatrice Y...de signer l'acte de vente sont dans la dépendance de celle disant que le droit de préférence de Mme Béatrice Y...constituant une condition suspensive assortissant la promesse de vente a été régulièrement purgé ; que la cassation à intervenir sur la base du premier moyen implique donc, conformément à l'article 624 du code de procédure civile, l'annulation des dispositions susvisées.
Le moyen se suffit à lui-même.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Béatrice A...née Y...à payer aux époux Z...une somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS propres QUE les consorts Y...n'encourent aucun reproche puisqu'ils ont signé l'acte de vente dans les délais prévus par la promesse ; que seule Mme Béatrice Y...doit être sanctionnée ; que les époux Z...ne démontrent pas que l'indemnité d'un montant de 100 000 euros soit manifestement dérisoire en considération des préjudices qu'ils invoquent ;
Et AUX MOTIFS adoptés QUE le compromis de vente du 20 décembre 2013 stipule que l'acte authentique interviendra dans les deux mois à compter de sa signature, que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, la clause pénale n'étant applicable que 15 jours après cette mise en demeure, ce qui ne fut fait qu'à compter du 10 mars 2015 en ce qui concerne Mme Béatrice Y..., par un courrier recommandé avec accusé de réception valant mis en demeure de ratifier l'acte authentique de vente, lequel avait déjà été ratifié par les autres vendeurs, qui ne peuvent donc être condamnés à payer la clause pénale ; que le refus fautif de Mme Béatrice Y...de signer l'acte entraîne l'application de la clause pénale ;
ALORS QUE si le droit de préférence accordé par la promesse de vente à Mme Béatrice Y...n'avait pas été purgé, le refus de cette dernière de signer l'acte authentique de vente au profit des époux Z...n'était, par voie de conséquence, pas fautif ; que la disposition de l'arrêt condamnant l'intéressée au titre de la clause pénale est ainsi dans la dépendance de celle disant que le droit de préférence de Mme Béatrice Y...avait été régulièrement purgé et que la cassation à intervenir sur la base du premier moyen justifie, conformément à l'article 624 du code de procédure civile, l'annulation de la disposition de l'arrêt condamnant l'exposante à payer aux époux Z...la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale.
Le moyen se suffit à lui-même.
