LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 février 2016), que la commune d'Aigrefeuille-d'Aunis (la commune) a consenti à M. X...un crédit-bail immobilier portant sur des ateliers-relais ; que, M. X...ayant été placé en liquidation judiciaire, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé Mme Y..., mandataire liquidateur, à lever l'option d'achat prévue au contrat ; que la commune a assigné Mme Y...en résolution de la vente, faute de régularisation par acte authentique et de paiement des loyers dus, et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que Mme Y..., ès qualités, fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que, dans sa requête adressée au juge-commissaire afin d'être autorisée à lever l'option d'achat, Mme Y...avait indiqué que la levée d'option entraînerait le règlement du solde dû à la commune et retenu que, pour que le paiement des loyers à la commune soit effectif, les deux actes d'achat du bien par levée de l'option et de vente à un tiers, autorisée par ordonnance du juge-commissaire, devaient intervenir en même temps et que Mme Y...n'avait pas tout mis en oeuvre pour que ces actes fussent signés, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces manquements entraînaient la résolution de la vente, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile professionnelle de mandataires judiciaires Y..., prise en la personne de Mme Y..., ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de M. X..., aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile professionnelle de mandataires judiciaires Y..., prise en la personne de Mme Y..., ès qualités, à payer la somme de 3 000 euros à la commune d'Aigrefeuille-d'Aunis ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la SCP de mandataires judiciaires Y..., prise en la personne de Mme Y..., en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de M. X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation de la vente et a condamné Me Y..., ès qualités de mandataire liquidateur de M. X..., à libérer les lieux et remettre les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, et d'avoir en conséquence condamné Maître Y..., ès qualités, à payer à la Commune d'Aigrefeuille une somme de 25. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 13 du contrat de crédit-bail, " la promesse de vente est soumise à la condition résolutoire de la pleine et entière exécution par le preneur de toutes les clauses et stipulations du contrat de crédit-bail sans aucune exception " ; qu'il s'en déduit que le crédit-preneur ne peut lever l'option d'achat que s'il est à jour de tous ses loyers et s'est acquitté de toutes les autres sommes dues ; qu'il ressort de la requête aux fins d'autorisation de levée d'option déposée par Me Y...que " pour pouvoir vendre l'immeuble, M X...devait être autorisé à lever l'option, que cette levée d'option entraînera le règlement du solde dû à la commune d'Aigrefeuille, soit 25. 389, 24 €, et qu'il existait alors de réelles Facultés de cession du bâtiment dans de très bonnes conditions (...) " ; que par ordonnance du 13 octobre 2005, le juge commissaire a autorisé Me Y..., es qualités, à lever l'option d'achat " pour procéder à la vente de l'immeuble ", les conditions, décrites dans la requête, à savoir le paiement des loyers étant implicites ; que par courrier du 2 novembre 2005, Me Y...a informé la commune d'Aigrefeuille de son intention, es qualités, de lever la promesse d'achat ; qu'en réponse à ce courrier, le maire d'Aigrefeuille a répliqué que cette demande ne pouvait être présentée selon le contrat qu'au terme de la 7ème année, soit au 1er mai 2006 ; qu'il soutenait, à tort, que le bail était résilié du fait du non paiement des loyers ; qu'à cet égard, par jugement du 4 février 2009, le tribunal de grande instance de Rochefort a constaté que le bail n'était pas résilié, faute pour le crédit-bailleur d'avoir mis en oeuvre la clause résolutoire dans les formes requises et a constaté que le litige relatif à la levée de l'option était tranché par l'ordonnance du juge-commissaire l'ayant autorisée, ordonnance qui n'a fait l'objet d'aucun recours ; qu'il ressort des pièces produites que Me Y...a reçu deux offres d'achat, et qu'il convenait donc, pour que le paiement des loyers soit effectif lors de la levée de l'option, que les deux actes (achat du bien par suite de la levée d'option et vente à un tiers) interviennent en même temps ; que c'est ainsi que par délibération du 21 septembre 2009, le conseil municipal de la commune d'Aigrefeuille, après avoir précisé qu'" il a été convenu que le liquidateur s'engageait à régler les 21. 525, 66 € de loyers impayés dus à la commune ", a autorisé le maire à signer l'ensemble des documents nécessaires pour la vente du bien sous réserve des loyers dus ; qu'or, il est constaté que malgré l'ordonnance du juge commissaire du 18 octobre 2010 autorisant la cession à M. Z...pour un montrant de 100. 000 €, Me Y...n'a pas tout mis en oeuvre pour que les actes soient signés, conformément aux ordonnances conformes à ses requêtes, es qualité ; que les arguments présentés sur la défaillance de la commune d'Aigrefeuille sont dénués de pertinence dans la mesure où il appartenait à Me Y...de donner suite aux actes qu'elle souhaitait voir intervenir, aucun refus n'ayant été manifesté par la commune qui ne demandait qu'à percevoir les loyers dus lors de la vente ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a dit qu'à la date de la levée d'option, 2 novembre 2005, Me Y...était tenue de réitérer la vente par acte authentique et de régler les loyers dus et que ses manquements entraînaient la résolution de la vente devant intervenir par suite de la levée de l'option ; que la liquidation de M. X...n'étant jamais devenue propriétaire des lieux, il convient de la condamner à libérer les lieux sous astreinte, en confirmation du jugement ; que sur la demande de dommages et intérêts, la commune, qui était prête à régulariser les actes depuis 2009 a subi un préjudice constitué par la perte de chance de relouer le bien d'une part, et subit d'autre part la dégradation de son état, tel que constaté par huissier ; qu'il convient en conséquence, infirmant le jugement, de condamner Me Y..., es qualités, à payer à la commune d'Aigrefeuille une somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il est de faits constants que selon convention du 30 avril 1999 intitulée « location d'atelier relais », la Commune d'AIGREFEUILLE avait donné en crédit-bail immobilier aux établissements X...un atelier relais de 218 m ² situé Zone Industrielle du Fief Girard à AIGREFEUILLE D'AUNIS pour une durée de 10 ans à compter du 1er mai 1999, moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 3. 027, 17 € HT ; que par jugement du 25 janvier 2002, le Tribunal de Commerce de ROCHEFORT Monsieur X...lequel a abouti à un plan de continuation qui a été arrêté par jugement du 10 janvier 2003 ; que par jugement du 13 mai 2005 le tribunal de Commerce de ROCHEFORT a prononcé la résolution du plan et a ouvert une procédure simplifiée de liquidation judiciaire ; que Maître Muriel Y...a été désignée en qualité de liquidateur ; que dans son jugement du 4 février 2009, le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT a jugé que suivant ordonnance du 13 octobre 2005, le juge-commissaire avait autorisé Maître Y...à lever l'option du contrat de crédit-bail ; que cette décision qui avait été régulièrement notifiée à la Commune D'Aigrefeuille n'avait fait l'objet d'aucun recours de sorte qu'elle était donc exécutoire et définitive ; qu'il n'est pas discuté qu'à la date de levée de l'option d'achat, les loyers dus n'avaient pas été intégralement payés ; que l'article 13 de la convention stipule par ailleurs que « l'entrée en jouissance aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique avec paiement du prix comptant » ; qu'à la date de levée de l'option manifestée par un courrier du 2 novembre 2005 Maître Muriel Y...était tenue de réitérer la vente par acte authentique et de régler le solde des loyers dus ; qu'en effet, en application des dispositions de l'article 1589 du code civil, la vente était parfaite, la réitération par acte notarié pour les besoins de la publicité foncière ne constituant pas un élément essentiel du consentement des parties ; que Maître Y...ne peut utilement arguer qu'il lui était interdit de régler par préférence une créance antérieure à l'ouverture de la procédure alors que la requête aux fins d'autorisation de la levée d'option du 13 octobre 2005 précisait que cette levée entraînerait le règlement de la somme de 25. 389, 24 euros au titre du solde dû sur le bâtiment et qu'en conséquence l'autorisation du juge-commissaire de lever cette option a été donnée sous la condition implicite de payer ce solde qui était de 21. 525, 66 € au 30 avril 2009 ; que l'article 1184 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts (…) » ; qu'en l'espèce, il est manifeste que le paiement du solde dû sur les loyers impayés représentait la contrepartie essentielle de la levée de l'option d'achat ; que force est de constater que le manquement du liquidateur à respecter ses engagements est ancien puisque la levée de l'option d'achat a été donnée en 2005 et n'a jamais été suivie du moindre effet ; qu'il s'agit d'une violation suffisamment grave de la convention pour que la résolution de la vente soit prononcée au jour du jugement ; que la résolution du contrat a pour conséquence la libération des lieux selon les modalités qui seront précisées au dispositif du jugement » ;
1°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 13 avril 2015, Maître Y..., ès qualités, faisait valoir que la Commune d'Aigrefeuille était responsable de l'absence de réitération de la vente par acte authentique dans la mesure où elle avait accepté de signer l'acte authentique de vente sous la condition que Maître Y..., ès qualités, ait préalablement procédé au règlement des loyers restant dus ; qu'elle expliquait que le juge-commissaire ne l'avait pas autorisé à régler la créance de loyers de la Commune d'Aigrefeuille et qu'en l'absence d'une telle autorisation, le paiement se heurtait la règle de l'interdiction du paiement préférentiel des créanciers antérieurs ; qu'en relevant, pour prononcer la résiliation de la vente de l'atelier intervenue au profit de la liquidation de M. X...le jour de la levée d'option le 5 novembre 2005, que le maire avait été autorisé « à signer l'ensemble des documents nécessaires pour la vente du bien sous réserve des loyers dus », puis en précisant qu'« aucun refus n'a [vait] été manifesté par la commune qui ne demandait qu'à percevoir les loyers dus lors de la vente », considérant ainsi que la Commune d'Aigrefeuille était fondée à exiger le paiement des loyers dus avant la signature de la vente devant le notaire et que Maître Y...était responsable de la non réitération de la vente par acte authentique, sans prendre en compte, comme il lui était demandé, la circonstance que Maître Y..., ès qualités, était dans l'impossibilité de régler le montant de la créance de loyers de la Commune d'Aigrefeuille, à défaut d'y avoir été autorisée par le juge-commissaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
2°) ALORS QU'en retenant, pour dire que l'autorisation du juge-commissaire de lever l'option d'achat avait été donnée sous la condition implicite de payer ce solde qui était de 21. 525, 66 euros, que la requête de Maître Y...aux fins d'autorisation de la levée d'option du 13 octobre 2005 précisait que cette levée entraînerait le règlement de la somme de 25. 389, 24 euros au titre du solde dû sur le bâtiment, cependant que Maître Y...précisait dans sa requête qu'« il existe de réelles facultés de cession de ce bâtiment, dans de très bonnes conditions pour les créanciers de la Liquidation puisqu'une fois le solde dû réglé, il restera aux créanciers un montant de l'ordre de 50. 000 €, eu égard aux offres déjà reçues », ce dont il s'inférait que le solde des loyers dus avait vocation à être réglé avec le produit de la revente, et que, par voie de conséquence, le paiement de la Commune d'Aigrefeuille ne pouvait intervenir qu'une fois la vente finalisée, la Cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la requête de Maître Y...et a violé l'article 1134 du code civil.
