LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 janvier 2016), que, suivant acte du 26 août 2008 établi par M. X..., notaire associé au sein de la SCP X...- C...- D... (le notaire), M. et Mme Y... (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme Z... (les acquéreurs) un bien immobilier dont ils avaient entrepris l'extension, laquelle n'était pas achevée au moment de la vente ; que, se plaignant de désordres, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le notaire en indemnisation de leur préjudice sur le fondement des articles 1792 et 1640 du code civil ainsi que des articles 1116 et 1147 du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de dire que la responsabilité du notaire n'est pas établie et de rejeter les demandes par eux formées à son encontre, alors, selon le moyen :
1°/ que, garant de l'efficacité des stipulations de l'acte qu'il dresse, le notaire est tenu de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale ; que, dans le cas où les vendeurs n'ont pas souscrit l'assurance de dommages obligatoire, le notaire doit faire mention dans l'acte de vente de l'absence de cette assurance ; qu'en constatant que le notaire avait commis une faute en s'abstenant de « vérifier s'il convenait de faire application des dispositions de l'article L. 243-2 du code des assurances en ce qui concerne l'information à intégrer dans l'acte relative à l'existence d'une assurance dommages-ouvrage », puis en l'exonérant de toute responsabilité au motif que la vente avait porté sur un immeuble « avant achèvement » qui n'entrait pas dans le champ de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil, et en justifiant cette qualification par le seul fait que certains murs de la maison vendue n'étaient pas recouverts d'enduit, cependant que cette circonstance n'est pas de nature à rendre un immeuble inachevé au sens de l'article 1792-1 du code civil, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
2°/ que, tenu professionnellement de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, le notaire doit en tout état de cause, en présence d'une vente portant sur une maison en voie d'achèvement, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de ce non-achèvement de l'immeuble ; qu'en exonérant le notaire de toute responsabilité au titre de l'absence de vérification de la souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage, au motif que le dommage subi par les acquéreurs avait pour origine un vice caché et non des désordres permettant la mise en oeuvre d'une assurance dommages-ouvrage, puisque la vente d'un immeuble avant achèvement ne permet pas de qualifier le vendeur de constructeur, sans rechercher si le notaire n'avait pas manqué en toute hypothèse à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur les risques juridiques afférents à la vente d'une maison avant achèvement, qui se sont concrétisés d'ailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt constate, d'une part, que les acquéreurs ont acquis le bien immobilier litigieux après la parution d'une annonce dans un journal mentionnant que la maison ancienne d'une superficie de 160 m ² était à finir, d'autre part, qu'il ressort de l'expertise judiciaire que les murs extérieurs de l'agrandissement n'étaient pas enduits ; qu'au terme de son pouvoir souverain d'appréciation de ces éléments de fait, la cour d'appel a ainsi caractérisé l'inachèvement des travaux ;
Et attendu, en second lieu, qu'ayant soutenu dans leurs conclusions d'appel que l'immeuble était achevé et que le notaire avait manqué à ses obligations résultant de l'article L. 243-2 du code des assurances, les acquéreurs ne sont pas recevables à présenter, devant la Cour de cassation, un moyen lui reprochant de n'avoir pas attiré leur attention sur les risques juridiques afférents à la vente d'une maison avant achèvement, lequel est contraire à leurs propres écritures ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa seconde branche, n'est pas fondé en sa première ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit que la responsabilité professionnelle de la SCP X..., C... et D... n'était pas établie et d'avoir rejeté les demandes formées par M. et Mme Z... à l'encontre de la SCP X..., C... et D... ;
AUX MOTIFS QUE M. Y... et Mme A... ont acheté la maison de Toulenne par acte notarié du 20 novembre 1998 et y ont réalisé eux-mêmes, selon permis de construire délivré le 26 juin 1999, des travaux d'édification d'une annexe en partie arrière sur une superficie de 54 m ², portant à la fois sur le gros-oeuvre (fondations, murs, charpente, couverture) et le second oeuvre (peintures et revêtement) ; que par leur ampleur et les techniques de construction mises en oeuvre, ces travaux d'édification d'une annexe constituaient bien un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil ; que toutefois, en dépit de leur ancienneté, ces travaux n'étaient pas achevés puisque les époux Z... sont entrés en contact avec les vendeurs à la suite de la parution dans le journal Paru Vendu de la petite annonce suivante, le 17 mars 2008 : « Toulenne-Prox Château Malle. Mais. anc. 160 m ² à finir » ; que l'expert judiciaire a relevé par ailleurs en page 11 de son rapport que les murs extérieurs de l'agrandissement n'étaient pas enduits au moment de la vente, seule une protection locale et insuffisante ayant été apportée par les nouveaux propriétaires ; que la photographie figurant en page 5 montre en effet qu'il subsistait lors de la visite des lieux par M. B... le 27 novembre 2009 une portion du murs en briques rouges non recouverte d'enduit, sur le mur latéral ; que la vente de l'immeuble est donc intervenue en l'état, avant achèvement des travaux d'extension, de sorte que les consorts Y... – A... ne peuvent être réputés constructeurs de l'ouvrage selon les termes de l'article 1792-1 du code civil, et n'encourent donc pas la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil ; que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'en l'espèce, Maître Edouard X..., notaire, avait établi l'acte du 20 novembre 1998 portant vente au profit aux consorts Y... – A..., au prix de 320. 000 francs (soit 48. 783, 69 €) du bien litigieux, alors décrit comme suit : une maison d'habitation composée d'une cuisine, salle à manger, deux chambres, une pièce, avec dépendances attenantes et séparées à usage de chais et garage ; que lors de la vente du 26 juin 2008 aux époux Z..., au prix de 205. 000 €, la désignation du bien était la suivante : une maison d'habitation composée d'une cuisine, salle à manger salon, trois chambres, salle d'eau et un WC ; que le diagnostic de performance énergétique du 27 mars 2008 faisait lui état d'une maison de type 5 avec quatre chambres, et de la réalisation de travaux (isolation sous les rampants entre 1988 et 2000, installation d'une chaudière à gaz après 2000) ; que compte tenu de la forte différence de prix (qui avait quadruplé en dix ans), et des différences apparentes dans les désignations du bien, le notaire aurait dû faire préciser aux vendeurs s'ils avaient réalisé ou fait réaliser des travaux dans le délai de dix ans précédant la vente, afin de vérifier s'il convenait de faire application des dispositions de l'article L. 243-2 du code des assurances en ce qui concerne l'information à intégrer dans l'acte relative à l'existence d'une assurance dommages-ouvrage ; que toutefois, la responsabilité professionnelle du notaire ne peut être retenue que s'il existe un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi, conformément aux dispositions de l'article 1382 du code civil ; que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque le dommage subi par les acquéreurs n'a pas pour origine des désordres permettant la mise en oeuvre d'une assurance dommages-ouvrage, mais des vices cachés affectant un ouvrage non achevé, qui ne pouvaient engager la responsabilité décennale du constructeur ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire et de rejeter les demandes formées à son encontre par les époux Z... ;
ALORS QUE, garant de l'efficacité des stipulations de l'acte qu'il dresse, le notaire est tenu de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale ; que dans le cas où les vendeurs n'ont pas souscrit l'assurance de dommages obligatoire, le notaire doit faire mention dans l'acte de vente de l'absence de cette assurance ; qu'en constatant que le notaire avait commis une faute en s'abstenant de « vérifier s'il convenait de faire application des dispositions de l'article L. 243-2 du code des assurances en ce qui concerne l'information à intégrer dans l'acte relative à l'existence d'une assurance dommages-ouvrage » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 6), puis en l'exonérant de toute responsabilité au motif que la vente avait porté sur un immeuble « avant achèvement » qui n'entrait pas dans le champ de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil, et en justifiant cette qualification par le seul fait que certains murs de la maison vendue n'étaient pas recouverts d'enduit (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 7 et 8), cependant que cette circonstance n'est pas de nature à rendre un immeuble inachevé au sens de l'article 1792-1 du code civil, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
ET ALORS QUE, tenu professionnellement de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, le notaire doit en tout état de cause, en présence d'une vente portant sur une maison en voie d'achèvement, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de ce non-achèvement de l'immeuble ; qu'en exonérant la SCP X..., C... et D... de toute responsabilité au titre de l'absence de vérification de la souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage, au motif que le dommage subi par M. et Mme Z... avait pour origine un vice caché et non des désordres permettant la mise en oeuvre d'une assurance dommages-ouvrage, puisque la vente d'un immeuble avant achèvement ne permet pas de qualifier le vendeur de constructeur, sans rechercher si le notaire n'avait pas manqué en toute hypothèse à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur les risques juridiques afférents à la vente d'une maison avant achèvement, qui se sont concrétisés d'ailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
