LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 juin 2016), que la société Cap Immo bailleresse et la société Renault retail group ( RRG), alors sous-locataire, ont convenu par acte du 29 mai 2000, qu'à l'issue de la sous-location, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert, désigné conjointement par les parties ; que la société bailleresse a donné congé avec offre de renouvellement à la société RRG à effet du 2 mai 2009 moyennant un loyer annuel déplafonné de 49 500 euros ; que ce montant ayant été refusé, les parties ont, d'un commun accord, désigné le cabinet Atisreal en qualité d'expert qui , le 15 juin 2009 a évalué , la valeur locative de marché au 2 mai 2009 à 90 000 euros ; qu'après avoir sollicité amiablement un premier expert, la société RRG, a saisi le juge des loyers commerciaux, le 29 octobre 2009, en fixation du loyer du bail renouvelé à 31 000 euros ; que le juge des loyers commerciaux a renvoyé les parties à saisir le tribunal de grande instance ; qu'après nouvelle expertise amiable évaluant la valeur locative à la somme annuelle de 11 000 euros, et une expertise ordonnée par jugement du 5 juin 2012, le tribunal de grande instance par jugement du 22 mai 2014, confirmé par l'arrêt attaqué, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 200 euros ;
Attendu que, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que la valeur locative déterminée par le cabinet Atisreal est presque deux fois supérieure à celle proposée par le bailleur lors du congé avec offre de renouvellement, et plus de trois fois supérieure à celle de l'expertise amiable CBRE et neuf fois supérieure à celle de M. X... et que la disparité très importante entre ces évaluations est de nature à mettre en évidence une erreur grossière commise par le cabinet Atisreal ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la seule différence, fut-elle importante entre les montants retenues par les diverses évaluations de la valeur locative, ne constitue pas en soi une erreur grossière, permettant au juge de ne pas respecter les conclusions du rapport établi par l'expert choisi et désigné par les parties, pour évaluer la valeur locative de marché à laquelle elles ont convenu de fixer le loyer du bail renouvelé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Renault Retail Group aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Renault Retail Group et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Cap Immo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Cap Immo.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Cap Immo de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 2 mai 2009 selon l'évaluation du cabinet ATISREAL, D'AVOIR fixé le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 200 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts et capitalisation des intérêts et à des frais irrépétibles et aux dépens.
AUX MOTIFS QUE : « Sur les demandes relatives à l'application de l'article 6 du contrat de bail : La société Cap Immo (ci-après le bailleur) demande tout d'abord à la cour de constater l'application légale et régulière de l'article 6 du contrat, et en conséquence de fixer les loyers au montant déterminé par le rapport d'expertise contradictoire et contractuellement convenu établi par la société ATISREAL pour un montant annuel HT et HC de 90.000 euros à compter du 2 mai 2009. La société Renault Retail Group (ci-après le preneur) réplique que le jugement avant dire droit rendu le 5 juin 2012 dont il n'a pas été interjeté appel est devenu définitif, qu'en conséquence le bailleur est irrecevable à le critiquer et demande à la juridiction de le débouter de toutes demandes à ce titre. Le jugement du 5 juin 2012 est une décision avant dire droit et non une décision mixte puisque dans son dispositif il constate que le bail est renouvelé d'un commun accord à compter du 2 mai 2009, ordonne une mesure d'expertise et fixe le montant du loyer provisionnel dû par le preneur durant l'instance. Il ne contient aucune mention relative à l'application ou la non application de l'article 6 du contrat de bail. Le bailleur est donc en droit de demander à nouveau devant le juge du fond l'application de cette clause contractuelle et de l'évaluation réalisée par le cabinet désigné en exécution de cette même clause. Sur la fixation du loyer : « L'article 6 de l'acte du 29 mai 2000 prévoit que : « Lorsque la présente sous-location parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet, les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin. A défaut d'accord, celui-ci sera désigné par le président du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi en référé à la demande de la partie la plus diligente. Les frais occasionnés seront supportés par moitié par les parties ». En application de cette clause, les parties ont désigné d'un commun accord en qualité d'expert le cabinet Atisreal, lequel a clos le 15 juin 2009 un rapport aux termes duquel il évalue la valeur locative annuelle des locaux objet du bail en cause à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges. Cet expert retient pour les bâtiments d'une surface de 291 mètres carrés une valeur de 16 245 euros, et pour le terrain excédentaire d'une surface de 3 700 mètres carrés, aménagé en voirie et parkings, une valeur de 20 euros le mètre carré, soit 74 000 euros. Selon courrier électronique en date du 8 septembre 2009, le bailleur a indiqué au preneur que la clause contenue à l'article 6 du bail ne lui paraissait pas pouvoir faire l'objet d'une quelconque interprétation, lui a rappelé qu'elle avait été rédigée à l'initiative de ce dernier, que l'expert choisi figurait sur une liste établie par ses soins, et qu'ils avaient fixé eux-mêmes sa mission et réglé à parts égales ses honoraires, que le nouveau prix du bail avait ainsi été fixé par l'expert et qu'en conséquence il lui adressait par courrier séparé la facture correspondant aux arriérés de loyers en conformité avec ce nouveau loyer. Le preneur a répondu par mail du 11 septembre 2009 que la désignation commune de l'expert chargé de définir la valeur locative de marché ne valait pas acquiescement à ses conclusions et renonciation à saisir le tribunal compétent. La société Cap Immo fait valoir que les stipulations contractuelles ont été parfaitement respectées et qu'en application des dispositions de l'article 1134 du code civil elles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi, et que contrairement à ce que soutient l'intimée, le rapport Atisreal a été établi dans le respect des règles régissant l'expertise technique. La société Renault Retail Group fait observer que si le code civil, dans son article 1592, admet que le prix puisse être fixé, non par les parties elles-mêmes mais par un mandataire commun, c'est à la condition qu'il ne commette pas d'erreur grossière. Elle s'oppose à l'application de la valeur locative déterminée par le cabinet ATISREAL en soutenant que la valeur locative déterminée par ce dernier est grossièrement erronée car les surfaces extérieures ne sont pas correctement valorisées et la valeur locative retenue est fortement surévaluée. Elle produit pour étayer sa contestation deux rapports amiables non contradictoires, le premier réalisé par la société CBRE en août 2009 , estimant la valeur locative annuelle à la somme de 27 650 euros , et le second établi par M. X... au mois de septembre 2011, proposant une évaluation de 10 000 euros. Le caractère non contradictoire de ces rapports ne suffit pas à établir qu'ils sont de pure complaisance, et ils constituent un élément de discussion recevable. Il convient d'observer que la valeur locative déterminée par le cabinet Atisreal est presque deux fois supérieure à a celle proposée par le bailleur lors du congé avec offre de renouvellement (49 500 euros), et plus de trois fois supérieure à celle de l'expertise amiable CBRE, ainsi que l'a relevé le premier juge, mais aussi neuf fois supérieure à celle de M. X.... La disparité très importante entre ces évaluations est de nature à mettre en évidence une erreur grossière commise par le cabinet Atisreal dans la détermination de la valeur locative de l'ensemble immobilier objet du bail renouvelé, de sorte qu'elle a été valablement remise en cause par le preneur. Le tribunal a sans encourir la critique pris en compte les éléments de fait résultant d'une expertise amiable non contradictoire établie à la demande du preneur pour ordonner une expertise judiciaire dont il n'est pas contesté qu'elle s'est déroulée dans le respect du principe de la contradiction. L'expert judiciaire M. Y... indique que les locaux concernés forment partie de la concession Renault à Lormont, 29 avenue de Paris, à l'angle de cette voie et de la rue Pierre Mendès France, avec une façade sur la rue Cantelaudette, ce qui constitue une bonne situation pour un concessionnaire automobile, dans un secteur d'activité bien desservi par la rocade périphérique et où sont implantés diverses concessions automobiles, et que la contenance totale de l'ensemble s'établir à 41 a et 91 ca. Suivant la description faite par l'expert, la surface bâtie est de 291 mètres carrés environ, et correspond à un bâtiment principal datant de 1997 comprenant des bureaux, locaux techniques et une rochelle (archives), ainsi qu'à un bâtiment annexe abritant des bureaux syndicaux, bâtiments en assez bon état d'entretien. La partie non bâtie est composée d'un terrain ayant une façade d'environ 107 mètres sur la rue Cantelaudette et environ 33 mètres sur la rue Pirre Mendès France, elle est bitumée et à usage d'aires de circulation et de parking. L'expert analyse les clauses du bail avant de procéder à une étude des comparaisons. Il remarque que les trois expertises amiables diligentées (Atisrezl, CBRE et Lesieur) dégagent sensiblement les mêmes prix de l'analyse des comparaisons, et apporte les précisions suivantes en vue de l'estimation de la valeur locative : - dans la majorité des cas ces prix s'entendent taxe foncière à la charge des locataires ; - dans la quasi-totalité des cas travaux de mise en conformité à la charge des locataires ; - ces prix s'entendent valeur du terrain incorporée. Il rappelle qu'aux termes du bail des locaux litigieux la société locataire ne supporte pas la taxe foncière ni les travaux de conformité. Les éléments de comparaison invoqués par le bailleur et cités par l'expert en page 16 de son rapport concernent Peugeot à Lormont , avenue de Paris ( promesse de bail du 11 juillet 2008 puis bail du 4 mars 2010 ), disposant d'un terrain de 11 359 mètres carrés, d'un bâtiment de 2191 mètres carrés + un bâtiment annexe de 40 mètres carrés, avec un prix au mètre carré de 151 euros, et Citroën, l'expert précisant qu'il s'agit d'un accord entre la société Automobile du Pont d'Aquitaine et la société Citroën pour l'implantation de celle-ci sur une partie du terrain actuellement location Renault, le bâtiment étant construit par le bailleur , terrain de 7815 mètres carrés et bâtiment de 2173 mètres carrés , pour un loyer projeté de 280 000 euros, soit un prix de 129 euros le mètre carré , mais que ce projet n'a pas abouti , Renault n'ayant pas donné son accord pour la reprise partielle du terrain dépendant de son bail. Le preneur produit à titre de comparaison le bail Renault Bouscat avenue de la Libération (terrain 34 061 m², surface bâtie 19 145 m² ) dont le prix est de 45 euros le mètre carré et le bail Renault Villenave d'Oman avenue des Pyrénées ( terrain 640 m2, bâtiment 403 m²) au prix de 50 euros le mètre carré. L'expert judiciaire a répondu précisément aux dires de chacune des parties. Il estime la comparaison Peugeot intéressante caria concession est d'une situation comparable à Renault, quoiqu'en bordure de rocade , mais remarque qu'il s'agit d'un bâtiment neuf, rationnel et parfaitement adapté aux impératifs actuels de la marque , alors que les locaux litigieux sont des bureaux dont la construction remonte à 1997 , et que s'ils sont globalement en bon état, on ne peut soutenir valablement que des locaux d'une certaine ancienneté ont la même valeur que des locaux neufs. Il ne retient pas la comparaison Citroën dans la mesure où le projet ne s'est pas concrétisé , tout en indiquant que les mêmes observations que celles faites pour Peugeot peuvent être reprises concernant le caractère neuf du bâtiment projeté et les superficies des terrains et construction. Quant aux comparaisons citées par le preneur, il observe que les sociétés bailleresse et locataire sont du groupe Renault, que celle du Bouscat est une occupation très ancienne, que les bâtiments de construction très ancienne sont en état passable sur parties , et que leurs superficies sont très importantes. S'agissant de la valorisation du terrain, M. Y... indique que selon les usages expertaux , notamment en matière d'immobilier d'entreprise , la valeur locative des terrains est toujours incluse dans les prix au mètre carré retenus pour les surfaces bâties, que toutefois au cas présent la superficie du terrain est assez importante par rapport à celle des bâtiments , et offre à la société locataire de larges possibilités de parking et de stockage de véhicules , ce qui est un avantage indéniable pour une concession automobiles. Il considère que ces spécificités doivent être prises en compte dans l'estimation en retenant une plus value sur la valeur locative. Il explique qu'il ne peut pas suivre le raisonnement de la société bailleresse , en soulignant qu'a partir du moment où les parties sont en désaccord sur le loyer, la valeur locative ne peut être appréciée qu'en fonction des éléments limitativement énumérés par le code de commerce , parmi lesquels ne figure pas la valeur vénale, que la valeur locative ne peut donc être fixée que dans le cadre du bail existant et en fonction de l'avantage , du service rendu que confère le terrain excédentaire au preneur. Il ajoute qu'il ne s'agit pas d'un terrain libre à bâtir mais partiellement encombré par les constructions, et qu'on ne peut comparer la valeur au mètre carré d'un terrain supposé libre à bâtir avec celle d'un terrain encombré par des bâtiments. Il relève que la ventilation du loyer dans les comparaisons Peugeot et Citroën entre terrain et bâtiment ne peut servir de base s'agissant d'une répartition de convenance dans un cadre spécifique , et que cette ventilation n'est pas reprise dans le bail Peugeot. Il note en réponse aux dires de la société locataire , que l'évaluation doit tenir compte du fait que ces bureaux n'ont accès que par la rue Cantelaudette , voie secondaire par rapport à la rue Pierre Mendès France et à l'avenue de Paris. Après avoir précisé que les prix au mètre carré retenus s'entendent du terrain compris et incorporent donc l'avantage conféré à la société locataire par l'importance de la surface de la partie non bâtie eu égard à l'activité exercée , et compte tenu de la situation des bureaux , de leurs caractéristiques et des conditions du bail, l'expert judiciaire évalue la valeur locative au 2 mai 2009 à la somme annuelle de 27 000 euros, sur la base d'une valeur au mètre carré de 130 euros pour les bureaux du bâtiment principal, de 120 euros pour les bureaux syndicaux , de 55 euros pour les locaux techniques et de 40 euros pour les archives. Pour prétendre que l'expert a fait une estimation minimaliste et a totalement ignoré la valeur locative de marché de la zone, l'appelant évoque l'évolution qu'aurait subie les loyers si les parties avaient pris l'option d'une référence à l'indice du coût de la construction. Or cette référence est inopérante en l'espèce puisque le bail ne comporte pas de clause d'indexation de ce type, et qu'il s'agit de déterminer la valeur locative du bail renouvelé. En réponse à un dire du bailleur, M. Y... précise qu'il ne comprend pas la méthodologie de ce dernier , auquel il objecte qu'on ne peut tout à la fois estimer la valeur locative en appliquant aux parties bâties des prix au mètre carré issus de comparaisons qui incorporent toutes la valeur des terrains , et par ailleurs y ajouter la pleine valeur locative du terrain considéré séparément, ce qui fait double emploi. Il ajoute qu'il peut d'autant moins suivre ce raisonnement que la valeur locative du terrain y est déterminée en fonction de la valeur de terrains libres à bâtir , alors que le terrain objet du bail est bâti, ou en retenant une possibilité de division comme dans la comparaison Citroën , or les locaux loués à Renault forment un ensemble indissociable dans le cadre du bail.Le bailleur produit en vain un rapport du cabinet Lassus , comportant une analyse financière destinée à déterminer le taux de rendement que peut attendre un investisseur en immobilier d'entreprise sur un actif loué. Concernant ce rapport Lassus, l'expert judiciaire souligne en page 36 de son rapport que la valeur locative qu'il a déterminée tient compte de l'intérêt de l'emplacement des locaux , de leurs caractéristiques, de leur degré d'ancienneté , et des conditions du bail, qu'elle est estimée dans le cadre des données du code de commerce sur les baux commerciaux, qui énumèrent les éléments à prendre en considération pour cette appréciation, et que parmi ces éléments ne figure pas la rentabilité de la valeur vénale. Il précise que si cette approche pouvait être établie, elle conduirait à un résultat sensiblement identique , en rappelant que l'on ne peut à la fois retenir le prix des bâtiments et y ajouter le prix du terrain comme s'il était libre à bâtir.C'est à tort, au regard des réponses circonstanciées faites par l'expert judiciaire, que la société appelante reproche à celui-ci d'avoir exclu ce raisonnement et de s'être ainsi privé des éléments permettant d'établir avec précision la valeur locative terrain nu et la valeur locative des constructions hors terrain , dont la valeur locative terrain incorporé par addition des deux. Compte tenu de ce qui précède, la société Cap Immo fait en vain grief à l'expert de ne pas avoir pris en considération la valeur vénale du terrain nu en référence à Ford Palau et Sipa, étant souligné que ces références concernent des pourparlers et qu'en l'absence de bail effectivement conclu, l'expert n'avait pas à les prendre en compte , mais aussi la valeur locative du terrain nu en référence à Peugeot, laquelle ne figure pas expressément dans le bail , la valeur locative du terrain nu en référence à Citroën , s'agissant d'un simple projet , et la valeur locative des constructions hors terrain en référence à Peugeot et Citroën. La société Cap Immo prétend que la destination des lieux n'a pas été prise en compte dans la méthode adoptée par l'expert, en faisant observer que sur ce site Renault n'exerce pas le métier de concessionnaire automobiles mais celui de loueur courte durée de véhicules , activité exigeant très peu de bureaux mais de très grandes surfaces pour accueillir des parkings commerciaux. Ce grief n'est pas justifié , dès lors que l'expert a repris les stipulations du bail, lesquelles mentionnent notamment l'usage de location de véhicules , et a pris en considération l'intérêt des parkings pour l'activité du preneur, en mentionnant en page 19 de son rapport les larges possibilités de parking et de stockage offertes par la superficie du terrain , et a incorporé dans son estimation des prix au mètre carré l'avantage procuré par l'importance de cette surface. La société appelante ne peut valablement soutenir que l'ancienneté des locaux est un élément non pertinent alors qu'il s'agit d'un élément qui relève des caractéristiques du local considéré au sens de l'article L 145-33 du code de commerce. La fixation du loyer à une somme se situant entre 78 822 euros et 97 070 euros, en application du principe posé par l'expert et de la méthodologie utilisée par Peugeot et Citroën , sollicitée à titre subsidiaire , ne peut être retenue au regard de l'ensemble des considérations ci-dessus évoquées. Aucune des critiques émises par le bailleur à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire n'apparaissant fondée , le recours à une nouvelle mesure d'instruction n'est pas justifié. La société appelante sera donc déboutée de sa demande de nouvelle expertise et de fixation d'un loyer provisionnel. A défaut d'éléments objectifs de nature à remettre en cause les énonciations techniquement étayées de l'expert , qui a procédé à une analyse pertinente dans le respect des termes de sa mission , sans omettre d'examiner les termes de comparaison qui lui ont été soumis, et en répondant précisément aux observations des parties et notamment du bailleur, il convient de retenir la méthode d'évaluation expertale de la valeur locative des locaux objet du bail renouvelé. Cependant eu égard à l'intérêt pour le preneur des bureaux du bâtiment principal et de la surface du terrain en fonction de l'activité exercée, c'est à juste titre que le premier juge a fixé la valeur au mètre carré de ces bureaux à 200 euros, aux lieu et place des 130 euros proposés par l'expert. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Cap Immo de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 90 000 euros, et a fixé la valeur locative annuelle à compter du 2 mai 2009 à la somme de 35 200 euros hors taxes et hors charges. Le premier juge a exactement condamné la société Renault Retail Group à payer à la société Cap Immo la différence entre le loyer provisionnel de 31 000 euros et le loyer judiciairement fixé. En application de l'article 1155 du code civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière (cass. 3e 18 juin 2014), les intérêts au taux légal dûs sur la différence entre le loyer du bail renouvelé judiciairement fixé et le loyer provisionnel réglé doivent courir à compter du 10 mars 2010, date de la notification du premier mémoire en défense de la société Cap Immo à la suite de l'assignation délivrée par le preneur le 15 janvier 2010. Le premier juge a ordonné à bon droit la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.SUR LES AUTRES DEMANDES : Eu égard à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 35 200 euros hors taxes et hors charges à compter du 2 mai 2009 , il n'y a pas lieu à remboursement de loyers trop versés. La demande de condamnation du bailleur à remettre au preneur les documents nécessaires pour sa comptabilité à la suite de l'exécution provisoire du jugement et de l'exécution du présent arrêt n'apparaît pas justifiée dans le cadre de la présente instance. Il appartiendra aux parties d'établir un compte en fonction des décisions intervenues , observation faite que le preneur ne démontre l'existence d'une difficulté actuelle quant à la production des documents dont il fait état.Cette demande sera donc rejetée. Il n'apparaît pas inéquitable de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que chaque partie supporterait la charge des frais engagés non compris dans les dépens. En revanche l'équité commande d'allouer à la société intimée la somme de 3000 euros au titre des frais qu'elle a dû exposer en cause d'appel, et de laisser à la société appelante la charge de ses propres frais. SUR LES DEPENS :Le bailleur succombant en l'essentiel de ses prétentions sera condamné aux dépens de première instance , à l'exception des frais d'expertise judiciaire qui seront supportés par moitié par chacune des parties, dès lors que cette mesure d'instruction a été rendue nécessaire par l'impossibilité pour les parties de s'accorder sur le prix du loyer du bail renouvelé et pour vérifier le bien fondé des contestations émises par le preneur sur le résultat de l'expertise amiable contradictoire Atisreal. La société Cap Immo qui succombe à titre principal en ses demandes devant la cour sera condamnée aux dépens de la présente procédure ».
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOTPES QUE « dans la décision avant dire droit du 05 juin 2012, qui ne peut être qualifiée de jugement mixte à défaut d'un chef de dispositif tranchant définitivement le point litigieux concernant la valeur de l'expertise du cabinet Atisreal, le tribunal, dans sa motivation, a toutefois énoncé la valeur locative évaluée par ce cabinet est de près de deux fois supérieure à celle initialement proposée par le bailleur lors du congé de renouvellement et trois fois supérieure à celle d'une expertise amiable réalisée par un expert à la demande du preneur de sorte que le tribunal a retenu que la disparité importante entre les évaluations est de nature à remettre en cause l'évaluation litigieuse et justifie d'ordonner une expertise judiciaire […] Par ailleurs, il ne peut être reproché au tribunal d'avoir tenu compte d'une expertise amiable, non contradictoire, alors même que le tribunal n'a pas fixé la valeur locative au vu de l'évaluation contenue dans cette expertise, nous a ordonné une expertise judiciaire présentant toutes les garanties au regard du principe de la contradiction et non remise en cause sur ce point par le bailleur […] Le tribunal fait siennes les énonciations suffisamment circonstanciées et les réponses de l'expert aux objectifs du bailleur, à défaut d'éléments objectifs de nature à les remettre en cause, et fixe la valeur du loyer renouvelé à la date du 02 mai 2009 à la somme annuelle de 35 200 € hors-taxes et hors-charges, en retenant l'ensemble des éléments énoncés dans le rapport de l'expert, prix au mètre carré et surfaces utiles, à l'exception du prix au mètre carré des bureaux du bâtiment principal qu'il convient de fixer à la valeur locative au mètre carré de 200 €, au lieu et place des 130 € retenus par l'expert, pour tenir compte de l'intérêt pour le preneur de ces mêmes bureaux et de la surface du terrain ».
1°) ALORS QUE lorsque les parties conviennent que l'évaluation du loyer de renouvellement sera fixée à la valeur locative de marché définie par un expert désigné d'un commun accord, cette évaluation s'impose aux parties comme au juge, sauf lorsque son rapport contradictoire révèle intrinsèquement que l'expert désigné a commis une erreur grossière qui prive d'effet la valeur ainsi déterminée ; qu'en l'espèce, il est constant et constaté que l'article 6 du sous-bail commercial prévoit « lorsque la présente sous-location parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet, les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin » ; qu'ainsi, la cour d'appel ne pouvait écarter l'estimation à la somme de 90.000 euros HT et HC de la valeur locative annuelle des locaux, objet du bail en cause, retenue par l'expert désigné d'un commun accord, le cabinet ATISREAL, au prétexte que la société preneuse, RRG, avait fait établir ultérieurement deux rapports amiables, non contradictoires, qui faisaient apparaître une différence d'évaluation trois fois supérieure à celle de l'expertise amiable CBRE et neuf fois supérieure à celle de M. X... car la simple différence d'évaluation – fût-elle importante –fixée non contradictoirement par des experts amiables commandités par le seul preneur n'est ni de nature, ni suffisante pour d'une part, exclure la valeur fixée par l'expert choisi par les parties contractantes et, d'autre part, caractériser l'existence d'une erreur grossière commise par celui-ci; qu'en retenant néanmoins une valeur locative différente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux, et 1592 du code civil et l'article 6 du contrat de sous-bail commercial ;
2°) ALORS QUE le juge est tenu de respecter les conclusions du rapport établi par l'expert désigné par les parties, conformément aux stipulations contractuelles, sauf s'il apparaît à sa lecture qu'il est entaché d'une ou plusieurs erreurs grossières ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait écarter les conclusions du rapport d'Atiseal, expert choisi et missionné par les deux parties contractantes, au prétexte que la valeur locative fixée par le cabinet Atisreal est « plus de trois fois supérieure à celle de l'expertise amiable CBRE, ainsi que l'a relevé le premier juge, mais aussi neuf fois supérieure à celle de M. X... » mais sans, d'une part, relever ni constater la moindre erreur grossière qui aurait été commise dans le choix de l'expert, dans le déroulement des opérations d'expertise, dans la méthode employée, dans les données retenues, ni même dans les termes du rapport, et sans, d'autre part, expliquer en quoi consisterait l'erreur grossière ni pourquoi elle était nécessairement imputable à l'expert contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux, l'article 1592 du code civil et l'article 6 du contrat de sous-bail commercial ;
3°) ALORS AUSSI QUE lorsque les parties à un bail, dont le loyer n'est soumis à aucune réglementation légale impérative, prévoient qu'à son renouvellement, le loyer sera fixé, non pas en application des dispositions du code de commerce mais « à la valeur locative de marché définie à dire d'expert », qu'elles l'ont désigné et payé d'un commun accord cet expert, ses conclusions s'imposent aux parties comme au juge ; qu'il s'ensuit, qu'en l'espèce, le juge - statuant non pas comme juge des loyers commerciaux mais comme juridiction de droit commun- ne peut d'une part refuser d'appliquer le prix du nouveau loyer fixé , au prétexte qu'un expert amiable ou même un expert judiciaire désigné ultérieurement à la demande du preneur aurait déterminé la valeur locative dans les conditions de l'article L.145-33 et des articles R.145-4 à 6 et R.145-8 du code de commerce, auxquels les parties avaient précisément entendu déroger ni d'autre part, fixer d'office la valeur locative au mètre carré à 200 € pour tenir compte de l'intérêt pour le preneur de ces mêmes bureaux et de la surface du terrain ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs et, derechef, a violé les articles L.145-33 et R.145-4 à 6 et R.145-8 du code de commerce par fausse application 1134 et 1103, 1104 et 1193 nouveaux, du code civil, par refus d'application ;
4°) ALORS TOUJOURS QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée au débat contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en l'espèce, pour écarter les termes du rapport de l'expert désigné contractuellement par les deux parties, au prétexte qu'il était entaché d'une erreur grossière, la cour d'appel ne pouvait se fonder exclusivement sur les rapports amiables d'expertises non contradictoires, établis unilatéralement par le preneur ; qu'en jugeant le contraire, au prétexte que le caractère non contradictoire des rapports « ne suffit pas à démontrer qu'ils sont de pure complaisance et ils constituent un élément de discussion recevable », la Cour d'appel a violé ensemble les articles 15, 16 et 132 et 146 du code de procédure civile ;
