LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 juin 2016), que, par acte du 29 mai 2000, la société Automobile du Pont d'Aquitaine (APA), bailleresse, et la société Renault retail group (RRG), alors sous-locataire, sont convenues qu'à l'issue de la sous-location, le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'un expert désigné conjointement par les parties ; que la société APA a donné congé avec offre de renouvellement à la société RRG à effet du 2 mai 2009, moyennant un loyer annuel déplafonné de 879 500 euros ; que, ce montant ayant été refusé, les parties ont, d'un commun accord, désigné le cabinet Atisreal en qualité d'expert qui, le 15 juin 2009, a fixé la valeur locative du marché au 2 mai 2009 à 720 000 euros ; que, le 15 janvier 2010, après avoir sollicité amiablement un premier expert, la société RRG a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à 536 454 euros ; que le juge des loyers commerciaux a renvoyé les parties à saisir le tribunal de grande instance ; qu'après une nouvelle expertise amiable déterminant la valeur locative et une expertise judiciaire, un jugement du 12 juin 2014, a fixé à 555 000 euros par an le montant du loyer du bail renouvelé ;
Attendu que, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, l'arrêt retient que la confrontation des éléments contenus dans les rapports amiables avec ceux du rapport du cabinet Atisreal fait apparaître une différence d'évaluation supérieure à 30 %, que cette variation significative, s'agissant à la fois des surfaces, de la valeur locative au mètre carré, mais aussi et plus particulièrement de celle du terrain excédentaire, est suffisamment importante pour caractériser une erreur grossière du cabinet Atisreal en comparaison des documents produits par le preneur et justifier la demande de fixation de la valeur locative par la voie judiciaire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la seule variation, fût-elle importante, entre les montants retenus par les diverses évaluations ne constitue pas en soi une erreur grossière, de nature à permettre d'écarter les conclusions du rapport de l'expert choisi et désigné par les parties qui avaient convenu de s'y soumettre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Renault Retail Group aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Renault Retail Group, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Automobile du Pont d'Aquitaine ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Automobiles du Pont d'Aquitaine.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Automobiles du Pont d'Aquitaine de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 2 mai 2009 selon l'évaluation du cabinet Atisreal, D'AVOIR fixé le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 555.000 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts et capitalisation des intérêts et à des frais irrépétibles et aux dépens.
AUX MOTIFS QUE : « Sur les demandes relatives à l'application de l'article 6 du contrat de bail : La société Automobile du Pont d'Aquitaine (ci-après le bailleur) demande tout d'abord à la cour de constater l'application légale et régulière de l'article 6 du contrat, et en conséquence de fixer les loyers au montant déterminé par le rapport d'expertise contradictoire et contractuellement convenu établi par la société ATISREAL pour un montant annuel HT et HC de 720.000 euros à compter du 2 mai 2009. La société Renault Retail Group (ci-après le preneur) réplique que le jugement avant dire droit rendu le 5 juin 2012 dont il n'a pas été interjeté appel est devenu définitif, qu'en conséquence le bailleur est irrecevable à le critiquer et demande à la juridiction de le débouter de toutes demandes à ce titre. Le jugement du 5 juin 2012 est une décision avant dire droit et non une décision mixte puisque dans son dispositif il constate que le bail est renouvelé d'un commun accord à compter du 2 mai 2009, ordonne une mesure d'expertise et fixe le montant du loyer provisionnel dû par le preneur durant l'instance. Il ne contient aucune mention relative à l'application ou la non application de l'article 6 du contrat de bail. Le tribunal a justement considéré que le bailleur était en droit de soutenir à nouveau devant le juge du fond l'application de cette clause contractuelle et de l'évaluation réalisée par le cabinet désigné en exécution de cette même clause.
Sur la fixation du loyer : « L'article 6 de l'acte du 29 mai 2000 prévoit que : « Lorsque la présente souslocation parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet, les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin. A défaut d'accord, celui-ci sera désigné par le président du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi en référé à la demande de la partie la plus diligente. Les frais occasionnés seront supportés par moitié par les parties ». En application de cette clause, les parties ont désigné d'un commun accord en qualité d'expert le cabinet ATISREAL, lequel a clos le 15 juin 2009 un rapport aux termes duquel il évalue la valeur locative annuelle des locaux objet du bail en cause à la somme de 720.000 euros hors taxes et hors charges. Cet expert retient s'agissant des bâtiments une valeur de 65 euros le mètre carré par unité pour une surface de 6.446 mètres carrés, et au titre du terrain excédentaire une valeur de 20 euros le mètre carré pour une surface de mètres carrés d'aire extérieure aménagée en voirie et parkings. Il distingue un bâtiment A, comprenant «show room » au rez-de-chaussée et bureaux administratifs et commerciaux au rez-de-chaussée et au premier étage, un bâtiment B composé au rez-de-chaussée d' ateliers et halls de préparation, magasin, au rez-de-chaussée et au premier étage de bureaux d'accompagnement et de locaux sociaux, au 1er étage d'un magasin en mezzanine et d'archives aveugles , et un bâtiment 2 à usage de bureaux pourvu au rez-de-chaussée d'auvents arrières et d'aires de lavage. Selon courrier électronique en date du 8 septembre 2009, le bailleur a indiqué au preneur que la clause contenue à l'article 6 du bail ne lui paraissait pas pouvoir faire l'objet d'une quelconque interprétation, lui a rappelé qu'elle avait été rédigée à l'initiative de ce dernier, que l'expert choisi figurait sur une liste établie par ses soins, et qu'ils avaient fixé eux-mêmes sa mission et réglé à parts égales ses honoraires , que le nouveau prix du bail avait ainsi été fixé par l'expert et qu'en conséquence il lui adressait par courrier séparé la facture correspondant aux arriérés de loyers en conformité avec ce nouveau loyer. Le preneur a répondu par mail du 11 septembre 2009 que la désignation commune de l'expert chargé de définir la valeur locative de marché ne valait pas acquiescement à ses conclusions et renonciation à saisir le tribunal compétent. La société Automobile du Pont d'Aquitaine fait valoir que les stipulations contractuelles ont été parfaitement respectées et qu'en application des dispositions de l'article 1134 du code civil elles tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites , et doivent être exécutées de bonne foi , et que contrairement à ce que soutient l'intimée , le rapport ATISREAL a été établi dans le respect des règles régissant l'expertise technique. La société Renault Retail Group fait observer que si le code civil, dans son article 1592, admet que le prix puisse être fixé, non par les parties elles-mêmes mais par un mandataire commun, c'est à la condition qu'il ne commette pas d'erreur grossière. Elle s'oppose à l'application de la valeur locative déterminée par le cabinet ATISREAL en soutenant que la valeur locative déterminée par ce dernier est grossièrement erronée car les surfaces extérieures ne sont pas correctement valorisées et la valeur locative retenue est fortement surévaluée. Elle produit pour étayer sa contestation deux rapports amiables non contradictoires, le premier réalisé par la société CBRE en août 2009 , estimant la valeur locative annuelle à la somme de 536 454 euros , et le second établi par M. X... au mois de septembre 2011, proposant une évaluation de 440.000 euros. La confrontation des éléments contenus dans ces deux rapports amiables avec ceux du rapport du cabinet ATISREAL fait apparaître une différence d'évaluation supérieure à 30 %. Le caractère non contradictoire de ces deux rapports ne suffit pas à démontrer qu'ils sont de pure complaisance et ils constituent un élément de discussion recevable. Cette variation significative s'agissant à la fois des surfaces, de la valeur locative au mètre carré , mais aussi et plus particulièrement de celle du terrain excédentaire, valorisé par le cabinet ATISREAL à 300.000 euros au regard d'une valeur des bâtiments de 420.125 euros, alors que la société CBRE et M. X... proposent une évaluation maximale de ce même terrain respectivement de 79.250 euros et de 68.850 euros, est suffisamment importante pour caractériser une erreur grossière du cabinet ATISREAL en comparaison des documents produits par le preneur, et justifier la demande de fixation de la valeur locative par la voie judiciaire formée par celui-ci, sans que puisse être utilement reproché au preneur de l'avoir fondée sur deux rapports amiables non contradictoires , ni au premier juge d'avoir pris en considération les éléments contenus dans ces rapports pour apprécier le bien-fondé de cette demande. Le bailleur reproche au tribunal d'avoir commis plusieurs erreurs dans sa décision avant dire droit et d'avoir omis sans aucune motivation les dispositions de l'article R 145-7 du code de commerce qui visent les prix couramment pratiqués dans le voisinage, concernant des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6. Il est exact que le jugement du 5 juin 2012 indique de façon erronée dans ses motifs que le cabinet ATISREAL a évalué la valeur locative à une somme annuelle de près de deux fois supérieure à celle initialement proposée par le bailleur (879.500 euros) et qu'il comporte dans son dispositif une erreur quant au montant du loyer provisionnel. Deux jugements rectificatifs sont intervenus sur ce dernier point , et en ce qui concerne l'évaluation ATISREAL, le tribunal évoque également le fait qu'elle est supérieure de manière significative à celle d'une expertise amiable réalisée par le cabinet CBRE (563.454 euros), en réalité 536.454 euros. Dans son dispositif le jugement du 5 juin 2012 donne mission à l'expert de déterminer la valeur locative dans les conditions de l'article L 145-33 et des articles R 145-4 à 6 et R 145-8 du code de commerce, sans mentionner l'article R 145-7. Il demeure que l'article L 145-33 auquel la mission fait référence, et qui concerne la fixation du montant des loyers des baux renouvelés, mentionne le critère des prix couramment pratiqués dans le voisinage, dont les modalités sont prévues à l'article R 145-7, comme l'un des éléments de calcul de la valeur locative. Par ailleurs, ainsi que l'ont relevé le preneur et le premier juge, l'expert judiciaire a tenu compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage, et la société Automobile du Pont d'Aquitaine n'a pas soulevé de difficulté devant le juge chargé du contrôle de l'expertise ni formé de recours contre la décision ordonnance cette expertise. L'appelant admet dans ses dernières écritures que les motifs de la décision avant dire droit plusieurs fois rectifiée n'ont pas causé de grief dans l'exécution par l'expert de la mission qui lui a été confiée. L'expert judiciaire M. Y... indique que les locaux sont situés 29, avenue de Paris, à l'angle de cette voie et de la rue Pierre Mendès France, avec une façade sur la rue Cantelaudette, ce qui constitue une bonne situation pour un concessionnaire automobile , dans un secteur d'activités bien desservi par la rocade périphérique et où sont implantées diverses concessions automobiles, et que la contenance cadastrale totale est de 2 ha 70 a 25 a, étant observé que le congé délivré par le bailleur pour cet ensemble immobilier mentionne une contenance de 2 ha 41 a 25 ca. Il décrit la surface utile bâtie , composée d'un bâtiment A, à usage de hall d'exposition et de bureaux, d'un bâtiment B comprenant des ateliers, bureaux et réserves, et d'un bâtiment annexe abritant les bureaux des véhicules d'occasion, pour une surface totale de 6.064 mètres carrés environ, outre 493 mètres carrés d'auvents divers et aires couvertes. Il précise que les superficies mentionnées ne comprennent pas l'extension de l'atelier de carrosserie et des vestiaires sanitaires réalisées par ta société locataire en cours de bail, pour des surfaces respectives de 324 mètres carrés et 30 mètres carrés. L'expert fait ensuite une description détaillée des différentes parties de chaque bâtiment, analyse les clauses du bail et les travaux réalisés au cours du bail expiré, pendant la période de référence comprise entre le 2 mai 2000 et le I mai 2009, avant d'effectuer une étude des comparaisons. Sur ce point il souligne que les trois expertises amiables diligentées (ATISREAL, CBRE et X...) dégagent sensiblement les mêmes prix de l'analyse des comparaisons, et apporte les précisions suivantes en vue de l'estimation de la valeur locative : - dans la majorité des cas ces prix s'entendent taxe foncière à la charge des locataires ; - dans la quasi-totalité des cas travaux de mise en conformité à la charge des locataires ; - ces prix s'entendent valeur du terrain incorporée. Il rappelle qu'aux termes du bail des locaux litigieux la société locataire ne supporte pas la taxe foncière ni les travaux de conformité. Les éléments de comparaison invoqués par le bailleur et cités par l'expert en page 25 de son rapport concernent Peugeot à Lormont (promesse de bail du 11 juillet 2008 puis bail du 4 mars 2010) , disposant d'un terrain de 11.359 mètres carrés d'un bâtiment de 2.191 mètres carrés + un bâtiment annexe de 40 mètres carrés, avec un prix au mètre carré de 151 euros, et Citroën, l'expert précisant qu'il s'agit d'un accord entre la société Automobile du Pont d'Aquitaine et la société Citroën pour l'implantation de celle-ci sur une partie du terrain actuellement location Renault, le bâtiment étant construit par le bailleur, terrain de 7.815 mètres carrés et bâtiment de 2173 mètres carrés , pour un loyer projeté de 280.000 euros, soit un prix de 129 euros le mètre carré, mais que ce projet n'a pas abouti, Renault n'ayant pas donné son accord pour la reprise partielle du terrain dépendant de son bail. Le preneur produit à titre de comparaison le bail Renault Bouscat avenue de la Libération (terrain 34.061 m2, surface bâtie 19.145 m2) dont le prix est de 45 euros le mètre carré et le bail Renault Villenave d'Ornon avenue des Pyrénées (terrain 640 m2, bâtiment 403 m2) au prix de 50 euros le mètre carré. L'expert judiciaire a répondu précisément aux dires de chacune des parties. Concernant l'élément de comparaison Peugeot, il mentionne que cette comparaison est intéressante car la concession est d'une situation comparable à Renault, quoiqu'en bordure de rocade, mais remarque qu'il s'agit d'un bâtiment neuf, rationnel et parfaitement adapté aux impératifs actuels de la marque, alors que la construction des locaux litigieux remonte aux années 1990, et que si ces locaux sont globalement en bon état, on ne peut soutenir qu'ils ont la même valeur que des locaux neufs, qu'enfin les locaux Renault sont de superficie beaucoup plus importante , et que cet élément justifie en lui-même également un prix au mètre carré moins élevé que la comparaison Peugeot. Il ne retient pas la comparaison Citroën dans la mesure où le projet ne s'est pas concrétisé, tout en indiquant que les mêmes observations que celles faites pour Peugeot peuvent être reprises concernant le caractère neuf du bâtiment projeté et les superficies des terrains et construction. Quant aux comparaisons citées par le preneur , il observe que les sociétés bailleresse et locataire sont du groupe Renault, que celle de Renault Bouscat est une occupation très ancienne, que les bâtiments de construction très ancienne sont en état passable sur parties , et que leurs superficies sont beaucoup plus importantes que celles de Renault Lormont, que pour la concession Renault Villenave d'Ornon, la superficie de terrain est assez semblable mais la superficie bâtie sensiblement plus importante (10.130 m2). S'agissant de la valorisation du terrain, M. Y... indique que selon les usages expertaux, notamment en matière d'immobilier d'entreprise , la valeur locative des terrains est toujours incluse dans les prix au mètre carré retenus pour les surfaces bâties, tout en soulignant que dans le cas du bail en cause la superficie du terrain est très importante par rapport à celle des bâtiments, que ce terrain est d'angle avec de très importantes façades sur trois voies, ce qui confère une grande visibilité aux locaux, et que l'importance de la surface du terrain offre à la société locataire de larges possibilités de parking et de stockage de véhicules, ce qui est un avantage indéniable pour une concession automobiles. Il considère que ces spécificités doivent être prises en compte dans l'estimation en retenant une plus-value sur la valeur locative. Il relève que les trois expertises amiables diligentées sont très approchantes concernant la valeur locative des bâtiments, mais que l'une, l'expertise ATISREAL, diverge totalement des deux autres sur la valeur supplémentaire à retenir pour le terrain, qu'elle évalue à 300.000 euros, alors que les expertises CBRE et Lesieur concluent respectivement à 67.775 euros et 68.850 euros. En réponse à l'argumentation de la société bailleresse, l'expert judiciaire souligne que la valeur locative ne peut être appréciée qu'en fonction des éléments limitativement énumérés par le code de commerce , parmi lesquels ne figure pas la valeur vénale, de sorte que la valeur locative du terrain excédentaire ne peut être fixée que dans le cadre du bail existant et en fonction de l'avantage , du service rendu que confère ce terrain excédentaire au preneur. Il ajoute qu'il ne s'agit pas d'un terrain libre à bâtir mais partiellement encombré par les constructions, et qu'on ne peut comparer la valeur au mètre carré d'un terrain supposé libre à bâtir, de moindre superficie, avec celle d'un terrain beaucoup plus important, encombré par divers bâtiments. M. Y... évalue la valeur locative les trois bâtiments , en précisant la surface et le prix au mètre carré de chaque partie de chacune des constructions , à la somme totale de 444.190 euros, à laquelle il ajoute 66.628 euros correspondant à une majoration de 15 % pour tenir compte de l'avantage conféré au preneur par l'importance de la superficie du terrain eu égard à la nature de l'activité exercée. Il propose en conclusion de retenir une valeur locative totale au 2 mai 2009 de 511.000 euros , hors constructions et améliorations réalisées par la société locataire en cours de bail expiré , ou une valeur locative de 533.000 euros dans l'hypothèse où il serait tenu compte de ces constructions et améliorations, en estimant à 21.780 euros, sur la base de 60 euros le mètre carré, l'extension carrosserie et vestiaires-sanitaires sur 363 mètres carrés. A cet égard , dès lors que le bail contient une clause selon laquelle le preneur devient propriétaire de tous les travaux , embellissements , améliorations , installations et constructions quelconques à son départ, soit en fin de jouissance lors de la sortie des lieux, les travaux réalisés par la société RRG ne peuvent être pris en compte dans l'appréciation de la surface ou de la valeur locative , et celle-ci doit être appréciée dans l'état des locaux antérieur aux travaux. Le bailleur critique le rapport de M. Y... auquel il reproche d'avoir commis des erreurs d'appréciation graves aboutissant pour certaines à une totale contradiction. Il fait grief à l'expert judiciaire d'avoir cité les trois expertises amiables sans les différencier, alors que l'expertise amiable ATISREAL est la seule expertise contradictoire prévue à l'article 6 du contrat de bail réalisée à la demande des parties. Or l'expertise judiciaire ayant été précisément ordonnée en raison de l'erreur grossière d'évaluation apparaissant dans le rapport ATISREAL, au regard des éléments des rapports amiables non contradictoires produits par le preneur, aucun reproche ne peut être fait à l'expert sur ce point. Pour prétendre que l'expert a fait une estimation minimaliste et a totalement ignoré la valeur locative de marché de la zone, l'appelant évoque l'évolution qu'aurait subie les loyers si les parties avaient pris l'option d'une référence à l'indice du coût de la construction. Or cette référence est inopérante en l'espèce puisque le bail ne comporte pas de clause d'indexation de ce type, et qu'il s'agit de déterminer la valeur locative du bail renouvelé. C'est également en vain qu'il produit un rapport du cabinet Lassus, comportant une analyse financière destinée à déterminer le taux de rendement que peut attendre un investisseur en immobilier d'entreprise sur un actif loué. Concernant ce rapport Lassus, l'expert judiciaire souligne en page 36 de son rapport que la valeur locative qu'il a déterminée tient compte de l'intérêt de l'emplacement des locaux, de leurs caractéristiques, de leur degré d'ancienneté , et des conditions du bail, qu'elle est estimée dans le cadre des données du code de commerce sur les baux commerciaux , qui énumèrent les éléments à prendre en considération pour cette appréciation, et que parmi ces éléments ne figure pas la rentabilité de la valeur vénale. Il précise que si cette approche pouvait être établie, elle conduirait à un résultat sensiblement identique , en rappelant que l'on ne peut à la fois retenir le prix des bâtiments et y ajouter le prix du terrain comme s'il était libre à bâtir. Au demeurant force est de constater qu'aucune des expertises amiables citées, y compris celle réalisée par ATISREAL, invoquée par le bailleur, ne fait apparaître cet élément comme un des critères déterminants de la valeur locative. Le bailleur prétend que la comparaison entre les filiales Peugeot et Renault a été largement ignorée par l'expert, ce qui est inexact, l'expert ayant examiné la comparaison Peugeot. Le preneur fait observer que le bail Peugeot ne pourrait être pris en compte à titre de comparaison car il a été conclu le 4 mars 2010, postérieurement au renouvellement, ce à quoi le bailleur répond que ce bail entérine les accords successifs passés entre Peugeot, JC Conseil et la SCI Pont d'Aquitaine depuis le 14 avril 2008 et notamment les conditions de loyer. En tout état de cause l'expert après avoir examiné cet élément de comparaison a expliqué de manière pertinente pour quelles raisons il lui apparaissait justifié de retenir un prix au mètre carré moins élevé pour les locaux Renault, au regard des caractéristiques respectives de ces locaux ; surface bâtie de Renault beaucoup plus importante, bâtiment Peugeot neuf, alors que ceux de Renault dataient de 14 à 18 ans en 2009 ratio surface hall d'exposition et bureaux / surface des ateliers et réserves sensiblement plus important dans la comparaison Peugeot que pour Renault. L'appelant fait valoir que l'évaluation de l'expert recèle une contradiction, car après avoir fixé comme règle que le prix du loyer s'entend valeur du terrain incorporé, indiqué en page 25 de son rapport que le loyer Peugeot terrain incorporé était égal à 151 euros au mètre carré, puis en page 37 réduit ce loyer à 149 euros le mètre carré , et ainsi constaté que la valeur locative du marché terrain incorporé de cette zone commerciale de Lormont la Gardette était au minimum de 149 euros au mètre carré construit, il a fixé le loyer Renault / AUTOMOBILES DU PONT D'AQUITAINE terrain incorporé à 444.190 euros, soit une minoration supérieure à 50 %. Cette analyse ne peut être suivie, en effet l'expert n'a nullement affirmé que le loyer du bail Peugeot serait représentatif de la valeur locative du marché de la zone commerciale considérée, ni de celle de l'ensemble immobilier en cause. C'est par ailleurs à juste titre que n'ont pas été pris en compte les pourparlers Ford Palau, Sipa et Citroën, en l'absence de bail effectivement conclu. La société appelante ne peut valablement prétendre, en se référant aux éléments contenus dans le rapport de l'expert judiciaire, à la fixation d'un loyer annuel à compter de mai 2009 à une somme retenant soit un montant hors plus-value terrain de 903.536,00 euros, soit un montant plus-value terrain incluse à hauteur de 15 % de 1.039.066 euros, soit un montant plus-value terrain incluse à hauteur de 25 % de 1.129.420 euros. Les critiques émises par le bailleur à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire ne sont pas fondées, et le recours à une nouvelle mesure d'instruction n'est pas justifié. La société appelante sera donc déboutée de sa demande de nouvelle expertise et de fixation d'un loyer provisionnel. L'expert judiciaire a clairement explicité sa méthode de calcul, sans omettre d'examiner les éléments de comparaison, et a pratiqué une analyse conforme aux critères imposés par les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, de sorte que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a entériné son estimation de la valeur locative des trois bâtiments. M. Y... a justifié précisément le principe de l'application d'une plus-value pour tenir compte de l'avantage procuré par le terrain excédentaire, toutefois compte tenu de l'importance cet avantage au regard de l'activité exercée par le preneur, le premier juge a par une juste appréciation appliqué un coefficient de majoration de 25 %, fixant ainsi la valeur locative annuelle du loyer renouvelé à compter du 2 mai 2009 à la somme de 555 000 euros hors taxes et hors charges. En application de l'article 1155 du code civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière (cass. 3'. 18 juin 2014), les intérêts au taux légal dûs sur la différence entre le loyer du bail renouvelé judiciairement fixé et le loyer provisionnel réglé doivent courir à compter du 10 mars 2010, date de la notification du premier mémoire en défense de la société Automobile du Pont d'Aquitaine à la suite de l'assignation délivrée par le preneur le 15 janvier 2010. Le premier juge a ordonné à bon droit la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ».
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il résulte des pièces de procédure que le bailleur est devenu propriétaire des locaux donnés à bail, composés d'un ensemble immobilier situé rue Mendès-France à Lormont, comprenant un immeuble à usage de bureaux, des magasins, des ateliers et des parkings, pour une surface totale de 27 109 m², aux termes d'un contrat de crédit-bail du 30 septembre 2008 et qui a consenti un « sous bail commercial » par acte du 29 mai 2000 lequel contient un article 6 par lequel le loyer du bail renouvelé, à l'expiration du crédit-bail le 30 septembre 2008, sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert, désigné d'un commun accord ou, à défaut par le président du tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente. L'expert désigné d'un commun accord, le cabinet Atisreal, a réalisé l'expertise le 15 juin 2009 évaluant la valeur locative annuelle à la somme de 720 000 € hors-taxes et hors charges. Pour s'opposer à cette valeur locative du loyer renouvelé, le preneur invoque une estimation d'un autre cabinet, le cabinet CBRE, missionné par ses soins et ayant évalué la valeur locative à la somme de 536 454 €. En raison de l'écart entre ces deux valeurs, le preneur avait saisi le juge des loyers commerciaux de ce tribunal qui s'est déclaré incompétent par décision du 03 novembre 2010 après avoir constaté que la demande de fixation du loyer dépendant de l'interprétation de l'article 6 précité, relevant de l'exécution d'une obligation contractuelle échappant au pouvoir du juge des loyers commerciaux […] En droit rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord, en application de l'article 1134 du code civil, de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé ; en fait, les parties sont convenues à l'article 6 du bail de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. Le preneur invoque les dispositions de l'article 1992 du Code civil, faisant valoir que la clause contractuelle a pour objet le recours à mandataire commun, l'expert, par lesquelles le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. L'examen de l'ensemble des éléments de fait du litige, s'agissant de calculer la valeur locative en retenant une surface utile et une valeur du mètre carré, en conformité avec les critères de l'article L. 145-33 et non au vu du seul critère de l'article R. 145-7, et de la production aux débats de quatre rapports d'expertise, dont trois amiables non contradictoires en plus de l'expertise réalisée en exécution de l'article 6 du bail, permet de constater une différence significative entre le rapport dont le preneur prétend qu'il doit être écarté, mais non annulé, et les deux expertises amiables non contradictoires effectuées à son initiative évaluant la même valeur locative et représentant une variation de l'ordre de 30 à 40% en comparaison avec celle retenue par le cabinet Atisreal, confirmée à l'identique par l'expertise amiable du bailleur réalisée le 09 décembre 2009. La variation précitée est suffisamment significative et importante, s'agissant à la fois des surfaces mais surtout de la valeur locative au mètre carré, ainsi de celle du terrain excédentaire comme énoncé ci-après, pour caractériser une évaluation entachée d'une erreur grossière en comparaison des documents produits par le preneur, pour justifier la demande du preneur de fixer la valeur locative par la voie judiciaire, en écartant l'évaluation faite selon les modalités de l'application l'article 6 du bail, alors même qu'il ne peut être reproché au preneur, ni même au tribunal dans sa décision avant dire droit, d'avoir fondé sa demande, et une mesure d'expertise pour le tribunal, sur deux rapports amiables non contradictoires dès lors que l'arrêt d'assemblée plénière de la Cour de cassation, invoqué par le bailleur, ne fait pas interdiction au juge de fonder une condamnation sur les seuls éléments tirés d'une expertise amiable non contradictoire […] L'expert judiciaire ayant suffisamment caractérisé sa méthode de calcul, sans négliger les éléments de comparaison, de nature à respecter l'évaluation du loyer à la valeur locative de marché, en conformité avec les dispositions de l'article L. 145-33, il convient d'entériner son estimation de la valeur locative pour les trois bâtiments. En revanche l'expert a sous-estimé l'importance du terrain excédentaire eu égard à l'activité exercée par le preneur et à la superficie, en appliquant un coefficient de majoration de 15% lequel doit être porter à 25 % de sorte que la valeur locative totale et annuelle du loyer renouvelé à compter du 02 mai 2009 doit être fixée à la somme de 555 000 €, hors-taxes et hors charges ».
1°) ALORS QUE lorsque les parties conviennent que l'évaluation du loyer de renouvellement sera fixée à la valeur locative de marché définie par un expert désigné d'un commun accord, cette évaluation s'impose aux parties comme au juge, sauf lorsque son rapport contradictoire révèle intrinsèquement que l'expert désigné a commis une erreur grossière qui prive d'effet la valeur ainsi déterminée ; qu'en l'espèce, il est constant et constaté que l'article 6 du sous-bail commercial prévoit « lorsque la présente sous-location parviendra à son terme, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché définie à dire d'expert. A cet effet, les parties se rencontreront pour désigner ensemble l'expert à cette fin » ; qu'ainsi la Cour d'appel ne pouvait écarter l'estimation à la somme de 720.000 euros HT et HC de la valeur locative annuelle des locaux, objet du bail en cause, retenue par l'expert désigné d'un commun accord, le cabinet Atisreal, au prétexte que la société preneuse, RRG, avait ultérieurement fait établir ultérieurement deux rapports amiables, non contradictoires, qui faisaient apparaître une différence d'évaluation supérieure à 30 % car la simple différence d'évaluation – fût-elle importante – fixée non contradictoirement par des experts amiables commandités par le seul preneur n'est ni de nature, ni suffisante pour, d'une part, exclure la valeur fixée par l'expert choisi par les parties contractantes et, d'autre part, caractériser l'existence d'une erreur grossière commise par celui-ci ; qu'en retenant néanmoins une valeur locative différente, a violé l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux, et 1592 du code civil et l'article 6 du contrat de sous-bail commercial ;
2°) ALORS QUE le juge est tenu de respecter les conclusions du rapport établi par l'expert désigné par les parties, conformément aux stipulations contractuelles, sauf s'il apparaît à sa lecture qu'il est entaché d'une ou plusieurs erreurs grossières ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait écarter les conclusions du rapport d'ATISREAL, expert choisi et missionné par les deux parties contractantes, au prétexte que sa confrontation avec d'autres rapports amiables établis ensuite, de manière unilatérale, par le preneur « fait apparaître une différence d'évaluation supérieure à 30 % » mais sans d'une part, relever ni constater la moindre erreur grossière qui aurait été commise dans le choix de l'expert, dans le déroulement des opérations d'expertise, dans la méthode employée, dans les données retenues, ni même dans les termes du rapport, et sans d'autre part, expliquer en quoi consisterait l'erreur grossière ni pourquoi elle était nécessairement imputable à l'expert contractuel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux, l'article 1592 du code civil et l'article 6 du contrat de sous-bail commercial ;
3°) ALORS AUSSI QUE lorsque les parties à un bail dont le loyer n'est soumis à aucune réglementation légale impérative prévoient qu'à son renouvellement, le loyer sera fixé, non pas en application des dispositions du code de commerce mais « à la valeur locative de marché définie à dire d'expert », qu'elles ont désigné et payé d'un commun accord cet expert, ses conclusions s'imposent aux parties comme au juge ; qu'il s'ensuite, qu'en l'espèce, le juge - statuant non pas comme juge des loyers commerciaux, mais comme juridiction de droit commun - ne peut d'une part, refuser d'appliquer le prix du nouveau loyer fixé, au prétexte qu'un expert amiable ou même un expert judiciaire désigné ultérieurement à la demande du preneur aurait déterminé la valeur location dans les conditions de l'article L.145-33 et des articles R.145-4 à 6 et R.145-8 du code de commerce, auxquels les parties avaient précisément entendu déroger, ni d'autre part, appliquer d'office un coefficient de majoration de 25 % pour tenir compte de l'avantage procuré par le terrain excédentaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et, derechef, violé les articles L.145-33 et des articles R.145-4 à 6 et R.145-8 du code de commerce par fausse application et les articles 1134 et 1103, 1104 et 1193 nouveaux, du code civil, par refus d'application ;
4°) ALORS TOUJOURS QUE si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée au débat contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en l'espèce, pour écarter les termes du rapport de l'expert désigné contractuellement par les deux parties, au prétexte qu'il était entaché d'une erreur grossière, la cour d'appel ne pouvait se fonder exclusivement sur les rapports amiables d'expertises non contradictoires, établis unilatéralement par le preneur ; qu'en jugeant le contraire, au prétexte que le caractère non contradictoire des rapports « ne suffit pas à démontrer qu'ils sont de pure complaisance et ils constituent un élément de discussion recevable », la Cour d'appel a violé ensemble les articles 15, 16 et 132 et 146 du code de procédure civile ;
