LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 février 2016), que,
le 11 décembre 2009, M. X... a donné à bail à M. Y... des locaux à usage de boulangerie situés au rez-de-chaussée d'un immeuble dont il est propriétaire ; que, le 23 novembre 2011, le plancher de l'appartement situé au premier étage a cédé et endommagé les lieux et les installations nécessaires à l'exploitation du commerce ; qu'après expertise judiciaire, M. X... a assigné M. Y... en indemnisation de ses préjudices ; que, reprochant au bailleur un manquement à son obligation d'entretien, le locataire a, à titre reconventionnel, demandé sa condamnation au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'écarter des pièces des débats ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... avait communiqué les pièces numérotées 16 à 25 une semaine avant la date de l'ordonnance de clôture et que, si les pièces numérotées 17 à 19 étaient nouvelles, les autres pièces avaient déjà été communiquées lors de la procédure de référé, à l'occasion des opérations d'expertise ou lors d'une procédure commerciale antérieure ayant opposé les mêmes parties, la cour d'appel a pu n'écarter des débats que les seules pièces numérotées 17 à 19 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une certaine somme à M. Y... en indemnisation de son préjudice ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le preneur avait régulièrement entretenu le four, que l'état de vétusté de ce matériel n'était pas établi, que la nature du plancher en bois aggloméré était incompatible avec l'exploitation d'un fournil et que l'humidité, qui se dégageait du four à buée, même si elle avait été partiellement à l'origine de l'état du plafond, était la conséquence d'un usage normal des locaux destinés exclusivement à l'exploitation d'une boulangerie et retenu qu'il incombait au bailleur de faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de la structure du plafond, la cour d'appel a pu en déduire que le bailleur avait manqué à son obligation d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils avaient été loués et devait supporter les conséquences dommageables liées à l'effondrement du plafond ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt condamne M. X... à payer à M. Y... une certaine somme au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y..., assigné à domicile, n'avait pas constitué avocat en première instance et qu'il n'avait engagé aucun frais pour assurer la défense de ses intérêts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, l'arrêt rendu le 8 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué de n'avoir écarté des débats que les pièces nos 17, 18 et 19 produites par M. Y... et non les pièces nos 16 et 20 à 25;
AUX MOTIFS QUE les pièces litigieuses ont été communiquées une semaine avant l'ordonnance de clôture ; qu'elles sont donc recevables sauf si ces nouvelles pièces remettent en cause le principe du contradictoire, en empêchant la partie adverse, eu égard au court délai restant jusqu'à l'ordonnance de clôture, de s'expliquer par rapport aux nouveaux moyens de preuve invoqués ; qu'il apparaît que seules sont nouvelles les pièces 17,18 et 19, les autres ayant déjà été communiquées dans le cadre des opérations d'expertise ou à l'occasion de la procédure de référé ; que certaines résultent également d'une procédure commerciale antérieure qui avait opposé les mêmes parties ; qu'elles avaient été communiquées régulièrement dans le cadre de cette procédure et reprises dans l'arrêt de la cour du 17 juillet 2009 ; qu'il s'ensuit que seules les pièces 17,18 et 19 seront écartées des débats ;
ALORS QUE la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance et que cette communication doit être spontanée, sans exception même en cause d'appel pour les pièces déjà produites en première instance ; qu'en se bornant à écarter des débats les pièces nos 17 à 19 produites tardivement le 30 septembre 2015 par M. Y..., et en déclarant en revanche recevables les pièces nos 16 et 20 à 25 produites le même jour donc tout aussi tardivement par ce dernier, au motif que ces pièces ne seraient pas nouvelles puisqu'elles avaient déjà été communiquées dans le cadre des opérations d'expertise à l'occasion de la procédure de référé, ou encore dans le cadre d'une procédure commerciale antérieure ayant opposé les mêmes parties (arrêt attaqué, p. 4, alinéas 3 et 4), cependant que les pièces nos 16 et 20 à 25, qui n'avaient pas déjà été produites devant la cour d'appel, étaient nécessairement nouvelles lorsqu'elles l'ont été par M. Y... le 30 septembre 2015, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de disjoindre leur sort de celui des pièces nos 17 à 19, également nouvelles et jugées tardives, la cour d'appel a violé l'article 132 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Roland X... à payer à M. Dominique Y... la somme de 27.700 € en réparation du préjudice subi ;
AUX MOTIFS QUE quelques jours après l'accident, le 7 décembre 2011, un procès-verbal de constat a été établi par huissier à la demande de M. Y... ; qu'il en ressortait que le plancher était composé de plaques de bois de type aggloméré soutenues par des chevrons et qu'en partie inférieure l'ensemble était recouvert d'une épaisseur de plâtre, qu'au niveau du four le plus ancien, de marque Pavailler, il existait un trou béant dans le plafond du rez-de-chaussée de 65 cm de longueur et de 44 cm de largeur, que sur la face supérieure du four, dans l'axe du trou, l'isolation en laine de verre était partiellement absente, et que sur la majeure partie de la surface du plafond, l'enduit plâtré se décollait en de multiples endroits et des traces de moisissures étaient présentes ; qu'il est constant par ailleurs que le plancher était pourri par l'humidité, que le four sinistré était un four à buée et que l'appartement du premier étage n'était pas habité et présentait un état d'insalubrité avancé ; que l'expert Z..., qui a effectué ses investigations à partir du mois d'août 2012, conclut que le sinistre est consécutif à l'humidité générée par l'utilisation du four à buée qui a entraîné le pourrissement du plafond de la pièce jusqu'à ce qu'il perde sa résistance mécanique et s'effondre sous le passage d'un homme ; que pour parvenir à ces conclusions l'expert qui n'a pu constater l'état du four (déposé et remplacé par M. Y... courant décembre 2011) qu'à partir des photographies produites par M. X... a considéré qu'il était dans un état de vétusté avancé, indiquant qu'il était entièrement oxydé ; qu'estimant que cette oxydation était consécutive aux dégagements de vapeur d'eau provenant du fonctionnement du four qui a perduré, elle a considéré que l'humidité, qui s'est dégagée suite à l'utilisation de ce four vétuste, a entraîné le pourrissement du plafond de la pièce, constitué principalement d'aggloméré ; qu'elle ajoute que le plafond, notamment au-dessus du four, présente des moisissures ; que par contre elle mentionne que dans l'appartement du dessus il n'y a pas de traces spécifiques d'infiltrations en sous-face de la toiture ; que cependant elle ne tire aucune conséquence de ce que, alors que M. Y... se plaignait d'infiltrations dans le fournil lors de fortes pluies, les tuiles ne sont pas très bien alignées, certaines ayant glissé ; que lors de l'expertise amiable et contradictoire diligentée le 6 décembre 2011, peu de temps après les faits, il avait été constaté que le plancher restant autour du trou généré par la chute de M. X..., présentait des traces d'humidité en partie supérieure et que cette humidité semblait provenir de la toiture de l'immeuble ; que les experts des assurances des parties avaient exclu d'imputer l'origine du sinistre au four de M. Y... ; que compte tenu de ces dernières conclusions basées sur des constatations contradictoires il aurait convenu que l'expert Z... les discute avant d'affirmer que l'humidité ne provenait que du four ; qu'il aurait également convenu qu'elle explique en quoi la vétusté du four aurait été à l'origine d'un dégagement plus important de vapeur d'eau ; qu'en tout état de cause cette vétusté, constatée au moyen de photographies, n'est pas formellement établie, étant précisé que, si ce four datait de 1983 selon le propre aveu de M. Y... recueilli par l'expert, il ressort cependant des pièces produites par le preneur (factures de la Sarl Sojac produites lors de l'expertise) qu'il était très régulièrement entretenu et que la dernière intervention datait du 10 octobre 2011 ; que concernant l'humidité produite il convient de relever que le bail a été consenti au preneur exclusivement pour la fabrication de produits relatifs à son métier de boulanger ; que le bailleur devait donc mettre à la disposition de son locataire des locaux adaptés, notamment à l'utilisation d'un four à buée couramment utilisé par les boulangers ; qu'il résulte des pièces produites et notamment de divers constats établis en 2007 à l'occasion de la procédure commerciale qui avait opposé les parties que les locaux étaient dans un état vétuste ; qu'en outre, ce four se trouvait dans les locaux depuis 1983 et que la détérioration, si elle est due à l'humidité engendrée par son fonctionnement, s'est faite progressivement au fil du temps et ne saurait être imputable exclusivement à M. Y... ; qu'enfin et surtout, la nature du plancher, en bois aggloméré n'était nullement compatible avec l'exploitation d'un fournil et la présence d'un four à buée, d'autant que les systèmes d'aération de la pièce, non décrits par l'expert, ne sont pas connus ; qu'il résulte des dispositions du bail que le bailleur garde à sa charge les grosses réparations telles que prévues par l'article 606 du code civil ; qu'au sens de l'article 606 du code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en l'espèce, c'est la structure du plafond qui n'a pas résisté ; qu'il appartenait donc au bailleur de faire réaliser les travaux qui s'imposaient d'autant qu'il ne peut incriminer le comportement fautif de son locataire puisque l'humidité qui se dégageait du four, même si elle a été partiellement à l'origine de l'état du plafond, était la conséquence d'une utilisation normale des locaux loués exclusivement pour exploiter un fonds de boulangerie ; que dans ces conditions il convient de considérer que M. X... a manqué à son obligation d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil et qu'il sera condamné à indemniser M. Y... du préjudice subi ; qu'il résulte du procès-verbal d'expertise amiable, conforté par le devis de réparation du four, que l'indemnisation proposée pour sa remise en état s'élève à 9.616 € (12.020 € moins la vétusté retenue à hauteur de 20%) ; que la perte d'exploitation a été évaluée au moyen de calculs précis et détaillés auxquels il convient de se reporter, à la somme de 18.100 € ; que les sommes ont été reprises par l'expert dans les conclusions de son rapport et qu'il convient de les retenir ; que c'est dans ces conditions une somme totale de 27.716 €, ramenée à 27.700 € conformément à la demande formulée, qui sera allouée à M. Y... ;
ALORS QUE le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 3 août 2015, p. 6, alinéas 3 et 8, p. 7, alinéas 12 et 14 et p. 15, in fine), M. X... rappelait que M. Y... était propriétaire du four dont il avait la responsabilité, que tant l'expert de l'assureur que l'expert judiciaire avaient constaté que cet équipement était dans un état de vétusté très avancé à la date du sinistre et que dès lors, l'effondrement du plancher provoqué par l'humidité dégagée par ce four vétuste était imputable au locataire, qui avait manqué à son obligation d'entretien ; qu'en exonérant M. Y... de toute responsabilité au titre de l'effondrement du plancher du premier étage de l'immeuble, tout en constatant que la vétusté du four avait été « constatée au moyen de photographies » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 7) et que « l'humidité qui se dégageait du four (…) a été partiellement à l'origine du dommage » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 2), ce dont il résultait que le locataire était au moins partiellement responsable des désordres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Roland X... à payer à M. Dominique Y... la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile « pour les frais irrépétibles exposés en 1ère instance et en appel » ;
ALORS QUE les frais irrépétibles sont ceux correspondent aux frais exposé par une partie pour faire assurer la défense de ses intérêts devant un juge ; qu'en l'espèce, le jugement du tribunal de grande instance de Foix du 8 juillet 2014, « réputé contradictoire » (premier alinéa de son dispositif, p. 4), constate (p. 2, alinéa 3), qu'« assigné à domicile », M. Y... « n'a pas constitué avocat », ce dont il ressort qu'il n'a pu engager aucun frais en première instance pour faire assurer la défense de ses intérêts ; qu'en lui allouant dès lors la somme de 2.000 € au titre notamment de ses frais irrépétibles exposés en première instance, la cour d'appel a violé l'article 700 du code de procédure civile.
