LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 mars 2016), que la société Trans immobilier, devenue SA Infinest Group (la société Infinest), a vendu en l'état futur d'achèvement à des particuliers des maisons individuelles destinées à être exploités en résidence pour personnes âgées ; que les propriétaires ont, chacun, consenti un bail de neuf ans à la société La Maison de Charlotte, avec faculté pour elle de résilier les baux à chaque période triennale ; que la société locataire, dont les parts avaient été acquises, le 23 novembre 2006, par la société Orpea, a donné congé aux bailleurs au terme de la première période triennale ; que ceux-ci ont assigné la société locataire en indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Orpea fait grief à l'arrêt de dire qu'elle se substitue à la société La Maison de Charlotte ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la dissolution de la société La Maison de Charlotte avait entraîné la transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la société Orpea, qui s'était substituée à elle dans tous ses droits et obligations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Orpea fait grief à l'arrêt de la condamner
à payer les condamnations prononcées au profit des bailleurs ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la conclusion des baux commerciaux s'inscrivait dans une opération de défiscalisation et que la société Orpea n'ignorait pas que le régime fiscal favorable, dont les bailleurs devaient bénéficier, serait compromis en cas de cessation de la location des biens en meublé et retenu qu'en insérant dans les baux une clause réservant la faculté au preneur de donner congé à l'issue de la première période triennale et en faisant usage de cette prérogative contractuelle, la société Orpea avait manqué au devoir de loyauté contractuelle, la cour d'appel, qui n'a ni modifié l'objet du litige ni violé le principe de la contradiction et qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Orpea aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Orpea et la condamne à payer aux consorts X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., F..., G..., H..., I..., J..., à MM. K..., L..., M..., N..., O..., P..., Q..., à Mme R..., la somme globale de 3 000 euros, d'une part, et à la société Infinest Group ès qualités, d'autre part, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Orpea
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR, infirmant le jugement entrepris de ce chef, dit que la Sa Orpéa substitue la Sarl La Maison de Charlotte, et de L'AVOIR en conséquence condamnée à payer l'ensemble des condamnations prononcées au profit des particuliers bailleurs, propriétaires des maisons individuelles construites par la Sarl Le Domaine de Charlotte ;
AUX MOTIFS QUE « pour mettre hors de cause la société Orpéa, le tribunal a dit que cette société avait acquis l'intégralité du capital de la société La Maison de Charlotte mais que les deux sociétés demeuraient distinctes, que la société Orpéa n'a pas été partie aux baux commerciaux et que le versement des loyers dus par la société La Maison de Charlotte à sept bailleurs sur une période courant du 6 février 2008 au décembre 2010 s'analysait en un paiement pour autrui insuffisant à établir un lien contractuel entre les parties ; qu'il y a lieu de constater que la société Orpéa, seule associée de la société la Maison de Charlotte depuis le 26 novembre 2006, s'est substituée à celle-ci, payant les loyers aux bailleurs et payant les sommes auxquelles a été condamnée la société La Maison de Charlotte, avec exécution provisoire ; qu'en outre, la société La Maison de Charlotte, dissoute le 28 novembre 2014 a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 13 mars 2015, ce dont il est pris acte ; que les particuliers bailleurs sont donc recevables à rechercher la responsabilité de la société Orpéa ; (…) que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle du « preneur », en l'espèce, en appel, la société Orpéa » ;
1°) ALORS QUE pour mettre à la charge de la société Orpéa l'ensemble des condamnations prononcées au profit des particuliers bailleurs, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que la société Orpéa, « seule associée de la société la Maison de Charlotte depuis le 26 novembre 2006, s'est substituée à celle-ci, payant les loyers aux bailleurs et payant les sommes auxquelles a été condamnée la société La Maison de Charlotte, avec exécution provisoire », à relever que la société La maison de Charlotte avait été dissoute en 2014 et radiée du registre du commerce et des sociétés en 2015, et à indiquer que « le preneur » était, « en appel, la société Orpéa » ; qu'en se déterminant ainsi, sans préciser le fondement juridique de la " substitution " affirmée et des condamnations consécutives prononcées, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 12 du code de procédure civile ensemble l'article 455 du même code ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QU'en se bornant à relever, pour condamner la société Orpéa à payer l'ensemble des sommes qu'elle considérait dues au titre des contrats de bail conclus par la société La Maison de Charlotte et les particuliers bailleurs, que la société Orpéa avait payé diverses sommes dues par la société La Maison de Charlotte et que cette dernière société avait été dissoute en 2014 puis radiée en 2015, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs ne caractérisant pas de lien contractuel entre la société Orpéa et les bailleurs qui aurait conduit cette dernière à se « substitu [er] » à la société La Maison de Charlotte et à devenir « preneur » en cause d'appel, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaireIL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la Sa Orpéa à payer l'ensemble des condamnations prononcées au profit des particuliers bailleurs, propriétaires des maisons individuelles construites par la Sarl Le Domaine de Charlotte ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Orpéa a racheté la société La Maison de Charlotte alors que l'opération de commercialisation était en cours et était parfaitement au courant du contenu des baux commerciaux proposés aux acquéreurs en l'état futur d'achèvement, lesquels ont conclu lesdits baux sur la période comprise entre le 5 novembre 2005 et le 26 avril 2007 ; qu'aux termes des baux commerciaux conclus, « conformément aux dispositions de l'article 3-1 du décret susvisé (L. 145-4 du code de commerce) le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale et ce par acte extra-judiciaire, au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours » ; que la société Orpéa s'appuie sur l'article L. 145-4 alinéa 2 du code de commerce qui prévoit la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration d'un période triennale, à défaut de convention contraire, pour soutenir qu'il appartenait aux particuliers bailleurs d'inclure dans les baux une clause privant le preneur de cette faculté de résiliation ; que la conclusion d'un bail commercial entrait cependant dans le cadre d'une opération de défiscalisation dont la société La Maison de Charlotte et la société Orpéa étaient acteurs ; qu'elles n'ignoraient pas que le régime fiscal de faveur devenait compromis en cas de cessation de la location des biens en meublé ; qu'en se ménageant la possibilité de résilier les baux à l'issue de la première période triennale, alors que la cause déterminante et la commune volonté des parties était une opération de défiscalisation, la société La Maison de Charlotte et la société Orpéa ont manqué à la loyauté contractuelle tant lors de l'établissement des baux que lors de la mise en oeuvre de la faculté prévue ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle du « preneur », en l'espèce, en appel, la société Orpéa, sans qu'il soit nécessaire de rechercher s'il existe un manquement à 1'obligation de fournir des services, la possibilité d'en bénéficier étant proposée dans le bail de sous-location aux locataires qui n'y ont pas recouru ; que la société Orpéa est par ailleurs mal fondée à se prévaloir de ce que les bailleurs seraient à l'origine de leur préjudice en ayant décidé de ne plus donner leur bien en location meublée dans une résidence de services, cette décision n'étant que la conséquence de la résiliation des baux à l'issue des 3 premières années ; que la société Orpéa sera donc condamnée à indemniser les particuliers bailleurs des divers préjudices résultant de la perte du bénéfice du statut de loueur en meublé non professionnel » ;
AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE « l'article 1134 du Code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », qu'elles « ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise » et qu'elles « doivent être exécutées de bonne foi » ; que l'engagement des demandeurs tout d'abord avec la société Le Domaine de Charlotte, puis avec la société La Maison de Charlotte, avait pour finalité l'acquisition en défiscalisation d'un bien immobilier ; que la société Trans Immobilier Group, aux droits de laquelle vient la société Infinest Group, avait constitué deux sociétés, l'une la société Le Domaine de Charlotte chargée de la construction et de la vente des pavillons, l'autre, la société La Maison de Charlotte, chargée de l'exploitation commerciale des pavillons ainsi que de l'Ehpad précité ; que la société [La Maison] de Charlotte ne pouvait dès lors pas ignorer le projet soumis aux acquéreurs et leurs motivations ; (…) ; que par courrier en date du 7 novembre 2007, la société Le Domaine de Charlotte a indiqué à ses cocontractants avoir « aujourd'hui le plaisir et la fierté de vous informer que nous avons conclu un partenariat avec le Groupe Orpéa-leader français en matière d'hébergement pour personnes âgées » et que « ce groupe assurera indubitablement la pérennité de votre investissement » ; qu'entre la date de ce courrier et celui tant des courriers notifiant l'intention de donner congé que des actes de congé, aucune correspondance n'est venue informer les demandeurs du défaut de viabilité du modèle économique ayant fondé les acquisitions opérées ; que cette rupture brutale des relations contractuelles, l'exploitation des pavillons étant abandonnée au profit de la gestion du seul Ehpad « Les Jardins de Charlotte », constitue, quand bien même le bail l'autorisait-elle, un manquement à l'exécution loyale des contrats liant les parties ; que les demandeurs sont pour ces motifs fondés à engager la responsabilité contractuelle de la société La Maison de Charlotte [à laquelle s'est substituée la société Orpéa] » ;
1°) ALORS, de première part, QUE dans leurs conclusions d'appel, les particuliers bailleurs ne prétendaient pas que le preneur aurait manqué à la loyauté contractuelle lors de la formation du contrat – au stade de l'établissement des baux –, ni que la mise en oeuvre de la clause de résiliation triennale était nécessairement déloyale ; qu'ils invoquaient seulement un manquement à la loyauté contractuelle au stade de l'exécution du bail, en soutenant que la faculté de résiliation à l'issue de cette première période avait, en l'occurrence, été mise en oeuvre avec déloyauté (conclusions d'appel des bailleurs, p. 13 à 16) ; que le seul point discuté par les parties était ainsi de savoir si le preneur avait respecté son obligation d'exécuter le bail de bonne foi lorsqu'il avait donné congé, au regard des raisons motivant le congé ainsi que du caractère soi-disant brutal de la résiliation (conclusions d'appel des bailleurs, p. 13 à 16 ; conclusions d'appel de l'exposante p. 11, et p. 27 à 32, en partic. p. 30-32) ; que dès lors, en jugeant qu'au regard de « la cause déterminante et la commune intention des parties [consistant dans] une opération de défiscalisation », le preneur, « en se ménageant la possibilité de résilier les baux à l'issue de la première période triennale », avait « manqué à la loyauté contractuelle tant lors de l'établissement des baux que lors de la mise en oeuvre de la faculté prévue », la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé les articles et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, de deuxième part, QU'en jugeant qu'au regard de « la cause déterminante et la commune intention des parties [consistant dans] une opération de défiscalisation », le preneur ne pouvait « se ménag [er] la possibilité de résilier les baux à l'issue de la première période triennale » sans « manqu [er] à la loyauté contractuelle tant lors de l'établissement des baux que lors de la mise en oeuvre de la faculté prévue », sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QU'à défaut de convention contraire, le preneur d'un bail commercial d'une durée de neuf ans a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale ; qu'en l'espèce les parties, qui disposaient d'une pleine liberté contractuelle sous réserve des dispositions impératives du statut, pouvaient parfaitement rappeler la règle supplétive autorisant le preneur à donner congé à l'expiration d'une période triennale ; que cette faculté figurait dans le contrat et était connue des bailleurs ; que dès lors, en jugeant que, dans la mesure où la cause déterminante et la commune volonté des parties étaient une opération de défiscalisation, le preneur ne pouvait pas se ménager la possibilité de résilier les baux à l'issue d'une première période triennale sauf à manquer à la loyauté contractuelle, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs ne caractérisant pas de manquement à la loyauté contractuelle, a violé l'article L. 145-4 du code de commerce dans sa rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS, de quatrième part, QU'en jugeant que la société La Maison de Charlotte et la société Orpéa avaient « manqué à la loyauté contractuelle (…) lors de la mise en oeuvre de la faculté [de résiliation] prévue », sans constater aucun élément de nature à caractériser un manquement du preneur à la loyauté contractuelle lors de la résiliation du contrat, à l'issue de la première période triennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
5°) ALORS, de cinquième part, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Orpéa faisait valoir que la résiliation n'était pas purement arbitraire et infondée, mais qu'elle était justifiée par le constat du caractère déficitaire et non viable de l'exploitation des pavillons (conclusions d'appel, p. 11 et p. 30 à 32) ; que dès lors, en jugeant que la société La Maison de Charlotte et la société Orpéa avaient « manqué à la loyauté contractuelle (…) lors de la mise en oeuvre de la faculté [de résiliation] prévue », sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas des éléments invoqués par la société Orpéa que le preneur avait agi de bonne foi lors de la résiliation des baux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
6°) ALORS, de sixième part, QU'à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, les premiers juges avaient seulement relevé que les bailleurs n'avaient pas été informés du défaut de viabilité du modèle économique ayant fondé les acquisitions, entre, d'une part, un courrier du 7 novembre 2007 de la société Le Domaine de Charlotte indiquant que le groupe Orpéa assurerait la pérennité de l'investissement des bailleurs, et d'autre part, les courriers de résiliation délivrés six mois avant le congé ; qu'en se fondant sur ces seuls motifs, qui ne caractérisaient pas de manquement du preneur à la loyauté contractuelle, pour juger que la résiliation à l'issue de la première période triennale avait été « brutale » et en déduire un manquement à l'exécution loyale des contrats de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
7°) ALORS, de septième part, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Orpéa faisait valoir que les bailleurs, informés du congé six mois avant la résiliation effective du bail et disposant encore d'une année à compter de la fin du bail avant que la défiscalisation ne soit remise en cause, avaient effectivement la possibilité de donner leur bien en location meublée via un autre opérateur de résidence avec services (conclusions d'appel, p. 35 § 8, p. 38 § § 4 à 8) ; que dès lors, en se bornant à affirmer que la décision des bailleurs de ne plus donner leur bien en location meublée dans une résidence de services n'était que la conséquence de la résiliation des baux à l'issue des trois premières années, et, par motifs adoptés, que la rupture des relations contractuelles avait été brutale, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les propriétaires n'avaient pas la possibilité, en temps utile, de louer leur bien en meublé dans une autre résidence de services, et si cette circonstance, qui leur permettait de conserver les avantages fiscaux ainsi que les revenus locatifs, n'excluait pas tout manquement du preneur à la loyauté contractuelle lors de la formation comme de l'exécution du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-4 du code de commerce, ensemble l'article 1134 alinéa 3 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaireIL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la Sa Orpéa de ses demandes à l'encontre de M. S...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'obligation de conseil du notaire n'est pas limitée à la régularité de l'acte de vente en lui-même mais s'étend à l'opération en son ensemble, non dans son aspect économique (opportunité économique pour l'acquéreur de contracter ou non) mais dans ses aspects juridiques, sur les conséquences que peuvent entraîner certaines dispositions prévues entre les parties ; que le notaire aurait donc dû attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence d'une clause de résiliation triennale et les informer de manière particulière sur ses conséquences, du seul fait que l'opération était une opération de défiscalisation ne trouvant son intérêt que dans la location en meublé du bien, et que le risque d'une résiliation des baux à l'issue d'une durée de trois ans la rendait inefficiente ; qu'il ressort cependant des conclusions de la société Orpéa qu'elle demande à la cour de « constater que M. S...a commis une faute de nature délictuelle dans le déroulement des opérations » et de « dire et juger que les responsabilités contractuelles encourues incombent entièrement au notaire et au promoteur » sans formuler de demande de condamnation expresse du notaire à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; qu'il ne peut donc qu'être constaté que les conclusions de la société Orpéa ne se traduisent pas par une demande de condamnation et sont donc inopérantes ; que surabondamment, les demandeurs ne justifient pas de préjudices indemnisables, en lien de causalité directe avec la faute reprochée au notaire » ;
ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE « la mise en cause de la responsabilité de [M. S...] suppose la preuve d'une faute lui étant imputable, à l'origine d'un préjudice subi ; que le notaire, officier ministériel, a pour obligation d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit, et est tenu à un devoir de conseil envers les parties relativement à ceux-ci ; que M. S...a dressé les actes de vente en l'état futur d'achèvement entre les demandeurs et la société Le Domaine de Charlotte, mais non les contrats de réservation ni les baux commerciaux, incluant une faculté de résiliation triennale ; que les actes qu'il a établis n'ont fait l'objet d'aucune contestation, les demandeurs principaux ayant au surplus indiqué en cours de procédure n'avoir aucun reproche à formuler ; que son devoir de conseil ne peut être étendu à l'opportunité économique du projet de défiscalisation porté par la société Le Domaine de Charlotte puis la société La Maison de Charlotte, à l'élaboration duquel il n'a pas été associé ; que les demandes formées à son encontre par la société La Maison de Charlotte et la société Orpéa seront (…) rejetées » ;
1°) ALORS, d'une part, QUE dans leurs écritures d'appel, les sociétés Orpéa et La Maison de Charlotte demandaient à la cour d'appel dire et juger qu'elles n'encouraient aucune responsabilité au titre des préjudices allégués par les particuliers bailleurs (conclusions d'appel, p. 40 dernier §), ainsi que de « constater que Me Bernard S...[et la société Infinest Group avaient] commis une faute de nature délictuelle dans le déroulement des opérations » et de « dire et juger que les responsabilités contractuelles encourues incombent entièrement au notaire Me Bernard S... et au promoteur Infinest Group » (conclusions d'appel, dispositif p. 41 ; arrêt attaqué, p. 12 antépénultième §) ; qu'il résultait au moins implicitement de ces demandes que les appelantes, qui faisaient valoir que l'entière responsabilité incombait au notaire et au promoteur, demandaient à être garanties par ces parties dans l'hypothèse où des condamnations seraient prononcées à leur encontre au titre des préjudices invoqués par les particuliers ; que dès lors, en jugeant que les appelantes n'avaient pas « formul [é] de demande de condamnation expresse du notaire à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre », pour en déduire que « les conclusions de la société Orpéa ne se traduisent pas par une demande de condamnation et sont donc inopérantes », cependant qu'une telle demande de condamnation figurait implicitement mais nécessairement dans les écritures d'appel de la société Orpéa, la cour d'appel a dénaturé lesdites écritures et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS, d'autre part, QUE la cour d'appel a elle-même constaté que le notaire aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur les risques résultant pour eux de la clause de résiliation triennale, s'agissant de la défiscalisation de leur bien ; que si le notaire avait exécuté son obligation, il n'aurait existé aucun doute sur le fait que les bailleurs s'étaient engagés en pleine connaissance de cause et qu'ils avaient accepté ce risque ; qu'ils n'auraient alors pas pu invoquer un manquement du preneur à la loyauté contractuelle au titre de cette clause ; que les préjudices subis par la société Orpéa, consistant dans l'indemnisation des bailleurs à raison d'un tel manquement à la loyauté contractuelle, étaient donc bien en lien de causalité direct avec la faute du notaire ; que dès lors, en jugeant que la société Orpéa ne justifiait « pas de préjudices indemnisables, en lien de causalité directe avec la faute reprochée au notaire », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
