LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société BFI du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X...;
Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 janvier 2016), qu'après avoir vendu à la SCI Pollux des lots de copropriété, la SCI BFI (la société) a refusé de procéder à la réitération de la vente ; qu'ayant été condamnée sous astreinte à réitérer les actes de vente dans le délai de quinze jours, elle a proposé un projet d'acte de vente ; que l'acquéreur a refusé de signer l'acte en invoquant des différences qui le distinguaient du compromis puis a saisi un juge de l'exécution d'une demande de liquidation de l'astreinte ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de constater l'inexécution partielle du dispositif du jugement en date du 25 avril 2013 du tribunal de grande instance de Nantes, et, en conséquence, de liquider à une certaine somme l'astreinte provisoire ordonnée par ce jugement et de la condamner à payer cette somme à la SCI Pollux ;
Mais attendu que la cour d'appel ne s'est pas fondée sur la modification apportée au compromis de vente par le projet d'acte définitif en ce qui concerne l'usage du lot n° 39 pour fixer le montant de l'astreinte liquidée mais pour apprécier l'inexécution de ses obligations par la société ;
Et attendu que si le montant de l'astreinte doit être liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée, l'inexécution de l'obligation est un fait objectif qui doit être apprécié abstraction faite de l'opinion que pouvait en avoir le débiteur ;
Et attendu enfin qu'ayant retenu, par motifs propres, que la modification relative au lot n° 39, introduite unilatéralement dans le projet d'acte définitif, avait une portée restrictive et, par motifs adoptés, qu'il s'agissait d'une restriction notable dans l'affectation ou l'usage du bien, de nature à altérer le consentement de l'acquéreur et à infléchir la valeur du prix, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a par ce seul motif légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa première branche et critique des motifs surabondants en ses quatrième, cinquième et sixième branches, ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI BFI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI BFI, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Pollux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société BFI.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté l'inexécution partielle du dispositif du jugement en date du 25 avril 2013 du Tribunal de grande instance de Nantes, et, en conséquence, d'AVOIR liquidé à la somme de 56. 100 euros l'astreinte provisoire ordonnée par ce jugement du 25 avril 2013 et condamné la SCI Bfi à payer ladite somme à la SCI Pollux ;
AUX MOTIFS QUE dans le litige dont est saisie la cour, le tribunal de grande instance de Nantes a expressément constaté le caractère parfait de la vente par la SCI Bfi à la Sci Pollux, au prix net vendeur de 170. 000 euros, de l'immeuble sis 8 rue Mercoeur à Nantes, cadastré EZ 155 pour une surface de 00 ha 06 a 21 ca, lot n° 5 (un local professionnel à usage de stockage au rez-de-chaussée) et les 48/ 1069èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et lot n° 39 (un local professionnel ou d'habitation au rez-de-chaussée) et les 17/ 1069èmes de la propriété du sol et des parties communes, et condamné la SCI Bfi, sous astreinte de 200 euros par jour de retard après l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, à réitérer devant notaire l'acte de vente dont les caractéristiques sont rappelées ; que le jugement, en date du 25 avril 2013 et assorti de l'exécution provisoire, a été signifié à la requête de la Sci Pollux et de M. X...aux Sarl Immo Invest 44 et SCI Bfi par acte du 11 juin 2013 ; que selon les écritures des parties, la SCI Bfi et la Sarl Immo Invest 44, en ont interjeté appel et que l'instance serait toujours pendante ; qu'un projet d'acte notarié a été proposé à la signature des parties le 26 juin 2013 ; que l'acte notarié a en définitive été signé devant notaire le 18 décembre 2014, soit postérieurement au jugement dont appel, en date du 3 novembre 2014, et l'appel lui-même formé le 19 novembre 2014 ; qu'il ressort des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et notamment L. 131-4, que l'astreinte ordonnée par le juge pour assurer l'exécution de sa décision, considérée comme provisoire lors de son premier prononcé, est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter ; que l'astreinte, provisoire ou définitive, est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère ; que le projet d'acte authentique proposé à la signature des parties le 26 juin 2013 a été signé par le vendeur, la SCI Bfi ; que la SCI Pollux fait valoir qu'elle a dû refuser de signer cet acte en raison de modifications importantes par rapport au compromis et introduites unilatéralement par la SCI Bfi, dont le notaire était le rédacteur de l'acte ; que la SCI Pollux a fait dresser le 27 juin 2013 un procès-verbal de dires par son propre notaire ; que le compromis du 14 septembre 2011 précise notamment dans la désignation du lot n° 39 « niveau : rez-de-chaussée ; nature : local professionnel ; composition : un local professionnel ou d'habitation d'une superficie graphique de 34, 4 m ² ; particularité : les lots n° 5 et n° 39 doivent former un même local ». Le lot n° 5 est désigné comme un « local professionnel à usage de stockage » ; que le projet d'acte signé par le vendeur le 26 juin 2013 mentionne que le lot n° 39 est un « local à usage professionnel et d'habitation, situé au rez-de-chaussée, et que le vendeur déclare que le lot n° 39 est utilisé uniquement à une fin professionnelle de stockage » ; que cette modification unilatérale et de dernière heure, dont la portée restrictive pouvait légitimement inquiéter l'acquéreur, justifie son refus de signer l'acte en l'état ; que le compromis du 14 septembre 2001 prévoit (page 8) un pacte de préférence au profit de l'acquéreur en cas d'aliénation à titre onéreux du lot n° 6, valide jusqu'au 31 décembre 2015, en contrepartie duquel « l'acquéreur s'oblige à supporter le coût des travaux votés à compter de ce jour inclus afférents audit lot n° 6, pendant un délai de 24 mois. Les travaux évoqués ne concernent que le projet de l'acquéreur ou ses conséquences » ; que le projet du 26 juin 2013 reprend le pacte de préférence, et détaille et inclus (page 6) le coût des travaux pour un total de 1. 552, 42 euros, et précise que la somme est versée par l'acquéreur à titre de provision, le paiement étant effectué par compensation ; cet ajout de dernière heure justifiait également le refus par l'acquéreur de signer le projet, ne serait-ce que parce que la vente de ce lot n° 6 dans le cadre du pacte de préférence n'était pas encore intervenue, et la SCI Pollux ayant de plus proposée de séquestrer la somme qui était alors discutée ; qu'ainsi, et sans qu'il soit besoin d'examiner les deux autres points soulevés par la SCI Pollux, c'est à juste titre que le juge de l'exécution a considéré que les modifications apportées unilatéralement par le vendeur ne valait pas réitération de l'acte dans les délais requis et que l'astreinte était liquidable ; que l'acte a finalement été réitéré le 18 décembre 2014, dans sa version conforme au compromis, avec 510 jours de retard ; que comme l'a retenu le juge de l'exécution, l'astreinte ne sera pas liquidée à taux plein, le vendeur ayant fait le nécessaire pour faire établir un acte qu'il a signé dans les délais, puis un nouvel acte conforme au compromis ; qu'elle sera par conséquent liquidée à la somme de (110 x 510) = 56. 100 euros et la SCI Bfi condamnée à payer ce montant à la SCI Pollux (arrêt, p. 3 al. 7 à p. 5 al. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, de manière générale, l'astreinte constitue une menace de condamnation pécuniaire qui se concrétise en cas d'inexécution ou d'exécution tardive d'une décision de justice imposant une obligation de faire ; qu'en cela, cette mesure, distincte de l'obligation principale elle-même, n'est que le moyen de contraindre le débiteur à l'exécuter ; qu'en l'occurrence, le dispositif du jugement du 25 avril 2013 est parfaitement clair sur l'ordre donné à la société Immo Invest 44 et à la SCI BFI de réitérer l'acte de vente devant notaire sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard à régler par chacune d'elles après l'expiration du délai de quinze jours de la signification ; que ce jugement étant signifié le 11 juin 2013, la double créance d'astreinte commence à courir après le 26 juin 2013 ; qu'à ce stade, les parties se livrent à une querelle interprétative sur la portée de la signature des actes authentiques de vente le 26 juin 2013 par la SCI Bfi et la société Immo Invest 44 ; que cependant à leur lecture attentive, plusieurs divergences apparaissent qui sont précisément à l'origine de ce contentieux ; que, d'une part, la désignation des biens vendus n'est pas exactement identique sur le compromis du 14 septembre 2011 et sur le projet notarié proposé à la signature des acquéreurs le 26 juin 2013 ; qu'en effet, dans le cadre du compromis conclu entre la SCI Bfi et la SCI Pollux, les biens vendus sont constitués par le lot n° 5 qui est un local professionnel à usage de stockage et le lot n° 39 composé d'un local professionnel ou d'habitation ; que cependant, sur le projet d'acte notarié du 26 juin 2013, la désignation du lot n° 39 décrit comme un local à usage professionnel et d'habitation comporte une clause supplémentaire par laquelle « le vendeur déclare que le lot n° 39 est utilisé uniquement à une fin professionnelle de stockage » ; qu'une telle modification interprétée comme une déclaration du vendeur, introduit unilatéralement une restriction notable dans l'affectation ou l'usage du bien de nature à altérer le consentement de l'acquéreur et à infléchir la valeur du prix fixé à 170. 000 euros ; que sur ce point, le notaire rédacteur n'a pas à introduire une telle restriction sur l'acte notarié réitératif et il appartient aux vendeurs d'en supprimer les termes pour s'en tenir strictement à la désignation du lot n° 39 telle qu'elle résulte du compromis du 14 septembre 2011 le décrivant comme un local professionnel ou d'habitation ; qu'à ce seul titre, par l'introduction discrétionnaire de cette restriction d'usage du bien, les vendeurs ne répondent pas aux exigences de l'injonction judiciaire qui leur imposait de s'en tenir à une simple réitération ; qu'en deuxième part, sur l'acte sous seing privé passé entre la société Bfi et la société Pollux, un droit de préférence est instauré au profit de l'acquéreur en cas d'aliénation à titre onéreux du lot n° 6 lequel s'oblige, en contrepartie, à supporter le coût des travaux votés à compter du 14 septembre 2011 pour ce lot n° 6 ; que cependant sur le projet d'acte authentique proposé par les vendeurs le 26 juin 2013, cette clause contractuelle est complétée par une liste de résolutions spécifiques à des travaux que l'acquéreur estime injustifiés ; que ce décalage entre les termes du compromis et le projet d'acte notarié est de nature à entraver l'homologation de l'accord des parties ; qu'aussi, sur ce plan également, il apparaît que l'injonction judiciaire n'a pas été rigoureusement respectée dans la délai prescrit à peine d'astreinte (jugement, p. 3 al. 4 à p. 4 al. 9).
1°) ALORS QUE le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée ; qu'en relevant, pour liquider à la somme de 56. 100 euros l'astreinte provisoire ordonnée par le jugement du 25 avril 2013 et condamner la SCI Bfi à payer cette somme à la SCI Pollux, que la modification apportée sur l'usage du lot n° 39, dans l'acte définitif par rapport au compromis du 14 septembre 2011 que la SCI Bfi avait été condamnée à réitérer en la forme authentique par le jugement du 25 avril 2013, pouvait légitimement inquiéter l'acquéreur, la Cour d'appel s'est fondée sur un élément étranger au comportement de la partie condamnée et a donc violé l'article L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
2°) ALORS QUE le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée ; qu'en se bornant à relever, pour affirmer que la SCI Bfi n'avait pas exécuté le jugement du 25 avril 2013 du Tribunal de grande instance de Nantes assorti de l'exécution provisoire, qu'elle n'avait pas soumis à la signature de la SCI Pollux un acte conforme à celui visé par ce jugement du 25 avril 2013, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, pp. 5 et 6, § A-1°)), si la SCI Bfi n'était pas fondée à penser, compte tenu notamment de l'attitude du notaire de la SCI Pollux, que la modification qu'elle avait apportée dans l'acte du 26 juin 2013 par rapport au compromis du 14 septembre 2011 n'avait pas d'incidence, la Cour d'appel, qui s'est ainsi abstenue de prendre en compte le comportement de la SCI Bfi, a privé de base légale sa décision au regard de l'article L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
3°) ALORS QUE le montant de l'astreinte provisoire doit être liquidé en déterminant si celui à qui l'injonction a été adressée s'y est conformé ; qu'en relevant, pour condamner la SCI Bfi à payer la somme de 56. 100 euros à titre d'astreinte provisoire à la SCI Pollux, qu'elle lui avait soumis un acte différent de celui qu'elle avait été condamné à réitérer par acte authentique par le jugement du 25 avril 2013, que cet acte modificatif comportant une modification pouvant légitimement inquiéter l'acquéreur, sans rechercher si de cette modification affectait la portée des droits conférés à l'acquéreur et modifiait les effets juridiques du compromis qui devait être réitéré, la Cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
4°) ALORS QU'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant que le paiement des travaux afférents au lot n° 6 devait, selon le pacte de préférence stipulé dans le compromis de vente, être effectué une fois la vente du lot intervenue (arrêt, p. 4, al. dernier), cependant qu'elle avait précédemment constaté que ce pacte de préférence, stipulé dans le compromis, ne prévoyait pas une telle condition (arrêt, p. 4, al. pénultième), la Cour d'appel s'est contredite et a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que le compromis du 14 septembre 2011 emportant cession des lots n° 5 et 39 à la SCI Pollux et prévoyant en sa faveur un droit de préférence portant sur le lot n° 6, stipulait clairement qu'en contrepartie du droit de préférence, l'acquéreur s'obligeait à supporter le coût des travaux afférents audit lot n° 6 votés à compter du 14 septembre 2011 inclus pendant un délai de 24 mois ; qu'en affirmant néanmoins que le pacte de préférence stipulé dans le compromis de vente du 14 septembre 2011 prévoyait que les travaux afférents au lot n° 6 ne devaient être payés par l'acquéreur qu'une fois intervenue la vente dudit lot à la SCI Pollux, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce compromis de vente, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
6°) ALORS QUE les juges du fond doivent préciser les éléments sur lesquels ils se fondent pour retenir l'existence d'un fait contesté ; qu'en affirmant que la SCI Pollux avait proposé de séquestrer la somme qui était alors discutée au titre des travaux afférents au lot n° 6 (arrêt, p. 5, al. premier), sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour retenir un tel fait bien qu'une telle circonstance ait été dûment contestée par la SCI Bfi qui produisait plusieurs éléments de preuve dont un mail reçu du notaire de la SCI Pollux dans lequel il exposait, quelques minutes avant le rendez-vous du 26 juin 2013, ses commentaires sur le projet d'acte sans jamais faire état d'une proposition de séquestre, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
