LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 6 juillet 2016), que la société civile immobilière Rue de nuits (la SCI) a donné à bail un appartement à M. X..., gérant et propriétaire de 98 % des parts de cette société ; qu'après que M. X... a quitté les lieux, une convention a été conclue le 3 mai 2004 avec Mme Y..., son épouse, lui attribuant la jouissance gratuite de ce logement jusqu'à la majorité de leur plus jeune enfant ; que le divorce de M. X... et Mme Y... a été prononcé par jugement du tribunal de Rabat du 8 janvier 2009, déclaré exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bordeaux du 12 mars 2010 ; que la SCI a assigné Mme Y... en acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail et, subsidiairement, constatation de sa résiliation, et en condamnation au paiement d'un arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a prêté l'appartement à Mme Y... et de rejeter sa demande en paiement de loyers et charges ;
Attendu, d'une part, que, la SCI n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que le protocole du 3 mai 2004 fût atteint de caducité par l'effet de la décision d'irrecevabilité de la demande de séparation de corps du 7 décembre 2006, ni qu'il comportât un engagement n'entrant pas dans son objet social, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la SCI avait ratifié le protocole signé par son gérant le 3 mai 2004 et que cet engagement avait emporté novation du contrat de bail en contrat de prêt à usage au profit de Mme Y..., la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Rue de nuits aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Rue de nuits à payer à la SCP Richard la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Rue de nuits.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI Rue de Nuits a prêté à Mme Y... l'appartement numéro 7 situé ... du 3 mai 2004 au 21 avril 2013 et de l'avoir déboutée en conséquence, de sa demande au titre des loyers et charges antérieures au 21 avril 2013,
AUX MOTIFS QUE « … l'appartement numéro 7 situé dans l'immeuble du ... a servi effectivement à l'habitation des époux X..., mariés le 28 mai 1990, qui y avaient fixé leur domicile conjugal et qui y ont résidé ensemble jusqu'au 31 décembre 2003 ; qu'en application de l'article 1751 du code civil, Mme Y... était de plein droit co-titulaire du droit au bail, même si elle n'avait pas signé le contrat de location consenti le 18 avril 2003 par la SCI rue de Nuits à son époux ; qu'elle était donc personnellement tenue des obligations stipulées au bail, à compter de la date d'effet de celui-ci, à savoir le 2 mai 2002 ; que, toutefois, Mme Y... se prévaut à bon droit du protocole d'accord signé le 3 mai 2004 avec M. Abdeslam X..., durant la procédure de divorce, dont les stipulations concernaient :
- l'exercice de l'autorité parentale,
- le montant de la pension alimentaire,
- l'attribution du logement familial.
Sur ce dernier point, le protocole précise en effet : « le logement familial est attribué à Mme X.... L'appartement fait partie de neuf logements appartenant à la SCI rue de Nuits dont M. X... est le gérant. Mme X... renonce à revendiquer un quelconque droit sur la SCI en contrepartie de la jouissance gratuite de l'appartement jusqu'à la majorité du plus jeune des deux enfants. Elle réglera les charges afférentes au logement. Elle s'engage en revanche à déclarer annuellement cet avantage au service des impôts. Mme X... aura cependant un droit de regard sur les décisions prises dans la SCI pouvant atteindre les droits des deux enfants qui y sont associés. Il lui sera ainsi dénoncé toutes les décisions relevant des assemblées générales annuelles et des assemblées extraordinaires » ; qu'ainsi que le soutient à bon droit l'intimée, M. X... a signé cet acte à la fois en qualité d'époux, directement concerné par la fixation de mesures provisoires durant la procédure de divorce, et comme gérant de la SCI Rue de Nuits, puisque seule cette personne morale, propriétaire du logement depuis le 27 juin 2001, et bailleur depuis le 18 avril 2003, avait qualité pour consentir une occupation gratuite du local ; que conformément à l'article 12 des statuts, et à l'article 1889 du code civil, M. X... a engagé la SCI rue de Nuits par cet acte qui entrait dans l'objet social défini à l'article 2, à savoir « l'administration, la mise en valeur et l'exploitation par bail ou autrement des biens sociaux » ; que les circonstances démontrent une ratification de ce mandat par la SCI : - par courrier du 9 septembre 2004, la SCI rue de Nuits a confié un mandat de gestion de son immeuble à la société Aquitaine Océan en rappelant les conditions d'occupation de chacun des appartements et en précisant que l'appartement numéro 7 était occupé par Mme Y... « qui n'aura pas de loyer à payer mais uniquement les charges car M. X... a signé un protocole d'accord lui accordant la jouissance gratuite jusqu'à la majorité des enfants », - par courrier en date du 15 février 2005, la Sarl Aquitaine Océan indiquait à Mme Y... : « Comme vous le savez, vous bénéficiez d'un loyer gratuit mais les charges restent dues », - en outre, aucun appel de loyer correspondant au bail du 18 avril 2003 ne lui a été adressé par ce mandataire professionnel et la SCI rue de Nuits ne peut utilement se prévaloir de l'envoi d'un exemplaire de bail à remplir le 6 janvier 2004 et le 2 avril 2004, soit antérieurement à la signature de la convention du 3 mai 2014 ; que par courrier du 26 juillet 2007, la société Aquitaine Océan a finalement demandé à Mme Y... de venir signer un bail moyennant un loyer de 1050 euros par mois hors charges minimum, à la suite de la dénonciation du protocole d'accord du 3 mai 2004 par M. X... gérant de la SCI Rue de Nuits, ce qui démontre bien, en tant que de besoin, que la SCI n'estimait pas à cette époque être liée avec Mme Y... par le bail du 18 avril 2003 ; qu'il convient donc de considérer que le protocole d'accord du 3 mai 2004 a emporté novation du contrat de bail du 18 avril 2003 en contrat de prêt à usage, avec pour terme le 21 avril 2013 (date à laquelle Sonia – née le 21 avril 1995 – a atteint sa majorité), Mme Y... ayant pour seule obligation de payer les charges afférentes à l'appartement, conformément à l'article 1880 du code civil ; qu'ainsi que Mme Y... le conclut à bon droit, ce protocole constituait également une transaction, en raison de concessions réciproques, pour prévenir une contestation à naître, dès lors qu'elle renonçait à tout droit sur la SCI en contrepartie de la jouissance gratuite de l'appartement jusqu'à la majorité de sa fille cadette ; qu'en l'absence de toute stipulation conditionnant sa validité ou son effectivité à une homologation par le juge du divorce, cette transaction avait autorité de la chose jugée en dernier ressort entre la SCI Rue de Nuits et Mme Y..., conformément à l'article 2052 du code civil et elle ne s'est pas trouvée affectée par le jugement du 7 décembre 2006 par lequel le juge aux affaires familiales de Bordeaux a déclaré irrecevable la demande en séparation de corps formée par Mme Y..., ni par le jugement de divorce du tribunal de première instance de Rabat en date du 8 janvier 2009 ; qu'en conséquence, le protocole n'a pu être unilatéralement révoqué par M. X... par simple acte d'huissier dénoncé le 11 juillet 2007 et doit produire ses effets ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement et de débouter la SCI rue de Nuits de sa demande au titre des loyers ; »,
ALORS D'UNE PART QUE l'arrêt qui rejette la demande de divorce ou de séparation de corps est exécutoire dès son prononcé et entraîne la caducité des mesures provisoires ; qu'en relevant que M. X... a signé le protocole d'accord du 3 mai 2004 en qualité d'époux directement concerné par la fixation de mesures provisoires durant la procédure de divorce tout en constatant que ce même protocole ne s'est pas trouvé affecté par le jugement du 7 décembre 2006 par lequel le juge aux affaires familiales de Bordeaux a déclaré irrecevable la demande en séparation de corps formée par Mme Y..., la cour a violé l'article 1134 du code civil.
ALORS DEUXIEMEMENT (subsidiairement) QU'en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI rue de Nuits, si le protocole d'accord du 3 mai 2004 n'avait pas pour unique objet de régler les conséquences du divorce, ce qui impliquait nécessairement la réalisation de la condition suspensive de prononcé du divorce pour permettre son exécution, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
ALORS TROISIEMEMENT QUE le gérant n'engage en principe la société que par les actes qu'il accomplit en qualité de mandataire social et qu'à défaut de mention de cette qualité, il appartient au tiers contractant de faire la preuve que le dirigeant a eu et manifesté la volonté d'agir au nom et pour le compte de la société ; qu'en se bornant à affirmer que Mme Y... soutient à bon droit que M. X... a signé le protocole d'accord du 3 mai 2004 comme gérant de la SCI rue de Nuits au motif que seule cette personne morale, propriétaire du logement depuis le 27 juin 2001, et bailleur depuis le 18 avril 2003, avait qualité pour consentir une occupation gratuite du local, la cour a statué par voie de pure affirmation et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1849 du code civil.
ALORS QUATRIEMEMENT QUE dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; qu'en constatant que M. X..., gérant de la SCI rue de Nuits, a engagé cette dernière dans un contrat de prêt à usage au profit de Mme Y... pendant une durée de 11 années en relevant que cet acte entrait dans l'objet social défini à l'article 2 des statuts de cette société, lequel consistait en « l'administration, la mise en valeur et l'exploitation par le bail ou autrement des biens sociaux [appartements] » quand un tel contrat est étranger à l'objet social ainsi défini en raison de sa gratuité et de sa durée, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 2 des statuts de la SCI rue de Nuits ainsi que l'article 1849 du code civil.
ALORS CINQUIEMEMENT QUE qu'en se bornant à constater qu'il résulte des énonciations du protocole d'accord du 3 mai 2004 que, pour prévenir une contestation à naître, Mme Y... renonçait à tout droit sur la SCI rue de Nuits en contrepartie de la jouissance gratuite de l'appartement jusqu'à la majorité de sa fille cadette ce qui constitue une transaction en raison de concessions réciproques sans aucunement caractériser la concession réelle consentie par Mme Y... qui ne possède aucune part sociale de ladite SCI, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil.
