LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 26 avril 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ.16 septembre 2014, pourvoi n° 13-19.911), que, par acte authentique du 6 décembre 2003, M. X... a vendu à la société civile immobilière Axel (la SCI) une maison comportant deux piscines, intérieure et extérieure, pour lesquelles le vendeur s'engageait à effectuer les travaux de remise en état mentionnés dans un constat d'huissier de justice annexé à l'acte ; que, faisant valoir que les travaux réalisés n'étaient pas satisfaisants, la SCI a, après expertise, assigné M. X... en paiement de diverses sommes au titre des travaux de remise en état et de troubles de jouissance puis, en appel, a invoqué la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer diverses sommes à la SCI au titre de la remise en état des piscines et de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que l'expert commis par le tribunal avait relevé que les professionnels qui avaient assisté la SCI Axel avant la vente « ne pouvaient ignorer les malfaçons, non conformités… » ; qu'en se bornant à relever que l'acquéreur n'avait pu mesurer l'importance et les conséquences des défauts présentés par les deux piscines puisque les bassins étaient hors d'usage et nécessitaient pour leur remise en service des travaux, sans préciser de quels défauts il s'agissait ni rechercher si les acquéreurs ne pouvaient pas se convaincre, avant la vente, des désordres affectant la piscine extérieure tels que l'absence de tout ouvrage de génie civil, l'absence d'escalier ou encore le simple arrimage du liner par des galets et des dalles en bois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2°/ que l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil a pour objet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte des vices cachés dénoncés, sans perte ni profit ; qu'en décidant que M. X... devrait prendre à sa charge l'ensemble des travaux de réfection demandés par la SCI Axel, selon les devis qu'elle a entérinés, sans rechercher si, comme l'avait constaté l'expert, l'exécution de ces travaux, incluant une remise à neuf d'ouvrages vétustes, n'était pas de nature à apporter aux installations existantes des améliorations conduisant à un enrichissement de la victime, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, procédant aux recherches prétendument omises, que, si les défauts des piscines étaient connus, l'acquéreur n'avait pas pu en mesurer l'importance, ni se rendre compte qu'elles étaient hors d'usage, et que la SCI était fondée à obtenir une réduction du prix correspondant au coût des travaux nécessaires à la réparation des vices, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière Axel ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la société Axel les sommes de 7.894,94 euros en ce qui concerne la piscine intérieure, 44.799 euros en ce qui concerne la piscine extérieure et 20.100 euros à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a constaté que la piscine intérieure présente les désordres suivants : le liner présentait des fuites qui avaient été colmatées par un produit liquide, la bonde vidange a été mal montée permettant à l'eau de s'infiltrer derrière le liner, le déshumidificateur et le radiateur ne sont pas conformes à la norme applicable ; qu'il a indiqué que la réparation de ces désordres dont le coût d'élève à 7.849,94 euros nécessite notamment le remplacement de la bonde de fond et la reprise du système de filtration du bassin qui est commun avec celui de la piscine extérieure ; que s'agissant de la piscine extérieure, l'expert a indiqué que le liner a été posé sur le terrain avec des talutages importants et instables ; qu'il n'existe pas d'ouvrages de génie civil, que le liner est bloqué sur les rives par des dalles bois périphériques, que le système de traitement d'eau, commun avec le bassin intérieur, n'est pas adapté ce qui provoque un mélange entre le traitement au brome et le traitement au chlore ; que l'expert a évalué à la somme de 44.799 euros le coût de reprise de la piscine extérieure qui nécessite la fourniture et la pose d'un nouveau liner, l'installation d'une filtration, la réfection des tuyauteries autour du bassin, la fourniture et la pose d'un local technique, le remplacement de la bonde de fond et la pose d'un skimmer, l'aménagement d'une plage destinée à éviter que l'eau de pluie ne puisse entraîner le sable du jardin, la réfection de la maçonnerie ; qu'il a chiffré en outre à la somme de 9.663 euros le coût de la fourniture et de la pose d'une pompe à chaleur ; que l'expert a précisé que les défauts affectant le bassin intérieur rendaient celui-ci « inutilisable en l'état » et que le bassin extérieur « relève du bricolage » ; qu'il s'agit donc de vices de nature à rendre ces équipements impropres à l'usage auquel ils étaient destinés ; que sur le caractère occulte de ces vices, le procès-verbal de constat dressé au moment de la vente avec l'assistance d'un technicien indique, s'agissant d'abord de la piscine intérieure, que la façade de nage à contre-courant ne fonctionne pas (le bouton de réglage est à remplacer), que l'eau pénètre entre le liner et le mur de la piscine (l'origine ne peut être détectée et nécessitera la vidange de la piscine mais selon les estimations du technicien la réparation peut être estimée entre 20.000 et 25.000 euros), que l'accélérateur du chauffe-eau est hors d'état et doit être changé ; que s'agissant de la piscine extérieure, il est précisé qu'elle n'a pas été mise en eau et qu'aucun test ne peut être effectué, qu'il existe des petits trous dans le liner, que l'étanchéité des conduites d'alimentation de la piscine est à vérifier, que selon le technicien, il conviendra de remplir la piscine et attendre une huitaine de jours pour vérifier s'il existe des fuites, que le fonctionnement général de la piscine est à vérifier ; qu'il résulte de ces éléments, alors même que la société Axel était assistée par un technicien au moment de la vente, que si les défauts présentés par les deux piscines étaient connus, elle ne pouvait en mesurer l'importance et les conséquences puisqu'elle n'avait pu se rendre compte que les bassins étaient hors d'usage et nécessitaient pour leur remise en service des travaux dont le coût dépasse très largement le montant de la somme consignée qui avait été fixé sur la base du coût prévisible des travaux de réparation ; que Monsieur X..., qui exerce une activité de paysagiste et d'installateur de piscine, avait lui-même réalisé les piscines litigieuses ; qu'il connaissait donc les vices affectant ces équipements ; que par conséquent, la clause de non-garantie stipulée dans le contrat de vente est sans valeur et doit être écartée ; que la société Axel, qui exerce l'action estimatoire, est fondée à obtenir une réduction du prix qu'il convient de chiffrer à concurrence du coût des travaux nécessaires à la réparation des vices ; que selon les évaluations retenues par l'expert, ce coût s'élève à la somme de 7.849,94 euros pour la piscine intérieure et à la somme de 44.799 euros pour la piscine extérieure étant précisé que le coût de la fourniture et de la pose d'une pompe à chaleur ne constitue pas un vice réparable puisqu'il ne s'agit pas de remplacer une pompe à chaleur défectueuse mais d'améliorer l'installation ; que la société Axel est également fondée à réclamer à Monsieur X... qui avait connaissance des vices lors de la vente, l'indemnisation de ses préjudices ; qu'à ce titre, il convient de lui allouer la somme de 20.100 euros en réparation de la perte de valeur locative des deux appartements composant l'immeuble pour lesquels la société Axel justifie avoir consenti à ses locataires qui ne pouvaient utiliser les piscines, une remise de loyer de 150 euros par mois ; qu'il convient d'ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur X... à la société Axel et celle restant due par celle-ci à celui-là et de dire qu'en conséquence la somme de 24.000 euros consignée en l'étude du notaire sera versée à la société Axel ;
1°- ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que l'expert commis par le tribunal avait relevé que les professionnels qui avaient assisté la SCI Axel avant la vente « ne pouvaient ignorer les malfaçons, non conformités… » ; qu'en se bornant à relever que l'acquéreur n'avait pu mesurer l'importance et les conséquences des défauts présentés par les deux piscines puisque les bassins étaient hors d'usage et nécessitaient pour leur remise en service des travaux, sans préciser de quels défauts il s'agissait ni rechercher si les acquéreurs ne pouvaient pas se convaincre, avant la vente, des désordres affectant la piscine extérieure tels que l'absence de tout ouvrage de génie civil, l'absence d'escalier ou encore le simple arrimage du liner par des galets et des dalles en bois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2° - ALORS QUE l'action estimatoire de l'article 1644 du Code civil a pour objet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte des vices cachés dénoncés, sans perte ni profit ; qu'en décidant que M. X... devrait prendre à sa charge l'ensemble des travaux de réfection demandés par la SCI Axel, selon les devis qu'elle a entérinés, sans rechercher si, comme l'avait constaté l'expert, l'exécution de ces travaux, incluant une remise à neuf d'ouvrages vétustes, n'était pas de nature à apporter aux installations existantes des améliorations conduisant à un enrichissement de la victime, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du Code civil.
