LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2015), qu'entre 1996 et 2001, la société Union de gestion et d'investissements fonciers (la société UGIF) a vendu, par lots, un immeuble situé... ; qu'au cours des années 2000 et 2001, à la suite d'infiltrations d'eau dans les appartements des huitième et neuvième étages, deux expertises ont été ordonnées en référé, à la demande de copropriétaires, et des travaux de ravalement et de réfection de l'étanchéité des terrasses et des toitures ont été confiés à la société Etanchéité Nabais ; que, le 28 janvier 2003, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) a obtenu la désignation d'un expert aux fins d'examiner, au contradictoire de l'ensemble des copropriétaires, les désordres d'infiltration affectant les deux derniers étages, le rapport d'expertise étant déposé le 1er juin 2005 ; que, parallèlement, invoquant la persistance d'infiltrations, M. X..., copropriétaire, a sollicité une expertise dont le rapport a été déposé le 30 juin 2005 ; que, par actes des 14, 15, 16 et 21 novembre 2005, le syndicat a assigné la société ACE Europe Insurance Sanv (la société ACE), assureur de l'immeuble, la société Axa courtage, son précédent assureur, la société UGIF, la société Etanchéité Nabais et des copropriétaires aux fins de condamnation in solidum des sociétés UGIF, ACE et Axa courtage au paiement du coût de réfection des désordres sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur celui du dol ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable l'action en garantie des vices cachés formée à l'encontre de la société UGIF ;
Mais attendu, d'une part, que, le syndicat n'ayant pas soutenu que l'ordonnance du 28 janvier 2003 avait interrompu le point de départ du bref délai édicté par l'article 1648 du code civil, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la note adressée par l'expert aux parties, le 17 septembre 2003, établissait que la cause des désordres résidait dans une conception défectueuse des seuils de bois et des protections hautes, aux droits des trumeaux, qu'il en résultait un manque d'étanchéité des façades en retrait, que leur état nécessitait leur remplacement total et qu'il ne restait qu'à définir les modalités de réfection, la cour d'appel a souverainement retenu que le syndicat pouvait, à cette date, appréhender la gravité des désordres sans attendre la date du dépôt du rapport d'expertise définitif ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes fondées sur le dol ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que, si la société venderesse réalisait chaque année de nombreuses ventes immobilières, ce seul fait ne permettait pas de présumer qu'elle aurait pu appréhender la portée globale et structurelle des sinistres successifs qui s'étaient produits, alors que les architectes et les experts n'avaient pu établir un diagnostic efficace qu'à l'issue de sinistres récurrents et d'investigations poussées et qu'elle ne pouvait informer les acquéreurs des lots de l'existence de désordres qui étaient considérés comme ponctuels, malgré leur répétition dans le temps en divers endroits et qui avaient fait l'objet de réparations, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt condamne la société ACE à garantir le syndicat de sa condamnation à payer la somme de 2 000 euros à M. X... au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'en statuant ainsi, sans énoncer de motif au soutien de cette condamnation à garantie, après avoir retenu que les prétentions du syndicat à l'encontre de la société ACE au titre des désordres subis par M. X... devaient être rejetées, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal ;
CASSE ET ANNULE, seulement en ce qu'il condamne la société ACE à garantir le syndicat de sa condamnation à payer la somme de 2 000 euros à M. X... au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 25 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action en garantie des vices cachés intentée par le syndicat des copropriétaires contre la société UGIF ;
AUX MOTIFS QU ‘ il résulte du premier rapport d'expertise déposé le 1er juin 2005 par M. Y... que les infiltrations d'eau importantes qui se sont manifestées dans les appartements sis au 8e et 9e étages de l'immeuble sis..., ont pour origine l'insuffisance des dispositifs qui ont été adoptés ou mis en oeuvre lors de la construction de l'immeuble pour résister aux intempéries auxquelles il se trouvait exposé du fait de sa situation, M. Y... évoque le caractère sournois « s'apparentant à un vice caché » de ces imperfections initiales dont les incidences ne se sont révélées dans toute leur ampleur que plusieurs dizaine d'années après l'achèvement de la construction ; que dans son rapport déposé le 1er juin 2005, M. Y... précise que les 8e et 9e étages comportent des terrasses équipées d'un système d'étanchéité et que les façades elles-mêmes sont constituées par un complexe de porte-fenêtres reliées entre elles par des trumeaux fixes revêtus de bois ; que les causes des infiltrations sont multiples et proviennent notamment d'une déficience importante des façades car « les infiltrations se produisent surtout à l'endroit de la jonction des terrasses protégées par des complexes étanches et la partie intérieure du bâtiment qui en est dépourvue. Les façades des 8e et 9e étage sont en cause pour la façon dont est traité le relevé d'étanchéité d'une part et d ‘ autre part par l'aptitude de la façade à retenir l'eau de pluie pour qu'elle ne pénètre pas à l'intérieur au-delà de la barrière étanche » ; que l'expert prend ainsi en compte de multiples causes d'infiltrations qui permettent, seulement si elles sont prises dans leur ensemble, de comprendre le caractère récurrent des pénétrations d'eau depuis plusieurs années (…) ; que ces conclusions n'ont pas été démenties par les éléments recueillis lors de la deuxième expertise (sollicitée par M. X...- rapport déposé le 30 juin 2005) ni lors de la troisième expertise (rapport déposé le 24 mai 2008) dont l'objet a été de rendre les conclusions du premier rapport opposables à la société UGIF, venderesse, entre les années 1996 et 2001, des appartements affectés par les désordres ; que c'est donc sur la base de ces conclusions-désignant les parties communes comme étant au moins en partie à l'origine des infiltrations que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a assigné, en novembre 2005, la société UGIF pour mettre en cause la responsabilité civile de celle-ci en sa qualité de venderesse sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du code civil ; que par application de l'article 1648 du code civil dans sa version en vigueur pour tous les contrats conclus antérieurement au 17 février 2005, « l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite » ; qu'ainsi qu'il a été rappelé par les premiers juges, le bref délai court depuis la date a laquelle l'acquéreur a eu connaissance du vice ; qu'au cas particulier, le vice consiste dans la multiplicité des défauts affectant simultanément les terrasses et les façades ; qu'ainsi qu'il est soutenu par le syndicat les copropriétaires aucun d'événement survenu avant le dépôt, en date du 30 septembre 2001 du rapport d'expertise de M. Z... (rapports et avis de messieurs A..., M..., N..., architectes de l'immeuble et rapport d'expertise de Monsieur B... du 3 juin 2000) ne lui permettait d'avoir conscience de la nature exacte de l'origine des infiltrations récurrentes subies par les appartements des deux derniers étages (vice complexe remontant à la construction de l'immeuble) ; que si le rapport d'expertise de Monsieur Z... a permis de franchir une étape déterminante dans l'analyse de l'origine des infiltrations en soulignant son caractère complexe induit par la multiplicité des causes, ce rapport déclenché sur l'initiative d'un seul copropriétaire (M. C...) a néanmoins une portée limitée dans la mesure où il n'a donné lieu qu'à l'examen de deux appartements (celui de M. C... et celui de Mme D... situé au-dessus)
et où l'expert a pris le soin de préciser que l'appartement de Monsieur C... était « le plus orienté aux vents dominants » (page 10 du rapport) ; que plus qu'un diagnostic complet ce rapport suggère une extrapolation possible à l'ensemble des deux étages supérieurs pour les désordres nombreux (infiltrations) affectant les appartements situés à ces niveaux ; que c'est d'ailleurs en raison de cette extrapolation possible et des désordres survenus dans d'autres appartements que le syndicat des copropriétaires a sollicité à son tour la mise en oeuvre d'une expertise, au contradictoire de l'ensemble des copropriétaires concernés et des assureurs de l'immeuble ; que le recours à une mesure d'expertise n'implique pas qu'il faille systématiquement attendre le dépôt du rapport d'expertise pour pouvoir appréhender l'origine du désordre, sa nature et son ampleur et en tirer toutes conséquences utiles ; qu'il apparaît, en l'occurrence, que M. Y... a établi le 17 septembre 2003 une note aux parties rappelant que les deux visites organisées les 20 mars 2003 et 5 mai 2003 avaient eu pour objet d'examiner les désordres et d'en déterminer les causes ; que cette note indique clairement que « la cause de ces manifestations (désordres) est une conception défectueuse notamment aux droits des trumeaux dépourvus d'étanchéité des seuils bois qui, mal protégés, pourrissent sous leur habillage en aluminium et des protections hautes de l'ensemble nettement insuffisantes. Il en résulte un manque d'étanchéité grave des façades en retrait, qui contribue à un vieillissement de l'enveloppe de l'édifice, à l'endroit où elle est le plus exposée. Leur état demande leur remplacement total accompagné de travaux sur les relevés de l'étanchéité et de travaux annexes de maçonnerie » ; que Monsieur Y... rappelle ensuite qu'il a déjà invité à deux reprises le syndicat des copropriétaires à constituer un dossier permettant de chiffrer le coût de l'opération de remplacement et de préciser ses modalités ; qu'il souligne qu'il est dans l'attente d'un dossier proposant la réfection des façades des deux étages, outre les estimations des remises en état nécessaires pour chaque appartement ; qu'il se déduit aisément de cette note que le diagnostic est posé et qu'il reste à définir les modalités des travaux de réfection étant souligné que les modalités et le montant des réparations n'ont pas vocation à constituer le point de départ du bref délai au sens de l'article 1648 du code civil ; qu'après cette réunion, le budget des opérations d'expertise a donc concerné en quasi-totalité la définition des travaux de réfection et la détermination de leur coût ; qu'il résulte d'ailleurs du deuxième rapport d'expertise (déposé le 30 juin 2005- page 29), que le syndicat des copropriétaires a pu communiquer à l'expert, en décembre 2003, le CCTP établi par le maître d'oeuvre chargé de l'opération de réfection des façades, preuve que le stade de la définition des réparations était engagé, ce qui présuppose que les causes du sinistre étaient d'ores et déjà définies et répertoriées ; que la mention par l'expert de la nécessité de poursuivre des investigations pour l'appartement K...(situé au-dessus de l'appartement de Monsieur X...) afin de déterminer les causes des infiltrations se manifestant après les travaux réalisés dans cet appartement ne remet absolument pas en cause l'appréciation générale de l'expert ci-dessus évoquée pour les façades et n'est envisagée qu'à titre particulier en raison des travaux qui ont été effectués ; que cette mention n'empêche d'ailleurs pas l'expert de solliciter la constitution du dossier des travaux de réfection ; que l'exigence réitérée par l'expert de la constitution du dossier des travaux ne permet pas au syndicat des copropriétaires de considérer que la note du 17 septembre 2003 constituerait, en quelque sorte, l'expression d'un « premier sentiment » de l'expert, la privant de portée sérieuse, ce qui exclurait son usage pour engager une action au fond ; qu'ainsi qu'il a été souligné par le premier juge (page 20 du jugement), la portée de cette note était au contraire renforcée par l'expertise P...qui avait également conclu à des causes multiples, ainsi que par les errements antérieurs qui avaient été portés à la connaissance de Monsieur Y..., lequel avait pu en tirer toutes les conséquences, après ses visites et examens des lieux ; que dès cette époque, le syndicat des copropriétaires pouvait appréhender la gravité des désordres, sans devoir attendre le dépôt du rapport d'expertise ; que rien ne l'empêchait d'autre part, de rechercher la qualification juridique susceptible de s'appliquer à des désordres dont la cause n'avait pu être définie avec efficacité pendant plusieurs années malgré l'intervention successive de plusieurs techniciens/ experts, étant rappelé qu'il n'incombait pas à l'expert de donner cette qualification (figurant dans son rapport, page 46) ; que c'est donc le 17 septembre 2003, au plus tard, que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l'existence de l'erreur de conception initiale affectant les façades, se concrétisant par de multiples défauts, provoquant leur dégradation générale et progressive et impliquant leur réfection globale ; qu'en engageant plus de deux années plus tard, le 14 novembre 2005, une action en garantie des vices cachés contre la société UGIF, le syndicat des copropriétaires du... n'a pas respecté le bref délai posé par l'article 1648 du Code civil ; que le jugement doit donc être confirmé en ce que les prétentions des copropriétaires fondées sur la garantie des vices cachés ont été déclarées irrecevables ;
1) ALORS QUE l'action en garantie pour vices cachés doit être exercée dans un bref délai ; que celui-ci est interrompu par une assignation en référé aux fins de voir ordonner une expertise, la prescription de droit commun se substituant alors au bref délai de l'action en garantie des vices cachés ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué qu'un expert a été désigné à la demande du syndicat des copropriétaires par une ordonnance en date du 28 janvier 2003 et que l'expert ainsi désigné a rendu deux rapports les 1er et 30 juin 2005 ; qu'en retenant la date du 17 septembre 2003 comme point de départ du bref délai – soit une date postérieure à l'assignation en référé-et en jugeant irrecevable l'action en garantie des vices cachés exercée au fond par le syndicat des copropriétaires le 14 novembre 2005, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
2) ALORS QUE subsidiairement, l'action en garantie pour vices cachés doit être exercée dans un bref délai, lequel ne court qu'à compter de la date à laquelle l'acquéreur a eu une connaissance effective, précise et certaine, du vice ; qu'en retenant que dès le 17 septembre 2003, le syndicat des copropriétaires « pouvait appréhender la gravité des désordres » et qu'il avait connaissance de l'erreur de conception initiale affectant les façades, tout en constatant qu'en raison de l'extrême complexité des causes des désordres, les investigations avaient dû être poursuivies et prolongées par deux rapports ultérieurs déposés le 30 juin 2005 et le 24 mai 2008 pour que puisse être mesurées précisément l'origine, la nature et l'ampleur des désordres, de telle sorte qu'en agissant au fond dès le 14 novembre 2005, soit quelques semaines après le dépôt du deuxième rapport de l'expert désigné à sa demande le 28 janvier 2003, le syndicat des copropriétaires avait bien agi dans un bref délai ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires des... de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE pour caractériser l'existence de manoeuvres dolosives, le syndicat des copropriétaires invoque des pièces émanant du syndic de l'époque (Société Saggel) qui font état de sinistres, dégâts des eaux, dans les appartements de M. C... (octobre 2000), M. E... (janvier 2001), Mme F... (juin 2001), Mme G... (avril 2000), M. H... (décembre 1999), M. I... et Melle J... (1999) et M. K... (mis en cause pour les désordres I.../ J...), étant souligné que la tempête survenue en décembre 1999 a eu un caractère exceptionnel ; que l'examen de ces pièces révèle qu'il y est question de l'étanchéité de la terrasse, d'un siphon de loggia et des menuiseries extérieures (appartement K...) ; que s'il est exact que les désordres présentent un caractère récurrent en particulier pour l'appartement de Monsieur C..., il n'en demeure pas moins qu'aucun élément ne permettait de supposer l'existence dès 1996 voire avant l'année 2001, d'une dégradation globale et systémique des façades des deux derniers étages ; que les préconisations des techniciens envoyés sur place indiquant qu'il fallait procéder à la réfection du complexe d'étanchéité des terrasses (rapport O..., dans le cadre du ravalement de l'immeuble) ou au remplacement des menuiseries (rapport de Monsieur L..., rapport N...du 8/ 12/ 1998) ne pouvaient que conforter l'existence de sinistres classiques et limités, ainsi que le syndicat des copropriétaires l'a fait valoir pour lui-même dans le cadre de l'appréciation du bref délai ; que si la société réalise chaque année de nombreuses ventes immobilières, ce seul fait ne permet pas de présumer qu'elle aurait pu appréhender la portée à la fois globale et structurelle des sinistres successifs qui se sont produits dans divers appartements des 8e et 9e étages, alors que des spécialistes de la construction (architecte et experts) n'ont pu poser un diagnostic efficace qu'à l'issue de sinistres récurrents et d'investigations poussées (rapport P...et Q...) ; qu'elle ne pouvait donc informer les acquéreurs des lots de l'existence de désordres qui étaient considérés comme ponctuels malgré leur répétition dans le temps en divers endroits et qui avaient fait l'objet de réparations ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'existence de manoeuvres dolosives lors de la vente des lots de copropriété intervenus entre 1996 et 2001 ;
ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou lui aurait permis de le faire dans des conditions plus avantageuses pour lui, à un moindre prix ou après l'accomplissement de travaux indispensables ; qu'il suffit que le fait tenu caché soit connu de l'une des parties, en l'occurrence le vendeur, et qu'il ait pu avoir une influence déterminante sur le consentement de l'autre partie ou les conditions de son engagement, sans qu'il soit nécessaire que ce fait revête les caractères d'un vice caché ; qu'en énonçant seulement, pour écarter, l'existence de toutes manoeuvres dolosives, que le vice caché qui était la cause des désordres ne pouvait pas être connu du vendeur au moment de la vente des lots, sans rechercher si les désordres survenus avant cette vente, désordres dont la gravité et la « répétition dans le temps en divers endroits » n'étaient pas contestées, ne constituaient pas en eux-mêmes des faits qui, nonobstant le manque de connaissance de leurs causes, auraient dû faire l'objet d'une information des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;
ET ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'UGIF, en sa qualité de vendeur professionnel était réputée connaître les vices de la chose ; qu'en se bornant à énoncer que le vice caché qui était la cause des désordres ne pouvait pas être connu du vendeur au moment de la vente des lots, pour écarter toute manoeuvre ou réticence dolosive de sa part, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société ACE Insurance Sanv.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la compagnie ACE Insurance SANV à garantir le syndicat des copropriétaires... de sa condamnation à payer la somme de 2. 000 euros à M. X... au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'il paraît équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X... une somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, la SOCIETE ACE EUROPE étant condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant la compagnie ACE Insurance SANV à garantir le syndicat des copropriétaires... de sa condamnation à payer la somme de 2. 000 euros à M. X... au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans énoncer de motif au soutien de cette condamnation à garantie, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
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