LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 11 mai 2016), que, par acte du 28 mars 2011, la société 65 Alsace Lorraine, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Marguerite, lui a signifié un congé pour le 30 septembre 2011 avec refus du renouvellement de bail pour motif grave et légitime tiré d'un défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que, les 6 et 8 juillet 2011, la société Mipy vision, qui avait absorbé la société Marguerite, a notifié à la bailleresse une protestation à congé ; que, le 22 décembre 2011, celle-ci a signifié à la locataire en place, la société AAMP, qui avait absorbé la société Mipy, un congé pour le 30 juin 2012 portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour défaut, à cette date, d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de son établissement secondaire exploité dans les lieux ; que la société 65 Alsace Lorraine a assigné la société FP2A, devenue la société L'Opticien Afflelou, venant aux droits de la société AAMP, en validation du congé délivré le 22 décembre 2011 et, subsidiairement, de celui délivré le 28 mars 2011 ;
Attendu que la société 65 Alsace Lorraine fait grief à l'arrêt d'annuler le congé délivré le 22 décembre 2011 à la société AAMP ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, dans le congé du 22 décembre 2011, la bailleresse n'indiquait pas renoncer au congé du 28 mars 2011, qu'elle continuait à en demander la validation à titre subsidiaire, que la protestation émise par la locataire après ce premier congé, dans laquelle elle invoquait sa nullité, ne pouvait pas caractériser l'acceptation d'une rétractation qui ne serait intervenue que postérieurement par la délivrance d'un second congé et constaté, par motifs adoptés, qu'elle n'était pas saisie d'une demande de nullité du congé du 28 mars 2011, la cour d'appel, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées et devant laquelle la bailleresse n'avait pas invoqué la violation du principe de l'estoppel ni celui de loyauté des débats, en a exactement déduit que, le premier congé ayant mis fin au bail, le second congé devait être annulé ;
D'où il suit que le moyen, nouveau, mélangé de droit et de fait et partant irrecevable en sa deuxième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société 65 Alsace Lorraine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société 65 Alsace Lorraine et la condamne à payer à la société L'Opticien Afflelou la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société 65 Alsace Lorraine.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé le congé délivré par la SNC 65 Alsace Lorraine à la SARL AAMP le 22 décembre 2011 et d'AVOIR débouté la société bailleresse de des demandes tendant à voir dire et juger que le congé délivré le 22 décembre 2011 portant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux était valable et régulier avec toutes conséquences de droit ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé par le bailleur, sans avoir à rechercher si la société locataire était régulièrement immatriculée à la date d'effet du congé ; qu'un premier congé a été délivré le 28 mars 2011 par la SNC 65 Alsace Lorraine à effet du 30 septembre 2011 ; qu'un second congé a été délivré le 20 décembre 2011 à effet du 30 juin 2012 ; qu'avant d'examiner éventuellement le bien-fondé du second congé comme le demande l'appelante, il convient de se prononcer sur le premier ; que le congé délivré par le bailleur comme le locataire est un acte unilatéral qui se suffit à lui-même et qui met irrévocablement fin au bail. ; qu'une fois donné, le congé ne peut être rétracté par son auteur sans l'accord de son destinataire ; que la SNC 65 Alsace Lorraine soutient que l'auteur du congé étant libre de renoncer à se prévaloir du bénéfice de son congé dès lors que sa volonté est expresse et non équivoque, elle a renoncé, par la délivrance du second congé, sans contestation possible au bénéfice du premier congé et que par ailleurs, par sa protestation du 6 juillet 2011 par laquelle ledit congé était qualifié de nul et de nul effet pour avoir été délivré à une société inexistante, le locataire a consenti sans équivoque à la renonciation audit congé et à la poursuite du bail ; que cependant, d'une part, dans le second congé, s'il est fait mention du premier, il n'est nullement indiqué que la SNC 65 Alsace Lorraine le rétracte ; que d'autre part, la protestation émise en juillet 2006 (i.e : 2011) ne peut pas caractériser l'accord du locataire à la rétractation invoquée par la SNC 65 Alsace Lorraine qui ne serait intervenue que le 20 décembre 2011 par la délivrance du second congé ; qu'au surplus, aucune action en nullité du congé du 28 mars 2011 n'a été engagée dans le délai de prescription de deux ans prévu par l'article L145-60 du code de commerce ; que par ailleurs, par la protestation du 6 juillet 2006 (i.e : 2011), la SAS MIPY VISION a fait valoir, à juste titre, le caractère infondé du motif de dénégation opposé ; qu'en effet, par application des dispositions d'ordre public de l'article L145-16, alinéa 2 du code de commerce, la SAS MIPY VISION s'était régulièrement substituée à la SARL Marguerite à qui le congé avait été délivré par l'effet de la convention de fusion entre les deux sociétés en date du 10 novembre 2010, déposée au greffe du tribunal de commerce de paris le 24 novembre 2010 et ayant fait l'objet d'une publicité légale le 1er décembre 2010 ; que la SARL Marguerite a été radiée du RCS à compter du 15 mars 2011, la SAS MIPY VISION ayant repris à compter de cette date l'exploitation de l'établissement secondaire situé au 65, rue Alsace Lorraine ; qu'il doit être constaté que le bail liant les parties n'impose pas au preneur d'informer le bailleur des éventuels changements le concernant ; qu'ainsi, le congé du 28 mars 2011 ayant mis fin au bail, le second congé ne peut qu'être annulé ; que dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le congé délivré par la SNC 65 Alsace Lorraine à la S.A.R.L AAMP le 22 décembre 2011 et ordonné une mesure d'instruction portant tant sur l'indemnité d''éviction que sur l'indemnité d'occupation ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENTS ADOPTES QU'en premier lieu, il résulte clairement des pièces produites par la défenderesse que la société Mipy Vision venait régulièrement aux droits de la SARL Marguerite à la date du congé et que cette société était régulièrement inscrite aux registres du commerce de Paris et de Toulouse, pour l'établissement concerné ; que par conséquent, le congé ne reposait pas sur un motif grave ; qu'en second lieu, le congé s'analyse en un acte unilatéral qui met fin au bail et il ne peut donc être valablement rétracté que si la partie qui a reçu le congé donne son consentement pour faire revivre le bail ; qu'au cas d'espèce, il convient de relever que le congé du 22 décembre 2011 n'indique nullement que le congé du 28 mars 2011 – qu'il rappelle – est rétracté et cet acte ne saurait donc être considéré comme valant rétractation ; qu'au surplus, aucun élément ne montre que la locataire ait accepté cette prétendue rétractation ; qu'en troisième lieu, ainsi que le soutient la demanderesse, la partie qui délivre le congé est parfaitement en droit de renoncer à se prévaloir du bénéfice de son congé ; que toutefois, cette renonciation contestée par la locataire doit résulter d'une volonté expresse et non équivoque ; qu'au cas d'espèce, il est clair que le second congé ne contient pas les termes d'une telle manifestation de volonté et d'ailleurs, la demanderesse revendique dans le dernier état de ses écritures le fait que « le motif invoqué (dans le premier congé) pour priver le locataire de son indemnité d'éviction était parfaitement fondé » ; qu'elle demande d'ailleurs également à la juridiction de dire et juger que le congé délivré le 28 mars 2011 est justifié ; qu'il est donc clair, même si ces prétentions sont présentées à titre subsidiaire, qu'elle ne renonce pas à se prévaloir du bénéfice du congé initial ; qu'en quatrième lieu, le fait rappelé par la demanderesse que dans sa protestation de juillet 2011, la locataire ait fait valoir que le congé était nul pour avoir été confié à une société réputée inexistante à la date considérée ne saurait avoir pour effet de priver le congé des effets revendiqués par le bailleur dès lors qu'aucune rétractation n'est intervenue et n'a été acceptée, et que la bailleresse n'a pas renoncé à se prévaloir de ce congé ; qu'en cinquième lieu, le fait, invoqué par la demanderesse que ce congé ait été délivré à une société inexistante constitue certes une cause de nullité relevant des dispositions de l'article 118 du Code de procédure civile, mais il ne peut en être tiré aucune conséquence dès lors qu'aucune des parties ne demande à la juridiction d'annuler ce congé ; qu'enfin et contrairement à ce que soutient la bailleresse, le tribunal n'a pas à rechercher si la société locataire était régulièrement immatriculée à la date d'effet du congé ; qu'en effet, si l'immatriculation au registre du commerce constitue une condition nécessaire pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, peut être invoquée en tout état de cause, elle s'apprécie au jour du congé ; que ce congé a donc mis fin au bail en sorte que le congé délivré à cette fin le 22 décembre 2011 doit être annulé et que la demanderesse doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes, étant rappelé qu'il a été dit que le congé initial ne reposait pas sur un motif permettant d'écarter le versement de l'indemnité d'éviction ; qu'il s'en déduit que la société locataire bénéficie du droit à indemnité d'éviction de l'article L. 154-1 du code de commerce, ainsi que du droit au maintien dans les lieux de l'article L. 145-28 du même code, à compter du 30 septembre 2011 ;
1°) ALORS QUE le congé peut être rétracté par le bailleur qui peut y renoncer ; qu'en l'espèce, en délivrant à la société locataire un second congé le 20 décembre 2011, la société 65 Alsace Lorraine a, par là-même, nécessairement renoncé sans équivoque à se prévaloir des effets du congé précédemment délivré le 28 mars 2011, peu important à cet égard que les termes du second congé ne fassent pas état de cette rétractation; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en l'espèce, la société 65 Alsace Lorraine avait invoqué les contradictions dans l'argumentation de la société locataire qui soutenait, dans son acte de protestation à congé du 6 juillet 2011, que le premier congé était nul et non avenu de sorte qu'elle ne pouvait ensuite, en totale contradiction avec sa précédente position, venir soutenir que les effets du premier congé primeraient sur ceux du second qu'elle n'avait au demeurant jamais contesté ; qu'en faisant sienne une argumentation de la Société L'Opticien Afflelou, radicalement contraire à ses prétentions initiales, la cour d'appel a violé le principe de l'estoppel, ensemble le principe de loyauté des débats ;
3°) ALORS QUE dès lors que les parties ont consenti à renoncer aux effets du congé, l'une en se rétractant, l'autre en invoquant sa nullité, il n'est pas nécessaire d'intenter une action en nullité de ce congé pour l'empêcher de produire effet ; qu'en énonçant dès lors qu'aucune action en nullité du congé du 28 mars 2011 n'avait été intentée, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce ;
4°) ALORS QUE la société 65 Alsace Lorraine soutenait (conclusions d'appel p. 7) que le premier congé ayant été délivré à une société inexistante à la date de délivrance de l'acte, il ne pouvait faire effet et, partant, mettre irrévocablement fin au bail ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
