LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 28 janvier 2016), que la société Createch, bailleur de locaux commerciaux compris dans un immeuble lui appartenant, a notifié à la société Fantex Industrie, locataire, un congé avec offre de renouvellement, à effet du 1er juillet 2012, aux clauses et conditions du bail en cours, sauf en ce qui concerne celles figurant à l'article 8 relative aux consommations d'eau chaude et froide, de gaz, d'électricité et selon laquelle le sous-locataire s'engageait à prendre en charge l'intégralité des charges afférentes à la surface qu'il occupait estimée d'un commun accord entre les parties à 75 % de la surface totale de l'immeuble, et a demandé le déplafonnement du loyer ; que la société locataire a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le loyer proposé ; que la bailleresse l'a assignée en renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail précédent, à l'exception de l'article 8, alinéa 2, et en déplafonnement du loyer ;
Attendu que la société Createch fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la clause de l'article 8 et d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail était renouvelé aux conditions du bail précédent à l'exception de l'article 8 et, avant dire droit, a ordonné une expertise ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, que la clause qui prévoyait que le preneur remboursera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, l'ensemble des charges de fonctionnement de sa quote-part de l'immeuble, notamment les consommations d'eau chaude et froide, de gaz, d'électricité et le fonctionnement et l'entretien courant du chauffage et s'engageait à prendre en charge l'intégralité des charges afférentes à la surface qu'il occupait, estimée d'un commun accord entre les parties à 75 % de la surface totale de l'immeuble, instituait une répartition des charges d'électricité en fonction de la surface utilisée par la société locataire, indépendante des consommations réelles, et non pas une rétrocession d'électricité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Createch aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Createch et la condamne à payer à la société Fantex Industrie la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Createch
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté que le bail liant la société Créatech et la SARL Fantex Industrie s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent et d'AVOIR en conséquence débouté la SAS Createch de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la clause du contrat liant les parties selon laquelle « le sous-locataire s'engage à prendre en charge l'intégralité des charges afférentes à la surface qu'il occupe estimée d'un commun accord entre les parties à 75 % de la surface totale de l'immeuble » et constaté que le bail liant la société Créatech et la SARL Fantex Industrie s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent à l'exception de l'article 8 Impôt et charge et, avant dire droit, a ordonné une expertise ;
AUX MOTIFS QUE « la clause litigieuse institue une répartition globale des charges en fonction de la surface utilisée par la société locataire ; qu'elle concerne non seulement l'électricité mais également l'eau, le gaz, le chauffage et l'entretien des espaces verts ; qu'elle n'instaure donc pas le remboursement par le preneur au bailleur des consommations réelles d'électricité sur la base du tarif pratiqué par EDF, mais un forfait global déconnecté des consommations réelles pour chacune des charges dès lors que les modalités de répartition sont basées sur la surface utilisée ; que s'agissant d'un forfait global, la société Créatech ne peut utilement soutenir que le remboursement par le preneur des charges dans la proportion de 75 % de la surface totale de l'immeuble soit constitutif d'une rétrocession prohibée d'électricité ; que la clause litigieuse ne violant pas une disposition d'ordre public, son annulation ne saurait être prononcée » (cf. arrêt p.5, §4-8) ;
ALORS QUE, l'interdiction de la rétrocession d'électricité est une règle d'ordre public économique destinée à protéger le monopole d'EDF ; qu'en retenant, pour écarter l'annulation de la clause 8 du contrat de bail, que dès lors que la clause prévoyait un forfait global calculé sur un pourcentage de la surface utilisée et portant sur l'ensemble des charges, y compris l'électricité, celle-ci n'instaurait pas une rétrocession prohibée d'électricité et ne violait donc pas une disposition d'ordre public quand ladite clause prévoyait le remboursement par le preneur au bailleur de sa consommation d'électricité et portant ainsi atteinte au monopole d'EDF, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement déféré sauf en ce qu'il a constaté que le bail liant la société Createch et la SARL Fantex Industrie s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent et d'AVOIR en conséquence débouté la SAS Createch de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que le bail liant la société Createch et la SARL Fantex Industrie s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2012 pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent à l'exception du montant du loyer et, avant dire droit, a ordonné une expertise ;
AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la demande de déplafonnement, la société Créatech invoque les dispositions de l'article R 145-8du code de commerce ; qu'elle soutient que l'occupation des locaux a été substantiellement modifiée pendant le cours du bail et que l'activité qui y est exercée par la société locataire a également été modifiée de façon substantielle de sorte que le pourcentage forfaitaire retenu ne correspond plus à la réalité ; qu'à cet égard, elle fait valoir que la SARL Fantex Industrie aurait installé de nouvelles machines consommatrices d'énergie tandis que le surplus des bâtiments a été de moins en moins occupé, de sorte qu'elle paierait 25 % de l'énergie consommée par sa locataire ; qu'elle soutient également qu'il faut tenir compte des modalités selon lesquelles le prix a été originairement calculé, et notamment du fait qu'il a été fixé à un montant anormalement bas eu égard aux circonstances liées à la cession du fonds de commerce et compte tenu du fait qu'il s'agissait d'un bail précaire ; que pour que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé puisse être écartée, il appartient au bailleur de démontrer l'existence d'une modification notable au cours du bail expiré de l'un des éléments d'appréciation de la valeur locative visée aux articles R 145-3 à R 145-6 et 145-8 du code de commerce ; qu'en l'espèce, la société Créatech ne démontre pas, par les pièces qu'elle produit aux débats, que les conditions d'exploitation de la société Fantex Industrie et de ses prédécesseurs auraient changé au cours du bail expiré ; qu'il n'est pas justifié d'une modification des obligations respectives des parties au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, au cours du bail expiré, la clause litigieuse préexistant à la signature du bail commercial ; que s'agissant de la fixation du loyer originaire, il n'est pas démontré qu'II aurait été fixé à un niveau anormalement bas du fait de circonstances particulières qui auraient aujourd'hui disparu, alors qu'il était expressément stipulé lors de la cession d'une partie du fonds de commerce par la société Créatech à la société Nouvelle Fantex le 21 mai 2001, concomitante à la signature d'un contrat de sous-location, une promesse de bail commercial aux mêmes conditions que le bail de sous-location » (cf. arrêt p.5, § 10 – p.6, §2) ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation lequel fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement en ce qu'il avait annulé l'article 8 du contrat de bail, entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la société Créatech de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il avait constaté le renouvellement du bail aux mêmes conditions à l'exception du montant du loyer en application de l'article 624 du code de procédure civile.
