LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Angers, 29 mars 2016) fixe les indemnités de dépossession revenant à M. X... par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Saint-Lambert-la-Potherie, de parcelles lui appartenant ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'expropriation comme il l'a fait ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu qu'à la date de référence le réseau électrique devait être renforcé pour desservir l'ensemble de la zone d'aménagement concerté, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter la qualification de terrain à bâtir ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement apprécié que la situation des parcelles, limitées au nord par une rue et jouxtant à l'ouest une vaste zone agricole, n'était pas privilégiée, la cour d'appel a, sans contradiction, légalement justifié sa décision de ne pas retenir la plus-value invoquée par l'exproprié ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'expropriation due à Monsieur X... pour dépossession de sa parcelle cadastrée B 1200, de la superficie de 4. 645 m ² de la parcelle cadastrée B 1201 et de la superficie de 866 m ² de la parcelle cadastrée AC 111, aux sommes de 36. 680 € au titre de l'indemnité principale et 4. 868 € au titre de l'indemnité de remploi, soit un total de 43. 548 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parcelles, classées en zone 1AUz/ lgr du plan d'occupation des sols, sont donc constructibles ; elles sont d'un seul tenant, bordées au Nord par la route de la Chaussée ; elles sont en nature de terre et libres de toute occupation ; la qualification de terrain à bâtir est réservée par l'article L. 322-3, 2° (ancien article L. 13-15, II, 1°, a) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique aux terrains périurbains classés par le plan local d'urbanisme dans une zone à urbaniser (AU) dont le règlement n'autorise la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction sous certaines conditions relatives à la taille de l'opération (surface hors d'oeuvre nette minimale) ou aux équipements qui doivent la desservir ; cette qualification est en règle générale refusée à des terrains déjà desservis par des équipements si la capacité de ceux-ci ne correspond pas aux besoins de l'opération qui seule permet de construire dans cette zone ; l'expertise a fait apparaître que :- au regard des plans des réseaux existants avant travaux d'aménagement de la ZAC, on peut considérer qu'à la date de référence du 2 septembre 2011, les réseaux existants autour du périmètre de la future ZAC étaient de capacité suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC, cependant, après avoir engagé des études plus poussées, il s'est avéré que le prolongement du réseau électrique était possible depuis la rue des Landes, mais qu'un renforcement était nécessaire pour desservir l'ensemble de la ZAC,- pour les réseaux d'eaux pluviales et d'alimentation en eau potable, de simples raccordements ont été suffisants pour les besoins d'aménagement de la ZAC,- pour le réseau d'eaux usées, la commune a décidé de créer un réseau indépendant de celui existant rue des Landes, afin d'éviter la mise en oeuvre d'une station de relevage,- la desserte en voirie de la future ZAC était assurée par la rue des Landes au Sud et la route de la Grande Chaussée au Nord, cette dernière voie a été élargie pour une question de confort (croisement de véhicules) ; à la date de référence du 2 septembre 2011, le réseau électrique devant être renforcé pour desservir l'ensemble de la ZAC, les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir ; sur la situation privilégiée, Monsieur X... fait plaider que la parcelle se situe à 15 km d'ANGERS, dans le bourg de SAINT LAMBERT LA POTHERIE, à proximité de voies de desserte et de tous les réseaux de viabilité et surtout que la capacité suffisante de ces réseaux permettent sa construction immédiate par un simple raccordement aux réseaux publics ; un terrain auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir peut cependant bénéficier d'une plus-value de situation au regard de son emplacement privilégié en raison de la proximité d'une zone habitée, de la présence d'équipements scolaires, sportifs, de loisirs et commerciaux, de l'existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation ; l'examen de la photographie aérienne Google Earth, pièce n° 45-1 de Monsieur X..., fait apparaître que si les parcelles, d'un seul tenant, sont limitées au Nord par la route de la Chaussée, au Sud par la rue des Landes, elles jouxtent à l'Ouest une vaste zone agricole, ce que confirme les constatations du juge de l'expropriation lors du transport sur les lieux ; les parcelles ne pouvant bénéficier d'une plus-value, le juge de l'expropriation ayant fait une juste évaluation des parcelles en retenant une valeur de €/ m ², valeur supérieure à celles de parcelles agricoles, il convient de confirmer sa décision » (arrêt pp. 3 et 4) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur les réglementations d'urbanisme applicables, concernant la parcelle cadastrée AC 111, à la date de référence du 18 février 2010, les parties ne contestent pas que le bien exproprié était classé en zone Nb du PLU ; que comme il vient d'être dit, les parcelles cadastrées B 1200 et B 1201, à la date de référence du 2 septembre 2011, sont classées en zone IAUz/ Igr du PLU ; Sur la nature des terrains et leur situation, les parcelles en cause sont en nature de terre, ne sont pas exploitées, et se trouvent libres de toute occupation ; que la parcelle cadastrée AC 111 étant classée en zone Nb, seuls le maintien et l'évolution des constructions à usage d'habitation étant autorisés, elle n'est dès lors pas constructible ; que Monsieur Marcel X... sollicite que soit retenue une situation hautement privilégiée, au motif que la parcelle jouxte la zone UC où sont déjà construits de nombreux pavillons et dispose de la proximité des réseaux ; mais, pour une parcelle en nature de terre non constructible, la proximité d'un lotissement et de ses réseaux ne constitue guère une situation privilégiée au-delà de l'avantage que lui confère par contre la proximité du centre bourg, proximité commune à toute les parcelles concernées par l'aménagement de la ZAC de la Grande Rangée ; que les parcelles cadastrées B 1200 et B 1201 sont situées en zone IAUZ/ Igr et sont donc constructibles ; que Monsieur Marcel X... soutient que les réseaux de viabilité d'eau potable, d'électricité basse tension et d'assainissement des eaux usées et des eaux pluviales, existants sous la rue des Landes et sous la route de la Chaussée, sont de capacité suffisante pour recevoir et desservir l'opération d'urbanisation de la ZAC de la Grande Rangée de 7, 4 ha avec la création de 100 à 130 logements, en se fondant sur la notice explicative du dossier de déclaration publique ; mais que la commune de SAINT LAMBERT LA POTHERIE produit en délibéré une attestation réalisée par le bureau VRD le 13 décembre 2012, qu'elle avait annoncé contradictoirement lors du transport sur les lieux ; qu'il convient de retenir que Monsieur Marcel X... a eu communication de cette pièce pendant le délibéré et n'a pas sollicité de réouverture des débats, que dès lors l'attestation dont s'agit peut être prise en compte ; que le bureau VRD indique que les études réalisées pour viabiliser la ZAC de la Grande Rangée (121 logements) à ST LAMBERT LA POTHERIE ont fait apparaître l'insuffisance des réseaux de desserte, les lignes électricité moyenne tension étant à enfouir, deux transformateurs basse tension étant à créer, le réseau des eaux usées de la rue des Landes étant trop court et pas assez profond par rapport aux terrains à desservir, et la voirie étant à créer rue des Landes et VC 4 et à aménager le long de la ZAC (étant relevé que les travaux interne à la ZAC n'ont pas être pris en compte à ce stade) ; que le tribunal retient en conséquence que les parcelles cadastrées B 1200 et B 1201 n'ont pas d'accès suffisant aux réseaux électriques et d'eau usée compte tenu de l'ampleur de l'opération d'aménagement de la ZAC de la Grande Rangée et n'ont en conséquence pas la qualité de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15- I du Code de l'Expropriation ; mais que ces parcelles bénéficient d'une situation privilégiée, étant constructibles et se trouvant desservies par des réseaux insuffisants mais déjà significatifs ; Sur l'application de l'article L. 13-16 du Code de l'Expropriation, que l'expropriant demande le bénéfice de l'article L. 13- l6 du Code de l'Expropriation qui dispose que la juridiction de l'expropriation « doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une DUP et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées », la double majorité étant selon lui acquise car sur 12 propriétaires concernés, des accords amiables ont été conclus avec 7 d'entre eux à savoir :- Monsieur François Y...,- les consorts Z...,- Monsieur Paul A...,- Madame Yvonne B...,- Monsieur René C...,- Monsieur Claude Z...,- Monsieur et Madame
D...
et concernant les superficies, la DUP s'étend sur 73. 427 m ² alors que les acquisitions amiables portent sur les superficies suivantes : Immeuble Y... : 38. 843 m ², Immeuble consorts Z... : 2. 640 m ², Immeuble A... : 98 m ², Immeuble B... : 95 m ², Immeuble C... : 5. 097 m ², Immeuble Claude Z... : 2. 976 m ², Immeuble D... : 4. 845 m ², soit une superficie totale de 54. 594 m ² ; que Monsieur Marcel X... s'oppose à l'application de l'article L. 13-16 du Code de l'Expropriation en expliquant que les actes notariés ne sont pas produits et que l'acquisition Y... doit être exclue du calcul car intervenue avant la DUP du septembre 2011 ainsi que la parcelle B 62 acquise par ANGERS LOIRE METROPOLE ; mais que les acquisitions étant en cours de transcription, il n'y a pas lieu de les exclure au simple grief formel de l'absence de publication des actes notariés ; qu'il n'y a plus lieu d'exclure l'acquisition Y... du 22 février 2010 au simple motif qu'elle est intervenue avant la DUP du 2 septembre 2011, dès lors qu'elle avait bien pour objet de concourir à l'opération faisant objet de la DUP et que sa date de réalisation n'est pas de nature à avoir modifié le prix de cession amiable consenti par le vendeur et accepté par la commune de SAINT-LAMBERT EN POTHERIE ; que pour faire application des dispositions de l'article L. 13-16 du Code de l'Expropriation, il faut encore vérifier que les biens en cause soient comparables aux biens objets des accords amiables ; que les biens acquis par la commune de SAINT LAMBERT LA POTHERIE au prix de 5 €/ m ² sont, comme les trois parcelles en cause, en nature de terre, ne constituent pas des terrains à bâtir, mais bénéficient d'une situation privilégiée liée à la proximité du centre bourg et de zones déjà loties, ce qui explique le prix de 5 €/ m ² qui n'est pas un prix de terre agricole dans le département de MAINE ET LOIRE ; qu'en conséquence, il sera tenu compte des accords amiables pour une valeur de 5 € par m ², soit les indemnités suivantes : Indemnité principale : 7. 736 m ² x 5 €/ m ² = 38. 680 €, Indemnité de remploi : 20 % jusqu'à 5. 000 € = 1. 000 €, 15 % entre 5. 000 et 15. 000 € = 1. 500 €, 10 % au-delà de 15. 000 € = 2. 368 €, Sous-total = 4. 868 €, soit un total de 43. 548 € » (jugement, pp. 9 à 12) ;
ALORS QUE 1°), Monsieur X... faisait valoir, dans ses conclusions (pp. 14 et 15), qu'il résultait des documents établis par la commune, et notamment la notice descriptive de la DUP et l'étude d'impact du dossier de création de la ZAC, ainsi que de la note établie le 25 avril 2014 par Monsieur Edouard F..., géomètre expert AGEIS, chargé par Monsieur X... de l'assister techniquement durant l'expertise, que le réseau électrique existant aux abords immédiats des parcelles litigieuses était parfaitement suffisant pour assurer la desserte des 120 à 130 logements projetés, sans qu'un renforcement du réseau ne soit nécessaire ; que, pour retenir qu'à la date de référence du 2 septembre 2011, le réseau électrique devait être renforcé pour desservir l'ensemble de la ZAC, de sorte que les parcelles ne pouvaient être qualifiées de terrain à bâtir, la cour d'appel a considéré que l'expertise judiciaire avait fait apparaître qu'au regard des plans des réseaux existants avant travaux d'aménagement de la ZAC, on pouvait considérer qu'à la date de référence du 2 septembre 2011, les réseaux existants autour du périmètre de la future ZAC étaient de capacité suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC puis que, cependant, après avoir engagé des études plus poussées, il s'était avéré que le prolongement du réseau électrique était possible depuis la rue des Landes, mais qu'un renforcement était nécessaire pour desservir l'ensemble de la ZAC ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme l'y invitait Monsieur X..., si les conclusions expertales, évoquant un renforcement du réseau qui ne ressortait d'aucun élément du dossier, n'étaient pas valablement contredites par les documents établis par la SAINT-LAMBERT EN POTHERIE et la note technique de Monsieur F..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation (ancien art. L. 13-15 II de ce code) ;
ALORS QUE 2°), la capacité des réseaux existant à proximité immédiate de la parcelle expropriée, pour que celle-ci reçoive la qualification de terrain à bâtir, doit être appréciée à la date de référence ; que le choix de l'aménagement du réseau d'eaux usées, fait par l'expropriant, postérieurement à la date de référence, ne peut être pris en considération pour exclure la qualification de terrain à bâtir ; qu'en se fondant néanmoins sur la circonstance que la commune avait décidé de créer un réseau indépendant de celui existant rue des landes, afin d'éviter la mise en oeuvre d'une station de relevage (arrêt p. 4), pour exclure la qualification de terrain à bâtir aux parcelles litigieuses de Monsieur X..., la cour d'appel a violé l'article L. 322-3 du code de l'expropriation (ancien art. L. 13-15 II de ce code) ;
ALORS QUE 3°), le juge ne peut pas statuer par voie de pure affirmation ; que Monsieur X... faisait valoir, dans ses conclusions (pp. 11 à 13), en s'appuyant sur les constatations du dossier de réalisation de la ZAC et la note technique du 25 avril 2014 de Monsieur F..., que la capacité du réseau public d'eaux usées existant à la date de référence était suffisant pour assurer la desserte de l'opération ; qu'à supposer ces motifs péremptoires adoptés, en affirmant que le réseau était trop court et pas assez profond (jugement, p. 10), sans indiquer sur quel document elle se fondait pour retenir une insuffisance du réseau d'eaux usées, par ailleurs considéré comme largement suffisant par le dossier de réalisation de la ZAC et la note établie par Monsieur F..., dont se prévalait Monsieur X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE 4°), les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, pour décider que les parcelles litigieuses ne présentaient pas une situation privilégiée, la cour d'appel énonce que, si les parcelles litigieuses, d'un seul tenant, étaient limitées au Nord par la route de la Chaussée, au Sud par la rue des Landes, ces parcelles jouxtaient à l'Ouest une vaste zone agricole ; qu'en statuant par ce motif, qui ne permet pas, à lui seul, d'exclure l'existence d'une situation privilégiée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation (ancien art. L. 13-13 de ce code) ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE 5°), les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que Monsieur X... faisait valoir que ses parcelles bénéficiaient d'une situation privilégiée, compte tenu de la proximité des parcelles avec ANGERS, de leur situation dans le bourg de SAINT LAMBERT EN POTHERIE, à proximité de voies de desserte et de tous les réseaux de viabilité, et surtout de la capacité suffisante de ces réseaux permettant leur construction immédiate par un simple raccordement aux réseaux publics (conclusions, p. 16) ; que, pour décider que ces parcelles ne présentaient pas une situation privilégiée, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que, si les parcelles litigieuses, d'un seul tenant, étaient limitées au Nord par la route de la Chaussée, au Sud par la rue des Landes, ces parcelles jouxtaient à l'Ouest une vaste zone agricole ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si une telle situation n'était pas, au contraire, établie par les éléments distincts et pertinents invoqués par Monsieur X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation (ancien art. L. 13-13 de ce code) ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE 6°), tout jugement doit être motivé et la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en excluant toute situation privilégiée aux parcelles litigieuses (arrêt du 29 mars 2016, p. 4), quand elle constatait par ailleurs que toutes les parcelles concernées par l'aménagement de la ZAC comportaient une situation privilégiée compte tenu du fait qu'elles étaient situées à proximité du bourg et de voies de circulation (arrêt partiellement avant dire droit du 26 novembre 2013, p. 4), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, équivalant à un défaut de motifs, et violé l'article 455 du code de procédure civile.
