LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 février 2016), que M. et Mme X... ont confié la construction d'une maison individuelle à la société DBL constructions (la société DBL), assurée auprès de la société Sagena, aux droits de laquelle se trouve la SMA, sur une parcelle de lotissement acquise de la société AAA1, assurée auprès de la société Allianz ; que, des refoulements d'eaux usées par les sanitaires et WC du rez-de-chaussée étant survenus, M. et Mme X..., après expertise, ont assigné en indemnisation la société DBL, la société Sagena et la société AAA1, qui a appelé en garantie la société Allianz ;
Sur les premiers moyens du pourvoi principal de la SMA et du pourvoi provoqué de la société DBL, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la SMA et la société DBL font grief à l'arrêt de confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme X... fondées sur les articles 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et de les condamner, in solidum, la SMA, celle-ci, dans la limite de 76 225 euros, à régler certaines sommes aux maîtres d'ouvrage ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le constructeur de maison individuelle dans un lotissement devait réaliser un ouvrage en conformité avec l'ensemble des prescriptions d'urbanisme édictées pour la construction de l'ouvrage et relevé, par référence au rapport d'expertise, que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré puisque le niveau de la cuvette de WC du rez-de-chaussée était inférieur à celui du regard le plus bas du réseau collectif du lotissement, la cour d'appel a pu déduire, de ce seul motif, que la construction était affectée d'une non-conformité contractuelle et a légalement justifié sa décision ;
Sur les seconds moyens du pourvoi principal de la SMA et du pourvoi provoqué de la société DBL, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la SMA et la société DBL font le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la non-conformité était constituée par un défaut d'implantation altimétrique de la maison, que les travaux exécutés par la société AAA1, propres à réduire ou à supprimer les risques évoqués, n'avaient pas eu pour effet de supprimer cette non-conformité contractuelle et que M. et Mme X... ne demandaient pas l'indemnisation d'un risque subsistant, mais la réalisation d'une implantation conforme au cahier des charges, la cour d'appel a pu en déduire que, M. et Mme X... n'étant pas tenus d'accepter une indemnisation en nature, l'obligation de démolition-reconstruction de la maison devait se résoudre en dommages et intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SMA et la société DBL aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société SMA.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté M. et Mme X... de l'intégralité de leurs demandes fondées sur les articles 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et, statuant à nouveau, condamné in solidum la société DBL Constructions et la SMA – celle-ci dans la limite de 76 225 €- à régler aux maîtres d'ouvrage les sommes de : 13 000 € au titre de la démolition ; 99 761, 57 € au titre de la reconstruction ; 6 390 €, au titre de la perte de loyer pendant les travaux de démolition reconstruction ;
AUX MOTIFS QUE, sur les désordres et leurs causes, les désordres avaient consisté en un débordement récurrent des eaux usées par la cuvette des WC du rez-de-chaussée, depuis le mois de mai 2005 jusqu'au mois de mai 2006 ; que M. Y... avait déterminé que les désordres étaient consécutifs à plusieurs faits concomitants ; qu'il avait relevé que les désordres avaient cessé depuis la fin des travaux de viabilisation ; qu'en page 51 de son rapport, il avait ajouté que les travaux menés et les modifications apportées, ainsi que la mise en place d'un entretien du poste de relevage, permettront de pallier désormais à un nouveau sinistre ; que, pour autant, la mauvaise configuration altimétrique mise en évidence, laissait temporairement ce lot en situation de risque ; qu'il suffisait en effet d'une concomitance d'évènements fortuits ; que M. Y... avait ajouté que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré, puisque le niveau de la cuvette de WC du RDC était inférieur à celui du regard le plus bas du lotissement ; que, sur l'existence d'une non-conformité, M. Y... avait rappelé que la société DBL avait respecté l'article 10 du règlement du lotissement ; qu'en ce qui concernait le cahier des charges, la société DBL devait établir des plans de permis de construire en conformité avec le relevé topographique du géomètre-expert du lotissement, M. Z... ; que M. Y..., qui avait examiné le dossier de construction établi par la société DBL, avait relevé que M. Z... avait indiqué de pas être intervenu sur le lot n° 32 pour la société DBL Constructions ; qu'il ressortait de l'analyse des plans du permis de construire effectuée par l'expert en page 17 de son rapport, que la planche 6 intitulée « Profils », présentait deux erreurs manifestes de position du terrain naturel :- la première indiquait en façade ouest une pente naturelle du nord vers le sud, ce qui était l'opposé de la réalité ;- la seconde en partie amont de la parcelle (profil du bas) : il était indiqué un « TN Moyen » à « + 44, 72 », ce qui n'était pas l'indication portée sur le relevé topographique (après projet) établi par le géomètre où figuraient les cotes « 45, 05 » et « 45, 25 » en bordure ouest directe de la parcelle, et, plus loin, « 45, 31 » au niveau de la voirie ; qu'ainsi, la maison livrée par la société DBL n'était pas conforme au cahier des charges du lotissement, en ce que le permis de construire avait été établi sans le relevé du géomètre-expert du lotissement ; que l'erreur d'altimétrie qui en résultait était le fait d'une non-conformité contractuelle ;
1°) ALORS QUE l'erreur d'altimétrie s'analyse en une non-conformité contractuelle ; qu'en ayant déduit l'erreur d'altimétrie affectant la maison des époux X..., du simple fait que la société DBL Constructions n'avait pas sollicité l'intervention du géomètre-expert du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'erreur altimétrique subie par un immeuble doit être caractérisée ; qu'en énonçant que la maison des époux X... était affectée d'une erreur d'implantation altimétrique, en s'étant fondée sur des erreurs de cotes qui ne concernaient pas l'emprise de la construction (TN 45), mais des extrémités de la parcelle supportant le lot n° 32, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'erreur d'implantation altimétrique d'un immeuble doit être caractérisée, à la charge du constructeur ; qu'en ayant énoncé, pour retenir la non-conformité altimétrique de la maison imputable à la société DBL Construction, que la cote TN du WC du rez-de-chaussée était de 45, 33 et était donc inférieure à celle des regards EU 1 et EU 3, quand ceux-ci relevaient de la responsabilité du lotisseur et non de celle du constructeur de maison individuelle qui n'avait pas été chargé de réaliser les réseaux extérieurs et avait respecté, pour le WC du rez-de-chaussée, le niveau maximum de 45, 30 m prescrit par le règlement du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté M. et Mme X... de l'intégralité de leurs demandes fondées sur les articles 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et, statuant à nouveau, condamné in solidum la société DBL Constructions et la SMA – celle-ci dans la limite de 76 225 €- à régler aux maîtres d'ouvrage les sommes de : 13 000 € au titre de la démolition ; 99 761, 57 € au titre de la reconstruction ; 6 390 €, au titre de la perte de loyer pendant les travaux de démolition reconstruction ;
AUX MOTIFS QUE, sur les désordres et leurs causes, les désordres avaient consisté en un débordement récurrent des eaux usées par la cuvette des WC du rez-de-chaussée, depuis le mois de mai 2005 jusqu'au mois de mai 2006 ; que M. Y... avait déterminé que les désordres étaient consécutifs à plusieurs faits concomitants ; qu'il avait relevé que les désordres avaient cessé depuis la fin des travaux de viabilisation ; qu'en page 51 de son rapport, il avait ajouté que les travaux menés et les modifications apportées, ainsi que la mise en place d'un entretien du poste de relevage, permettront de pallier désormais à un nouveau sinistre ; que, pour autant, la mauvaise configuration altimétrique mise en évidence, laissait temporairement ce lot en situation de risque ; qu'il suffisait en effet d'une concomitance d'évènements fortuits ; que M. Y... avait ajouté que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré, puisque le niveau de la cuvette de WC du RDC était inférieur à celui du regard le plus bas du lotissement ; qu'en l'espèce, la non-conformité était un défaut d'implantation altimétrique de la maison, au regard du relevé topographique devant être établi par le géomètre du lotissement, ce relevé étant imposé par le cahier des charges du lotissement, préalablement à la construction ; que les travaux exécutés par la société AAA1, propres à réduire ou à supprimer les risques évoqués, n'avaient pas pour autant pour effet de supprimer la non-conformité contractuelle ; que M. et Mme X... qui demandaient des indemnités de démolition et reconstruction, ne demandaient pas l'indemnisation d'un risque subsistant, mais la réalisation d'une implantation conforme au cahier des charges ; qu'ils n'étaient pas tenus d'accepter une indemnisation en nature, de sorte que l'obligation de démolition-reconstruction de la maison devait se résoudre en dommages-intérêts ; que le jugement devait être infirmé en ce qu'il avait débouté les époux X... de leurs demandes d'indemnisation de la non-conformité de leur maison ;
ALORS QUE la non-conformité résultant de l'erreur d'implantation altimétrique d'un immeuble, ne peut se résoudre en démolition, suivie d'une reconstruction, que si la sanction est proportionnée à la gravité du manquement constaté ; qu'ayant constaté que les travaux exécutés par le lotisseur avaient eu pour effet de « réduire ou supprimer » les risques de débordement du WC du rez-de-chaussée dans la maison, qui, selon l'expert, s'était trouvée « temporairement » en risque, les travaux réalisés par la société AAA1 permettant désormais d'éviter tout nouveau sinistre, ce dont il résultait que le défaut d'implantation altimétrique relevé ne pouvait plus causer de dommages aux époux X..., pour ensuite ordonner l'indemnisation de la démolition et de la reconstruction de leur maison, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales qui se déduisaient de ses propres constatations au regard de l'article 1184 du code civil. Moyens produits AU POURVOI PROVOQUE par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société DBL constructions.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté les époux X... de l'intégralité de leurs demandes fondées sur les articles 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et, statuant à nouveau de ce chef, D'AVOIR condamné in solidum la société DBL Constructions et la SMA, celle-ci dans la limite de 76 225 euros, à régler aux époux X... les sommes de 13 000 euros au titre de la démolition, de 99 761, 57 euros au titre de la reconstruction et de 6 390 euros au titre de la perte de loyer pendant les travaux de démolition reconstruction ;
AUX MOTIFS QUE, sur les désordres et leurs causes, les désordres avaient consisté en un débordement récurrent des eaux usées par la cuvette des WC du rez-de-chaussée, depuis le mois de mai 2005 jusqu'au mois de mai 2006 ; que M. Y... avait déterminé que les désordres étaient consécutifs à plusieurs faits concomitants ; qu'il avait relevé que les désordres avaient cessé depuis la fin des travaux de viabilisation ; qu'en page 51 de son rapport, il avait ajouté que les travaux menés et les modifications apportées, ainsi que la mise en place d'un entretien du poste de relevage, permettront de pallier désormais à un nouveau sinistre ; que, pour autant, la mauvaise configuration altimétrique mise en évidence, laissait temporairement ce lot en situation de risque ; qu'il suffisait en effet d'une concomitance d'événements fortuits ; que M. Y... avait ajouté que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré, puisque le niveau de la cuvette de WC du rez-de-chaussée était inférieur à celui du regard le plus bas du lotissement ; que, sur l'existence d'une non-conformité, M. Y... avait rappelé que la société DBL avait respecté l'article 10 du règlement du lotissement ; qu'en ce qui concernait le cahier des charges, la société DBL devait établir des plans de permis de construire en conformité avec le relevé topographique du géomètre-expert du lotissement, M. Z... ; que M. Y..., qui avait examiné le dossier de construction établi par la société DBL, avait relevé que M. Z... avait indiqué de pas être intervenu sur le lot n° 32 pour la société DBL Constructions ; qu'il ressortait de l'analyse des plans du permis de construire effectuée par l'expert en page 17 de son rapport, que la planche 6 intitulée « Profils », présentait deux erreurs manifestes de position du terrain naturel :- la première indiquait en façade ouest une pente naturelle du nord vers le sud, ce qui était l'opposé de la réalité ;- la seconde en partie amont de la parcelle (profil du bas) : il était indiqué un « TN Moyen » à « + 44, 72 », ce qui n'était pas l'indication portée sur le relevé topographique (après projet) établi par le géomètre où figuraient les cotes « 45, 05 » et « 45, 25 » en bordure ouest directe de la parcelle, et, plus loin, « 45, 31 » au niveau de la voirie ; qu'ainsi, la maison livrée par la société DBL n'était pas conforme au cahier des charges du lotissement, en ce que le permis de construire avait été établi sans le relevé du géomètre-expert du lotissement ; que l'erreur d'altimétrie qui en résultait était le fait d'une non-conformité contractuelle ;
ALORS, 1°), QUE l'erreur d'implantation d'altimétrique s'analyse en une non-conformité contractuelle ; qu'en ayant déduit l'erreur d'altimétrie affectant la maison des époux X..., du simple fait que la société DBL Constructions n'avait pas sollicité l'intervention du géomètre-expert du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE l'erreur d'implantation altimétrique subie par un immeuble doit être caractérisée ; qu'en énonçant que la maison des époux X... était affectée d'une erreur d'implantation altimétrique, en s'étant fondée sur des erreurs de cotes qui ne concernaient pas l'emprise de la construction (TN 45), mais des extrémités de la parcelle supportant le lot n° 32, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE l'erreur altimétrique d'un immeuble doit être caractérisée, à la charge du constructeur ; qu'en ayant énoncé, pour retenir la non-conformité altimétrique de la maison imputable à la société DBL Constructions, que la cote TN du WC du rez-de-chaussée était de 45, 33 et était donc inférieure à celle des regards EU 1 et EU 3, quand ceux-ci relevaient de la responsabilité du lotisseur et non de celle du constructeur de maison individuelle qui n'avait pas été chargé de réaliser les réseaux extérieurs et avait respecté, pour le WC du rez-de-chaussée, le niveau maximum de 45, 30 m prescrit par le règlement du lotissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté les époux X... de l'intégralité de leurs demandes fondées sur les articles 1184 et 1792 du code civil, pour erreur d'implantation altimétrique de leur maison d'habitation, et, statuant à nouveau de ce chef, D'AVOIR condamné in solidum la société DBL Constructions et la SMA, celle-ci dans la limite de 76 225 euros, à régler aux époux X... les sommes de 13 000 euros au titre de la démolition, de 99 761, 57 euros au titre de la reconstruction et de 6 390 euros au titre de la perte de loyer pendant les travaux de démolition reconstruction ;
AUX MOTIFS QUE, sur les désordres et leurs causes, les désordres avaient consisté en un débordement récurrent des eaux usées par la cuvette des WC du rez-de-chaussée, depuis le mois de mai 2005 jusqu'au mois de mai 2006 ; que M. Y... avait déterminé que les désordres étaient consécutifs à plusieurs faits concomitants ; qu'il avait relevé que les désordres avaient cessé depuis la fin des travaux de viabilisation ; qu'en page 51 de son rapport, il avait ajouté que les travaux menés et les modifications apportées, ainsi que la mise en place d'un entretien du poste de relevage, permettront de pallier désormais à un nouveau sinistre ; que, pour autant, la mauvaise configuration altimétrique mise en évidence, laissait temporairement ce lot en situation de risque ; qu'il suffisait en effet d'une concomitance d'événements fortuits ; que M. Y... avait ajouté que le défaut d'implantation de l'habitation était avéré, puisque le niveau de la cuvette de WC du RDC était inférieur à celui du regard le plus bas du lotissement ; qu'en l'espèce, la non-conformité était un défaut d'implantation altimétrique de la maison, au regard du relevé topographique devant être établi par le géomètre du lotissement, ce relevé étant imposé par le cahier des charges du lotissement, préalablement à la construction ; que les travaux exécutés par la société AAA1, propres à réduire ou à supprimer les risques évoqués, n'avaient pas pour autant pour effet de supprimer la non-conformité contractuelle ; que M. et Mme X... qui demandaient des indemnités de démolition et reconstruction, ne demandaient pas l'indemnisation d'un risque subsistant, mais la réalisation d'une implantation conforme au cahier des charges ; qu'ils n'étaient pas tenus d'accepter une indemnisation en nature, de sorte que l'obligation de démolition-reconstruction de la maison devait se résoudre en dommages-intérêts ; que le jugement devait être infirmé en ce qu'il avait débouté les époux X... de leurs demandes d'indemnisation de la non-conformité de leur maison ;
ALORS QUE la non-conformité résultant de l'erreur d'implantation altimétrique d'un immeuble, ne peut se résoudre en démolition, suivie d'une reconstruction, que si la sanction est proportionnée à la gravité du manquement constaté ; qu'ayant constaté que les travaux exécutés par le lotisseur avaient eu pour effet de « réduire ou supprimer » les risques de débordement du WC du rez-de-chaussée dans la maison, qui, selon l'expert, s'était trouvée « temporairement » en risque, les travaux réalisés par la société AAA1 permettant désormais d'éviter tout nouveau sinistre, ce dont il résultait que le défaut d'implantation altimétrique relevé ne pouvait plus causer de dommages aux époux X..., pour ensuite ordonner l'indemnisation de la démolition et de la reconstruction de leur maison, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales qui se déduisaient de ses propres constatations au regard de l'article 1184 du code civil.
