LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, qu'à la suite d'une étude financière et fiscale ainsi que d'une simulation d'investissement immobilier réalisées par la société Aronoff conseil immobilier, qui exerçait une activité de conseil immobilier pour laquelle elle était assurée auprès de la société Les Souscripteurs du Lloyd's, M. X... a, après la signature d'un contrat de réservation, acquis auprès de la société Financière Barbatre deux appartements en l'état futur d'achèvement situés dans un ensemble immobilier faisant l'objet d'une rénovation, et qui ont été donnés en location à la société Les Ducs de Chevreuse ; que cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt immobilier souscrit par M. X... auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (la Caisse) ; que la construction de l'ensemble immobilier n'a pu être achevée et que les deux appartements n'ont pas été livrés ; que reprochant à la société Aronoff conseil immobilier et à la Caisse divers manquements à leur obligation de conseil, d'information et de mise en garde, M. X... les a assignées en paiement de dommages-intérêts ; que la société Aronoff conseil immobilier a été mise en liquidation judiciaire ; qu'au cours de l'instance d'appel, M. X... a assigné en intervention forcée M. Y..., liquidateur de la société Aronoff conseil immobilier, ainsi que la société Les Souscripteurs du Lloyd's ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que pour retenir que le manquement de la société Aronoff conseil immobilier à son devoir d'information et de conseil de M. X... sur les incidences financières de la souscription d'une garantie d'achèvement intrinsèque en cas de faillite du promoteur au lieu d'une garantie d'achèvement extrinsèque ne pouvait être à l'origine d'une perte de chance d'une renonciation à la souscription du contrat de réservation et rejeter la demande de M. X... à ce titre, l'arrêt relève que ce contrat stipulait que, lors de la signature de l'acte authentique, le promoteur pouvait justifier de l'une ou l'autre des deux garanties d'achèvement prévues par la loi et que la garantie d'achèvement n'étant pas ainsi figée, rien n'établit que M. X... n'aurait pas signé le contrat de réservation ;
Qu'en se déterminant par de tels motifs, impropres à exclure toute probabilité de la réalisation de la perte de chance invoquée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
Et sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que pour écarter la responsabilité de la Caisse pour défaut de mise en garde de M. X... sur les risques d'endettement résultant de l'octroi d'un prêt à taux variable, l'arrêt retient qu'il ressort du contrat de prêt que l'emprunteur a été informé des caractéristiques d'un tel prêt, assorti d'un taux plafond ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la variabilité du taux du prêt, en ce qu'il était susceptible de provoquer une majoration des mensualités ainsi qu'une augmentation de la durée de l'emprunt, pouvait justifier la mise en garde de l'emprunteur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Met hors de cause, sur sa demande, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc relativement aux premier et deuxième moyens ;
Condamne M. Y..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Aronoff conseil immobilier, et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc à payer à M. X... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a confirmé le chef du jugement dont appel ayant débouté monsieur X... de ses demandes contre la société Aronoff conseil immobilier ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la responsabilité de la société Aronoff, les premiers juges ont exonéré de toute responsabilité en considérant que la preuve de sa faute dans son obligation de conseil n'était pas rapportée. A son égard, M. X... soutient l'existence d'un manquement spécifique consistant en une violation du devoir d'information et de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur le risque né de l'insuffisance de la garantie d'achèvement Les pièces produites par M. X... établissent que l'opération de défiscalisation lui a été présentée par la société Aronoff, laquelle était inscrite au RCS de Nîmes au titre d'une activité d'agence immobilière mais exerçait en fait une activité de cabinet de conseil en immobilier d'investissement ayant pour objet principal la défiscalisation (Robien, Girardin, monument historique...) et/ ou la constitution de revenus non fiscalisés sur le très long terme, tel qu'il ressort de l'extrait du site internet Viadeo. La carte de visite de l'agence se présentant comme cornmercialisateur jointe à la brochure publicitaire remise au candidat acquéreur, à la simulation de l'investissement immobilier et au devis-facture caractérisent ce rôle de conseil en immobilier de placement tenu par la société Aronoff dans l'opération spécifique intéressant l'acquisition de deux studios par M. X... dans la résidence hôtelière les ducs de la grange le Roy. Cette opération portait sur la réhabilitation d'un château et pavillons sis sur un domaine de 70 ha à destination de résidence hôtelière " haut de gamme ". La simulation démontre que tous les éléments formalisés postérieurement étaient présentés à M. X... dès le mois de mai 2005, la simulation accentuant par l'emploi de caractères gras sur l'avantage fiscal de la récupération de la TVA et faisant apparaître in fine une rentabilité de l'opération de 391 889 euros sur 30 ans. M. Geoffray X..., alors âgé de 28 ans, jeune gendarme mobile, sa solde annuelle étant portée pour 13 884 euros, était confronté à sa première opération d'investissement immobilier et se trouvait manifestement dans la situation d'un investisseur non averti. Il est acquis que l'agent immobilier spécialisé dans l'immobilier de placement est tenu d'informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu'il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés. Manifestement, l'opération de vente en état futur de biens immobiliers telle que commercialisée par la société Aronoff présentait des risques liés à l'existence d'un bâti préexistant, permettant à terme au promoteur de s'exonérer de la garantie extrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement. L'immeuble vendu était d'ores et déjà hors d'eau le 18 mai 2005 puisque le cabinet 2AD Ingénérie avait délivré une attestation en ce sens le 16 juin 2003. La société Aronoff facturant un suivi de dossier (back office) ne pouvait l'ignorer et se devait d'attirer l'attention de l'investisseur non averti sur les conséquences financières possibles de la souscription d'une simple garantie d'achèvement intrinsèque, privée de tout effet en cas de faillite du promoteur. Elle ne l'a pas fait alors qu'elle disposait des compétences et de la connaissance exacte du bien qu'elle commercialisait. Elle a ainsi manqué à son obligation de conseil et de délivrance d'une information loyale et exhaustive. Mais ce manquement n'est à l'origine que de la perte de chance de M. X... de ne pas contracter au titre du contrat de réservation signé le 4 juin 2005, lequel mentionnait que le promoteur, dans le cadre de l'opération de rénovation lourde, justifiera pour la passation de l'acte authentique de l'une des garanties d'achèvement prévue par la loi. La garantie d'achèvement n'étant pas alors figée, rien n'établit que M. X... n'aurait pas signé le contrat de réservation. Au-delà de ce manquement spécifiquement reproché à la société Aronoff Conseil Immobilier, il n'appartenait pas à celle-ci de procéder ni de faire procéder ni d'enquêter sur l'existence d'une étude faisabilité du projet de rénovation pas plus que sur la fiabilité générale de l'opération de rénovation, la circonstance de l'ancienneté du permis de construire ou de la consultation de bilans que la société Aronoff n'avait pas à effectuer ne permettant pas d'établir que les éléments particuliers du projet étaient tels que l'opération était inévitablement vouée à l'échec et conduiraient à la liquidation judiciaire du promoteur. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. X... de ses demandes dirigées contre la société Aronoff Conseil Immobilier » ;
ET AUX MOTIFS, NON CONTRAIRES, REPUTES ADOPTES QU'« il n'en reste pas moins que la SARL Aronoff Conseil Immobilier contracte comme tout professionnel proposant une prestation une obligation d'information et de conseil, en exécution de laquelle elle se doit de fournir à son client une information loyale, objective et complète sur les opérations proposées et attirer son attention sur les risques liés à ces opérations, outre le suivi du dossier visé comme prestation à servir. La simulation d'investissement immobilier vise les revenus de Monsieur X... et procède à un calcul de rentabilité qu'en lui-même Monsieur X... ne conteste-pas. Il estime, cependant, que cette simulation aurait dû mettre en avant les risques d'une telle opération par rapport à un investissement courant patrimonial par l'absence de garantie de bonne fin et par le caractère spéculatif de l'attente de loyers commerciaux d'une résidence hôtelière. Mais, s'il appartenait à la société ARONOFF CONSEIL IMMOBILIER de renseigner son client sur la faisabilité du projet au regard de ses revenus, notamment de son taux d'endettement, et des gains à en tirer, il ne pesait pas sur elle une obligation de résultat quant à la bonne fin de l'investissement » ;
ALORS, premièrement, QUE l'arrêt attaqué a retenu que si la société Aronoff conseil immobilier avait manqué à son obligation de mettre en garde monsieur X..., investisseur non averti, sur les conséquences financières possibles de la souscription d'une simple garantie d'achèvement intrinsèque, inefficace en cas de faillite du promoteur, cette faute n'avait néanmoins pas fait perdre à l'exposant la chance de ne pas souscrire le contrat de réservation, parce qu'il stipulait que lors de la signature de l'acte authentique le promoteur justifierait de l'une des deux garanties d'achèvement prévues par la loi, de sorte que la garantie d'achèvement n'était pas figée et que rien n'établissait que monsieur X... n'aurait pas signé le contrat de réservation ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à établir l'absence de toute probabilité que l'exposant aurait refusé de courir le risque de ne bénéficier, lors de la signature de l'acte authentique de vente, que d'une garantie intrinsèque au choix du promoteur, et donc qu'il aurait refusé de conclure le contrat de réservation s'il avait été mis en garde contre les dangers d'une garantie d'achèvement intrinsèque, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, deuxièmement, QUE monsieur X... soulignait que la société Aronoff conseil immobilier avait omis de l'alerter sur les risques de l'investissement litigieux et qu'elle le lui avait trompeusement présenté comme performant économiquement, pérenne et offrant un équilibre économique avec seulement 44 % de remplissage de l'hôtel outre l'assurance d'un loyer moyen annuel de 212 € par m ², lors-même qu'il ressortait du dossier que l'hôtel ne pourrait être exploité à la date promise de paiement des loyers, que la société Aronoff conseil immobilier devait connaître les produits qu'elle commercialisait et que ces éléments ne pouvaient être appréhendés par un investisseur profane comme monsieur X... (conclusions, p. 18 et 19) ; qu'en refusant d'effectuer cette recherche au motif erroné que la société Aronoff conseil immobilier n'avait pas à étudier la faisabilité du projet de rénovation ou sa fiabilité générale, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, troisièmement, QUE pour écarter la responsabilité de la société Aronoff conseil immobilier, les juges du fond ont retenu que l'ancienneté du permis de construire ou la consultation de bilans, qu'elle n'avait pas à effectuer, ne permettait pas d'établir que les particularités du projet étaient telles qu'il était voué à l'échec et conduiraient le prometteur à la liquidation judiciaire, et que si elle devait renseigner le client sur la faisabilité du projet au regard et de ses revenus et des gains escomptés elle ne garantissait pas la bonne fin de l'investissement, cependant que l'échec de l'opération n'était pas dû à une mauvaise conception du financement ;
qu'en statuant par ces motifs, impropres à exclure la faute invoquée par monsieur X... tenant à ce que de la société Aronoff conseil immobilier lui avait trompeusement présenté l'investissement quant à ses performances économiques et à sa pérennité sans l'alerter sur les risques afférents, la cour d'appel a privé sa décisions de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a jugé sans objet la demande de monsieur X... tendant à la condamnation de la société Les souscripteurs du Llyod's, représentée par la société Llyod's France, solidairement avec la société Aronoff conseil immobilier ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'intervention forcée de la compagnie d'assurances de la société Aronoff Conseil Immobilier, la confirmation de la décision en ce qu'elle rejette toute demande dirigée contre la société Aronoff prive d'objet toute demande de condamnation solidaire de son assureur en responsabilité professionnelle de même que les moyens que la société Les souscripteurs du Llyod's lui opposait » ;
ALORS QUE la censure, à intervenir sur le premier moyen, du chef rejetant les demandes de monsieur X... contre la société Aronoff conseil immobilier fondées sur la responsabilité de celle-ci, entraînera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef jugeant sans objet la demande de l'exposant tendant à la condamnation de la société Les souscripteurs du Llyod's, en sa qualité d'assureur de responsabilité de la société Aronoff conseil immobilier, solidairement avec cette dernière.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a débouté monsieur X... de ses demandes contre la CRCAM du Languedoc ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la responsabilité de la banque, M. X... reprend son argumentation de première instance quant aux manquements de la banque à laquelle les premiers juges, par une exacte analyse des faits et du droit applicable, ont répondu en excluant toute faute de celle-ci en soulignant que la dangerosité éventuelle du projet relevait de l'opération elle-même mais non de l'opération visant à la financer et que l'engagement contracté par M. X... était en adéquation avec ses capacités financières telle que résultant du projet ; il convient d'ajouter que M. X..., indiquant que le prêt avait été souscrit avec un taux initial de 3, 3 % soit des échéances mensuelle de 1 370, 99 € a été confronté à une augmentation du taux, passant à 6 % en janvier 2009 entraînant une augmentation des échéances conséquente puisqu'elles étaient portées à 1 679, 63 €, reproche à la banque de ne pas l'avoir averti sur les risques de contracter avec un taux variable annuellement. Toutefois, la lecture de l'offre de prêt du 27 juillet 2005 démontre au titre des clauses relatives à la variation ou à la révision du taux, reprises à l'acte authentique du 6 octobre 2005, que toute information avait été donnée à M. X... qui connaissait l'existence d'un taux plafond correspondant au taux d'intérêt initial majoré de trois points, non atteint au demeurant au jour de la révision. La décision des premiers juges sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la banque » ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc devait s'assurer de ce que le projet de financement envisagé par monsieur X... était proportionné à ses capacités financières. Monsieur X..., préalablement à la souscription du prêt avait sollicité de la société Aronoff conseil immobilier une simulation de financernent. Il ressort des renseignements recueillis tant par la banque que par la société Aronoff conseil immobilier, qui ne sont pas contestés en leurs données financières, par monsieur X... que le projet tel qu'envisagé, s'il présentait un risque comme toute opération spéculative financière, ce que monsieur X... ne pouvait ignorer, était proportionné à ses capacités financières dans la mesure où ce projet était mené à son terme. En effet, l'endettement contracté était financé par les loyers devant être perçus et par des avantages fiscaux permettant à monsieur X... de dégager un revenu disponible allant au-delà de sa solde de militaire. Monsieur X... ne soutient, d'ailleurs, pas que le prêt était inadapté à la situation si le projet immobilier avait été mené à son terme mais qu'un tel taux d'endettement pour une opération de gestion patrimoniale spéculative n'était pas raisonnable car le laissant dans une situation financière impossible avec 360 € restant pour vivre en cas de déconfiture du projet. Mais, comme le relève la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, la dangerosité éventuelle du projet relevait de l'opération elle-même et non de l'opération visant à la financer Ainsi, la responsabilité de la banque au titre de son devoir de mise en garde relative au financement accordé ne sera pas retenu sans qu'il soit nécessaire de déterminer la qualité d'emprunteur averti ou pas de monsieur X..., dans la mesure où l'engagement contracté était en adéquation avec les capacités financières du débiteur telle que résultant du projet envisagé » ;
ALORS, premièrement, QU'en relevant, par motifs adoptés, que si le projet financé présentait un risque, comme toute opération spéculative, monsieur X... ne pouvait l'ignorer, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que l'exposant eût été un emprunteur averti et que la CRCAM du Languedoc n'eût pas été tenue d'un devoir de mise en garde envers lui, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, deuxièmement, QUE le banquier prêteur doit mettre en garde son client non averti contre les risques d'endettement nés de l'octroi du crédit, en particulier le risque de non-perception des loyers lorsque l'opération financée est un investissement immobilier censé procurer à l'emprunteur des revenus locatifs nécessaires au remboursement du prêt ; que monsieur X... soulignait que le remboursement du prêt dépendait pour l'essentiel des loyers perçus grâce aux appartements dont l'acquisition était financée, que le caractère effectif du règlement des loyers était l'élément clé du montage compte tenu de ses ressources, que sa solde mensuelle était de 1 729 € pour des mensualités de 1 370, 99 € et un loyer mensuel à percevoir de 943, 12 € selon le bail, que le projet représentait 70 % de son revenu d'activité et qu'à défaut de versement des loyers il ne lui restait plus que 360 € par mois pour vivre, ce sur quoi la CRCAM du Languedoc avait omis de l'alerter (conclusions, p. 22 et 23) ; que ne s'expliquant pas sur ce moyen, pour se borner à retenir que la dangerosité éventuelle du projet relevait de l'opération elle-même mais non de son financement et que le prêt était en adéquation avec ses capacités financières telles que résultant du projet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, troisièmement, QU'au soutien de sa demande indemnitaire contre la banque monsieur X... faisait valoir qu'elle aurait dû l'alerter sur les risques liés au taux variable du prêt, lequel pouvait conduire à une augmentation des mensualités autant qu'à un allongement de la durée de l'emprunt, ce qui s'était produit en janvier 2009 avec une augmentation de plus de 300 € qui avait aggravé sa situation et l'avait contraint à solliciter l'ouverture d'une procédure de surendettement (conclusions, p. 23 et 24) ; qu'en retenant toutefois, pour écarter la responsabilité de la CRCAM du Languedoc, que l'offre de prêt et l'acte notarié comportaient toutes les informations sur le fonctionnement du taux, la cour d'appel a statué par un impropre à exclure le risque et le défaut de mise en garde invoqués par l'exposant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
