LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2016), que, le 11 avril 2003, la société GPA vie, devenue la société Generali vie (la société Generali), et M. X...ont conclu une convention de cession de commercialité par laquelle celui-ci s'engageait, moyennant une indemnité, à transformer des locaux commerciaux lui appartenant en locaux à usage d'habitation, afin que la société Generali puisse les offrir en compensation à la préfecture de Paris pour obtenir l'autorisation d'affecter à usage commercial ses propres locaux, alors à usage d'habitation ; que cette convention était assortie de la condition suspensive d'obtention par la société Generali d'une autorisation de la préfecture d'affecter ses locaux à usage commercial, en contrepartie de la compensation offerte ; que ce contrat prévoyait la faculté pour la société Generali d'acquérir une superficie complémentaire de compensation de 50, 50 m ², moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire de 15 245 euros dans l'hypothèse où elle ne lèverait pas l'option ou y renoncerait avant le 11 mai 2003 ; que, la préfecture de Paris ayant modifié ses exigences en matière de compensation, les parties ont renoncé à la convention de cession de commercialité ; qu'estimant que la société Generali avait manqué à ses obligations contractuelles, M. X... l'a assignée en paiement de diverses indemnités ;
Attendu que, pour condamner la société Generali à payer à M. X... l'indemnité forfaitaire contractuelle de 15 245 euros, l'arrêt retient qu'elle n'avait pas levé l'option prévue au contrat pour acquérir le solde de la compensation dans le délai fixé et que la renonciation des parties à la convention de cession de commercialité n'entraînait pas la nullité de ses clauses, dont celle relative à cette option ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la révocation, d'un commun accord, d'un contrat à exécution instantanée a pour effet de l'anéantir rétroactivement en toutes ses clauses, sauf stipulation contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Generali vie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Generali vie, demanderesse au pourvoi principal,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la société Generali Vie à payer à M. X... la somme de 15. 245 € au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ;
AUX MOTIFS QUE dans le but de revendre des mètres carrés commerciaux en transformant un local commercial en local d'habitation, Monsieur Michel X... a signé, le 13 février 2003, une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2003, pour l'acquisition de locaux à usage commercial, situés à Paris 8e, 10, rue Jean Goujon, d'une surface totale de 198, 55 m2 ; qu'il a signé le 11 avril 2003 avec la société GPA Vie devenue Generali Vie une convention par laquelle :- Michel X..., promettant, s'est engagé irrévocablement envers la société GPA Vie, à transformer en local à usage d'habitation les locaux commerciaux qu'il vient d'acquérir ;- la société GPA Vie, bénéficiaire, doit les offrir en compensation pour obtenir de la préfecture de Paris la dérogation prévue à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, afin de pouvoir affecter à un usage commercial les locaux dont elle était propriétaire, situés 128 boulevard Haussmann à Paris 8e ;- en contrepartie, Michel X... doit recevoir une indemnité fixée à 2. 896, 50 € le m2 et calculée au prorata de la surface retenue par la préfecture de Paris comme compensation, évaluée à titre provisionnel à 430. 130, 25 € pour 148, 05 m2 ; que par acte sous seing privé du 11 avril 2003, la société Generali Vie a confié à la société Tresca et Conseils un mandat pour négocier l'acquisition de cette compensation avec le vendeur et effectuer toutes les démarches nécessaires à la demande de dérogation ; que la convention du 11 avril passée entre GPA Vie et M. X... prévoyait que le bénéficiaire envisageait éventuellement d'acquérir le solde de la compensation d'une surface de 50, 50 m2 environ, le promettant lui a proposé de lui accorder une option payante de 30 jours à compter de la date de la signature de la convention ; qu'en contrepartie le bénéficiaire s'est engagé à payer au promettant une indemnité forfaitaire et irréductible de 15. 245 € au cas où il ne lèverait pas cette option ou bien qu'il y renoncerait dans le délai de validité de cette option payante ; que cette option devait être levée au plus tard le 11 mai 2003 ; qu'il est incontestable que le 11 mai 2003 GPA Vie n'avait pas levé l'option et n'y avait pas non plus renoncé de sorte que l'indemnité de 15. 245 € destinée à compenser la période pendant laquelle le reliquat de la surface n'était pas disponible, était due à cette date ; que dès le 13 mai 2003 la société Tresca et Conseils a proposé la cession du solde de 50, 50 m2 à la société Cofima qui a signé une convention dans ce but le 5 juin 2003 ; que dès lors lorsque la préfecture a demandé, dans un courrier du 25 novembre 2003 que la compensation s'effectue sur la totalité de l'appartement de la rue Jean Goujon cela n'était plus possible ; que le 18 décembre 2003, Generali Immobilier a sollicité un délai de deux mois auprès de la préfecture concernant la proposition de compensation litigieuse qui lui a été accordé exceptionnellement par courrier du 6 février 2004 ; que la difficulté de répondre aux exigences de l'administration a conduit GPA Vie à renoncer à l'opération par courrier du 13 février 2004, ce que Monsieur X..., qui était propriétaire des locaux depuis le 15 mai 2003 et qui avait souscrit un crédit relais, a accepté ; que Cofima renoncera également à la convention la liant à M. X... en raison du refus de la préfecture, par un courrier du 6 février 2004 ; que M. X... ayant accepté verbalement la proposition de vendre la commercialité de la totalité de ses locaux à la société Rueil-Danton début février 2014, GPA Vie a renoncé au dossier de dérogation qu'elle avait déposé à la préfecture et Monsieur X..., après avoir signé avec la Samaf-Sedi une convention de recherche d'acquéreur de compensation le 18 février 2004, a cédé à la société Rueil-Danton, la totalité de la commercialité de ses locaux le 18 mars 2004 ; que pour autant la renonciation des parties à la convention du 11 avril 2003 n'entraîne pas la nullité de ses clauses de sorte que M. X... est en droit de percevoir l'indemnité forfaitaire et irréductible prévue en raison de l'option payante qui n'a pas été levée ; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; que l'article 3 § g de la convention intitulé « Engagements du Bénéficiaire », stipule que d'une façon générale, « le bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l'endroit du promettant une obligation de moyen et s'engage à poursuivre jusqu'à sa fin les différentes étapes de la procédure de demande de dérogation, à mettre tout en oeuvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la préfecture de Paris pour délivrer un accord de principe, (...) puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée. De sorte que si par sa faute ou sa carence, les conditions matérielles ou administratives venaient à ne pas être remplies ou bien encore s'il venait à renoncer unilatéralement à sa demande de dérogation, le promettant serait en droit d'exiger l'exécution de la convention, notamment en ce qui concerne l'indemnisation prévue à l'article 4, la condition étant réputée accomplie, comme il est dit à l'article 1178 du code civil » ; qu'en cause d'appel, M. X... ne demande plus que la condamnation de Generali Vie à lui payer la somme de 31. 036, 50 € au titre de la perte résultant d'un différentiel entre l'indemnisation prévue à l'article 4 a) de la convention du 11 avril 2003 et celle perçue dans le cadre de l'exécution d'une seconde convention de cession de commercialité signée avec la société Rueil-Danton, le remboursement des honoraires de la société Samaf-Sedi ainsi que des agios payés au titre du crédit relais ; que M. X... ne démontre pas que Generali Immobilier a failli à son obligation de moyen pour satisfaire à la sixième condition suspensive de la convention ; que le tribunal relève avec pertinence qu'aucune des parties ne pouvait prévoir le soudain renforcement des exigences de la préfecture de Paris, intervenu en novembre 2003, quant aux caractéristiques des lots offerts à la compensation et qu'à cette date les droits sur le solde disponible ayant déjà fait l'objet d'une convention avec la société Cofima, les exigences de la préfecture ne pouvaient plus être satisfaites ;
1) ALORS QUE la révocation mutuelle du contrat par les parties emporte anéantissement rétroactif de celui-ci, sauf à ce que le contraire ait été stipulé ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a retenu que les parties au contrat du 11 avril 2003 étaient convenues de « renoncer » mutuellement à ce dernier ; qu'aussi, cette révocation mutuelle emportait remise en cause rétroactive des obligations stipulées, en ce compris l'obligation de payer le prix correspondant à l'option consentie à la société Generali Vie qui n'avait pas été levée, concernant le reliquat de la surface de l'immeuble appartenant à M. X... ; qu'en décidant au contraire que dès lors que la révocation mutuelle du contrat n'emportait pas nullité de ses clauses, l'obligation à paiement demeurait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE la révocation mutuelle du contrat emporte, à tout le moins, caducité de celui-ci ; que la caducité emporte pour sa part extinction des obligations stipulées dans la convention ; qu'au cas d'espèce, dès lors qu'il était retenu que les parties au contrat du 11 avril 2003 étaient convenues de révoquer mutuellement celui-ci, il était à tout le moins devenu caduc et les obligations qu'il stipulait étaient éteintes, en ce compris l'obligation à paiement de l'option consentie à la société Generali Vie, qui n'avait pas été levée, portant sur le reliquat de la surface de l'immeuble de M. X... ; qu'en estimant au contraire que dès lors que les clauses contractuelles n'étaient pas nulles du fait de la révocation mutuelle du contrat, l'obligation à paiement demeurait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE la défaillance d'une condition suspensive qui ne résulte pas du fait du débiteur obligé sous cette condition emporte caducité du contrat ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a retenu que la sixième condition suspensive stipulée dans le contrat du 11 avril 2003 avait défailli et ce, sans faute commise par la société Generali Vie ; que par voie de conséquence, les obligations stipulées dans le contrat du 11 avril 2003, en ce compris le paiement du prix de l'option consentie à la société Generali Vie, qui n'avait pas été levée, étaient éteintes ; qu'en décidant au contraire que l'obligation à paiement subsistait dès lors que les clauses du contrat n'étaient pas nulles, la cour d'appel a de ce point de vue violé les articles 1134, 1168 et 1176 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société Generali Vie de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QU'en revanche, le tribunal n'a pas caractérisé l'intention de nuire dégénérant en abus de droit pour condamner M. X... à payer 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à la société Generali Vie ; que le jugement déféré sera réformé sur ce point ;
1) ALORS QUE même en l'absence de toute intention de nuire, un abus de procédure peut résulter de ce que son auteur a engagé une action manifestement dépourvue de fondement et à contretemps ; qu'au cas d'espèce, en infirmant le jugement qui avait retenu l'abus de procédure commis par M. X..., motif pris de ce que les premiers juges n'auraient pas caractérisé son intention de nuire, quand ils avaient retenu que l'action avait été engagée plus de quatre ans après que la convention litigieuse avait été mutuellement révoquée par les parties, sans justification d'un préjudice réel, et uniquement dans un esprit de lucre et de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QU'en marge de l'intention de nuire, un abus de procédure peut également résulter de ce que son auteur a engagé une action manifestement dépourvue de fondement et à contretemps ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que depuis la première instance, M. X... avait ramené sa demande indemnitaire de la somme de 430. 130, 25 € à celle de 31. 036, 50 € ; qu'en s'abstenant de rechercher si, comme le soutenait la société Generali Vie dans ses conclusions d'appel du 5 janvier 2016 (n° 76, p. 63), cette volte-face procédurale ne corroborait pas les motifs du jugement selon lesquels M. X... était parfaitement conscient, dès le début, de ce que sa démarche, initiée à contretemps, ne reposait sur aucun fondement sérieux et n'était motivée que par l'esprit de lucre et de mauvaise foi, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi incident,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans le but de revendre des mètres carrés commerciaux en transformant un local commercial en local d'habitation, Monsieur Michel X... a signé, le 13 février 2003, une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2003, pour l'acquisition de locaux à usage commercial, situés à Paris 8ème, 10, rue Jean Goujon, d'une surface totale de 198, 55 m2
Qu'il a signé le 11 avril 2003 avec la société GPA Vie devenue Générali Vie une convention par laquelle :
- Michel X..., promettant, s'est engagé irrévocablement envers la société GPA Vie, à transformer en local à usage d'habitation les locaux commerciaux qu'il vient d'acquérir,- la société GPA Vie, bénéficiaire, doit les offr en compensation pour obtenir de la préfecture de Paris la dérogation prévue à l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, afin de pouvoir affecter à un usage commercial les locaux dont elle était propriétaire, situés 128 boulevard Haussmann à Paris 8ème,
- en contrepartie, Michel X... doit recevoir une indemnité fixée à 2 896, 50 € le m2 et calculée au prorata de la surface retenue par la préfecture de Paris comme compensation, évaluée à titre provisionnel à 430 130, 25 e pour 148, 05 m2 ;
que par acte sous seing privé du 11 avril 2003, la société Générali Vie a confié à la société Tresca et Conseils un mandat pour négocier l'acquisition de cette compensation avec le vendeur et effectuer toutes les démarches nécessaires à la demande de dérogation ; la convention du 11 avril passée entre GPA Vie et Monsieur X... prévoyait que le bénéficiaire, envisageait éventuellement d'acquérir le solde de la compensation d'une surface de 50, 50 m2 environ, le promettant lui a proposé de lui accorder une option payante de 30 jours à compter de la date de la signature de la convention ; qu'en contrepartie le bénéficiaire s'est engagé à payer au promettant une indemnité forfaitaire et irréductible de 15 245 € au cas ou il ne lèverait pas cette option ou bien qu'il y renoncerait dans le délai de validité de cette option payante ; que cette option devait êfre levée au plus tard le 11 mai 2003 ; Qu'il est incontestable que le 11 mai 2003 GPA Vie n'avait pas levé l'option et n'y avait pas non plus renoncé de sorte que l'indemnité de 15 245 € destinée à compenser la période pendant laquelle le reliquat de la surface n'était pas disponible, était due à cette date ; Que dès le 13 mai 2003 la société Tresca et Conseil a proposé la cession du solde de 50, 50m2 à la société Cofima qui a signé une convention dans ce but le 5 juin 2003 ; dès lors lorsque la Préfecture a demandé, dans un courrier du 25 novembre 2003 que la compensation s'effectue sur la totalité de l'appartement de la rue Jean Goujon cela n'était plus possible ; le 18 décembre 2003, Générali Immobilier a sollicité un délai de deux mois auprès de la préfecture concernant la proposition de compensation litigieuse qui lui a été accordé exceptionnellement par courrier du 6 février 2004 ; Que la difficulté de répondre aux exigences de l'administration a conduit GPA Vie à renoncer à l'opération par courrier du 13 février 2004, ce que Monsieur X..., qui était propriétaire des locaux depuis le 15 mai 2003 et qui avait souscrit un crédit relais, a accepté ; Que Cofima renoncera également à la convention le liant à Monsieur X... en raison du refus de la préfecture, par un courrier du 6 février 2004 ; Monsieur X... ayant accepté verbalement la proposition de vendre la commercialité de la totalité de ses locaux à la société Rueil Danton début février 2014, GPA Vie a renoncé au dossier de dérogation qu'elle avait déposé à la préfecture et Monsieur X..., après avoir signé avec la Samaf-Sedi une convention de recherche d'acquéreur de compensation le 18 février 2004, a cédé à la société Rueil Danton, la totalité de la commercialité de ses locaux le 18 mars 2004 ; pour autant la renonciation des parties à la convention du 11 avril 2003 n'entraîne pas la nullité de ses clauses de sorte que Monsieur X... est en droit de percevoir l'indemnité forfaitaire et irréductible prévue en raison de l'option payante qui n'a pas été levée ; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; l'article 3 g de la convention intitulé " Engagements du Bénéficiaire ", stipule que d'unefaçon générale, le bénéficiaire s'oblige àfaire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l'endroit du promettant une obligation de moyen et s'engage à poursuivre tout en OEuvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la préfecture de Paris pour délivrer un accord de principe, puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée. De sorte que si par sa faute ou sa carence, les conditions matérielles ou administratives venaient à ne pas être remplies ou bien encore s'il venait à renoncer unilatéralement à sa demande de dérogation, le promettant serait en droit d'exiger l'exécution de la convention, notamment en ce qui concerne l'indemnisation prévue à I'article 4, la condition étant réputée accomplie, comme il est dit à I'article 1178 du code civil ;
Considérant qu'en cause d'appel, Monsieur X... ne demande plus que la condamnation de Générali à lui payer la somme de 31 036, 50 € au titre de la perte résultant d'un différentiel entre l'indemnisation prévue à l'article 4 a de la convention du 11 avril 2003 et celle perçue dans le cadre de l'exécution d'une seconde convention de cession de commercialité signée avec la société Rueil Danton, le remboursement des honoraires de la société Samaf-Sedi ainsi que des agios payés au titre du crédit relais ;
Considérant que Monsieur X... ne démonËe pas que Générali Immobilier a failli à son obligation de moyen pour satisfaire à la sixième condition suspensive de la convention ; que le tribunal relève avec pertinence qu'aucune des parties ne pouvait prévoir le soudain renforcement des exigences de la préfecture de Paris, intervenu en novembre 2003, quant aux caractéristiques des lots offerts à la compensation et qu'à cette date les droits sur le solde disponible ayant déjà fait l'objet d'une convention avec la société Cofima, les exigences de la préfecture ne pouvaient plus être satisfaites ; Qu'il ressort d'une lettre adressée le 28 novembre 2003 à Tresca et Conseil que Générali n'avait pas à cette date encore " identifié de besoin de surfaces complémentaires dans le 8ème arrondissement " de sorte qu'il ne peut lui êfre reproché de n'avoir rien mis en oeuvre pour trouver des locaux compatibles ; qu'elle a par la suite demandé et obtenu un délai supplémentaire de l'autorité administrative ; Générali devait impérativement satisfaire aux exigences de la préfecture avant le 6 avril 2004, faute de quoi le dossier serait classé ; qu'il convient d'observer que Monsieur X... a contracté avec la Semaf-Sédif dès le 18 février 2004 et vendu la commercialité de ses lots le 18 mars 2004 ; qu'il n'est pas démontré qu'il était de I'intérêt de Monsieur X... que la société Générali Immobilier attende le 6 avril 2004 pour constater qu'elle n'avait rien d'adéquat à proposer à la préfecture ; dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X... de ses demandes indemnitaires
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contesté que Michel X... a rempli toutes ses obligations contractuelles, telles que détaillées à l'article 2 de la convention, réalisant ainsi les conditions suspensives visées à l'article 5 de l'acte. La sixième condition suspensive, à savoir celle de l'obtention, par décision de la préfecture de Paris de la dérogation définitive sollicitée par le bénéficiaire l'autorisant sans condition à affecter à usage commercial, les locaux à usage d'habitation et à usage professionnel lui appartenant susdésignés n'était pas réalisée à la date du 11 décembre 2004, terme de la convention. L'article 5. 1 de la convention, intitulé Conditions particulières à la sixième condition suspensive, stipule précisément que Dans le cas où à sa demande de dérogation, le bénéficiaire se voit notifier parla Préfecture de Paris, un refus pour surface recevable mais insuffisante ou bien un accord de principe ou une autorisation sous condition de proposer une compensation complémentaire ou encore un courrier demandant une surface de compensation complémentaire pour accorder la dérogation sollicitée, il s'oblige à rechercher et à proposer à la Préfecture de Paris, le complément de compensation nécessaire pour que la surface totale proposée corresponde à ce que demande la Préfecture de Paris pour délivrer sa dérogation.
L'article 5. 2 précise, quant au délai de réalisation de cette condition, une fois la cinquième effectivement réalisée, que la convention prendra fin automatiquement 20 mois après la date de signature du présent acte, l'accord devenant caduc, sauf nouvel accord des parties. Aux termes de l'article 1 178 du code civil, La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Il incombe à celui qui entend se prévaloir de ces dispositions de rapporter la preuve que c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché la réalisation. L'article 3 de la convention intitulé Engagements du Bénéficiaire, stipule (S g) que d'une façon générale, le bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l'endroit du promettant une obligation de moyen et s'engage à poursuivre jusqu'à sa fin les différentes étapes de la procédure de demande de dérogation, à mettre tout en oeuvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la Préfecture de Paris pour délivrer un accord de principe, puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée. De sorte que si par sa faute ou sa carence, les conditions matérielles ou administratives venaient à ne pas être remplies ou bien encore s'il venait à renoncer unilatéralement à sa demande de dérogation, le promettant serait en droit d'exiger l'exécution de la convention, notamment en ce qui concerne l'indemnisation prévue à l'article 4, la condition étant réputée accomplie, comme i/ est dit à l'article 1178 du Code Civil. En l'espèce, la préfecture de Paris a écrit à Generali Immobilier, le 25 novembre 2003 : Je vous signale que la règle est que les compensations doivent être constituées d'un ou de plusieurs lots complets. En aucun cas la compensation ne peut être une partie d'un lot parfaitement identifié (...). En conséquence, pour permettre la poursuite de l'examen de votre dossier, il vous est demandé de bien vouloir proposer l'ensemble du local situé rue Jean Goujon comme compensation à votre opération de transformation situé 128 bd Haussmann Paris 8ème soit 198 m2. Vous voudrez bien, sous un délai d'un mois, me faire connaître votre décision. A défaut votre demande pourrait être classée sans suite. (...) Generali Immobilier a informé Michel X... de cette difficulté lors d'un rendez-vous dans ses locaux, le 15 décembre 2003 et lui a confirmé par lettre recommandée du 13 février 2004 que. Nous nous référons au courrier que nous adressé la Préfecture de Paris le 25 novembre 2003 et dont nous vous avons remis copie le 15 décembre 2003. Vous avez pu constater que la Préfecture de Paris énonce « qu'en aucun cas la compensation ne peut être une partie d'un lot parfaitement identifié ». Vous avez également noté que la Préfecture nous demande de proposer la compensation de l'ensemble de votre local situé rue Jean Goujon. Après un examen approfondi de ce dossier, il n'apparaît pas possible de poursuivre plus avant ce projet En effet, aux termes de l'article 3h de la convention que nous avons signé (sic) le 11 avril 2003, Generali Immobilier bénéficiait d'un délai expirant le 12 mai 2003 pour lever éventuellement l'option que vous lui avez consentie en vue d'acquérir le solde de compensation d'une surface de 50, 5 rn 2 environ, Compte tenu de l'expiration de ce délai et des exigences de la préfecture, la sixième condition suspensive prévue à l'article 5 de nos accords ne peut être remplie. En conséquence, il convient de considérer comme caduque la convention Il résulte de ces éléments qu'aucune des parties ne pouvait prévoir le soudain renforcement des exigences de la préfecture de Paris, intervenu en novembre 2003, quant aux caractéristiques des lots offerts à la compensation. A cette date, la société Generali-Vie ne pouvait plus exercer l'option d'achat du solde disponible de 50, 5 m 2 de compensation détenu par Michel X..., qui avait expiré le 1 1 mai 2003 et le promettant ayant, par ailleurs, signé avec la société Cofima, dès le 5 juin 2003, une convention de cession portant sur les droits de compensation attachés à cette surface, un accord de principe étant intervenu entre eux dès le 9 mai 2003. Cofima a d'ailleurs écrit à Michel X..., le 6 février 2004, pour lui confirmer son désistement concernant la demande de dérogation en raison du refus de la préfecture, ajoutant que leur convention du 5 juin 2003 et portant sur les 50, 5 m 2 complémentaires n'est donc plus valable. Par ailleurs, cette nouvelle règle de non division des lots, pour laquelle la préfecture demandait que la société Generali-Vie propose à la compensation l'ensemble du local de la rue Jean Goujon alors qu'elle ne relevait pas l'insuffisance de la surface offerte, modifiait, de fait, l'équilibre financier du contrat en obligeant cette dernière à acquérir un solde de 50, 5 m z qu'elle ne pouvait utiliser, comme le suggérait la société Tresca et Conseils, en compensation de locaux situés dans le 2 0me arrondissement, la réglementation applicable exigeant que les locaux proposés en compensation soient situés dans le même arrondissement ou dans un arrondissement limitrophe. La société Samaf Sedi a ensuite écrit à la société Generali-Vie, le 12 février 2004 pour lui demander de renoncer au dossier de dérogation usage commercial enregistré à la préfecture sous le no 138674, pour pouvoir proposer la commercialité de la rue Jean Goujon à l'un de ses clients, Michel X... ayant marqué verbalement son accord sur le prix. C'est dans ces conditions que la défenderesse a adressé à Michel X... la lettre recommandée précitée du 13 février 2004, pour lui indiquer qu'après un examen approfondi de ce dossier, il n'apparaît pas possible de poursuivre plus avant ce projet... Michel X... a signé, dès le 16 février 2004, une convention de mission de recherche d'acquéreur de compensation avec la société Samaf Sedi, puis, le 18 mars 2004, une convention de cession de commercialité sous condition suspensive au profit de la société Rueil Danton. Cet acte rappelle :
- qu'il avait proposé les surfaces de commercialité suivantes attachées à ses locaux, soit.
-148, 05 m2 pour compenser un immeuble appartenant à la société Generali Immobilier, situé 128 boulevard Haussmann,
-50, 50 m2 pour compenser un immeuble appartenant à la société Cofima, situé 39 rue Marbeuf,
- que les dossiers de demandes de dérogation ont été déposés le 15 avril 2003 mais que la préfecture de Paris a refusé, par courrier du 25 novembre 2003 que les locaux offerts en compensation soient scindés en deux surfaces et qu'en conséquence, ces deux sociétés ont renoncé à acquérir ta commercialité provenant des locaux de l'immeuble situé 10 rue Jean Goujon (1 er étage). Cet acte prévoit également une indemnisation de 2. 667, 86 € HT par mètre carré, soit 633. 525, 50 € TTC pour 198, 55 m2 que Michel X... a perçue au mois de décembre 2004, la préfecture ayant accordé sa dérogation le 3 décembre 2004. Compte tenu des circonstances nouvelles imposées par la préfecture de Paris pendant l'instruction du dossier, Michel X... ne rapporte pas la preuve du caractère fautif et délibéré du non accomplissement de la condition suspensive par le fait du débiteur. A cet égard, le tribunal relève que l'attestation de M. Y..., entièrement dactylographiée à l'exception de la signature, ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile. Au surplus, ce témoin a été mandaté par le demandeur pour effectuer, le 24 décembre 2002, un métrage loi Carrez dans l'appartement de la rue Jean Goujon. La société Generali-Vie, dont il n'est pas contesté qu'elle avait offert une surface suffisante pour obtenir les droits de compensation qu'elle souhaitait acquérir (148, 05 m 2), bénéficiait effectivement d'une option pour acquérir le solde disponible des locaux situés rue Jean Goujon (50, 5 m 2) mais ne saurait être considérée comme tenue de le faire, sauf à enlever tout son sens à cette option. Il ressort de l'échange de courriers précité que Michel X..., qui n'a pas exigé alors de Generali qu'elle lui achète ce solde disponible et qui n'a émis aucune protestation à la réception de la lettre recommandée du 13 février 2004, jusqu'à celle adressée le 1 5 novembre 2007 par son conseil à Generali, soit pendant plus de trois ans et demi, a donc librement renoncé à la convention le liant à cette société pour conclure un nouvel accord avec un tiers. La société Generali-Vie apparaît ainsi fondée à soutenir que la convention du 1 1 avril 2003 est devenue caduque, les parties ayant manifestement renoncé, d'un commun accord, à la poursuite de leur projet de transfert de commercialité des lots acquis par Michel X..., conformément aux dispositions de l'article 1 134 du code civil. Dès lors, Michet X..., qui a déjà perçu une somme de 633. 525, 50 € TTC au titre de l'abandon de la commercialité de ses locaux à un tiers, ne justifie d'aucun préjudice et ne peut prétendre à aucune indemnisation, en exécution de la convention du 1 1 avril 2003, qui est devenue caduque ou sur le fondement de l'article 1382 du code civil, inapplicable à la réparation d'un prétendu dommage se rattachant à l'exécution d'un engagement contractuel ;
1°)- ALORS QUE le contrat doit être exécuté de bonne foi ; que la cour d'appel a constaté que la société Generali s'était engagée à mettre tout en oeuvre pour obtenir la dérogation demandée à la préfecture de Paris ; qu'il s'en déduit que, devant le refus de la préfecture d'accepter une partie de la surface du local de M. X..., elle devait rechercher comment mettre au point un projet lui permettant d'utiliser la totalité de cette surface ; qu'en se bornant à constater qu'au 28 novembre 2003 elle n'avait pas identifié de besoin dans ce sens et que M. X... avait signé avec un autre partenaire le 18 février 2004, sans montrer en quoi, entre ces deux dates, la société Generali Vie n'avait pas pu établir un projet permettant d'exécuter le contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°) – ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la décision de la préfecture, qui rendait impossible la présentation par la société Generali Vie d'une partie seulement de la surface du local de M. X..., ne rendait pas caduque la cession du solde de cette surface conclue par celui-ci avec un tiers, de sorte que la société Generali Vie était à même d'acheter la totalité de la surface et de la présenter à la préfecture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
