| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 24 mai 2017, 16-11529

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 3 novembre 2015), que, par acte du 27 janvier 2011 reçu par M.
X...
, notaire, les consorts Y... ont vendu à M. Z... la nue-propriété et à l'Earl Z..., dont M. Z... est le gérant, l'usufruit d'un bien rural ; que la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Champagne-Ardenne (la SAFER), estimant que son droit de préemption n'avait pas été respecté, a assigné les consorts Y..., M. Z..., l'Earl Z... et la SCP X..., A..., B..., en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique, pris en ses quatre premières branches, du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. Z..., l'Earl Z... et la SCP X..., A..., B... font grief à l'arrêt d'annuler la vente ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la vente litigieuse n'avait pas constitué une cession isolée de nue-propriété ou d'usufruit, mais avait porté sur ces deux droits cédés simultanément sur le même immeuble par son unique propriétaire à deux personnes ayant une communauté d'intérêt, dans le but d'échapper au droit de préemption de la SAFER, la cour d'appel, sans statuer par des motifs dubitatifs et sans dénaturation, en a exactement déduit que cette vente, qui portait sur la pleine propriété du bien, aurait dû être notifiée à la SAFER et devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur la cinquième branche du pourvoi incident :
Attendu que la SCP X..., A... et B... fait grief à l'arrêt d'annuler la vente et de la condamner à payer des dommages-intérêts à la SAFER ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il ressortait des termes de l'acte de vente que l'absence de notification de la vente à la SAFER, ayant pour conséquence l'annulation de la vente pour fraude, était volontaire dans le but d'échapper au droit de préemption et exactement retenu qu'en sa qualité d'officier public, le notaire était tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de celui-ci était engagée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z..., l'Earl Z... et la SCP X..., A... et B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. Z..., de l'Earl Z... et de la SCP X..., A..., B... et les condamne, M. Z... étant tenu in solidum avec l'Earl Z..., à payer à la SAFER Champagne-Ardenne la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

2) ALORS QUE le droit de préemption de la SAFER ne peut s'exercer qu'en cas d'aliénation d'un bien rural en pleine propriété ; que sauf fraude, échappent à ce droit les ventes de la nue-propriété et de l'usufruit du bien à des personnes distinctes ; qu'en retenant que M. Benjamin Z... réunissait sur sa tête tous les attributs du droit de propriété des parcelles vendues par les consorts Y..., en tant que nu-propriétaire à titre personnel et en tant qu'usufruitier par la majorité des parts détenues dans l'EARL Z..., quand il était constant que l'EARL Z..., qui avait acquis l'usufruit des parcelles, avait été constituée en 2001, soit dix ans avant la vente et jouissait d'une personnalité morale distincte de celle de ses associés, la cour d'appel a violé l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 324-1 du même code et 1842 du code civil ;
3) ALORS QUE le juge ne peut statuer par des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; qu'en énonçant que l'intérêt fiscal et patrimonial du démembrement de la propriété, invoqué par M. Z... et l'Earl Z... pour justifier les ventes distinctes à des acquéreurs différents de la nue-propriété et de l'usufruit de biens ruraux, « apparaît plus qu'incertain », la cour d'appel a statué par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ; que la lettre du 13 février 2014 de l'expert-comptable de l'EARL Z... (pièce n° 7 produite aux débats) démontrait, chiffres à l'appui, que sans démembrement de propriété et acquisition de l'usufruit par l'EARL, le revenu agricole de M. Benjamin Z... aurait été augmenté de 17 175 €, de sorte que son impôt sur le revenu et ses cotisations sociales auraient été plus élevés, l'économie réalisée au titre de l'année 2011 étant au total de 11 778 euros, soit 7 837 € de cotisations sociales et 3 941 € d'impôt sur le revenu ; qu'en énonçant que cette pièce démontrait que l'économie sur l'impôt personnel de M. Z... supposait une diminution de ses propres revenus, pour en déduire que l'intérêt patrimonial et fiscal du démembrement était incertain, quand cette diminution de revenus résultait précisément de la vente en démembrement, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la lettre précitée de l'expert-comptable, en violation de l'article 1134 du code civil.
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP X...- A...- B..., demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir annulé, d'une part, l'acte reçu le 27 janvier 2011 par Me Daniel X..., notaire à Epernay, portant vente par les consorts Y... de la nue-propriété de 21 ha 53 a et 47 ca de terres à Lisse en Champagne, cadastrées section ZI 13 et ZC 65 à M. Benjamin Z... au prix de 103. 474, 23 euros, d'autre part, l'acte reçu le 27 janvier 2011 par Me Daniel X..., notaire à Epernay, portant vente par les consorts Y... de l'usufruit de 21 ha 53 a et 47 ca de terres à Lisse en Champagne, cadastrées section ZI 13 et ZC 65 à l'EARL Z... au prix de 230. 313, 62 euros et d'avoir condamné la SCP X...
A...
B... prise en la personne de M. X... à verser à la Safer Champagne-Ardenne la somme de 8. 000 euros de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QUE « sans inverser la charge de la preuve et au vu de présomptions graves, précises et concordantes au sens de l'article 1353 du code civil, le premier juge a retenu que les ventes démembrées intervenues par acte authentique du 27 janvier 2011 révélaient une fraude caractérisée aux droits de la SAFER ; que la cour ajoute que si les vendeurs ont vendu leur bien à deux personnes juridiquement distinctes, ils ne l'ont pas moins cédé en pleine propriété puisque en cédant la nue-propriété à M. Benjamin Z... et l'usufruit à l'EARL Z..., ils n'ont conservé aucun attribut du droit de propriété ; qu'au surplus, aucun intérêt particulier du démembrement pour ce qui les concerne n'est avancé ; que M. Benjamin Z... est effectivement le gérant de l'EARL Z..., il est aussi associé majoritaire à 56, 05 % des parts sociales ; qu'il dispose donc du pouvoir de contrôle de la personne morale ; qu'il réunit donc sur sa tête tous les attributs du droit de propriété, en tant que nu-propriétaire à titre personnel et en tant qu'usufruitier par la majorité des parts qu'il possède dans la personne morale ; que de plus l'acte authentique prévoit qu'aux termes de la durée fixée, l'usufruit accroîtra à la nue-propriété, automatiquement et que pareillement, en cas d'extinction prématurée de l'usufruit, quelle que soit la cause, l'usufruit accroîtra la nue-propriété ; qu'ainsi Benjamin Z... ne peut perdre le moindre des attributs du droit de propriété qu'il possède d'ores et déjà comme ci-dessus rappelé ; qu'il est donc vain de prétendre, en se fondant sur la durée de l'usufruit, que la propriété n'est pas susceptible de se reconstituer à bref délai ; que si les acquéreurs invoquent l'intérêt fiscal et patrimonial du démembrement, celui-ci apparaît plus qu'incertain puisque la minoration du bénéfice imposable de la personne morale et l'économie sur l'impôt personnel de Benjamin Z... suppose une diminution de ses propres revenus ainsi que le montre la pièce n° 7 des consorts Y... et Z... ; que l'ensemble de ces circonstances démontrent ainsi le caractère artificiel de cette vente concomitante de l'ensemble des attributs du droit de propriété ; que la présente vente, qui se s'analyse donc pas en une simple vente de droits mais comme la vente de l'ensemble d'un fonds, permettait donc à la SAFER d'exercer ses missions telles que rappelées à l'article L. 143-2 du code rural en usant de son droit de préemption en tant que de besoin ;
que par ailleurs l'article R 143-4 du code rural, dans sa rédaction applicable à la date de la vente, dispose que lors d'une vente, d'un échange d'un apport en société portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la société d'aménagement foncier et d'aménagement rural est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandées, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée en faisant en outre connaître à celle-ci l'identité de l'acquéreur éventuel ; qu'il n'entre pas dans les prérogatives du notaire d'apprécier si le bien peut ou non faire l'objet d'une préemption ; qu'il n'est pas discuté que le bien en litige est situé dans une zone où la SAFER a vocation à exercer son droit de préemption ; que, comme l'a rappelé le premier juge, les aliénations d'usufruit et de nue-propriété ne figurent pas au nombre des exemptions au droit de préemption énumérées à l'article L 143-4 du code rural ; que pourtant aucune information conforme à cette exigence légale de notifier les opérations soumises au droit de préemption n'a été communiquée à la SAFER par le notaire rédacteur ; que l'article R. 143-9 du code rural impose en outre de déclarer à la SAFER les opérations exemptées du droit de préemption ; qu'il s'agit d'une obligation supplémentaire imposée par le pouvoir réglementaire de déclarer à la SAFER les aliénations a priori exemptées du droit de préemption, que cette obligation déclarative a été étendue aux aliénations d'usufruit et de nue-propriété par le décret du 14 mars 2012, que cette obligation se surajoutant à celle prévue par l'article R 143-4 du code rural, il est vain de prétendre que la déclaration à la SAFER des aliénations d'usufruit ou de nue-propriété n'a été prévue que par le décret du 14 mars 2012, soit postérieurement à la vente litigieuse ; que ce non-respect par le notaire rédacteur de l'obligation que lui impose l'article R. 143-4 du code rural confirme la volonté de cacher l'opération à la SAFER ; qu'en conséquence, par motifs propres et adoptés, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu que la SCP X...
A...
B..., prise en la personne de Me X..., a commis une faute professionnelle ; que, comme l'a rappelé le premier juge, le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de procéder à toutes diligences et vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte réalisé ; que, par conséquent, compte tenu du caractère volontaire de l'abstention ci-dessus rappelée, par motifs adoptés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la SCP X...
A...
B..., prise en la personne de Me X..., a commis une faute professionnelle » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « d'une part, la vente de la nue-propriété et de l'usufruit ne figurent pas dans les exemptions expressément prévues par l'article L. 143-4 susvisé ; que, d'autre part, au regard des missions attribuées à la SAFER, l'article R. 143-4 doit s'interpréter en ce sens que cette dernière ne peut exercer son droit de préemption que sur la vente d'un bien rural en pleine propriété, sauf à ce que la vente démembrée révèle une fraude par la volonté du vendeur de céder son bien en pleine propriété et de faire ainsi échec au droit de préemption de la SAFER ; que la charge de la preuve de la fraude incombe à celui qui l'invoque ; que les modifications apportées par le décret 2012-363 du 14 mars 2012, invoqué par les parties, ne présentent pas d'intérêt en l'espèce, s'agissant d'un décret entré en vigueur postérieurement à l'acte litigieux ; qu'au surplus, ces modifications visent uniquement le droit pour la SAFER à être informée des transactions portant sur l'usufruit ou la nue-propriété d'un bien rural et ne modifie en rien la liste des biens concernés par son droit de préemption ; qu'il ressort des pièces produites au débat que par acte reçu le 27 janvier 2011 par Me Daniel X..., notaire à Epernay, Mmes Martine, Nicole, Francine, Alexandra, Audrey Y... ainsi que MM. François et Rémi Y... ont vendu la nue-propriété de 21 ha 53 a 47 cas de terres sises commune de Lisse en Champagne, cadastrées section ZI n° 13 et ZC n° 65 à M. Benjamin Z... au prix de 103 474, 23 euros ; que l'usufruit de ces mêmes parcelles a été vendu à l'EARL Z... dans le même acte au prix de 230 313, 62 euros ; qu'il y est précisé que l'usufruit cédé à l'EARL Z... est un usufruit temporaire ayant vocation à rendre fin le 26 janvier 2041 et à accroître automatiquement, à cette date, la nue-propriété ; qu'il est constant que le notaire ayant instrumenté les ventes du 27 janvier 2011 ne les a pas notifiées à la SAFER ; que l'acte authentique susvisé stipule en effet en page 16 que : " " Le présent acte ne donne pas ouverture au droit de préemption institué au profit de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, par abréviation Safer de Champagne Ardenne. En effet, le droit de préemption de la Safer ne s'applique qu'à l'aliénation de la pleine propriété d'un bien rural ; en conséquence, la vente d'un droit démembré d'un bien rural échappe au droit de préemption de la Safer. Or, au cas particulier, comme il a été expliqué en préambule, le présent instrumentum contient deux ventes qui sont juridiquement distinctes et divisibles. En outre, cette exemption de droit de préemption étant jurisprudentielle et non légale, elle n'a pas à être notifiée pour ordre à la Safer " ; que les statuts de l'EARL Z... révèlent que cette société a été créée le 1er janvier 2001 entre M. Benjamin Z..., M. Daniel Z... et Mme Stéphanie Z..., cette dernière n'étant cependant plus associée depuis 2007 ; que suivant statuts actualisés au 22 juin 2007, M. Benjamin Z... est titulaire de 9. 520 parts sociales sur 16. 986, se trouvant ainsi associé majoritaire à 56 % ; qu'il ressort de l'extrait K bis produit aux débats que M. Benjamin Z..., demeurant ... à Lisseen Champagne, est le seul gérant de l'EARL Z... ayant son siège social au n° 6 de la même rue ; qu'il a seul la qualité d'associé exploitant ; que le siège social de l'EARL Z... se trouve à l'adresse de la résidence de M. Daniel Z..., associé de ladite société et frère de M. Benjamin Z... ; que l'acte de vente stipule que " les acquéreurs déclarent que ce démembrement se justifie pour des raisons patrimoniales et comptables ; qu'à cet égard, les défendeurs produisent un courrier du cabinet d'expertise comptable FCN en date du 24 octobre 2011 aux termes duquel il est précisé que le démembrement de propriété a permis la réalisation, notamment, d'une économie de 5000 euros par an, soit 150. 000 euros pendant la durée de l'usufruit, fixée à 30 ans ; que ce courrier, établi postérieurement à la cession en cause, expressément pour les besoins de la procédure, n'est étayé par aucune étude préalable corroborée par des éléments fiscaux précis ; que ni M. Z... ni l'EARL ne produisent d'éléments patrimoniaux de nature à établir qu'ils n'étaient pas en mesure d'acquérir la pleine propriété des parcelles ; que les deux ventes ont été instrumentées dans un acte unique, dans lequel il est stipulé que " le présent acte contient deux ventes, au profit de M. Benjamin Z... et au profit de l'EARL Z.... Ces deux ventes sont constatées dans le même instrumentum, bien qu'elles soient juridiquement distinctes et divisibles, comme étant consenties notamment à deux personnes différentes, le même instrumentum a été utilisé notamment, savoir :
- pour convenir entre les deux acquéreurs des conditions qui s'appliquent à eux seuls, au titre de la parcelle e terre acquise,
Et pour permettre la liquidation des plus-values du vendeur, qui nécessite un regroupement du prix de l'usufruit et de la nue-propriété " ;
Que force est cependant de constater que le second motif se trouve contredit par les termes mêmes de l'acte de vente, qui relève en page 9 l'absence de plus-value ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'en vendant dans un acte unique la nue-propriété à une personne physique et l'usufruit à une société gérée par ladite personne physique, par ailleurs associée majoritaire et seule exploitante, les consorts Y... ont réuni tous les attributs de la pleine propriété des parcelles entre les mains de M. Benjamin Z..., lequel se trouve nu-propriétaire et usufruitier par l'intermédiaire de l'EARL Z... pendant une période de trente ans ; que compte tenu de l'identité des associés de l'EARL, qui sont deux frères, et de la présence d'une clause d'agrément dans les statuts, M. Z... est assuré de conserver la jouissance des parcelles à long terme et d'en réunir la pleine propriété à'issue du délai de 30 ans fixé dans l'acte de vente ; que la profusion des mentions figurant dans l'acte authentique instrumenté par Me X... révèle que les parties entendaient faire échapper leur transaction au droit de préemption de la SAFER ; que la fraude au droit de la SAFER apparaît donc caractérisée ; que l'article R. 143-20 du code rural et de la pêche maritime dispose que si un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption a été aliéné au profit d'un tiers en violation des dispositions du présent chapitre, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural peut demander au tribunal de grande instance de se prononcer sur l'application des dispositions, selon le cas, de l'article L. 412-10 ou du troisième alinéa de l'article L. 412-12, lequel prévoit la possibilité d'engager une action en nullité ; qu'en conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité des ventes reçues le 27 janvier 2011 par Me X... au profit de M. Benjamin Z... et de l'EARL Z... ;
Par application de l'article 1147 du code civil, le notaire est tenu de procéder à toutes diligences et vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'utilité et l'efficacité de ses actes ; qu'en l'espèce, l'acte reçu le 27 janvier 2011 par Me Daniel X..., notaire à Epernay, a été annulé sur le fondement de l'article R. 143-4 du code rural, en raison de l'absence de notification par celui-ci de la transaction à la Safer Champagne-Ardenne ; qu'il ressort des termes mêmes de l'acte ci-avant rappelés que cette abstention était volontaire ; que les cession litigieuses ne figuraient pas dans la liste des exemptions expressément prévues par l'article L. 143-4 susvisé ; qu'il est par ailleurs constant qu'en dehors de ces cas, le notaire est tenu de déclarer toutes transactions et n'a pas à porter d'appréciation sur la réalité du droit de préemption de la Safer ; qu'en l'espèce, s'agissant de la vente simultanée dans un acte unique de l'usufruit et de la nue-propriété, ce n'est que par une interprétation hasardeuse que Me X... a cru devoir s'abstenir de notifier les ventes à la Safer Champagne-Ardenne, alors même qu'il reconnaît dans son acte, évoquant la vente des droits démembrés de la propriété d'un bien, que « cette exemption est jurisprudentielle et non légale » ; que la vente ayant été de ce fait annulée, force est constater que la SCP X... Trussard B..., prise en la personne de Me X..., a commis une faute professionnelle ; »
1) ALORS QUE le droit de préemption de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut s'exercer qu'en cas d'aliénation d'un bien rural en pleine propriété ; que sauf fraude dont la preuve incombe à la SAFER, échappent à ce droit les ventes de la nue-propriété et de l'usufruit du bien à des personnes distinctes ; qu'en énonçant que les aliénations d'usufruit et de nue-propriété ne figuraient pas au nombre des exemptions au droit de préemption énumérées à l'article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime pour considérer qu'elles y étaient soumises, la Cour d'appel a violé les articles L. 143-1 et L 143-4 du Code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction applicable antérieure à la loi du 13 octobre 2014, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
2) ALORS QUE le droit de préemption de la SAFER ne peut s'exercer qu'en cas d'aliénation d'un bien rural en pleine propriété ; que sauf fraude, échappent à ce droit les ventes de la nue-propriété et de l'usufruit du bien à des personnes distinctes ; qu'en retenant que M. Benjamin Z... réunissait sur sa tête tous les attributs du droit de propriété des parcelles vendues par les consorts Y..., en tant que nu-propriétaire à titre personnel et en tant qu'usufruitier par la majorité des parts détenues dans l'EARL Z..., quand il était constant que l'EARL Z..., qui avait acquis l'usufruit des parcelles, avait été constituée en 2001, soit dix ans avant la vente et jouissait d'une personnalité morale distincte de celle de ses associés, la cour d'appel a violé l'article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 324-1 du même Code, 1382 et 1842 du Code civil ;
3) ALORS QUE le juge ne peut statuer par des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; qu'en énonçant que l'intérêt fiscal et patrimonial du démembrement de la propriété, invoqué par M. Z... et l'Earl Z... pour justifier les ventes distinctes à des acquéreurs différents de la nue-propriété et de l'usufruit de biens ruraux, « apparaît plus qu'incertain », la Cour d'appel a statué par un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ; que la lettre du 13 février 2014 de l'expert-comptable de l'EARL Z... (pièce n° 7 produite aux débats) démontrait, chiffres à l'appui, que sans démembrement de propriété et acquisition de l'usufruit par l'EARL, le revenu agricole de M. Benjamin Z... aurait été augmenté de 17. 175 €, de sorte que son impôt sur le revenu et ses cotisations sociales auraient été plus élevés, l'économie réalisée au titre de l'année 2011 étant au total de 11. 778 euros, soit 7. 837 € de cotisations sociales et 3. 941 € d'impôt sur le revenu ; qu'en énonçant que cette pièce démontrait que l'économie sur l'impôt personnel de M. Z... supposait une diminution de ses propres revenus, pour en déduire que l'intérêt patrimonial et fiscal du démembrement était incertain, quand cette diminution de revenus résultait précisément de la vente en démembrement, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la lettre précitée de l'expert-comptable, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
5) ALORS QUE l'article R. 143-9 du Code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction antérieure au décret du 14 mars 2012, ne mettait pas à la charge du notaire l'obligation de déclarer les cessions d'usufruit et de nue-propriété ; qu'en jugeant néanmoins que ce texte imposait une telle déclaration et qu'en conséquence l'absence de celle-ci confirmait la volonté de cacher l'opération à la SAFER Champagne Ardennes, la Cour d'appel a violé l'article R. 143-9 du Code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble les articles L. 143-1 et L. 143-4 du même code et 1382 du Code civil.