LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 11 février 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 8 octobre 2013 pourvois n° 12-20. 598 et 12-21. 771), que, par actes du 18 juin 2007, la société Meressan développement (la société Meressan) et la société Mureville ont conclu un accord-cadre et sept promesses de vente aux termes desquels la première vendait à la seconde sept terrains appartenant à M. X..., associé unique de la société Meressan, celle-ci se portant fort de l'obtention de l'accord de M. X... qui lui avait consenti une promesse irrévocable de vente ; que les ventes avaient été conclues sous la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation d'une surface commerciale ; qu'après le refus de M. X... de ratifier les conventions et la société Mureville d'y renoncer, la société Meressan a assigné celle-ci en annulation de l'accord-cadre et des promesses de vente ;
Attendu que la société Mureville fait grief à l'arrêt de constater la caducité de ces actes et de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Mureville n'avait pas obtenu, avant le 15 juillet 2008, une autorisation administrative de réaliser une surface commerciale purgée de tout recours et souverainement retenu, sans dénaturation, qu'elle n'avait pas renoncé au bénéfice des conditions suspensives avant cette date, fixée par les parties pour leur réalisation, par sa lettre du 8 juillet 2008, et que ces conditions avaient été stipulées dans l'intérêt des deux parties de sorte que la société Meressan était en droit de se prévaloir de la non-réalisation de la condition relative à l'obtention de l'autorisation administrative avant le délai convenu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire que l'accord-cadre et les promesses de vente étaient caducs à la date du 15 juillet 2008, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mureville aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mureville et la condamne à payer à la société Meressan développement la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Mureville
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité de l'accord cadre et des sept compromis de vente conclus le 18 juin 2007 entre les sociétés Meressan Développement et Mureville et d'avoir débouté la société Mureville de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société Meressan Développement ;
Aux motifs que, « sur la caducité des conventions des 18 juin 2007 en raison de la défaillance de la condition suspensive affectant les lots 22, 23 et 24 et tendant à l'obtention au plus tard les 15 juillet 2008 et 31 décembre 2008 d'une autorisation commerciale purgée de tout recours, le compromis de vente afférent au lot 23, conclu le 18 juin 2007 entre les sociétés Meressan et Mureville, était soumis à différentes conditions suspensives dont, selon ses termes, le nonréalisation d'une seule d'entre elles'entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci'; qu'outre des'conditions suspensives de droit commun', étaient ensuite stipulées des'conditions suspensives spécifiques'dont'l'obtention d'une autorisation CDEC'- commission départementale d'équipement communal-'pour la réalisation d'un magasin de bricolage', étant précisé'qu'un dossier CDEC (avait) été déposé le 25 mars 2007, que l'acquéreur', c'est à dire la société Mureville,'s'engage à compléter le dossier sous dix jours en cas de demande en ce sens formulée par la CDEC, que la condition sera remplie si l'acheteur obtient une autorisation définitive et purgée de tout recours'et que'toutes les conditions suspensives devront être levées avant le 15 juillet 2008 " ; (…) que s'agissant du lot 23, il est établi par les pièces versées aux débats que la société Mureville n'a pas obtenu une'autorisation définitive et purgée de tout recours'de la CDEC'pour la réalisation d'un magasin de bricolage'avant le 15 juillet 2008 ; qu'il ressort, en effet, tant des énonciations des deux jugements rendus le 30 décembre 2008 par le tribunal administratif d'Amiens que des relevés des demandes d'autorisation examinées en 2007 et 2008 par la commission départementale d'équipement commercial de l'Oise établis par la préfecture de l'Oise ainsi que d'une lettre adressée le 4 juillet 2008 par le préfet de l'Oise à la société Mureville que l'autorisation de créer un magasin de bricolage à l'enseigne Bricorama à Meru accordée à celle-ci le 19 juin 2007 a été retirée le 30 juin 2008 et remplacée par une nouvelle autorisation accordée à cette date et qui, pouvant faire l'objet d'un recours par un tiers jusqu'au 30 août 2008, n'était donc pas, au 15 juillet 2008,'définitive et purgée de tout recours'; que cette dernière autorisation a d'ailleurs effectivement fait l'objet d'un tel recours et a ainsi été annulée par un jugement du tribunal administratif d'Amiens du 30 décembre 2008, décision ayant un effet rétroactif et qui n'a pas été attaquée ; que ce n'est, en définitive, que le 5 décembre 2013 que le Conseil d'Etat a définitivement validé la décision de la CNAC du 13 mars 2009 pour le lot 23 ; que cette condition suspensive n'a donc pas été levée avant le 15 juillet 2008 ; que contrairement à ce qu'énonce la société Mureville, la lettre qu'elle a adressée le 8 juillet 2008 à la société Muressan ne peut valoir renonciation de sa part aux conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente afférent au lot 23, fût-ce de manière implicite, puisqu'elle y fait seulement part de son'intention de renoncer le jour de l'acte de vente', dont la signature était prévue au plus tard le 15 juillet 2008, à ces conditions'stipulées en sa faveur qui ne seraient pas levées à cette date'et non d'une décision en ce sens ferme et définitive ; qu'elle n'a pas formulé une telle renonciation avant le 15 juillet 2008, date fixée pour la levée des conditions suspensives ; que comme le lui oppose aussi à juste titre la société Meressan, la société Mureville ne pouvait renoncer de façon unilatérale à la réalisation des conditions suspensives dans le délai convenu, soit avant le 15 juillet 2008, dès lors qu'il ressort sans équivoque du courrier qu'elle a adressé le 11 octobre 2007 à celle-là que ce délai avait été stipulé dans l'intérêt sinon exclusif de son cocontractant du moins commun aux deux parties puisqu'elle y indiquait :'... les délais stipulés pour l'exécution des promesses de vente avaient été calculés au plus court à la demande de votre société...'; que de même, contrairement aussi à ce que prétend la société Mureville, il ne résulte pas des termes du compromis de vente du 18 juin 2007 que les'conditions suspensives spécifiques'y figurant aient été stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, à défaut de toute mention le précisant expressément ; que ne peut suffire à l'établir la seule indication que'l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de la non-réalisation d'une seule de ces conditions'alors qu'à l'inverse et ainsi que le fait valoir la société Meressan, il était également de l'intérêt de celle-ci, en tant qu'aménageur de la ZAC, d'être assurée, avant la cession des terrains, que leur acquéreur avait obtenu l'autorisation nécessaire de la CDEC pour y réaliser un magasin de bricolage et donner de la sorte à ces terrains un usage et une destination conformes à ses mission et obligations d'aménageur ainsi qu'à la convention la liant à l'autorité concédante ; qu'à cet égard, le fait que la société Meressan ne se soit pas référée, dans la lettre qu'elle a envoyée le 16 juillet 2008 à la société Mureville pour lui notifier sa décision de se prévaloir de la caducité des conventions, au défaut d'obtention de l'autorisation CDEC ne permet pas d'en déduire que celle-ci aurait elle-même considéré que cette condition suspensive n'avait pas été stipulée dans son intérêt, la société Meressan faisant observer à juste titre qu'elle n'avait pas été informée, à cette date, de l'existence de recours formés à l'encontre des autorisations accordées ; qu'il en résulte que la société Meressan est en droit de se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive au 15 juillet 2008 pour invoquer la caducité du compromis afférent au lot 23, consécutive à la défaillance de cette condition et de surcroît expressément prévue au §'conditions suspensives'de l'acte, et, par voie de conséquence, celle des autres compromis et convention conclus à la même date, l'accord cadre stipulant en effet en son § 3-'obligations à la charge de Mureville'- qu'il'est convenu entre les parties que dans le cas où l'une des ventes ne pourrait pas se réaliser du fait de l'impossibilité de lever une condition suspensive dans les délais, Meressan Développement serait libérée de ses engagements vis à vis de Mureville et pourrait notamment mettre fin aux compromis de vente non encore réitérés'; que le § 10-'durée de la convention'- du même accord énonçait ainsi que cet accord'restait en vigueur jusqu'à la réitération de la vente des différents lots ou l'abandon du projet'; que la société Mureville n'est pas fondée à soutenir qu'en application de ce même § 3, la société Meressan devait lui notifier sa décision de mettre fin au compromis relatif au lot 23 et aux autres alors que, comme cela vient d'être dit et le lui oppose celle-ci, la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention de'l'autorisation CDEC', acquise au 15 juillet 2008 et irréversible, entraînait de plein droit la caducité du premier, tel que de surcroît stipulé à l'acte, et qu'aucune disposition des compromis ou de l'accord cadre ne subordonnait le droit de la société Meressan de s'en prévaloir à un formalisme particulier et, notamment, à la notification préalable à son cocontractant d'une telle décision ; qu'au surplus, la société Meressan a, par sa lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2008, notifié à la société Mureville sa décision de se prévaloir de la caducité de l'ensemble des conventions du 18 juin 2007 du fait de l'absence de réalisation de l'une des conditions suspensives prévues au compromis de vente concernant le lot 23 à la date du 15 juillet 2008 et donc de mettre fin aux autres compromis non encore réitérés, même si elle n'a pas visé alors celle tenant à l'obtention de l'autorisation CDEC ; qu'elle a renouvelé cette notification le 9 janvier 2009 ; qu'il n'est pas démontré ni même prétendu par la société Mureville que la société Meressan ait empêché d'une manière quelconque l'obtention d'une'autorisation définitive et purgée de tout recours'de la CDEC'pour la réalisation d'un magasin de bricolage'avant le 15 juillet 2008 ou même simplement concouru à ce défaut d'obtention ; qu'au demeurant, il ressort des motifs des deux jugements rendus le 30 décembre 2008 par le tribunal administratif d'Amiens à la suite de recours formés par des tiers, que l'annulation des autorisations délivrées les 19 juin 2007 et 30 juin 2008 n'a pas pour origine un ou des faits imputables à la société Meressan ; que les développements de la société Mureville relatifs à'l'attitude fautive et à la déloyauté'de la société Meressan sont ainsi inopérants ; que les conditions suspensives relatives à l'obtention'd'une autorisation CDEC pour la réalisation d'une surface commerciale','définitive et purgée de tout recours', avant le 31 décembre 2008, stipulées dans les compromis de vente portant sur les lots 22 et 24, n'ont pas plus été levées dans le délai fixé, une autorisation pour le lot 24 n'ayant été accordée par la CDEC que le 12 mars 2009, ainsi qu'en atteste le relevé des demandes d'autorisation examinées en 2009 par cette commission dressé par la préfecture de l'Oise, sans que la société Mureville ne démontre ni même ne prétende que la société Meressan l'ait empêchée d'obtenir de telles autorisations avant le 31 décembre 2007 ; que pour des motifs identiques à ceux développés ci-dessus en ce qui concerne la non-réalisation de la même condition suspensive afférente au lot 23, la société Meressan est également en droit de sa prévaloir de la défaillance de ces conditions pour invoquer la caducité des compromis portant sur les lots 22 et 24 et celle de l'ensemble des conventions conclues le 18 juin 2007, étant rappelé qu'au 31 décembre 2008, aucun compromis de vente n'avait été réitéré et que par un courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 9 janvier 2009 à la société Mureville, elle a à nouveau notifié à cette dernière sa décision de se prévaloir de la caducité de'la totalité (des) accords'et son refus en découlant de réitérer les compromis de vente ; que sans qu'il soit nécessaire d'apprécier si la société Meressan est ou non fondée à se prévaloir aussi de la défaillance des autres conditions suspensives qu'elle n'invoque qu'à titre'surabondant, superfétatoire ou superflu', doit donc être constatée la caducité de l'accord cadre et des sept compromis de vente conclus le 18 juin 2007 ; que le jugement entrepris doit être réformé en ce sens ; qu'en conséquence, la société Mureville doit être déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de la société Meressan à réitérer, sous astreinte,'les promesses de vente du 18 juin 2007 " et à lui verser des dommages-intérêts en réparation des préjudices qu'elle dit avoir subis en raison de la violation par cette dernière de'ses obligations contractuelles', étant rappelé que les conventions litigieuses sont caduques de son fait, ou, encore, pour abus du droit d'ester en justice » ;
1. Alors que, d'une part, l'acquéreur peut renoncer à la condition suspensive portant sur l'octroi d'une autorisation administrative, qui n'a été prévue que dans son seul intérêt ; que le compromis de vente du lot n° 23 stipulait que la vente était soumise à différentes conditions suspensives dont la non-réalisation entrainerait la caducité de la vente sauf dans les hypothèses ci-après où l'acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci ; que la condition tenant à l'obtention d'une autorisation de la CDEC pour la réalisation d'une surface commerciale était ainsi stipulée dans le seul intérêt de la société Muréville, qui seule pouvait y renoncer ; qu'en jugeant néanmoins le contraire, aux motifs inopérants que les délais des conditions avaient été calculés au plus court à la demande de la société Meressan et que cette société, en qualité d'aménageur de la ZAC, avait intérêt d'être assurée que la société Muréville ait obtenu l'autorisation de la CDEC, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1168 et 1178 du code civil, en leur rédaction applicable en l'espèce, antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2. Alors que, d'autre part, en toute hypothèse, en jugeant que la condition tenant à l'obtention d'une autorisation de la CDEC était stipulée dans l'intérêt des deux parties, tandis que le compromis de vente n'envisageait la renonciation à cette condition que par le seul acquéreur, la cour d'appel a dénaturé le compromis de vente du 18 juin 2007 portant sur le lot n° 23, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3. Alors que, par ailleurs, l'acquéreur sous condition suspensive peut renoncer, même implicitement, à la caducité résultant de la défaillance de la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif ; que par sa lettre du 8 juillet 2008, la société Muréville a fait part de sa volonté de renoncer le jour de l'acte de vente, soit au plus tard le 15 juillet 2008, aux conditions stipulées en sa faveur qui ne seraient pas levées à cette date ; qu'en jugeant néanmoins que ce courrier ne valait pas renonciation au bénéfice des conditions, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du code civil ;
4. Alors qu'en outre, l'acquéreur sous condition suspensive peut renoncer, même implicitement, à la caducité résultant de la défaillance de la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif ; que la société Muréville faisait valoir que par une lettre du 4 décembre 2007, elle avait d'ores et déjà renoncé au bénéfice des conditions stipulées dans son intérêt exclusif en indiquant à la société Meressan que les actes conclus le 18 juin 2007 conserveraient tous leurs effets tant qu'ils n'auraient pas été annulé judiciairement ; qu'en s'abstenant de rechercher si la lettre du 4 décembre 2007 ne valait pas renonciation au bénéfice des conditions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1168 et 1178 du code civil ;
5. Alors qu'enfin, l'acquéreur sous condition suspensive peut renoncer à la caducité résultant de la défaillance de la condition après que cette défaillance est survenue ; que pour juger la vente du lot n° 23 caduque, la cour d'appel a considéré que la société Muréville n'avait pas renoncé à la condition suspensive tenant à l'obtention d'une autorisation de la CDEC avant le 15 juillet 2008 ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il résultait de ses propres constatations que la société Muréville avait réitéré son intention de réaliser la vente après la défaillance de la condition, notamment en sollicitant de nouvelles autorisations de la CDEC, ce dont il résultait qu'elle avait renoncé à la condition litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 1168 du code civil.
