LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 682 et 683 du code civil ;
Attendu, selon attaqué (Nîmes, 10 décembre 2015), que M. X..., propriétaire d'une parcelle à bâtir cadastrée AE 36, a assigné ses voisins, M. et Mme Y..., M. Z...et la commune de Sauve en fixation de l'assiette de la servitude de passage nécessaire au désenclavement de sa parcelle ;
Attendu que, pour accueillir la demande de M. X... et fixer l'élargissement du chemin reliant sa propriété à l'impasse Puech d'Anduze, l'arrêt retient que l'option A de la troisième proposition de l'expert est le passage le plus court et le moins dommageable ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'assiette de la servitude ainsi définie était compatible avec les contraintes de sécurité applicables à la citerne de gaz souterraine implantée sur le fonds de M. et Mme Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit et jugé que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la parcelle, cadastrée section AE n° 36, située sur le territoire de la commune de Sauve, propriété de M. Mustapha X..., était l'élargissement côté de la propriété de M. et Mme Michel Y... du chemin la reliant à l'« impasse Puech d'Anduze », conformément au plan figurant en page 25 du rapport d'expertise de Mme Laure B... et constituant l'option A du trajet n° 3 proposé par cet expert et D'AVOIR rejeté toute prétention contraire ou plus ample de M. et Mme Michel Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est amplement démontré et n'est contesté par personne que la propriété acquise par Monsieur X...ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique pour une desserte conforme à sa destination ; que les obstacles auxquels se heurte par ailleurs le demandeur et que la cour ne peut lever pour des raisons diverses, notamment de compétence s'agissant de travaux qui s'avèreraient nécessaires sur le domaine privé de la commune ou sur le domaine public n'exonèrent ni le juge de concéder ni les voisins de supporter, conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil, son droit à un accès par le trajet le plus court et le moins dommageable ; qu'il appartiendra à Monsieur X..., s'il entend poursuivre son projet de construction sur un terrain qu'il a estimé pouvoir acheter sans s'être assuré au préalable d'un permis de construire, de faire son affaire personnelle des difficultés auxquelles ce projet se heurte et de régler selon le cas avec les propriétaires pouvant être concernés et à ses frais en application de l'article 68 du code civil, notamment quant aux caractéristiques de résistance du chemin public aux engins de sécurité et de secours, quant aux travaux confortatifs pouvant s'avérer nécessaires sur le fonds de Monsieur Z... et quant aux normes à respecter pour la sécurité de la citerne de gaz implantée sur le fonds de Monsieur et madame Y... qui ne sauraient être contraints à renoncer aux ouvrages et équipements qu'ils ont légalement installés sur leur fonds ni à les déplacer./ Attendu que le donné acte ne crée de droit ou d'obligation au profit ou à la charge de quiconque./ Attendu, ces réserves émises, qu'il résulte à la fois des constatations de l'expert D...et de celles de l'expert B... que trois passages pouvaient être envisagés ; que le n° 1 sur la parcelle AE 34 serait d'une longueur [de] 106 mètres avec une largeur limitée à 3, 60 mètres par le positionnement de la maison y édifiée soit une assiette de l'ordre de 385 m ² nécessitant en outre la création du chemin, l'enlèvement d'une dalle supportant une tonnelle en fer forgé et l'arrachage d'oliviers ; que les parties et l'expert sont convenus sur place que le n° 2 se présentait comme une rigole impraticable ; et que le n° 3 d'une longueur de 16 mètres et d'une largeur possible variant de 3, 40 mètres à 3, 90 mètres est le passage le plus court et le moins dommageable, avec une option A entraînant la coupe d'un chêne et d'un merisier et le remplacement d'un mur en pierres sèches par une clôture et une option B nécessitant des travaux de terrassement, un mur de soutènement, la pose d'une clôture et peut-être une révision des réseaux enterrés./ Attendu que c'est donc par des motifs pertinents que les premiers juges ont retenu la solution n° 3 avec l'option A ; que le jugement entrepris doit être confirmé » (cf., arrêt attaqué, p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « par acte du 22 août 2006, Mustapha X... a fait l'acquisition de la parcelle AE n° 36 commune de Sauve./ Il a essuyé un refus de permis de construire au motif que l'accès à la parcelle est insuffisant en raison de la présence d'un angle droit dont la largeur est inférieure à 3 mètres./ Cet angle ne permet pas de satisfaire aux exigences de la Dde qui demande un élargissement correspondant à une surface de 12 mètres carrés./ Dans la mesure où le terrain propriété de Monsieur X... est classé " constructible ", il est de jurisprudence constante que celui-ci est juridiquement en état d'enclave si les accès existants ne permettent pas de le posséder conformément à sa destination, c'est-à-dire en l'espèce de construire une maison./ Le 12 février 2008 le tribunal commettait Monsieur D...en qualité d'expert aux fins, conformément à l'article 682 du code civil, de déterminer le tracé le plus court et le moins dommageable d'une servitude de passage./ Celui-ci déposait son rapport le 19 décembre 2008./ Par décision en date du 23 mars 2010, le tribunal ordonnait une contre-expertise confiée à Madame B..../ Il en ressort à l'évidence que le passage le plus court et le moins dommageable est le " 3ème trajet " décrit par Madame B... permettant de relier la propriété X... à l'extrémité de " l'impasse Puech d'Anduze ", qui était d'ailleurs l'accès ancestral à la parcelle (expertise B... page 17/ 29)./ Deux difficultés sont encore soulevées par les parties au litige : la nature juridique de " l'impasse Puech d'Anduze " et la nécessité d'effectuer des travaux de soutènement./ Au bas de la page 4 des conclusions de la commune de Sauve, cette partie expose clairement sa position sur le premier point : " Pour la commune, la propriété de ce chemin, lequel n'est nullement cadastré, est donc bien communale, même s'il ne figure sur aucun registre "./ Il y a lieu de donner acte à la commune de Sauve de ce qu'elle se déclare propriétaire de " l'impasse Puech d'Anduze ", qui bénéficie donc d'une présomption de communalité./ Il n'appartient pas à la juridiction judiciaire d'examiner de façon plus approfondie cette question qui ne lui est pas soumise./ Il y a simplement lieu de constater qu'en l'absence de preuve contraire le trajet n° 3 aboutit bien à la voie publique./ Pour ce qui est de la réalisation de travaux de soutènement, ces travaux devraient être effectués sur la propriété de Monsieur Z..../ Mustapha X...se déclare d'accord pour effectuer à ses frais lesdits travaux, ce dont il convient de lui donner acte./ Jean-Louis Z... a laissé son avocat sans instructions, donc a pris la décision de ne pas formuler d'objections./ Mais Madame B... a pris en considération cette question du soutènement, l'a traitée en page 25 de son rapport, et a dégagé deux options possibles pour l'assiette du " trajet n° 3 "./ L'option A consiste à élargir le passage côté propriété Y...conformément au plan figurant en page 25, l'option B concerne un élargissement côté propriété Z...(plan en page 26)./ L'option B exige l'édification d'un nouveau mur de soutènement (rapport page 26), édification qui pose un problème juridique aux termes des écritures de la commune de Sauve./ Il y a donc lieu d'opter pour la solution A, qui présente l'avantage de ne pas empiéter sur la zone d'épandage de la fosse septique » (cf., jugement entrepris, p. 3 et 4) ;
ALORS QUE l'assiette de la servitude légale de passage prévue à l'article 682 du code civil doit être compatible avec les contraintes d'urbanisme, d'environnement et de sécurité applicables ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire et juger que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la parcelle, cadastrée section AE n° 36, située sur le territoire de la commune de Sauve, propriété de M. Mustapha X..., était l'élargissement côté de la propriété de M. et Mme Michel Y... du chemin la reliant à l'« impasse Puech d'Anduze », conformément au plan figurant en page 25 du rapport d'expertise de Mme Laure B... et constituant l'option A du trajet n° 3 proposé par cet expert, que les obstacles auxquels se heurtait M. Mustapha X...n'exonéraient ni le juge de concéder ni les voisins de supporter, conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil, son droit à un accès par le trajet le plus court et le moins dommageable et qu'il appartiendrait à M. Mustapha X..., s'il entendait poursuivre son projet de construction sur un terrain qu'il a estimé pouvoir acheter sans s'être assuré au préalable d'un permis de construire, de faire son affaire personnelle des difficultés auxquelles ce projet se heurtait et de régler celles-ci avec les propriétaires pouvant être concernés et à ses frais, en application de l'article 698 du code civil, notamment quant aux normes à respecter pour la sécurité de la citerne de gaz implantée sur le fonds de M. et Mme Michel Y..., qui ne sauraient être contraints à renoncer aux ouvrages et équipements qu'ils ont légalement installés sur leur fonds ni à les déplacer, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. et Mme Michel Y..., si l'assiette de la servitude légale de passage dont elle a jugé que le fonds de M. Mustapha X...bénéficiait était compatible avec les contraintes de sécurité applicables à la citerne de gaz souterraine implantée sur le fonds de M. et Mme Michel Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 682 et 683 du code civil.
