LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 4 février 2016), que, par acte du 24 janvier 2004, MM. [Y] [Q], [F] [Q], [O] [Q] et Mmes [N] [Q], et [H] [Q] (les consorts [Q]) ont vendu une parcelle à Mme [M] ; que Mme [U], propriétaire de la parcelle voisine, a, après expertise, assigné Mme [M] en démolition d'une partie de la terrasse empiétant sur sa propriété ; que celle-ci a appelé en garantie les consorts [Q] et vendu la propriété à M. [F], qui est intervenu volontairement à l'instance ;
Attendu que, pour condamner les consorts [Q] à garantir Mme [M] des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt retient qu'ils invoquent vainement la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés alors qu'en leur qualité de constructeurs de la terrasse litigieuse, ils ne pouvaient ignorer au temps de la vente les conditions de son édification, qu'il leur appartenait de respecter les distances légales pour les vues qu'ils ont créées au niveau de ce qu'ils considéraient comme la limite de propriété, donc largement en violation des articles 678 et 679 du code civil, et de s'assurer de l'exacte ligne séparative des fonds avant d'implanter les piliers de leur terrasse ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts [Q] qui soutenaient que le rapport d'expertise judiciaire ne leur était pas opposable, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les consorts [Q] à relever et garantir des condamnations prononcées contre Mme [M] en principal, frais et dépens de première instance et d'appel, l'arrêt rendu le 4 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Met hors de cause Mme [U] ;
Condamne Mme [M] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [M] à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [Q] ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts [Q]
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté Madame [M] de ses demandes dirigées contre les consorts [Q] et d'avoir condamné Monsieur [Y] [Q], Monsieur [F] [Q], Madame [N] [Q], Monsieur [O] [Q] et Madame [H] [H] née [Q] à relever et garantir des condamnations prononcées contre elle en principal, frais et dépens de première instances et d'appel ;
AUX MOTIFS Qu'il résulte du rapport précis et documenté de l'expert judiciaire [V] que les vues depuis la terrasse [M] sur le fond [U] ne sont pas aux distances imposées par les articles 678 et 679 du Code civil et que ses piliers sont implantés sur la parcelle [U] avec un empiétement de 10 cm ; qu'entre la création de la terrasse par les consorts [Q] selon leurs allégations en 1985 (le certificat de conformité est du 23 mai 1989) et la cessation du caractère paisible de la possession par l'assignation en référé du 5 août 2009, il s'est écoulé moins de trente ans ; qu'entre le juste titre que constitue l'acte de vente [Q]/[M] du 24 janvier 2004 et l'ordonnance de référé du 25 septembre 2009, s'est écoulé moins de dix ans ; que Madame [M] ne remplit donc pas la condition de durée nécessaire à l'usucapion ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont ordonné le recul de la terrasse, la suppression de l'empiètement de ses piliers et la mise en place d'un pare-vue ; que vainement les consorts [Q] invoquent la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés alors qu'en leur qualité de constructeurs de la terrasse litigieuse, ils ne pouvaient ignorer au temps de la vente les conditions de son édification ; qu'il leur appartenait d'une part de respecter les distances légales pour les vues qu'ils ont créées au niveau de ce qu'ils considéraient comme la limite de propriété donc largement en violation des articles 678 et 679 susvisés, d'autre part de s'assurer de l'exacte ligne séparative des fonds avant d'implanter les piliers de leur terrasse ; qu'ils doivent garantie à Madame [M] ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES Qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [V] que la construction de la terrasse contrevient aux articles 678 et 679 du Code civil en regard des droits de vue sur la propriété [Adresse 5] et que le plan d'arrêté d'alignement fait apparaître un empiètement de la terrasse en surplomb de la parcelle B n° [Cadastre 1] propriété [U] dont au sol 3 piliers de soutien de ladite terrasse ; que l'empiètement et l'existence de servitudes de vue sont ainsi caractérisés ; que les demandes de Madame [U] sont donc parfaitement fondées et qu'il convient en conséquence d'ordonner la démolition de l'empiètement avec réduction de la terrasse à 2.20 m et 2.10 m de largeur avec création de consoles de support pour autoriser la suppression des piliers et élévation de pare-vue pour respecter les obligations du Code civil, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, passé le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, dans leurs conclusions d'appel (p.4 et 5), les consorts [Q] avaient expressément invoqué l'inopposabilité du rapport d'expertise en faisant valoir qu'ils n'avaient « jamais été appelés aux opérations d'expertise ni en tant que partie, ni même en tant que tiers » et ils demandaient, à titre principal, à la Cour de « déclarer irrecevables les demandes de Madame [M], en raison de l'inopposabilité du rapport d'expertise judiciaire aux consorts [Q], au visa de l'article 16 du Code de procédure civile » ; qu'en se bornant à énoncer, pour confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté Madame [M] de ses demandes dirigées contre les consorts [Q], que « que vainement les consorts [Q] invoquent la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés alors qu'en leur qualité de constructeurs de la terrasse litigieuse, ils ne pouvaient ignorer au temps de la vente les conditions de son édification », sans répondre à ce moyen pourtant essentiel soulevé dans les conclusions d'appel des exposants, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges du fond ne peuvent, pour condamner une partie, se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise judiciaire lorsque cette partie, qui a soulevé l'inopposabilité dudit rapport, n'a été ni appelée, ni représentée aux opérations d'expertise ; qu'en se fondant, pour condamner les exposants à relever et garantir Madame [M] des condamnations prononcées à son encontre, sur le seul rapport d'expertise de Monsieur [V] alors que ces parties n'avaient été ni appelées ni représentées aux opérations d'expertise, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT, QUE, selon l'article 1643 du Code civil prévoit, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » ; qu'en énonçant, pour écarter la clause de non garantie stipulée dans l'acte de vente, « qu'en leur qualité de constructeurs de la terrasse litigieuse, ils ne pouvaient ignorer au temps de la vente les conditions de son édification », la Cour d'appel a présumé que les consorts [Q], du seul fait qu'ils avaient été à l'origine de la construction, sans être pour autant ni des vendeurs professionnels, ni des techniciens du bâtiment, avaient nécessairement connaissance des vices de la chose vendue ; qu'en statuant ainsi, elle a violé les dispositions du texte susvisé.
