LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Juliette du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Pharmacie [K] ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 15 décembre 2015), que, le 26 novembre 2008, la SCI Districhaume a vendu à terme à la SCI Juliette une galerie marchande moyennant un prix de vente égal à huit fois le montant du loyer annuel de chaque local commercial de la galerie, dans la limite d'un prix plancher de 900 000 euros HT et d'un prix plafond de 1 200 000 euros HT ; que, par avenant du 9 juin 2011, les parties sont convenues de charger la SCI Districhaume de la rédaction et de la conclusion des baux ; que, le 21 juillet 2011, cette dernière a donné à bail à M. [K], pharmacien, auquel s'est substituée la société Pharmacie [K], un local à usage d'officine de pharmacie, sous la condition suspensive de l'obtention d'une autorisation de transfert d'une pharmacie, avant le 15 mars 2012 ; que, le 20 décembre 2011, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la condition au 20 avril 2012 ; que, le 18 avril 2012, le bail a été signé entre la SCI Districhaume et la société Pharmacie [K] ; que, le 10 mai 2012, l'Agence régionale de santé a rejeté la demande de transfert ; que, le 24 mai 2012, la SCI Districhaume a vendu à la SCI Juliette la galerie marchande au prix de 1 363 841 euros TTC ; que, le 24 juillet 2012, la société locataire a restitué les clés du local, puis, le 6 août 2012, a assigné la SCI Districhaume et la SCI Juliette en restitution du dépôt de garantie et des loyers payés par elle ; que la SCI Districhaume a formé une demande en paiement de dommages intérêts contre la SCI Juliette qui a formé une demande aux mêmes fins contre la première ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Districhaume fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la SCI Juliette une certaine somme à titre de dommages et intérêts ;
Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que l'avenant du 9 juin 2011 à l'avant-contrat de la vente à terme disposait que la SCI Districhaume et la SCI Juliette étaient expressément convenues qu'elles rechercheraient les locataires de la galerie marchande, arrêteraient conjointement les activités, les enseignes, les preneurs et le montant des loyers et que la SCI Districhaume rédigerait et signerait les baux commerciaux, d'autre part , que l'avant-contrat de vente à terme avait fixé le prix de la vente immobilière à un multiple du montant des loyers annuels, la cour d'appel a retenu, à bon droit, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, que la clause stipulée dans l'intérêt commun des parties, qui désignait la SCI Districhaume comme rédacteur des baux commerciaux de la galerie marchande, lui avait implicitement mais nécessairement imposé l'obligation d'assurer la sécurité juridique de chacun des baux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour limiter l'indemnisation de la SCI Juliette, l'arrêt retient que, si la SCI Districhaume a eu un comportement fautif en lien direct avec le préjudice subi par la SCI Juliette résultant de la non-perception des loyers à compter de juillet 2012, en insérant dans le bail commercial conclu avec la société Pharmacie [K], le 18 avril 2012, la mention ambiguë « la condition suspensive est sur le point d'être réalisée » et en concluant ce bail, avant toute décision administrative de l'Agence régionale de santé, la SCI Juliette n'a pas tiré les conséquences de cette situation en formalisant avec la société Pharmacie [K] une résiliation du bail et en recherchant, sans délai, un autre locataire ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne résulte pas des conclusions d'appel que la SCI Districhaume ait invoqué une faute de la SCI Juliette ayant concouru à la production de son propre dommage, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi incident ;
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il condamne la SCI Districhaume à payer à la SCI Juliette une somme de 37 886,94 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal, l'arrêt rendu le 15 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne la SCI Districhaume aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Districhaume et la condamne à payer à la SCI Juliette la somme de 3 000 euros et à la société Pharmacie [K] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Juliette
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 37.886,94 € le montant qu'elle a condamné la société Districhaume à payer à la société Juliette à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que l'avenant du 09/06/2011 à l'avant-contrat de vente à terme du 26/11/2008 conclu entre la SCI Districhaume et la SCI Juliette stipule en page 2, concernant la galerie marchande litigieuse : « il est convenu que les locataires seront recherchés par les parties. Les activités, enseignes, locataires et montant du loyer annuel seront arrêtés conjointement et d'un commun accord entre les parties, préalablement à la signature de tout premier bail pour chaque local (…). De convention expresse entre celles-ci et afin de simplifier la relation avec les locataires, il est convenu que la SCI Districhaume : - rédige les baux commerciaux, - signe sous seing privé les baux conclus avec les locataires. En tout état de cause, la SCI Juliette s'oblige à reprendre au jour de la cession de ladite galerie l'ensemble des baux commerciaux signés par la SCI Districhaume à des conditions identiques » ; que dès lors que, d'une part, cette clause stipulait expressément le commun accord de la SCI venderesse et de la SCI acheteuse sur le choix des locataires et la fixation du montant du loyer de chacun des locaux destinés à être donnés à bail, et que d'autre part, l'avantcontrat de vente à terme du 26/11/2008 fixait le prix de vente immobilière à un multiple de la somme des loyers annuels, il s'en déduit que la clause précitée de l'avenant du 9/06/2011 a été stipulée dans l'intérêt commun des deux parties ; qu'en conséquence, cette clause, en attribuant à la seule SCI Districhaume la rédaction de rédactrice des baux commerciaux, a implicitement mais nécessairement imposé à cette dernière l'obligation d'assurer, dans cette rédaction, la sécurité juridique des baux, dans l'intérêt des deux parties devant avoir successivement la qualité de bailleresse initiale pour la SCI Districhaume puis de bailleresse substituée pour la SCI Juliette ; que la SCI Districhaume a, en commettant la double faute suivante, manqué à son obligation d'assurer la sécurité juridique du bail commercial qu'elle a rédigé et conclu avec la Sarl Pharmacie [K] : - en premier lieu, en stipulant en page 2 de l'acte du 1804/212 la mention « la condition suspensive (d'autorisation administrative de transfert d'officine de pharmacie) est sur le point d'être réalisée », la SCI Districhaume a employé une formule ambiguë génératrice d'incertitude sur le régime de ladite condition suspensive (et à terme génératrice du présent litige), cette ambiguïté ayant immédiatement suscité une interprétation divergente des parties : * lettres officielles de l'avocat de la SCI Juliette des 16/05 et 21/05/2012 « l'indication que la condition suspensive serait sur le point d'être réalisée, n'emportant pas renonciation expresse à s'en prévaloir » « vous considérer qu'il n'existerait aucune ambiguïté sur le fait que la Sarl Pharmacie [K] aurait renoncé à la condition suspensive. Nous ne pouvons partager cette opinion » ; * lettre officielle de la SCI Districhaume du 16/05/2012 : « concernant la condition suspensive, il n'y a aucune ambiguïté sur le fait que la Sarl Pharmacie [K] y a renoncé. La SCI Districhaume n'a donc aucune raison d'en obtenir confirmation » ; en second lieu, en ayant hâté la signature du bail commercial en date du 18/04/2012 avant d'avoir connaissance de la décision administrative de l'Agence régionale de santé dont elle connaissait pourtant l'imminence (ainsi que l'exprime la mention précitée), la SCI Districhaume a ainsi pris le risque de donner prématurément le local litigieux à bail à un locataire susceptible de se trouver dans l'incapacité juridique d'y exercer son activité et donc d'en tirer les revenus devant lui permettre de régler les loyers, étant observé qu'il n'existait pas d'urgence majeure puisque l'acte authentique de vente immobilière n'a été reçu que plus d'un mois plus tard, le 24/05/2012 et que l'Agence régionale de la santé avait pris entretemps, le 10/05/2012 sa décision ayant pour effet de condamner la viabilité du bail commercial ; que cette double faute de la SCI Districhaume dans la rédaction, non sécurisée juridiquement, du bail commercial du 18/04/2012 est la cause directe de la non-perception, par la SCI Juliette, bailleresse substituée à compter du 24/05/2012, du loyer afférent au local litigieux à partir du mois de juillet 2012 ; que toutefois, en l'état – d'une part de la décision de l'Agence régionale de santé empêchant la Sarl Pharmacie [K] d'exercer son activité dans le local donné à bail et donc d'en retirer des revenus devant lui permettre de payer les loyers – d'autre part, de l'opinion émise par la SCI Juliette selon laquelle la Sarl Pharmacie [K] n'avait pas, dans l'acte du 18/04/2012, renoncé à la clause résolutoire du bail, de sorte que la décision précitée de l'Agence régionale de santé provoquait la caducité dudit bail, - de troisième part, de l'impossibilité pour la Sarl Pharmacie [K] d'exercer dans le local donné à bail une activité autre que celle de pharmacie, compte tenu de la destination exclusive du local stipulée dans le bail, de quatrième part, de la cessation, par la Sarl Pharmacie [K], à compter du juillet 2012, du paiement du loyer d'un local dont elle ne pouvait jouir utilement, et de cinquième part, de la restitution des clés dudit local opérée par la Sarl Pharmacie [K] le 24/07/2012, il appartenait à la SCI Juliette de tirer les conséquences de cette situation irréversible, de formaliser en tant que de besoin avec la Sarl Pharmacie [K] une résiliation bilatérale du bail commercial, et de rechercher sans délai un autre locataire ; que la SCI Juliette n'a fait aucune démarche en ce sens et a, au contraire, tenté d'opposer à la Sarl Pharmacie [K] le maintien de la force obligatoire du bail en lui ayant adressé le 01/08/2012 une lettre recommandée (« nous vous demandons de bien vouloir exécuter les clauses et conditions du bail et vous réitérons par la présente en tant que de besoin notre précédente mise en demeure »), puis en lui ayant fait signifier le 4/10/2012 une sommation de payer les loyers de juillet à septembre 2012 ; que compte tenu du contexte local et économique, le délai de négociation par la SCI Juliette puis de conclusion d'un bail commercial avec un nouveau locataire pour le local concerné peut être estimé à 6 mois ; qu'à l'expiration de ce délai, le caractère direct du lien de causalité entre les fautes commises par la SCI Districhaume relevées supra et la non-perception des loyers par la SCI Juliette pour le local litigieux, ne peut plus être retenu ; qu'en conséquence, l'indemnisation du préjudice subi par la SCI Juliette du fait de la SCI Districhaume doit être liquidée à la moitié du loyer annuel convenu, soit la somme de 63.180 € / 2= 31.590 € ; qu'en outre, pour les motifs sus-énoncés, la SCI Districhaume doit être déclarée directement responsable de l'obligation incombant à la SCI Juliette de rembourser à la Sarl Pharmacie [K], en raison de la caducité du bail, le loyer de juin 2012 payé par cette dernière pour la somme de 6.296,94 € TTC ; que la demande indemnitaire de la SCI Juliette à l'encontre de la SCI Districhaume doit donc être accueillie à hauteur d'une somme totale de 37.886,94 € et rejetée pour le surplus ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la SCI Juliette sollicitait, dans l'hypothèse où il serait jugé que la société Pharmacie [K] n'avait pas renoncé à la condition suspensive prévue au bail et que la non-réalisation de cette condition entraînerait la caducité de celui-ci, que la SCI Districhaume soit condamnée à réparer son préjudice consistant dans la non-perception des loyers pendant la durée du bail ; que la SCI Districhaume faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 8 et 9), que la SCI Juliette avait, comme elle-même, considéré que la Sarl Pharmacie [K] avait valablement renoncé au bénéfice de la condition suspensive et pouvait exiger l'exécution du bail jusqu'à son terme de sorte que sa responsabilité ne serait pas engagée et que si elle l'était, la restitution des clés par le locataire en juillet 2012 équivaudrait à la résiliation du bail à cette date de sorte qu'elle ne pourrait pas être tenue des loyers audelà ; que la cour d'appel qui, pour limiter la réparation du préjudice subi par la SCI Juliette à six mois de loyer seulement, a retenu que, compte tenu de son opinion selon laquelle la Pharmacie [K] n'avait pas renoncé à « la clause résolutoire du bail », elle aurait dû formaliser avec la Sarl Pharmacie [K] une résiliation du bail commercial et rechercher un autre locataire, plutôt que de tenter de lui opposer le maintien de la force obligatoire du bail, a méconnu les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties, en y introduisant des moyens contraires à ceux qu'elles ont invoqués et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en l'espèce, en retenant, pour limiter à six mois de loyer le montant des dommages-intérêts qu'elle a condamné la SCI Districhaume à lui payer, qu'il appartenait à la SCI Juliette de tirer les conséquences de la situation en formalisant « en tant que de besoin » une résiliation bilatérale avec la Sarl Pharmacie [K] du bail commercial, dont la cour d'appel a par ailleurs constaté la caducité du fait de la non-réalisation de la condition suspensive qui y était stipulée, et en recherchant sans délai un autre locataire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS ENFIN QUE seule une faute de la victime ayant concouru à la production de son dommage peut exonérer en partie l'auteur de celui-ci de son obligation de le réparer ; qu'en l'espèce, en retenant, pour limiter à six mois de loyer l'indemnisation du préjudice subi par la SCI Juliette par la faute de la SCI Districhaume, que passé ce délai nécessaire pour la négociation et la conclusion d'un nouveau bail, le caractère direct du lien de causalité entre les fautes commises par la SCI Districhaume et la non perception des loyers par la SCI Juliette pour le local litigieux ne peut plus être retenu, sans caractériser une faute de la SCI Juliette ayant concouru à la production de son dommage, la cour d'appel violé l'article 1147 du code civil.Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la société Districhaume
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné une bailleresse (la SCI Districhaume) à régler des dommages-intérêts, à hauteur de 37 886,94 €, à la propriétaire d'une galerie marchande, ensuite devenue bailleresse substituée (la SCI Juliette) ;
AUX MOTIFS QUE l'avenant du 9 juin 2011 à l'avant-contrat de vente à terme du 26 novembre 2008, conclu entre la SCI Districhaume et la SCI Juliette, prévoyait, en page 2, une clause, concernant la galerie marchande litigieuse, stipulant expressément le commun accord de la SCI venderesse et de la SCI acheteuse sur le choix des locataires et la fixation du montant du loyer de chacun des locaux destinés à être donnés à bail ; que l'avant-contrat de vente du 26 novembre 20 11 fixait le prix de vente immobilière à un multiple de la somme des loyers annuels ; qu'il s'en déduisait que la clause précitée de l'avenant du 9 juin 2011 avait été stipulée dans l' intérêt commun des parties ; qu'en conséquence, cette clause, en attribuant à la seule SCI Districhaume la fonction de rédactrice des baux commerciaux, avait implicitement mais nécessairement imposé à cette dernière l' obligation d' assurer, dans cette rédaction, la sécurité juridique des baux, dans 1' intérêt des deux parties devant avoir successivement la qualité de bailleresse initiale pour la SCI Districhaume, puis de bailleresse substituée pour la SCI Juliette; que la SCI Districhaume avait, en commettant la double faute suivante, manqué à son obligation d'assurer la sécurité juridique du bail commercial qu'elle avait rédigé et conclu avec la SARL Pharmacie [K] ; qu'en premier lieu, en stipulant en page 2 de l'acte du 18 avril 2012 la mention «la condition suspensive (d ' autorisation administrative de transfert d'officine de pharmacie) est sur le point d'être réalisée», la SCI Districhaume avait employé une formule ambiguë, génératrice d'incertitude sur le régime de ladite condition suspensive (et à terme, génératrice du présent litige), cette ambiguïté ayant immédiatement, ainsi qu'il résultait des courriers échangés entre les parties, généré une interprétation divergente des parties ; qu'en second lieu, en ayant hâté la signature du bail commercial en date du 18 avril 2012 avant d'avoir connaissance de la décision administrative de 1 'ARS dont elle connaissait 1' imminence (ainsi que l'exprimait la mention précitée), la SCI Districhaume avait ainsi pris le risque de donner prématurément le local litigieux à bail à un locataire susceptible de se trouver dans l' incapacité juridique d'y exercer son activité et donc d'en retirer les revenus devant lui permettre de régler les loyers, étant observé qu'il n'existait pas d'urgence majeure puisque l'acte authentique de vente immobilière n'avait été reçu que plus d'un mois plus tard, le 24 mai 2012, et que l'ARS avait pris entretemps, le 10 mai 2012, sa décision ayant pour effet de condamner la viabilité du bail commercial ; que cette double faute de la SCI Districhaurne dans la rédaction, non sécurisée juridiquement, du bail commercial du 18 avril 2012, était la cause directe de la non-perception, par la SCI Juliette, bailleresse substituée à compter du 24 mai 2012, du loyer afférent au local litigieux à partir du mois de juillet 2012 ; qu' il y avait cependant lieu de limiter le préjudice subi à six mois de loyers, soit à la somme de 31 590 € ; que la SCI Districhaurne devait être déclarée directement responsable de 1' obligation incombant à la SCI Juliette de rembourser le loyer de juin 2012, en raison de la caducité du bail commercial, soit la somme de 6 296,94 € TTC ; que la demande indemnitaire de la SCI Juliette à l'encontre de la SCI Districhaume devait donc être accueillie à hauteur d'une somme totale de 37 886,94 € TTC et rejetée pour le surplus ;
1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent soulever d'office un moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en ayant tiré de la clause de l'avenant du 9 juin 2011 , une obligation de sécurisation juridique des baux pesant sur la SCI Districhaume, qu'aucune partie n'avait pourtant invoquée, la cour d'appel a violé l' article 16 du code de procédure civile;
2° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les actes; qu'en déduisant de la clause de l'avenant du 9 juin 2011, l'obligation, pesant sur l'exposante, d' assurer la sécurité juridique du bail commercial qu' elle avait rédigé et conclu avec la SARL Pharmacie [K], la cour d'appel a dénaturé cette clause, en violation de l' article 1134 du code civil ;
3° ALORS QUE le mandat de rédiger des baux commerciaux, dans l' intérêt commun d'une bailleresse et d'une bailleresse substituée, n' emporte pas l' obligation, à la charge de la mandataire, d'assurer la sécurité juridique des actes ainsi négociés; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
