LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen,16 novembre 2015), que, par acte du 4 avril 1986, M. [F] a consenti à M. [T] un bail à construction d'une durée de vingt-cinq ans portant sur une parcelle n° [Cadastre 1] ; que, par acte du 30 novembre 1981, prorogé par acte du 4 août 2000, M. [Y], propriétaire de la parcelle voisine n° [Cadastre 1], a consenti à M. [T] un bail à construction ; qu'un bâtiment a été construit, en vertu d'un permis délivré le 16 juin 1986, sur la parcelle de M. [F], qui a, par acte du 31 octobre 1986, autorisé un agrandissement moyennant une hausse du loyer ; que l'extension a été réalisée, à la suite d'un second permis de construire délivré le 27 novembre 1986, en empiétant sur la parcelle de M. [Y] ; qu'à l'expiration du bail à construction, M. [F] a repris possession des lieux et a mis en location le bâtiment ; que M. [T] l'a assigné, sur le fondement de l'article 1371 du code civil, en paiement d'un tiers du loyer commercial au titre de la partie édifiée sur le fonds de M. [Y] ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. [F] fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de M. [T] ;
Mais attendu, d'une part, que, M. [F] n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions d'appel, que la situation créée trouvait sa cause dans l'exécution puis la cessation régulières du bail à construction, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'offre de bail commercial faite à M. [T] à l'expiration du bail à construction était relative à la parcelle n° [Cadastre 1] alors que le litige portait sur la partie de la construction implantée sur la parcelle n° [Cadastre 1] pour laquelle il n'était pas justifié que M. [T] disposerait d'une action autre que celle prévue par l'article 1371 du code civil, alors applicable, pour faire valoir ses droits, la cour d'appel a pu en déduire que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause était recevable ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. [F] fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. [T] ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. [F] avait autorisé l'augmentation de l'assiette de la construction, que M. [Y] avait également donné mandat à M. [T] pour construire une partie du bâtiment sur la parcelle lui appartenant et que M. [F] percevait un loyer correspondant à l'intégralité de ce bâtiment et du parking attenant, la cour d'appel a pu en déduire l'existence à son profit d'un enrichissement sans cause et d'un appauvrissement corrélatif de M. [T] à hauteur du loyer correspondant à la partie des locaux située sur la parcelle n° [Cadastre 1] dont le montant n'était pas contesté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [F] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. [F]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré l'action de M. [T] fondée sur l'enrichissement sans cause recevable, et condamné, en conséquence, M. [F] à lui payer une somme égale au tiers des loyers perçus par lui depuis le 1er avril 2011 et jusqu'à l'expiration du bail au plus tard jusqu'au 1er août 2038 ;
Aux motifs que, par acte du 4 avril 1986, M. [F] a consenti à M. [T] un bail à construction d'une durée de 25 ans portant sur une parcelle cadastrée alors E [Cadastre 2] aujourd'hui [Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 1] afin d'y édifier une construction à usage commercial ; qu'après qu'un bâtiment a été construit en vertu d'un permis délivré le 18 juin 1986, M. [F] a, par acte du 31 octobre 1986, autorisé une augmentation de l'assiette moyennant une hausse du loyer ; que conformément au second permis de construire délivré le 27 novembre 1986 et au mandat des deux propriétaires, cette extension empiète sur la parcelle voisine alors cadastrée E 655 aujourd'hui [Cadastre 1], son propriétaire M. [Y] ayant également consenti à M. [T] un bail à construction suivant acte notarié du 30 novembre 1981 prorogé pour une durée de 32 années par acte notarié du 4 août 2000 ; qu'à l'expiration du bail consenti par M. [F], celui-ci a repris possession des lieux et notamment du bâtiment qu'il a loué dans son intégralité ainsi que le parking y attenant au terme d'un bail du 9 mars 2006, à la suite de quoi M. [T] lui a demandé un tiers du loyer commercial correspondant à la partie édifiée sur le fond [Y], étant détenteur d'un bail à construction ne venant à expiration qu'en 2038 ; que devant le refus de M. [F], M. [T] l'a fait assigner sur le fondement de l'article 1371 du code civil devant le tribunal de grande instance d'Agen qui par jugement dont appel l'a débouté de sa demande ; que l'appelant fait valoir, ce qui n'est pas contesté, que le bâtiment litigieux empiète, après son extension, sur la parcelle voisine dont il assure la gestion en vertu du bail prorogé consenti par son propriétaire ; que dès lors que M. [F] perçoit un loyer correspondant à l'intégralité de ce bâtiment et du parking attenant, ce qui n'est pas davantage contesté, il y a bien à son profit un enrichissement sans cause et un appauvrissement corrélatif de M. [T] qui pourrait prétendre à un loyer pour la partie des locaux situés sur la parcelle numéro [Cadastre 1] ; que c'est en vain que pour s'opposer à la demande M. [F] invoque le principe de subsidiarité selon lequel l'action de in rem verso n'est admise que dans le cas où aucune action naissant d'un contrat d'un quasi contrat d'un délit ou d'un quasi délit n'est possible ; qu'il soutient en effet qu'il suffisait à M. [T] de lever l'option de la promesse de bail commercial pour être en mesure de sous louer les locaux et percevoir ainsi les loyers ; mais que l'offre de bail commercial dont fait état l'intimé est celle qu'il a faite à M. [T] le 23 octobre 2009 à l'expiration du bail à construction (pièce n°9) de l'appelant) et est donc relatif à la parcelle n° [Cadastre 1] alors que comme rappelé plus haut le litige porte sur la partie la construction implantée sur la parcelle n° [Cadastre 1] ; que s'agissant de cette dernière, il n'est pas justifié que M. [T] disposait d'une action autre que celle prévue à l'article 1371 pour faire valoir ses droits ; que sur le fond, M. [F] soutient que celui-ci a commis une faute en édifiant une partie de l'extension le fonds [Y] et qu'il n'a jamais donné son aval pour une construction dans de telles conditions ; que cependant, M. [F] n'avait à l'évidence pas le pouvoir d'autoriser une construction sur une parcelle appartenant à autrui ; qu'il suffira à cet égard de relever qu'il a autorisé l'augmentation de l'assiette de la construction (pièce 22) et son côté M. [Y] a également donné mandat à M. [T] de construire une partie du bâtiment sur la parcelle [Cadastre 3] lui appartenant (pièce 33), le permis de construire visant d'ailleurs ces deux mandats (pièce n° 4) ; que M. [F] n'ignorait pas cette situation puisqu'il a reconnu que le preneur avait rempli ses obligations de construire conformément au contrat les liant en mentionnant que l'édifice a été bâti en partie chez le propriétaire voisin (pièce n° 4) ; que le fait que cette mention ait été portée au titre des réserves est sans incidence dès lors qu'il n'allègue pas avoir demandé la démolition ; que vu l'ensemble de ces éléments la faute qu'invoque l'intimé n'est pas caractérisée ; qu'étant encore relevé que si la demande était contestée en son principe, elle ne l'est pas en son quantum et il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. [T] et de condamner M. [F] à lui payer une somme égale à un tiers des loyers perçus depuis le 1er avril 2011 et jusqu'à expiration du bail au plus tard jusqu'au 1er août 2038, date à laquelle prendra fin le bail à construction dont bénéficie M. [T] sur la parcelle n° [Cadastre 1] ;
Alors que 1°) les règles gouvernant l'enrichissement sans cause ne peuvent être invoquées lorsque l'appauvrissement et l'enrichissement allégués trouvent leur cause dans l'exécution ou la cessation de la convention conclue entre les parties ; qu'en considérant que M. [T] était recevable à invoquer le bénéfice de l'enrichissement sans cause, après avoir constaté que la prise de possession par M. [F] et la location en totalité l'immeuble construit par M. [T], dont l'assiette empiétait partiellement sur le terrain qui avait été donné à bail à ce dernier par M. [Y], résultait de l'expiration du bail à construction liant MM. [F] et [T] et de la prorogation du bail à construction conclu par M. [Y] au profit de M. [T] jusqu'en 2038 par acte notarié du 4 août 2000, ce qui démontrait que la situation ainsi créée trouvait sa cause dans l'exécution puis la cessation régulières du bail à construction conclu entre les parties, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1371 du code civil, ensemble les principes qui gouvernent l'enrichissement sans cause ;
Alors que 2°) l'action fondée sur l'enrichissement sans cause a un caractère subsidiaire et ne peut être admise qu'à défaut de toute action ouverte au demandeur ; qu'en affirmant, pour considérer que M. [T] ne disposait d'aucune autre action, que « l'offre de bail commercial dont fait état l'intimé est celle qu'il a faite à M. [T] le 23 octobre 2009 à l'expiration du bail à construction et qu'elle est donc relative à la parcelle n° [Cadastre 1] alors que comme rappelé plus haut le litige porte sur la partie la construction implantée sur la parcelle (voisine) n° [Cadastre 1] », après avoir constaté « qu'à l'expiration du bail consenti par M. [F], celui-ci a repris possession des lieux et notamment du bâtiment qu'il a loué dans son intégralité ainsi que le parking y attenant au terme d'un bail du 9 mars 2006, à la suite de quoi M. [T] lui a demandé un tiers du loyer commercial correspondant à la partie édifiée sur le fonds [Y], étant détenteur d'un bail à construction ne venant à expiration qu'en 2038 », ce dont il résultait que le litige portait sur des installations indivisibles édifiées par M. [T] sur la parcelle n° [Cadastre 1] mais empiétant sur la parcelle n° [Cadastre 1], la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1371 du code civil, ensemble les principes qui gouvernent l'enrichissement sans cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné, en conséquence, M. [F] à lui payer une somme égale au tiers des loyers perçus par lui depuis le 1er avril 2011 et jusqu'à l'expiration du bail au plus tard jusqu'au 1er août 2038 ;
Aux motifs que, par acte du 4 avril 1986, M. [F] a consenti à M. [T] un bail à construction d'une durée de 25 ans portant sur une parcelle cadastrée alors E [Cadastre 2] aujourd'hui [Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 1] afin d'y édifier une construction à usage commercial ; qu'après qu'un bâtiment a été construit en vertu d'un permis délivré le [Cadastre 1] juin 1986, M. [F] a, par acte du 31 octobre 1986, autorisé une augmentation de l'assiette moyennant une hausse du loyer ; que conformément au second permis de construire délivré le 27 novembre 1986 et au mandat des deux propriétaires, cette extension empiète sur la parcelle voisine alors cadastrée E 655 aujourd'hui [Cadastre 1], son propriétaire M. [Y] ayant également consenti à M. [T] un bail à construction suivant acte notarié du 30 novembre 1981 prorogé pour une durée de 32 années par acte notarié du 4 août 2000 ; qu'à l'expiration du bail consenti par M. [F], celui-ci a repris possession des lieux et notamment du bâtiment qu'il a loué dans son intégralité ainsi que le parking y attenant au terme d'un bail du 9 mars 2006, à la suite de quoi M. [T] lui a demandé un tiers du loyer commercial correspondant à la partie édifiée sur le fond [Y], étant détenteur d'un bail à construction ne venant à expiration qu'en 2038 ; que devant le refus de M. [F], M. [T] l'a fait assigner sur le fondement de l'article 1371 du code civil devant le tribunal de grande instance d'Agen qui par jugement dont appel l'a débouté de sa demande ; que l'appelant fait valoir, ce qui n'est pas contesté, que le bâtiment litigieux empiète, après son extension, sur la parcelle voisine dont il assure la gestion en vertu du bail prorogé consenti par son propriétaire ; que dès lors que M. [F] perçoit un loyer correspondant à l'intégralité de ce bâtiment et du parking attenant, ce qui n'est pas davantage contesté, il y a bien à son profit un enrichissement sans cause et un appauvrissement corrélatif de M. [T] qui pourrait prétendre à un loyer pour la partie des locaux situés sur la parcelle numéro [Cadastre 1] ; que c'est en vain que pour s'opposer à la demande M. [F] invoque le principe de subsidiarité selon lequel l'action de in rem verso n'est admise que dans le cas où aucune action naissant d'un contrat d'un quasi contrat d'un délit ou d'un quasi délit n'est possible ; qu'il soutient en effet qu'il suffisait à M. [T] de lever l'option de la promesse de bail commercial pour être en mesure de sous louer les locaux et percevoir ainsi les loyers ; mais que l'offre de bail commercial dont fait état l'intimé est celle qu'il a faite à M. [T] le 23 octobre 2009 à l'expiration du bail à construction (pièce n°9) de l'appelant) et est donc relatif à la parcelle n° [Cadastre 1] alors que comme rappelé plus haut le litige porte sur la partie la construction implantée sur la parcelle n° [Cadastre 1] ; que s'agissant de cette dernière, il n'est pas justifié que M. [T] disposait d'une action autre que celle prévue à l'article 1371 pour faire valoir ses droits ; que sur le fond, M. [F] soutient que celui-ci a commis une faute en édifiant une partie de l'extension le fonds [Y] et qu'il n'a jamais donné son aval pour une construction dans de telles conditions ; que cependant, M. [F] n'avait à l'évidence pas le pouvoir d'autoriser une construction sur une parcelle appartenant à autrui ; qu'il suffira à cet égard de relever qu'il a autorisé l'augmentation de l'assiette de la construction (pièce 22) et son côté M. [Y] a également donné mandat à M. [T] de construire une partie du bâtiment sur la parcelle [Cadastre 3] lui appartenant (pièce 33), le permis de construire visant d'ailleurs ces deux mandats (pièce n° 4) ; que M. [F] n'ignorait pas cette situation puisqu'il a reconnu que le preneur avait rempli ses obligations de construire conformément au contrat les liant en mentionnant que l'édifice a été bâti en partie chez le propriétaire voisin (pièce n° 4) ; que le fait que cette mention ait été portée au titre des réserves est sans incidence dès lors qu'il n'allègue pas avoir demandé la démolition ; que vu l'ensemble de ces éléments la faute qu'invoque l'intimé n'est pas caractérisée ; qu'étant encore relevé que si la demande était contestée en son principe, elle ne l'est pas en son quantum et il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. [T] et de condamner M. [F] à lui payer une somme égale à un tiers des loyers perçus depuis le 1er avril 2011 et jusqu'à expiration du bail au plus tard jusqu'au 1er août 2038, date à laquelle prendra fin le bail à construction dont bénéficie M. [T] sur la parcelle n° [Cadastre 1] ;
Alors que 1°) celui qui a exécuté des travaux dans son propre intérêt n'est pas fondé à se prévaloir des règles gouvernant l'enrichissement sans cause ; qu'en accueillant l'action de M. [T] fondée sur l'enrichissement sans cause après avoir constaté que celui-ci avait fait construire les installations litigieuses en vertu de deux baux à construction qui lui avaient été consentis par deux propriétaires différents et qu'il avait bénéficié du bail consenti par M. [F] pendant 25 ans de 1986 à 2011, ce dont il résultait que M. [T] avait agi ainsi dans son propre intérêt, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1371 du code civil, ensemble les principes qui régissent l'enrichissement sans cause ;
Alors que 2°) l'action de in rem verso ne peut pas aboutir lorsque l'appauvrissement est dû à la faute de l'appauvri ; que seul le propriétaire du fonds sur lequel un empiétement a été constaté peut exiger la démolition de l'immeuble irrégulièrement édifié ; qu'en affirmant que la faute de M. [T] n'était pas caractérisée dans la mesure où si que M. [F] avait bien mentionné au titre des réserves figurant dans le procès-verbal de réception de l'immeuble que l'édifice a été bâti en partie chez le propriétaire voisin, il n'alléguait pas avoir demandé la démolition, la cour d'appel a violé les articles 555 et 1371 du code civil, ensemble les principes qui gouvernent l'enrichissement sans cause ;
Alors que 3°) l'action de in rem verso ne peut pas aboutir lorsque l'appauvrissement est dû à la faute de l'appauvri ; que les réserves formulées lors de la réception de l'ouvrage ne peuvent être ultérieurement écartées que si le maître d'ouvrage manifeste sa volonté non équivoque d'y renoncer ; qu'en se bornant à affirmer, pour considérer que la faute de M. [T] n'est pas caractérisée, que si M. [F] avait bien mentionné au titre des réserves figurant dans le procès-verbal de réception de l'immeuble que l'édifice avait été bâti en partie chez le propriétaire voisin, il n'alléguait pas en avoir demandé la démolition, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à établir que M. [F] avait clairement manifesté sa volonté de renoncer à la réserve qu'il avait expressément formulée lors de la réception de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 1371 et 1792-6 du code civil ;
Alors que 4°) lorsqu'une partie conteste le principe du paiement qui lui est demandé, sans en discuter spécialement le quantum, le juge n'est pas tenu pour autant, s'il considère que la demande est fondée dans son principe, d'allouer la somme au montant demandé ni dispensé de vérifier si ce montant est justifié ; qu'en retenant qu'il convenait de condamner M. [F] à verser à M. [T] un tiers des loyers perçus en se bornant à retenir que la demande était contestée dans son principe mais non dans son quantum, le juge a violé les articles 5 et 6 du code de procédure civile
