LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juin 2015), que la SCI Barrois-La Reynie (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a, après expertise, assigné en indemnisation de ses préjudices, causés par des infiltrations, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Mme [W], assistée de l'association tutélaire du Val de Marne, son curateur, et M. [I], copropriétaires, ainsi que Mme [L], propriétaire d'un immeuble limitrophe, et la société Axa France Iard, son assureur ;
Attendu que, pour accueillir partiellement la demande en réparation de son préjudice locatif, l'arrêt retient que, compte tenu des désordres, la SCI a seulement été privée de la possibilité de relouer ses appartements et que la réparation du dommage résultant de cette perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI ne justifiait pas de pertes de loyers certaines et actuelles consécutives aux départs de ses locataires en raison des désordres affectant les biens loués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur moyen unique du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Barrois-La Reynie la somme de 12.375 euros au titre du préjudice locatif, condamne in solidum Mme [L] et la société Axa France IARD en qualité d'assureur à payer à la SCI Barrois-La Reynie la somme de 9.000 euros au titre du préjudice locatif, condamne Mme [W], assistée de son curateur, à payer à la SCI Barrois-La Reynie la somme de 16.000 euros au titre du préjudice locatif et condamne Mme [I] à payer à la SCI Barrois-La Reynie la somme de 1.125 euros au titre du préjudice locatif, l'arrêt rendu le 10 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Mme [L], la société Axa France IARD, Mme [W], l'association tutélaire du Val de Marne, ès qualités, et Mme [I] aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], M. [I], Mme [L] et la société Axa France IARD à payer à la SCI Barrois-La Reynie la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Barrois-La Reynie.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 12.375 euros seulement au titre du préjudice locatif, D'AVOIR condamné in solidum Madame [L] et la société AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur de celle-ci à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 9.000 euros seulement au titre du préjudice locatif, D'AVOIR condamné Madame [W], assistée de son curateur, à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de 16.000 euros seulement au titre du préjudice locatif, D'AVOIR condamné Monsieur [I] à payer à la SCI BARROIS LA REYNIE la somme de de 1.125 euros seulement au titre du préjudice locatif ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le préjudice locatif : Le syndicat fait valoir que la SCI BARROIS aurait remis en location les lots 15 et 16 situés [Adresse 2] à compter du 1er novembre 2010, que le lot 39 loué précédemment à M. [M] aurait été régulièrement occupé et même squatté et que les lots 12 et 13 seraient inoccupés depuis 5 et 7 ans alors qu'ils auraient pu être loués ; il fait valoir que la SCI BARROIS semblerait éprouver des difficultés à gérer son patrimoine depuis 2008, les locataires partants des autres copropriétaires étant aussitôt remplacés et plusieurs copropriétaires ayant réussi à vendre leur bien sans aucune difficulté ; que l'absence de toute diligence de la part de la SCI BARROIS pour réaliser les travaux privatifs ou relouer ses appartements caractériserait un manquement sérieux qui ne saurait être supporté par le syndicat, le préjudice éventuel de la SCI BARROIS à ce titre devant s'analyser en une perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; il demande que la SCI BARROIS soit déboutée de ses prétentions à ce titre, d'autant plus qu'elle aurait participé à son propre préjudice en ne réalisant pas les travaux de réfection et/ou en ne baissant pas les loyers et/ou en n'effectuant pas les démarches nécessaires pour relouer les appartements litigieux ; M. [I] fait valoir que la SCI BARROIS ne justifierait pas d'une perte de loyer pour le lot 39 arrêtée au 30 novembre 2011 alors que cet appartement aurait pu être loué compte tenu du coût modéré des travaux de remise en état s'élevant à 821,86 euros HT, ce lot ayant été squatté par M. [O] qui serait le locataire officiel de ce même lot depuis le 1er décembre 2011 ; La SCI BARROIS fait valoir que, par infirmation, il lui serait dû des indemnités au titre de ses pertes de loyers sans retenir un pourcentage laissé à sa charge et cela avec actualisation de sa créance arrêtée au 1er janvier 2015 inclus pour les lots 12, 9, 13, 24 et 31 n'ayant pu être remis en location faute par elle de pouvoir remettre en état de façon pérenne lesdits logements du fait de la défaillance du syndicat ; que pour ce qui concerne les lots 15 et 16, contrairement aux affirmations des appelants, ses demandes seraient arrêtées à novembre 2010, date à laquelle elle aurait trouvé de nouveaux locataires ; La SCI BARROIS n'établit pas que l'absence de location des lots pour lesquels elle demande une actualisation des indemnités au 1er janvier 2015 au titre de son préjudice locatif serait imputable aux désordres retenus, et non à sa seule négligence, ni ne justifie de ses diligences pour relouer lesdits lots ; sa demande d'actualisation sera donc rejetée ; Pour les lots 9 et 31, aucune responsabilité n'étant retenue, les demandes de la SCI BARROIS au titre d'un préjudice locatif ne peuvent prospérer et seront donc rejetées ; Compte tenu des désordres dont s'agit, la SCI BARROIS a seulement été privée de la possibilité de relouer ses appartements, la réparation du dommage résultant de cette perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; Après analyse des pièces versées aux débats et tenant compte des responsabilités retenues, le préjudice locatif de la SCI BARROIS s'établit ainsi que suit : - Pour le lot 12, 4.500 euros à la charge de Mme [L] (50 %) et 4.500 euros à la charge du syndicat (50 %), - Pour le lot 13, 4.500 euros à la charge de Mme [L] (50 %) et 4.500 euros à la charge du syndicat (50 %), - Pour le lot 24, 16.000 euros à la charge de Mme [W], - Pour le lot 39, 1.125 euros à la charge de M. [I] (25 %), 1.125 euros à la charge du syndicat (25%), 50 % restant à la charge de la SCI BARROIS, - Pour le lot 15, 1.125 euros à la charge du syndicat (25%), 75% restant à la charge de la SCI BARROIS, - Pour le lot 16, 1.125 euros à la charge du syndicat (25%), 75 % restant à la charge de la SCI BARROIS ; En conséquence, par infirmation, le syndicat sera condamné à payer à la SCI BARROIS la somme totale de 12.375 euros, Mme [L] la somme de 9.000 euros, Mme [W] la somme de 16.000 euros et M. [I] la somme de 1125 euros au titre de son préjudice locatif » ;
1°) ALORS QUE la perte d'une chance est caractérisée par la disparition, consécutive à un fait dommageable, d'un événement futur aléatoire ; que la SCI BARROIS LA REYNIE faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'à raison des infiltrations affectant plusieurs des appartements dont elle était propriétaire dans l'ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 2], plusieurs de ses locataires avaient résilié leur bail et quitté les lieux (cf conclusions d'appel de l'exposante, not. p. 19 ; p. 38-40), et sollicitait l'indemnisation des pertes locatives qu'elle avait ainsi subies ; que, pour limiter le montant des sommes allouées au titre de ce poste de préjudice, la Cour d'appel a retenu que la SCI BARROIS LA REYNIE n'avait été privée que de la possibilité de relouer ses appartements, la réparation du dommage résultant de cette perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en statuant de la sorte, quand la société exposante ne demandait pas l'indemnisation de pertes de loyers consécutives à l'impossibilité de louer pour l'avenir ses biens du fait des désordres litigieux, mais celle des loyers qu'elle aurait perçus de manière certaine si les locataires n'avaient pas quitté les lieux du fait des désordres en cause, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
2°) ALORS QUE la société exposante faisait valoir dans ses écritures d'appel (not. p. 19 ; p. 38-40) que les personnes louant les biens dont elle était propriétaire dans l'ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 2] avaient décidé de résilier leur bail du fait des importants désordres affectant les locaux ; qu'elle versait à cet égard l'ensemble des pièces relatives aux baux en cause (en particulier contrats de bail, états des lieux d'entrée, nom des derniers locataires, montant des derniers loyers hors charges quittancés) ainsi que les lettres de résiliation des locataires justifiant leur départ par les désordres affectant les locaux ; qu'en retenant que la SCI BARROIS LA REYNIE n'avait été privée que de la possibilité de relouer ses appartements, la réparation du dommage résultant de cette perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, sans rechercher, au regard des pièces versées aux débats par la société exposante qu'il lui appartenait d'examiner, si la SCI BARROIS LA REYNIE ne justifiait pas de pertes de loyers certaines et actuelles consécutives aux départs de ses locataires en raison des désordres affectant les biens loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
3°) ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la réparation d'une perte de chance devant être mesurée à l'opportunité perdue, il incombe aux juges du fond de déterminer le quantum de la chance perdue et de l'appliquer au montant total du préjudice, considéré dans l'hypothèse où l'éventualité favorable se serait réalisée ; qu'après avoir retenu que compte tenu des désordres litigieux, la SCI BARROIS LA REYNIE n'avait été privée que de la possibilité de relouer ses appartements, la Cour d'appel s'est contentée d'énoncer qu' « après analyse des pièces versées aux débats », le préjudice locatif de la SCI BARROIS LA REYNIE devait être fixé à certaines sommes qu'elle a évaluées pour chacun des lots en cause ; qu'en statuant de la sorte, quand il lui appartenait d'évaluer concrètement le quantum de la chance perdue par la SCI BARROIS LA REYNIE de relouer ses logements en raison des désordres litigieux, afin de déterminer l'indemnité propre à réparer cette perte de chance, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour Mme [W] et l'association tutélaire du Val-de-Marne.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement sauf en ce qu'il a rejeté les demandes contre Mme [W], d'AVOIR condamné Mme [W], assistée de son curateur, à payer à la société Barrois La Reynie la somme de 16.000 euros HT au titre du préjudice locatif et d'AVOIR dit que la charge finale des frais irrépétibles de première instance et les dépens de première instance sera supportée à la charge de Mme [W] à hauteur de 10 % ;
AUX MOTIFS QUE pour ce qui concerne le lot n° 24 situé au 1er étage, l'expert a constaté un désordre dans la cuisine ayant pour origine une fuite dans l'appartement du 2ème étage appartenant à Mme [W] ; qu'en conséquence, par infirmation, il sera retenu la responsabilité de Mme [W] au titre du lot n°24, aucun élément ne permettant de retenir la responsabilité du syndicat de ce chef ; […] que compte tenu des désordres dont s'agit, la SCI Barrois a seulement été privée de la possibilité de relouer ses appartements, la réparation du dommage résultant de cette perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s' était réalisée ; qu'après analyse des pièces versées aux débats et tenant compte des responsabilités retenues, le préjudice locatif de la SCI Barrois s'établit ainsi que suit: […] - Pour le lot 24, 16.000 euros à la charge de Mme [W],[...] qu'en conséquence, par infirmation, le syndicat sera condamné à payer à la SCI Barrois la somme totale de12.375 euros, Mme [L] la somme de 9.000 euros, Mme [W] la somme de 16.000 euros et M. [I] la somme de 1125 euros au titre de son préjudice locatif ;
1° ALORS QUE l'expert dans son rapport indiquait que la cause principale des désordres relevait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et que celle de Mme [W] n'était engagée que dans « une moindre mesure » ; qu'il en déduisait notamment que la perte locative s'agissant du lot n°24 devait être répartie par moitié entre le Mme [W] et le syndicat des copropriétaires ; qu'en ayant alors énoncé qu'aucun élément ne permettait de retenir la responsabilité du syndicat, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'article 1134 du code civil.
2° ALORS (subsisiaire) QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en ayant énoncé, pour déclarer Mme [W] seule responsable du préjudice locatif de la société Barrois La Reynie, qu'aucun élément ne permettait de retenir la responsabilité du syndicat de ce chef, sans s'expliquer, ne serait-ce que pour le réfuter, sur le rapport de l'expert qui établissait le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3° ALORS (subsisiaire) QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en ayant sur le préjudice locatif condamné Mme [W] à payer à la SCI Barrois La Reynie la somme de 16 000 euros sans donner aucun motif précis à cette condamnation la cour d'appel a, derechef, violé l'article 455 du code de procédure civile.
