LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 13 octobre 2015), que la SCI Marc a donné en location des locaux à usage commercial à la société Zeus Faber expansion qui les a en partie sous-loués à la société Calse Méditerranée ; qu'après la résiliation du bail principal le 8 août 2008, la SCI Marc et la société Calse Méditerranée ont conclu une « convention d'occupation précaire » à compter du 1er septembre 2008, pour une durée d'un an renouvelable une fois pour une année supplémentaire ; qu'après la survenance du terme, la SCI Marc a assigné la société Calse Méditerranée en expulsion ; que celle-ci a libéré les lieux en cours d'instance ; que, soutenant avoir été titulaire d'un bail commercial et avoir été abusivement expulsée des locaux, elle a assigné la SCI Marc en réparation de ses préjudices ;
Attendu que la société Calse Méditerranée fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Calse Méditerranée ne pouvait se prévaloir, à l'égard du bailleur, de son occupation antérieure en qualité de sous-locataire, laquelle ne lui avait conféré aucun droit au regard du statut des baux commerciaux, et retenu souverainement, sans dénaturation, que la facturation, par la SCI Marc, du « loyer » du mois d'août 2008, payé après la signature du bail dérogatoire, correspondait à une indemnité d'occupation et à bon droit que la société Calse Méditerranée, en l'absence de preuve d'un bail verbal, était occupante des lieux sans droit ni titre avant la prise d'effet du bail dérogatoire, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a exactement déduit que ce bail avait été conclu lors de l'entrée dans les lieux du preneur, au sens de l'alinéa 1er de l'article L. 145-5 du code de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Calse Méditerranée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Calse Méditerranée et la condamne à payer à la SCI Marc la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Calse Méditerranée.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Calse Méditerranée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société civile immobilière Marc ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'existence d'un bail commercial verbal, la société Calse Méditerranée ne peut se prévaloir à l'égard du bailleur de son occupation antérieure en qualité de sous locataire qui ne lui a conféré aucun droit au regard du statut des baux commerciaux ; que la simple facturation par la SCI Marc du « loyer » du mois d'août 2008, est insuffisante à justifier l'existence d'un bail verbal relevant du statut des baux commerciaux alors qu'entre la demande en paiement de ce « loyer » et le règlement de celui-ci, le 30 septembre 2008, est intervenue la signature du bail dérogatoire à effet au 1er septembre 2008, ce dont il résulte que ce règlement correspondait à une indemnité d'occupation et non à la conclusion d'un bail verbal ;
ET AUX MOTIFS QUE, sur la fraude au statut des baux commerciaux, la validité d'une convention d'occupation précaire, exclusive par définition du statut des baux commerciaux est soumise à la démonstration de l'existence d'un motif réel de précarité, dépendant d'un événement exceptionnel ; qu'en l'espèce, aucun motif de précarité n'est établi ni même allégué par la SCI Marc ; qu'en revanche, la convention conclue entre les parties répond aux conditions posées à l'article L. 145-5, alinéa 1er, du code de commerce qui autorise les parties, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, de déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans ; qu'en effet, l'article 2 précise que « le présent bail est expressément exclu du champ d'application du décret 53-960 du 30 septembre 1953 aux dispositions duquel les parties entendent formellement déroger » ; qu'il résulte de ces dispositions que les parties ont bien convenu d'un bail dérogatoire (et non d'une simple occupation) tel qu'autorisé par l'article L. 145-5 du code de commerce ; que la société Calse Méditerranée étant occupante des lieux sans droit ni titre au jour de la signature du bail dérogatoire, ce bail a bien été conclu lors de l'entrée dans les lieux du point de vue du propriétaire ; qu'ainsi, aucune fraude au statut des baux commerciaux n'est établie ; qu'il convient donc de débouter la société Calse Méditerranée de ses demandes de dommages et intérêts, dès lors que la demande de la SCI Marc tendant à la libération des lieux donnés à bail dérogatoire était justifiée ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE, s'il a reçu exécution, la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être librement rapportée ; que le commencement d'exécution d'un bail verbal suppose non seulement l'exercice des droits, donc l'occupation des lieux, mais aussi l'accomplissement des obligations découlant du prétendu bail ; que la société Calse Méditerranée, qui alléguait l'existence d'un bail verbal conclu avec la SCI Marc versait aux débats une « facture » établie le 1er août 2008 par cette dernière, d'un montant de 835,77 € TTC, au titre de la « location du mois de août 2008 », ce document démontrant l'existence et l'accomplissement des conditions de ce bail verbal ; qu'en estimant toutefois que cette facturation ne démontrait pas l'existence d'un bail verbal, au motif « qu'entre la demande en paiement de ce « loyer » et le règlement de celui-ci, le 30 septembre 2008, est intervenue la signature du bail dérogatoire à effet au 1er septembre 2008, ce dont il résulte que ce règlement correspondait à une indemnité d'occupation et non à la conclusion d'un bail verbal » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 3), cependant que la question de la date du règlement effectif du loyer réclamé était sans aucune incidence sur la nature de la somme réclamée par la SCI Marc, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709, 1714 et 1715 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des pièces régulièrement versées aux débats par les parties ; qu'en considérant que la facture du 1er août 2008 concernait le versement d'une indemnité d'occupation, cependant que cette facture fait expressément mention d'un « loyer », la cour d'appel en a dénaturé le sens clair et précis et a ce faisant méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE les parties peuvent, « lors de l'entrée dans les lieux du preneur », déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; qu'en affirmant que les parties avaient conclu le 1er septembre 2008 un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, tout en constatant que la SCI Marc avait, au mois d'août 2008, adressé une facture à la société Calse Méditerranée (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 3), ce dont il résultait que cette dernière occupait les lieux antérieurement à la signature de la convention litigieuse, de sorte que la condition posée par la conclusion d'un bail dérogatoire n'était pas remplie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE les parties peuvent, « lors de l'entrée dans les lieux du preneur », déroger statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ; qu'en affirmant que les parties avaient valablement conclu le 1er septembre 2008 un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, peu important le fait que la société Calse Méditerranée ait occupé les lieux antérieurement, puisqu'elle était alors « occupante sans droit ni titre au jour de la signature du bail dérogatoire » et que « ce bail a bien été conclu lors de l'entrée dans les lieux du point de vue du propriétaire » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 9), cependant que la question objective de l'occupation des lieux au jour de la signature du bail dérogatoire ne doit pas être examinée au regard du seul « point de vue du propriétaire », la cour d'appel a violé l'article L. 145-5 du code de commerce.
