LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 janvier 2015), que, par acte notarié du 22 février 2007, Mme [F] a acquis de Mme [T] et de [I] [C] une maison d'habitation, la vente ayant été précédée d'un diagnostic parasitaire qui avait décelé la présence d'une forte humidité et de champignons lignivores ; qu'après la vente, se plaignant du fait que le terrain était extrêmement humide, Mme [F] a, après expertise, assigné Mme [T] et Mme [L], venant aux droits de [I] [C], et la société civile professionnelle [H] (la SCP), notaire, en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme [F] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes fondées sur le dol ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que, lors de la promesse de vente, Mme [F] avait reçu l'état parasitaire qui mentionnait le taux d'humidité de 70 % ou 90 % sur certains murs et l'humidité anormale de la maison et que le notaire avait expressément attiré son attention sur cette situation, relevé qu'à la date de cet acte, elle avait disposé des clefs de la maison et avait pu, avant la signature de l'acte authentique, la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction, examiner à sa convenance le jardin qui était aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins et anticiper ce qu'il en était de la collecte des eaux et ayant retenu souverainement que la preuve de manoeuvres dolosives de la part des venderesses et du notaire n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui en a déduit que ses demandes ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, et sur le troisième moyen, réunis, ci-après annexés :
Attendu que Mme [F] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées à l'encontre de la SCP ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le notaire avait expressément attiré l'attention de Mme [F] sur l'humidité importante de la maison et qu'elle avait pu, avant la signature de l'acte authentique, la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction et examiner à sa convenance le jardin qui était aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins et ayant souverainement retenu que le thalweg était apparent et que l'écoulement des eaux de la parcelle voisine constituait une servitude résultant de la situation des lieux, dont l'existence n'avait à être expressément rappelée dans les actes de vente, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenue que la SCP était informée d'un risque d'inondations récurrentes et qui en a exactement déduit que celle-ci n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [F] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme [F]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [F] de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 1116 du code civil que le dol est une cause de nullité de la convention lorsqu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; que Mme [F] soutient que le vice entachant la vente de nullité est le talweg situé dans le jardin, qui cause des inondations fréquentes dans celui-ci et dont elle n'a pas été informée de l'existence ; qu'il ressort de la chronologie des faits que : - lors de la visite des lieux, le 13 janvier 2007, Mme [F] a visité la maison et vu le jardin sans se déplacer au fond de celui-ci côté Sud (expertise p. 8), - le 19 janvier 2007, à l'occasion du compromis de vente, le notaire a expressément attiré l'attention de Mme [F] sur l'humidité dans les biens vendus et sur le fait que cette humidité était un facteur favorable au développement du mérule, - le 9 février 2007 Mme [F] a reçu l'état parasitaire qui mentionnait un taux d'humidité de 70 % ou 90 % sur certains murs, les infiltrations dans le cabanon extérieur, l'humidité anormale de la maison ; - à l'issue du compromis, Mme [F] a disposé les clefs de la maison et a pu la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction, - le 22 février 2007, les parties ont signé l'acte authentique de vente ; qu'il ressort de l'expertise : - qu'il n'y a pas de ruisseau sur le terrain, ni sur le cadastre, mais qu'il existe un talweg qui ressort de la configuration naturelle des lieux, - qu'au pied du pignon Est de la maison, le caniveau a été aménagé pour l'écoulement des eaux pluviales, - qu'au fond du jardin, se trouve une construction en bois au pied de laquelle des caniveaux ont été aménagés devant et derrière, dont le fil d'eau se jette dans l'allée cimentée centrale, - que la parcelle voisine de M. [R] est une prairie humide entourée de deux talus arborés, - que cette parcelle forme un talweg dont les points bas sont situés sensiblement au milieu de sa largeur, en pente vers le Nord, vers la parcelle de Mme [F], - que l'ensemble est saturé d'eau, ce qui est révélé par la présence d'ajoncs, - que la configuration des lieux montre que les eaux découlent naturellement de la propriété voisine, sans modification de la main de l'homme ; qu'en premier lieu, Mme [F] a disposé des clés pendant un mois avant la signature de l'acte authentique et pouvait visiter seule le bien vendu entre le 19 janvier et le 22 février 2007 ; qu'elle a pu en conséquence examiner le jardin à sa convenance, sans s'arrêter aux végétaux de surface, d'autant plus que son attention avait été attiré sur l'humidité importante de la maison, et que même profane de la construction elle était en mesure de se rendre compte de la configuration naturelle des lieux ; qu'il ressort de l'expertise que le jardin est aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins, et que dès lors, Mme [F] pouvait anticiper ce qu'il en était de la collecte des eaux ; qu'ainsi la preuve de manoeuvres dolosives de la part des venderesses ou du notaire n'est pas rapportée ; qu'enfin, le notaire négociateur de la vente est tenu d'une obligation de conseil envers chacune des parties à l'actes ; que cette obligation toutefois est limitée aux caractéristiques du bien ou aux conséquences de celles-ci dont l'acquéreur n'est pas en mesure de se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, la SCP [H] a attiré l'attention de Mme [F] sur l'humidité importante de la maison et les conséquences pouvant en résulter, mais sans avoir, à ce titre obligation d'évoquer l'existence d'un talweg apparent et ce d'autant que l'acquéreur avait pu librement visiter les lieux pendant un mois avant la signature de l'acte authentique ; que dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de toutes ses demandes ;
1) ALORS QUE la nullité pour dol est encourue lorsque le vendeur ou son mandataire professionnel, tenus d'une obligation précontractuelle de renseignement, ont gardé le silence sur une particularité déterminante du bien dont ils avaient connaissance et qu'ils étaient tenus de communiquer à l'acquéreur ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas établi que les venderesses et le notaire négociateur aient accompli des manoeuvres frauduleuses, sans rechercher, ainsi qu'il lui était expressément demandé (concl. p. 6), si le silence gardé par les intéressés sur l'existence d'un talweg sur la parcelle voisine canalisant toutes les eaux de pluie et de ruissellement vers le fonds que l'acquéreur se proposait d'acquérir, n'était pas constitutive d'une réticence dolosive, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2) ALORS QUE la réticence dolosive, à la supposée établie, rend excusable l'erreur provoquée ; qu'en reprochant à Mme [F] de ne pas avoir elle-même identifié l'existence d'un talweg apparent situé sur la parcelle voisine, dont elle aurait été en mesure de se convaincre seule qu'il canalisait les eaux de pluie et de ruissellement vers son fonds, pour écarter ensuite toute réticence dolosive de la part des venderesses et du notaire négociateur, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [F] de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE l'erreur prévue à l'article 1110 du même code n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle est excusable de la part de la partie qui s'en prévaut ; que Mme [F] soutient que le vice entachant la vente de nullité est le talweg situé dans le jardin, qui cause des inondations fréquentes dans celui-ci et dont elle n'a pas été informée de l'existence ; qu'il ressort de la chronologie des faits que : - lors de la visite des lieux, le 13 janvier 2007, Mme [F] a visité la maison et vu le jardin sans se déplacer au fond de celui-ci côté Sud (expertise p. 8), - le 19 janvier 2007, à l'occasion du compromis de vente, le notaire a expressément attiré l'attention de Mme [F] sur l'humidité dans les biens vendus et sur le fait que cette humidité était un facteur favorable au développement du mérule, - le 9 février 2007 Mme [F] a reçu l'état parasitaire qui mentionnait un taux d'humidité de 70 % ou 90 % sur certains murs, les infiltrations dans le cabanon extérieur, l'humidité anormale de la maison, - à l'issue du compromis, Mme [F] a disposé les clefs de la maison et a pu la visiter avec des entreprises afin de rechercher des remèdes aux défauts de la construction, - le 22 février 2007, les parties ont signé l'acte authentique de vente ; Il ressort de l'expertise : - qu'il n'y a pas de ruisseau sur le terrain, ni sur le cadastre, mais qu'il existe un talweg qui ressort de la configuration naturelle des lieux, - qu'au pied du pignon Est de la maison, le caniveau a été aménagé pour l'écoulement des eaux pluviales, - qu'au fond du jardin, se trouve une construction en bois au pied de laquelle des caniveaux ont été aménagés devant et derrière, dont le fil d'eau se jette dans l'allée cimentée centrale, - que la parcelle voisine de M. [R] est une prairie humide entourée de deux talus arborés, - que cette parcelle forme un talweg dont les points bas sont situés sensiblement au milieu de sa largeur, en pente vers le Nord, vers la parcelle de Mme [F], - que l'ensemble est saturé d'eau, ce qui est révélé par la présence d'ajoncs, - que la configuration des lieux montre que les eaux découlent naturellement de la propriété voisine, sans modification de la main de l'homme ; qu'en premier lieu, Mme [F] a disposé des clés pendant un mois avant la signature de l'acte authentique et pouvait visiter seule le bien vendu entre le 19 janvier et le 22 février 2007 ; qu'elle a pu en conséquence examiner le jardin à sa convenance, sans s'arrêter aux végétaux de surface, d'autant plus que son attention avait été attiré sur l'humidité importante de la maison, et que même profane de la construction elle était en mesure de se rendre compte de la configuration naturelle des lieux ; qu'il ressort de l'expertise que le jardin est aménagé pour remédier aux écoulements en provenance des fonds voisins, et que dès lors, Mme [F] pouvait anticiper ce qu'il en était de la collecte des eaux ; qu'en second lieu, l'erreur dont se prévaut Mme [F] résulte de son fait puisqu'elle a eu toute possibilité d'examiner le jardin et que la configuration des lieux en laissait pas d'ambigüité possible sur le sens de l'écoulement des eaux ; qu'en l'espèce, la SCP [H] a attiré l'attention de Mme [F] sur l'humidité importante de la maison et les conséquences pouvant en résulter, mais sans avoir, à ce titre obligation d'évoquer l'existence d'un talweg apparent et ce qu'autant que l'acquéreur avait pu librement visiter les lieux pendant un mois avant la signature de l'acte authentique ; que dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de toutes ses demandes ;
1) ALORS QUE le juge du fond est tenu d'apprécier in concreto le caractère inexcusable de la faute commise par la victime de l'erreur, au regard de ses compétences et de ses capacités ; qu'en se bornant à affirmer que Mme [F] pouvait anticiper de son propre chef ce qu'il en était de la collecte des eaux dans le jardin et se rendre compte de la présence d'un talweg apparent sur la parcelle voisine dont elle pouvait se convaincre qu'il dirige les eaux de pluie et de ruissellement sur son fonds, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (concl. p. 10 et s.), si la qualité de profane de l'acquéreur rendait excusable l'erreur dont elle a été victime quant à la viabilité du jardin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;
2) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pieces produites par les parties au soutien de leurs prétentions ; que Mme [F] versait aux débats l'attestation de M. [J], specialiste du terrassement et de l'assainissement, qui confirmait que l'origine des écoulements d'eau dans son jardin était indécelable à partir de son fonds et des photographies confirmant que les arbres implantés au fond de son terrain et le cabanon obstruait toute visibilité de la parcelle voisine sur laquelle se situait le talweg à l'origine des inondations récurrentes ; qu'en imputant à faute à Mme [F] de ne pas avoir identifié de son propre chef la présence de ce talweg « apparent », sans s'expliquer sur les éléments de preuve régulièrement produits aux débats par Mme [F] et dont elle se prévalait à l'appui de ses prétentions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE l'erreur est toujours excusable lorsqu'elle résulte d'un manquement du notaire à son devoir absolu d'information et de conseil ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 10 et s.), si les vérifications utiles aux fins d'identifier le risque d'inondations récurrentes du jardin ne relevaient pas de la responsabilité exclusive du notaire négociateur, tenu d'informer et de conseiller utilement l'acquéreur profane sur les caractéristiques du bien faisant l'objet de la transaction, la cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
–SubsidiaireIl est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme [F] de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE le notaire négociateur de la vente est tenu d'une obligation de conseil envers chacune des parties à l'acte ; que cette obligation toutefois est limitée aux caractéristiques du bien ou aux conséquences de celles-ci dont l'acquéreur n'est pas sen mesure de se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, la SCP [H] a attiré l'attention de Mme [F] sur l'humidité importante de la maison et les conséquence pouvant en résulter, mais sans avoir, à ce titre obligation d'évoquer l'existence d'un talweg apparent et ce qu'autant que l'acquéreur avait pu librement visiter les lieux pendant un mois avant la signature de l'acte authentique ; (…) dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de toutes ses demandes ;
ALORS QUE le notaire négociateur et rédacteur de l'acte de vente doit prendre toute initiative utile pour conseiller utilement l'acquéreur sur les caractéristiques déterminantes du bien afin de garantir l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; qu'en affirmant, pour écarter la responsabilité du notaire, que son obligation de conseil envers Mme [F] était limitée aux caractéristiques du bien ou aux conséquences dont cette dernière n'a pas été en mesure de se convaincre par elle-même, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
