LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 2 décembre 2014), que la société civile immobilière Victoria (la SCI) et M. et Mme [X] ont consenti à la société Deltaménagement une promesse unilatérale de vente portant sur des terrains constitués notamment par un ancien carreau de mine, en vue de la réalisation d'un lotissement, l'autorisant à y faire procéder à une étude de faisabilité du projet ; qu'après cette étude qui a révélé une pollution du sol, la bénéficiaire a été autorisée par les promettants à remblayer la parcelle ; que, reprochant à la société Deltaménagement, qui n'a pas levé l'option, d'avoir déposé des matériaux imposant une remise en état du terrain, M. et Mme [X] et la SCI l'ont assignée, après expertise, en indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que M. et Mme [X] et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que, même dans le silence des parties, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui détient la chose qui en est l'objet, pour y réaliser des travaux, dans l'attente de la levée de l'option, répond des dégradations et des pertes qui sont survenues pendant la durée de sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en décidant que la société Deltaménagement n'était pas tenue de remettre en état le terrain qui avait été pollué par le dépôt de remblais et de blocs de béton pendant qu'elle en avait la jouissance, en l'absence de toute stipulation contractuelle qui lui en imposait expressément l'obligation, après avoir décidé qu'elle en avait eu la jouissance pendant toute la durée de l'option qui lui avait été consentie par une promesse unilatérale de vente, avant d'y renoncer, et qu'elle avait été expressément autorisée par les promettants à procéder à des travaux de remblais, quand elle était tenue de préserver le terrain de tout dommage par le seul fait qu'elle le détenait à titre précaire pour le compte d'autrui, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1302 du code civil ;
2°/ qu'ils ont soutenu que tant la promesse unilatérale de vente que l'autorisation de procéder à des travaux de remblais imposaient nécessairement à la société Deltaménagement l'obligation contractuelle de remettre en l'état le terrain dont elle n'était que détenteur précaire dans l'attente de la levée de l'option ; qu'en décidant que les exposants entendaient seulement rechercher la responsabilité délictuelle de la société Deltaménagement, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par des motifs non critiqués, relevé que le remblaiement n'avait pas apporté de moins-value au terrain qui était pollué dans son état initial, que, par sa lettre du 28 mars 2008, la société Deltaménagement n'avait pas pris d'obligation autre que celle d'assumer les possibles conséquences dommageables à l'égard des tiers inhérentes à la mise en place des remblais et que l'accord des parties ne prévoyait pas d'obligation en cas d'absence de levée de l'option, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes ne pouvaient être accueillies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la deuxième branche de ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Victoria et M. et Mme [X] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Victoria et de M. et Mme [X] et les condamne à verser la somme globale de 3 000 euros à la société Deltaménagement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Victoria et M. et Mme [X].
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté l'action en responsabilité que la SCI VICTORIA ainsi que M. et Mme [K] ont formée à l'encontre de la société DELTAMENAGEMENT afin qu'elle soit condamnée à payer des dommages et intérêts couvrant les frais de remise en état d'un terrain leur appartenant ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la demande d'indemnisation formée par les appelants entend se fonder que sur la responsabilité délictuelle de la société gardienne ; qu'en effet, seuls Monsieur et Madame [X] et la SCI VICTORIA étaient engagés envers la société DELTAMENAGEMENT, par l'effet d'une promesse unilatérale de vente passée le 30/06/2006 en la forme notariée ; que faute d'avoir levé l'option avant le délai réduit au 8/12/2008 et par lettre de notification de l'abandon du projet du 25/11/2008, les appelants ont fait constater l'état du terrain concerné selon acte établi le 9/12/2008 par Maître [F] [U], huissier de justice à [Localité 1] ; qu'ils ont ensuite mis en demeure la société DELTAMENAGEMENT le 29/12/08 de supporter le coût de la remise en état du terrain, qu'ils qualifient de "décharge" utilisée par la société DELTAMENAGEMENT, avant de l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] ; qu'en saisissant les premiers juges, les époux [X] ainsi que la SCI VICTORIA ont indiqué que la société DELTAMENAGEMENT ne contestait pas son obligation de remise en état, mais la nécessité même de remise en état du terrain, considéré par elle comme "amélioré" par les importants dépôts de remblais ; qu'il était fait état également de sa proposition amiable de remise en état des lieux par ses soins ; que la position de la société DELTAMENAGEMENT diffère à présent en ce qu'elle indique d'une part, qu'elle a apporté une amélioration aux terrains "bruts" et pollués avant son intervention et que d'autre part, que les blocs de bétons présents sur les lieux préexistaient à son passage sur le site ; Qu'elle rappelle qu'en effet, elle a engagé 95000 euros sur ce projet pour lequel elle avait dès le 12/09/2008 obtenu un permis d'aménager de la part de la Ville d'Algrange ; qu'enfin, elle conteste avec force avoir dès l'origine entendu se servir de ces terrains comme une décharge à l'usage de ses autres chantiers qui au demeurant n'étaient pas encore en cours, théorie dernièrement développée par Monsieur [P] et [Y] [X] née [H] et la S.CI. VICTORIA ; que s'agissant des constatations techniques, il sera utilement référé au rapport d'expertise judiciaire déposé le 17/12/2010 par Monsieur [K] [A] ; qu'ainsi son analyse permet de savoir que l'ensemble du terrain en litige a été remanié, que le volume total des remblais est de 6676 m3 ; Que suite à trois sondages effectués sur des profondeurs de 7 à 10 mètres, l'expert a pu déterminer que les remblais supérieurs sur 1 à 1.5 m sont constitués "d'argiles sableuses brun, brun-gris à fragments de traces de charbon, de béton, de maçonnerie, de métal et de plastique" et en dessous sur un site et sur 3 mètres de profondeur, de "vieux remblais compacts composés essentiellement de blocailles calcaires (stériles de l'ancienne mine) avec quelques fragments de briques" ; Que les couches inférieures n'apparaissent pas comme liées à l'intervention de la société DELTAMENAGEMENT ; Qu'il analyse la couche "2" comme ancienne et constituée de vieux remblais ; que selon ses conclusions, après mise en oeuvre des remblais (couche 1), le projetée construction aurait appelé la pose d'un radier général après substitution de sol de 1 mètre d'épaisseur alors qu'auparavant 50 cm auraient suffi ; qu'en effet l'hétérogénéité des remblais est relevée par l'expert celle-ci ayant des effets quant à la rétention d'eau de surface ; que cela implique selon lui, la mise en place d'un drain, problématique inexistante avant l'ajout de remblais ; qu'il y a lieu de relever cependant que l'expert précise tout de même que s'agissant des constructions envisagées, "initialement le dallage aurait dû être porté pour des raisons de pollution du terrain et actuellement H devra l'être suite à l'hétérogénéité des remblais mis en oeuvre" ; que le rapport de l'expert conclut enfin à l'absence d'amélioration de la qualité du terrain des consorts [X] dès lors que la pose de remblais massifs a eu pour effet de créer des cuvettes en limite de propriété ; que cette analyse doit être retenue comme justifiée ; que le coût de la remise en état est ventilé en 12440 euros s'agissant de la démolition des blocs de béton et autres produits à trier, et de 100140 euros pour les remblais inertes ; qu'il en résulte certes, une problématique qui a évolué avant et après l'opération de "remblaiement" laquelle n'apporte cependant pas de moins-value par rapport à l'état initial du terrain de Monsieur [P] et [Y] [X] née [H] et la S.C.I. VICTORIA ; que dans ses conclusions, la société DELTAMENAGEMENT conteste toute obligation de remise en état à sa charge, au titre des remblaiements effectués par ses soins ; que le fondement de la responsabilité recherchée à l'encontre de la société DELTAMENAGEMENT ne peut être le fait de la chose que l'on a sous sa garde, dès lors qu'en l'espèce, c'est le préjudice causé à la chose elle-même dont l'indemnisation est poursuivie par ses propriétaires ; qu'il y a lieu dès lors d'analyser les conventions ou accords conclus entre les parties afin d'y déceler une attitude impropre voire fautive de la société DELTAMENAGEMENT, de nature à justifier la demande d'indemnisation formulée contre elle ; qu'en effet il est admis que si l'une des parties a eu, pendant le délai d'option, un comportement fautif, elle devra indemniser l'autre des conséquences dommageables, par exemple, lorsque le bénéficiaire de la promesse a pris possession du bien sans droit ni titre, alors que la promesse est devenue ultérieurement caduque par suite de la non-réalisation d'une condition suspensive ; qu'en premier lieu, il est établi par la lecture de l'acte notarié de promesse unilatérale de vente du 30/06/2006 que la société DELTAMENAGEMENT est autorisée de manière expresse à effectuer "un étude de faisabilité du projet immobilier avant tout dépôt de demande de permis de construire et/ou de lotir, notamment par l'exécution de sondages, fouilles ou autres investigations, à charge pour l'acquéreur de remettre le terrain en état après l'exécution de ces sondages, fouilles etc.. étant que les frais de cette étude de faisabilité resteront à la charge du bénéficiaire ; qu'ainsi la société ARCAD1S a effectué le 4/12/2007 une étude portant notamment sur la qualité des sols dont il résulte l'existence d'une pollution des sois en hydrocarbures, en PCB et la présence d'un fond géochimique en métaux (arsenic, chrome, cuivre, nickel, et plomb essentiellement) généré par la présence dans les remblais de laitier et blocs de minerai sur tout le site" ; que la teneur en arsenic, cuivre et plomb est relevée de manière significative dans ce rapport, sur deux emplacements ; que le sous-sol était dans cet état, avant l'apport de remblais mis en cause dans le cadre de la présente procédure ; qu'en effet, la solution technique pour assainir le support tel que décrit, était " de prévoir de façon pérenne, des matériaux d'apport sains au droit des espaces hors emprise des bâtiments et voiries, pour supprimer tout contact direct avec les terres actuellement en place" ; que ce diagnostic technique réalisé par la société n'a engendré aucun frais de remise en état ou prise en charge de travaux par l'une quelconque des parties ; qu'en second lieu, il appert que par un échange de lettres des 28 mars et 30 avril 2008, Monsieur [P] et [Y] [X] née [H] et la S.CI. VICTORIA ont donné "l'autorisation dès à présent au remblaiement du terrain de façon à perdre le minimum de temps entre la signature de l'acte de vente et les travaux de construction, voire la commercialisation des lots"; Qu'ils ajoutent que "notre intérêt commun étant que l'opération se dénoue le plus rapidement possible (...)" ; que s'agissant de la nature de l'accord des parties il y a lieu de rappeler les termes de la lettre de la société DELTAMENAGEMENT du 28/03/2008 qui précise uniquement que " les travaux (de remblaiement) débuteront dès le 31 mars 2008 et nous assumerons, avec l'entreprise qui les réalisera, la responsabilité des risques induits par cette intervention" ; que les appelants se saisissent de ces derniers termes pour affirmer l'existence d'une obligation "conventionnelle" de la société DELTAMENAGEMENT à assumer les conséquences de ce remblaiement, y compris celles relatives de l'absence de levée d'option de la promesse ; que cette analyse n'est pas conforme à la lettre de cet accord, la référence aux conséquences de l'absence de levée d'option n'ayant aucunement été envisagées et la mention de l'objet "commercial" de ce remblaiement que l'on peut qualifier de "précoce" n'ayant été envisagé que par Monsieur [P] et [Y] [X] née [H] et la S.C.I. VICTORIA ; que par conséquent, seul le promettant s'est engagé à laisser libre accès à ses parcelles, la société DELTAMENAGEMENT ne faisant état d'aucune obligation autre que CELLE d'assumer les conséquences dommageables possibles envers les tiers, inhérentes à la propre mise en place de ces remblais ; que toute autre analyse ne peut être qualifiée de sérieuse et sera écartée ; qu'enfin il n'y a pas lieu de distinguer entre la nature des remblais, là où la convention des parties ne le fait pas ; qu'aucun déblais n'a été par hypothèse déposé par S.A.R.L. DELTAMENAGEMENT, la convention du 1/10/2008 établie par LINGENHELD TP n'ayant pas été signée par Monsieur [P] et [Y] [X] née [H] et la S.C.I. VICTORIA; Que les lettres de HH du 8/10/2008 tant à LINGELHELD qu'à S.A.R.L. DELTAMENAGEMENT le mentionnent ; que l'hypothèse avancée par les appelants de l'utilisation du terrain en litige comme une "décharge" à l'usage d'autres chantiers en cours chez S.A.R.L. DELTAMENAGEMENT, ne procède que d'une simple affirmation, qui est contestée et qui par conséquent, n'a aucune conséquence juridique ; qu'en outre, l'expert [A] relève certes la mauvaise qualité de certains remblais, sans cependant en changer la qualification ; que la présence de blocs de bétons n'emporte pas en soi et en l'absence de preuve de tout comportement fautif, une charge d'indemnisation des propriétaires, envers lesquels la société DELTAMENAGEMENT n'a souscrit aucune obligation ; que pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de Monsieur [P] et [Y] [X] née [H] et la S.C.I. VICTORIA ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il ressort des stipulations du paragraphe intitulé "délai" de la promesse de vente conclue par les parties selon acte notarié du 30 juin 2006 que le promettant, en l'occurrence et notamment Monsieur [P] [X], a autorisé la société DELTAMENAGEMENT à effectuer une étude de faisabilité du projet immobilier qu'elle envisageait de réaliser sur les terrains concernés à charge pour elle "de (les) remettre en état après exécution de ces sondages, fouilles etc..." ; que selon courriers du 28 mars et du 7 avril 2008, il s'avère que les parties se sont alors accordées pour que la société DELTAMENAGEMENT puisse effectuer des "travaux de remblaiement sur le site visé" ; que la défenderesse s'est alors engagée à supporter "la responsabilité des risques induits par cette intervention" ; que force est de constater que les parties n'ont alors nullement précisé la nature de ces remblais, pas plus que leur sort ultérieur ; qu'il n'en demeure pas moins que selon courrier du 2 octobre 2008, une société appartenant au même groupe que la société DELTAMENAGEMENT, à savoir la société LINGENHELD Travaux Publics, a fait parvenir à Monsieur [P] [X] un projet de "convention de dépôt définitif de matériaux" ; que selon courrier du 8 octobre 2008, les demandeurs ont alors indiqué réserver leur position aux motifs que la société LINGENHELD Travaux Publics n'était pas partie prenante à l'opération de lotissement et qu'ils ignoraient si les matériaux en cause étaient "compatibles, tant du point de vue technique, qu 'au point de vue de la pollution avec la réalisation d'immeubles d'habitation" ; qu'il était en outre rappelé que "la précédente autorisation" telle qu'accordée à la société DELTAMENAGEMENT l'avait été "dam le cadre de la création d'un lotissement sur l'ancien carreau de la mine de Rochonvitlers à [Localité 2]"; qu'en conséquence, si en l'état initial de leur accord, les parties ont convenu que toute excavation aux fins d'études préliminaires du terrain serait remise en état par la société DELTAMENAGEMENT, force est de constater que, par suite, eu égard à l'avancement et à l'évolution du processus contractuel, elles se sont accordées pour que le terrain en cause soit remblayé avec des matériaux qui ne pouvaient être que définitifs dans la mesure où ils devaient être "compatibles" avec "la création" du lotissement sans qu'il soit prévu une quelconque remise en état qu'aucun document ou accord n'a d'ailleurs envisagé ; qu'en outre, il n'est aucunement justifié par les demandeurs de ce que la société DELTAMENAGEMENT serait à l'origine de la présence des déchets et des blocs de béton retrouvés sur place ; qu'en particulier, la seule présence de camions sur le terrain ne saurait permettre d'accréditer ces allégations ;
1. ALORS QUE même dans le silence des parties, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui détient la chose qui en est l'objet, pour y réaliser des travaux, dans l'attente de la levée de l'option, répond des dégradations et des pertes qui sont survenues pendant la durée de sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en décidant que la société DELTAMENAGEMENT n'était pas tenue de remettre en état le terrain qui avait été pollué par le dépôt de remblais et de blocs de béton pendant qu'elle en avait la jouissance, en l'absence de toute stipulation contractuelle qui lui en imposait expressément l'obligation, après avoir décidé qu'elle en avait eu la jouissance pendant toute la durée de l'option qui lui avait été consentie par une promesse unilatérale de vente, avant d'y renoncer, et qu'elle avait été expressément autorisée par les promettants à procéder à des travaux de remblais, quand elle était tenue de préserver le terrain de tout dommage par le seul fait qu'elle le détenait à titre précaire pour le compte d'autrui, la Cour d'appel a violé les articles les articles 1147 et 1302 du Code civil ;
2. ALORS QUE même dans le silence des parties, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui détient la chose qui en est l'objet, pour y réaliser des travaux, dans l'attente de la levée de l'option, répond des dégradations et des pertes qui sont survenues pendant la durée de sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'il s'ensuit qu'il appartenait à la société DELTAMENAGEMENT de rapporter la preuve que les dommages causés au terrain dont elle avait la jouissance pendant la durée de l'option étaient survenus sans sa faute, et, en particulier, que la pollution du terrain consécutive au dépôt de remblais et de blocs de béton ne lui était pas imputable à faute ; qu'en imposant aux exposants de rapporter la preuve que la présence de blocs de béton ou de remblais serait imputable au fait de la société DELTAMENAGEMENT, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1315 et 1147 du Code civil ;
3. ALORS QUE les exposants ont soutenu que tant la promesse unilatérale de vente que l'autorisation de procéder à des travaux de remblais imposaient nécessairement à la société DELTAMENAGEMENT l'obligation contractuelle de remettre en l'état le terrain dont elle n'était que détenteur précaire dans l'attente de la levée de l'option ; qu'en décidant que les exposants entendaient seulement rechercher la responsabilité délictuelle de la société DELTAMENAGEMENT, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
