LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Saint-Germain-en-Laye, 25 novembre 2015), rendu en dernier ressort, que, par acte notarié du 21 décembre 2012, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... une maison, implantée sur le lot B, provenant de la division d'un terrain ; que, se plaignant de l'existence d'un écoulement d'eaux usées provenant de leur sous-sol et se déversant sur l'autre lot issu de division du terrain, ainsi que de la présence d'un câble électrique passant sur ce terrain, M. et Mme Y... ont assigné M. et Mme X... en remboursement de travaux exécutés pour mettre fin à cette situation ;
Attendu que M. et Mme X... font grief au jugement d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les acquéreurs ne devaient avoir à subir aucune conséquence de la division du terrain conformément à l'engagement des vendeurs de modifier à leurs frais les réseaux et compteurs de manière à ne créer aucune servitude entre les deux terrains issus de la division, constaté que les travaux réalisés sur le lot voisin y avaient révélé l'existence d'un écoulement d'eaux usées et d'un câble électrique provenant de la maison de M. et Mme Y... et nécessitaient la création d'une tranchée pour raccorder l'écoulement au réseau des évacuations des eaux usées et une « modification électrique », la cour d'appel, qui en a déduit, sans dénaturation, que M. et Mme X... étaient tenus de rembourser aux acquéreurs le coût de ces travaux, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 940 euros assortie des intérêts au taux légal ;
Aux motifs que selon la promesse de vente du 2 octobre 2012, M. et Mme X... s'étaient engagés, en leur qualité de vendeurs, à réaliser les travaux impliqués par la division du terrain en lots A et B et en particulier au paragraphe : « travaux à réaliser par le vendeur : à modifier à ses frais les réseaux et compteurs à gaz, eau potable et électricité de manière à ne créer aucune servitude entre les terrains divisés sous les termes terrain A et terrain B figurant au plan parcellaire de division établi par le cabinet Trocelli, géomètre-expert à Saint-Germain-en-Laye » ; que de plus, selon l'acte notarié du 21 décembre 2012 réalisant la vente du bien immobilier, il était stipulé à la page 11 que, conformément aux termes du compromis de vente du 2 octobre 2012, le vendeur avait modifié à ses frais les réseaux et compteurs à gaz, eau potable et électricité de manière à ne pas créer de servitude entre les terrains désignés sous les termes lot A et lot B figurant au plan parcellaire de division établi par le cabinet Trocelli ; que de surcroît, aux termes de la clause « assainissement », le vendeur avait déclaré que l'immeuble vendu aux réseaux d'assainissement ne rencontrait actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionnait correctement ; que cependant, alors que le diagnostic de la Lyonnaise des Eaux réalisé à la demande des époux X... concluait à la conformité du réseau d'assainissement, à l'occasion des travaux de construction réalisés sur le terrain A vendu par les défendeurs aux époux Z..., il s'était avéré l'existence d'un écoulement d'eaux usées provenant du sous-sol de la maison située sur le terrain B, à proximité du puisard, qui se déversait dans le sol ; que pour remédier à ces désordres, il avait fallu procéder au raccordement de l'écoulement d'eau provenant du sous-sol de la maison des époux Y... et se déversant sur le terrain des époux Z..., à la création d'une tranchée avec piquage sur le réseau d'évacuation des eaux usées et raccordement en tuyauterie PVC, ainsi que procéder à une modification électrique, travaux s'élevant, selon facture de la société Rosabâtiment, à un montant de 2 940 euros TTC ; que les époux X... ne pouvaient pas se retrancher derrière un diagnostic d'assainissement s'étant révélé inexact, ni l'existence d'une servitude de passage existant antérieurement et qui n'avait rien à voir avec le présent litige, alors même qu'ils avaient été dument avisés de la situation par le conseil de M. et Mme Y... ; que le désordre provenant d'une canalisation enterrée, il ne s'agissait donc pas d'un vice apparent comme le soutenaient les défendeurs et d'ailleurs, l'acte de vente spécifiait que l'acquéreur souffrirait les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, sans aucun recours contre le vendeur à l'exception des servitudes créées par lui ; qu'il ressortait des engagements pris par les vendeurs, tant dans le compromis de vente que dans l'acte notarié du 21 décembre 2012, que l'intention des parties était qu'aucun acquéreur ne devait avoir à subir de conséquences techniques, financières ou autres du fait de la division, par les époux X..., de leur terrain en deux lots A et B et qu'il leur revenait donc d'en assumer les frais en découlant ; qu'il convenait donc de condamner les époux X... à payer la somme de 2 940 euros aux époux Y... en remboursement de la somme qu'ils avaient dû acquitter pour les travaux qui s'étaient avérés nécessaires pour le raccordement des réseaux d'eau et la modification électrique et ce, avec intérêts au taux légal ;
Alors 1°) que l'acte authentique de vente du 21 décembre 2012 stipulait (p. 8) que l'acquéreur prendrait le bien vendu dans l'état où il se trouverait le jour de son entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur en raison de l'état des constructions, de leurs vices cachés ou de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien ; qu'en s'étant fondée, pour condamner M. et Mme X..., sur l'intention des parties de faire échapper les acquéreurs aux conséquences techniques, financières ou autres causées par la division par les époux X... de leur terrain en deux lots A et B, sans prendre en compte la clause exclusive de responsabilité figurant dans l'acte notarié, la juridiction de proximité a dénaturé par omission l'acte authentique de vente et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors 2°) que l'acte authentique de vente stipulait que l'acquéreur ne disposerait d'aucune garantie en raison des vices cachés affectant les constructions ; qu'en condamnant les époux X..., après avoir constaté que le désordre n'était pas un vice apparent, la juridiction de proximité n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors 3°) et en tout état de cause, que le juge doit toujours caractériser un lien de causalité entre le manquement reproché et la survenance du dommage dont la réparation est réclamée ; qu'à supposer même que l'intention des parties eût été d'éviter aux acquéreurs de subir les conséquences de la division par les époux X... de leur terrain en deux lots, le juge aurait dû caractériser le lien existant entre l'écoulement d'eaux usées provenant du sous-sol de la maison située sur le terrain B et la division par les époux X... de leur terrain en deux lots et aurait dû aussi caractériser le lien entre la « modification électrique » et la division du terrain en deux lots; qu'à défaut de l'avoir fait, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Alors 4°) que l'acte authentique de vente du 21 décembre 2012 stipulait (p. 11) que le vendeur avait modifié à ses frais les réseaux et compteurs de gaz, eau potable et électricité, de manière à ne pas créer de servitude entre les terrains désignés sous les termes « lot A et B » figurant au plan parcellaire de division établi par un géomètreexpert, que le vendeur avait transmis à l'acquéreur les factures des entrepreneurs et que l'acquéreur reconnaissait que ces travaux avaient bien été effectués pour avoir visité le bien préalablement à la signature de l'acte notarié ; qu'à défaut d'avoir pris en compte cette clause qui exonérait les vendeurs de toute responsabilité, la juridiction de proximité a dénaturé par omission l'acte authentique de vente et a violé l'article 1134 du code civil.
