LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 19 octobre 2015), que la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X..., le financement étant intégralement assuré par un emprunt contracté auprès du Crédit foncier de France (le CFF) ; que cet achat s'inscrivait dans le cadre d'une opération immobilière commercialisée, pour le compte de la SCI, par la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, qui comprenait en outre un contrat de gestion donné à la société Omnium gestion, chargée de trouver des locataires et de gérer le bien immobilier pour le compte des propriétaires d'appartements dont les risques locatifs étaient assurés par le GAN ; que Mme Y..., conseiller en gestion de patrimoine, est intervenue à l'opération en qualité de mandataire de la société Stellium immobilier ; que l'immeuble, livré comme prévu le 17 janvier 2008, a été loué du 13 octobre 2008 au 25 mai 2010, puis à compter du 13 septembre 2010, sans que M. et Mme X... n'aient jamais perçu d'indemnité de la part du GAN ; que, se plaignant de l'impossibilité de louer leur appartement aux conditions qui leur avaient été présentées et de la situation financière difficile qui en résultait pour eux, M. et Mme X... ont assigné la SCI, le liquidateur judiciaire de Mme Y..., le CFF et la société Stellium immobilier en annulation de la vente et du prêt et en paiement de sommes ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière et de la condamner à payer certaines sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la défiscalisation était entrée dans le champ contractuel, que le défaut d'information sur la loi de Robien était patent, dès lors que Mme Y... leur avait remis deux documents contractuels, un argumentaire de plan-type, illustrant les possibilités de défiscalisation introduites par le dispositif de la loi Besson, et une plaquette publicitaire présentant la résidence comme promise à une forte demande locative, sans les informer correctement des risques de l'opération, et relevé que Mme Y..., qui avait déjà conseillé M. et Mme X... à l'occasion d'une précédente opération immobilière, n'ignorait pas leur situation patrimoniale et leurs moyens, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme Y... avait commis une réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la société Stellium immobilier fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir la SCI des condamnations prononcées contre elle au profit de M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... n'avait pas agi en dehors de son mandat et que la société Stellium immobilier n'avait pas émis de réserves sur les pratiques professionnelles de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la société Stellium immobilier n'était pas fondée à soulever l'inopposabilité du dol commis par Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation pour dol de la vente immobilière, la condamner, à payer certaines sommes à M. et Mme X... ;
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... n'avait pas agi en dehors de son mandat et que la SCI n'avait pas émis de réserves sur les pratiques professionnelles de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI n'était pas fondée à soulever l'inopposabilité du dol commis par Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Stellium immobilier et la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Stellium immobilier et de la société civile immobilière Valenciennes résidence de l'hippodrome et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la société Stellium immobilier, demanderesse au pourvoi principal.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Stellium immobilier à garantir la société Valenciennes résidence de l'Hippodrome contre les condamnations qui ont été prononcées contre elle et au profit de M. et Mme Gilles X... ;
AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne la demande dirigée contre Stellium immobilier, il est incontestable que les manoeuvres dolosives commises par Mme Y... à l'encontre des époux X..., même si elles n'outrepassent pas les mandats de vente des immeubles litigieux qui lui avaient été données par son mandant Omnium conseil, ni celui donné à cette dernière société par la sci Valenciennes résidence de l'Hippodrome, sont constitutives d'une faute dans l'exécution de cette chaîne de mandats » (cf. jugement entrepris, p. 20, § 6, 3e alinéa) ; « que la société Stellium immobilier, venant aux droits de la sas Omnium conseil, doit assumer, sur le fondement des articles 1147 et 1998 du code civil, les conséquences dommageables de cette faute subites par son propre mandant, la sci » (cf. jugement entrepris, p. 20, § 6, 4e alinéa) ; que, « dans la mesure où il n'est aucunement démontré, ni même allégué par Stellium immobilier, que la sci Valenciennes résidence de l'Hippodrome ait personnellement commis une quelconque manoeuvre dolosive au sens de l'article 1116 ou se soit concertée frauduleusement ave Mme Y... et ait participé ainsi au dol commis par cette dernière, il y a lieu de faire droit à la demande de cette sci de garantie intégrale par Stellium immobilier des condamnations prononcées contre elle par le présent jugement au bénéfice des demandeurs au principal » (cf. jugement entrepris, § 6, 5e alinéa) ;
ALORS QUE, pour qu'il y ait dol, il faut qu'il émane du cocontractant ; qu'il en va de même lorsque le dol émane du mandataire du cocontractant, soit que le cocontractant ait agi de connivence avec lui, soit encore qu'informé des agissements dolosifs il en ait tiré profit ; qu'en accueillant l'action principale de M. et Mme Gilles X... contre la société Valenciennes résidence de l'Hippodrome et, par conséquent, l'action en garantie de cette société contre la société Stellium immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil.
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Valenciennes résidence de l'hippodrome, demanderesse au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation pour dol de la vente immobilière consentie par la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome à M. et Mme Gilles X... par acte authentique reçu le 6 février 2006 par Maître Z..., notaire à Valenciennes, avec le concours de Maître A..., notaire à Billom, portant sur un appartement de deux pièces principales avec garage, situé à Valenciennes (Nord)..., et composant les lots n° 252 et 310 de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence de l'Hippodrome, cadastré sur cette commune section Y n° 553, 590, 633, 647, 721, 811 et 871, d'AVOIR dit que la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome doit rembourser à M. et Mme X... la somme de 119 100 euros correspondant au prix de vente de ce bien immobilier, outre le montant des frais d'acte de vente notarié et d'inscription hypothécaire éventuelle au profit du Crédit foncier de France, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et de l'AVOIR condamnée, en tant que de besoin, à leur payer ces sommes ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... reprennent en cause d'appel le grief énoncé en première instance tenant leur engagement dans une opération d'investissement locatif inadaptée à leurs besoins et à leur capacité financière sans que leur aient été communiquées des informations sur le mécanisme de la loi « de Robien » simplement présenté comme leur permettant grâce à la défiscalisation de réaliser une « opération blanche » sans qu'ils aient été alertés sur les frais annexes et les risques portant sur le coût de la gestion de leur immeuble ni qu'ait été effectuée une étude de marché préalable portant sur l'état du marché immobilier de la commune concernée. Attendu que leur moyen tenant à l'absence d'information sur la réalité du mécanisme de la défiscalisation et leur qualité d'investisseurs non avertis est illustré par l'absence d'imputation sur leur première déclaration fiscale des déductions d'impôt auxquelles ils avaient droit. Attendu que leur défaut d'information sur la loi « de Robien » est patent dès lors que Mme Nicole Y... leur a présenté un double document intitulé « argumentaire du plan type » libellé respectivement en francs et en euros qui avait été établi pour illustrer les possibilités de défiscalisation introduites par le dispositif de la loi « Besson », la mention relative au pallier d'amortissement de 15 ans n'ayant même pas été barrée et celle de 9 ans ayant été portée à la main par rajout, laissant pour le moins planer un doute dans l'esprit de l'acquéreur, auquel était en tout état de cause présentée l'opportunité de réaliser une « opération blanche » comme l'indique la mention manuscrite figurant au verso du document où, à supposer que l'écriture ne soit pas celle de Mme Y..., un stylo d'un couleur différente ayant été utilisé, de façon incontestable par les chiffres qui y sont portés laissant croire qu'une échéance de prêt de 750 € serait couverte par le paiement d'un loyer de 620 e et une économie d'impôt de 130 €, alors même que les revenus locatifs seraient forcément amputés des frais des gestion et d'assurance et qu'il existait un aléa lié à la carence locative que l'assureur de la société gestionnaire a refusé de couvrir. Attendu que la page imprimée de ce document « argumentaire d'un plan type » fourni par le mandataire de la société Omnium Conseil affirme que sur la base d'un investissement de 60. 000 €, les mensualités d'emprunt de 380 € seront couvertes par un revenu locatif de 230 € tandis que la participation mensuelle de l'investisseur est limitée à 150 e par mois, qu'est assuré un gain fiscal de 13. 650 € par an sur 10 ans représentant 136, 50 € par mois, (...) sachant que le gain serait supérieur si l'opération était plus importante et que se présentent deux alternatives « soit vous ne faites pas cette opération et vous allez de toute manière payer ces 13. 650 € à fonds perdus, soit vous décidez de faire cette opération et vos 13. 650 € économisés vont vous servir à financer en grande partie votre investissement » cette nuance étant toutefois atténuée par la mention indiquée à la main « rien à payer enveloppe dans le coût de l'investissement Attendu que le second des deux documents contractuels remis aux futurs acquéreurs consistait en une plaquette publicitaire émanant de la société Omnium Conseil présentant la résidence de l'Hippodrome comme « promise à une forte demande locative offrant aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ». Qu'au regard notamment de la présentation de l'opération aux époux X... qui étaient déjà propriétaires d'un bien immobilier pour lequel ils assumaient le remboursement des mensualités d'un emprunt grevant lourdement leurs ressources, le tribunal de grande instance a retenu avec justesse que la défiscalisation, au coeur des négociations dès la phase précontractuelle, était le motif du consentement des acquéreurs et se trouvait ainsi entrée dans le champ contractuel, et que Mme Y..., professionnel de l'immobilier, avait commis à leur égard une réticence fautive constitutive des manoeuvres frauduleuses exigées par l'article 1116 du code civil alors que pour les avoir déjà conseillés dans le cadre d'une précédente opération immobilière elle n'ignorait pas leur situation patrimoniale et leurs moyens, à tel point que s'ils avaient été correctement informés des risques de l'opération, ils ne l'auraient pas réalisée ni souscrit un emprunt pour la réaliser ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient (…) d'examiner au fond si les griefs articulés par les demandeurs contre la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome et ses deux mandataires sont fondés et dans quelle mesure ces fautes sont constitutives :- de manoeuvres dolosives ayant déterminé leur consentement aux contrats de vente et au contrat de prêt,- ou à défaut de fautes engageant la responsabilité de leurs auteurs envers les acquéreurs de l'immeuble litigieux. Au plan juridique, la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome a, par contrat du 14 juin 2005, mandaté le promoteur Omnium Conseil pour commercialiser l'immeuble, et cette société a elle-même mandaté divers commerciaux indépendants, dont en l'espèce Nicole Y..., à l'effet de vendre les appartements. Par application de l'article 1998 du code civil, la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome et la société Stellium Immobilier doivent aujourd'hui répondre des fautes éventuellement commises par Mme Y... à l'égard de monsieur et Mme X... dans l'exécution de ces mandats en chaîne, sauf à eux de rapporter la preuve de ce que la sous mandataire aurait outrepassé le mandat donné par la SCI venderesse. Les époux X... font valoir que Nicole Y... était une de leurs connaissances, qu'elle les a convaincus de procéder à cet achat immobilier dans l'unique but de pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal issu de la loi Robien et que leur but en procédant à cet achat n'était pas de devenir propriétaires d'un bien immobilier, mais seulement de réduire leurs charges fiscales. Les défendeurs contestent tous ce point, affirmant que cet aspect défiscalisation de l'opération n'était pas déterminant du consentement des acquéreurs, voire même-selon certains défendeurs-que ce but de défiscalisation n'était même pas dans le champ des relations contractuelles entre les parties. Les époux X... versent aux débats les deux seuls documents précontractuels qui leur ont été remis par Mme Y... : Le premier document est une plaquette publicitaire émanant d'Omnium Conseil (= Stellium Immobilier), qui présente la Résidence de l'Hippodrome comme " promise à une forte demande locative, la Résidence de l'Hippodrome offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant » ; Le second est une page dactylographiée que leur a remis Mme Y... intitulée " vendre au quotidien-les 12 maillons Besson-argumentaire du plan type en euros " qui fait état d'une hypothèse de financement selon laquelle, sur la base d'un investissement de 60 000 euros. les mensualités d'emprunt de 380 euros étaient censées être couvertes par un revenu locatif de 230 euros par mois et une participation de l'investisseur de 150 euros par mois, limitée en réalité à 75 euros grâce aux économies d'impôt dans le cas d'un investisseur imposable à 35 %, cette économie d'impôts pouvant être évaluée sur 10 ans à 13 650 euros, soit 75 euros par mois. Quelques mentions manuscrites ont été ajoutées sur ce document, selon les demandeurs par Mme Y... elle-même : " Robien " (au lieu de Besson), " 9 ans " (au lieu de 15 ans en loi Besson). Il résulte des termes clairs de ces deux documents que dès la phase précontractueile, cette question de la défiscalisation et du cadre de la loi Robien était au coeur des négociations entre les parties et leurs mandataires. Ceci est confirmé en tant que de besoin par le contrat de réservation signé le 29 juin 2005 par les époux X..., qui certes ne se réfère pas à un dispositif fiscal particulier dans le corps de ses stipulations, mais inclut notamment en sa page 13 (sur 22) le mandat de livraison donné à la SAS Omnium Gestion, qui conférait à cette société le pouvoir de réceptionner l'immeuble au nom des acquéreurs et se référait expressément au régime fiscal de la loi Robien. Dans un tel contexte, il y a lieu de considérer que monsieur et Mme X... rapportent bien la preuve de ce que cette volonté de défiscaliser était pleinement rentrée dans le champ contractuel et de ce que leur décision de procéder à cet investissement bien été déterminée pour une part très importante par ce contexte fiscal considéré comme favorable, même s'il est exact que l'objet principal de cette opération restait pour eux de devenir propriétaires de ce bien immobilier. Il importe peu sur ce point que les documents contractuels proprement dits (acte de vente, promesse de prêt immobilier, acte authentique de prêt immobilier) ne fassent pas de référence expresse à ce mobile fiscal de l'opération dès lors que rien n'imposait qu'on intègre dans ces actes une référence à ce mobile, qui restait sans incidence sur la validité de ces actes juridiques. Les époux X... font par ailleurs valoir au soutien de leur demande d'annulation des contrats litigieux pour dol, qu'ils n'ont jamais eu pour l'ensemble de l'opération le moindre contact avec d'autres personnes que Mme Y..., qui se présentait comme conseillère en placements financiers. Ils estiment aujourd'hui que celle-ci s'est rendue coupable de manoeuvres dolosives à leur encontre :- en leur affirmant mensongèrement que l'opération serait pour eux un placement rentable, sûr et sans frais, leur permettant de faire des économies d'impôts grâce au dispositif de défiscalisation de la loi Robien,- en omettant délibérément de leur fournir des éléments d'information sur cette dernière et sur les contraintes qu'elle engendre, notamment en ce qui concerne l'obligation de louer le bien pendant 9 ans et sur les conséquences fiscales d'une carence locative et par conséquent sur les risques de non location et de non défiscalisation subséquente, puisque la certitude de l'un et l'autre était affirmée de façon péremptoire.- en omettant de leur remettre une étude financière personnalisée adaptée concrètement à leur projet d'investissement, de nature à leur permettre de prendre en pleine connaissance de cause leur décision de s'engager ou non,- et en les faisant s'engager dans une opération de placement immobilier hors de proportion avec leurs capacités financières, compte tenu de leurs ressources et de l'endettement qui était alors déjà le leur. Il convient en premier lieu, pour apprécier la pertinence de ces différents griefs de rechercher quelle était la situation financière de monsieur et Madame Gilles X... tant au 29 juin 2005, jour de la souscription du contrat de réservation que leur a fait signer Mme Y..., qu'au 30 janvier 2006 et au 6 février 2006, dates de signature du contrat de prêt immobilier et de l'acte de vente. Il résulte des pièces produites par les demandeurs qu'au 29 juin 2005, cette situation était la suivante :- Ils ont perçu en 2004 (cf déclaration de revenus de 2005 pour 2004) des salaires pour un total de 38 708 euros pour l'année, soit une moyenne de revenu imposable de 3 225 euros pour le couple ;- Ils étaient propriétaires de leur résidence principale de Nohanent et venaient à ce titre de renégocier en 2005 leurs crédits antérieurs en souscrivant auprès de la Banque Royal Saint Georges deux prêts de restructuration stipulés à taux fixe durant 12 mois puis à taux variable :- l'un pour un montant de 60 000 euros remboursable en 144 mensualités variant de 295 à 228 euros, sous réserve de l'évolution du taux d'intérêt contractuel-et l'autre pour un montant de 34 293 euros remboursable en 144 mensualités variant de 389 à 304 euros, sous réserve de l'évolution du taux d'intérêt contractuel. Au 29 juin 2005 les mensualités qu'ils devaient assumer au titre de ces crédits antérieurs s'élevaient ainsi à 338, 26 + 255, 60 = 605, 86 euros. L'opération qui leur a été proposée Mme Y... les faisait ainsi souscrire un remboursement de crédit supplémentaire de 757, 18 euros par mois assurance comprise en contrepartie de la perception d'un loyer brut d'environ 400 euros par mois. Les époux X... soutiennent qu'en fait ils n'ont jamais perçu le loyer de 400 euros par mois, mais seulement un loyer net de 265, 71 euros par mois. En ce sens ils produisent en pièce 36 le récapitulatif fiscal que leur a adressé la société CICG au titre de l'année 2010, dont il résulte que les revenus locatifs de cet appartement se sont élevés pour cette année 2010 à la somme de 3386 euros et les frais et charges à 1 505 euros, soit un revenu locatif net de 1 881 euros. L'immeuble n'a certes été loué pendant l'année 2010 que sur une durée d'environ 8 mois. On peut donc considérer que le revenu locatif net perçu cette année là par les époux X... n'a été que de 1881/ 8 = 235 euros par mois environ. Il en résulte que cette opération d'investissement immobilier faisait passer les époux X... d'un taux antérieur d'endettement de 18, 4 % à un taux de :-38, 1 % en ajoutant aux revenus antérieurs des époux X... le revenu locatif brut de 397 euros par mois prévu conventionnellement par le contrat de réservation et en tenant compte du crédit supplémentaire de 757, 18 euros par mois dû au Crédit Foncier-39, 9 % retenant le revenu locatif net réel de 235 euros par mois et 42, 8 % en cas de défaut de paiement du loyer, par suite soit d'une défaillance du locataire, soit d'un non remplacement de ce dernier. La simple lecture de ces éléments, particulièrement basiques, aurait dû amener Mme Y..., en sa qualité de professionnelle ayant envers les époux X... une obligation d'information et de conseil, à affiner son analyse de leur situation financière et à attirer fortement leur attention sur les risques afférents à cette opération de placement, qui avait de grandes chances de les amener à plus ou moins court terme à plus être en mesure de faire face à leurs obligations financières. Ces risques étaient en effet manifestement très élevés, au regard :- de l'endettement antérieur des investisseurs,- de la faiblesse relative de leurs revenus,- de la durée du crédit envisagée (25 ans extensible jusqu'à 30 ans compte tenu du taux variable) et de l'âge des acquéreurs à l'époque (47 et 55 ans) qui imposait de prendre en compte l'évolution négative prévisible de leurs revenus au moment où ils seraient amenés à prendre leur retraite.- de leur faible taux marginal d'imposition sur le revenu (30 % pour l'IR de 2005) rendant très minimes les avantages fiscaux qu'ils pouvaient retirer de cet investissement dans le cadre de la loi Robien,- des contraintes liées à ce cadre fiscal les empêchant concrètement de revendre leur bien durant les 9 premières années au cas où ils ne pourraient plus faire face à leurs obligations financières. sous peine de devoir rendre au fisc les avantages ainsi obtenus. De plus cette opération était soumise à un triple aléa financier incontournable : celui de l'évolution du taux des crédits initiaux souscrits auprès de la Banque Royal Saint Georges, celui de l'évolution du taux du nouveau crédit à souscrire auprès du Crédit Foncier de France, et celui de l'évolution du régime fiscal de cet investissement. Ainsi, même sans tenir compte ni des problèmes de perception des loyers (qui se sont pourtant avérés particulièrement importants, compte tenu du refus de Gan Eurocourtage de prendre en charge les vacances locatives de l'immeuble, ni de l'impossibilité de bénéficier du régime de défiscalisation (alléguée par les époux X..., mais nullement démontrée par eux au vu des rares avis d'imposition qu'ils ont accepté de verser aux débats), ce projet d'investissement locatif engendrait pour les époux X... un endettement excédant largement les taux d'endettement usuellement tolérés par les banques (33 % maximum à l'époque), et il était dès alors évident que le risque financier ainsi encouru par eux ne pouvait pas être compensé par les gains fiscaux que cette opération pouvait leur apporter. Or il n'est ni contestable, ni contesté que Mme Y... avait précisément pour activité professionnelle de placer de produits immobiliers de défiscalisation, si bien qu'elle ne devait rien ignorer de l'inadaptation de ce projet d'investissement à la situation économique et fiscale des époux X... et à leurs capacités réduites de remboursement. Il a par ailleurs été établi supra que si, comme le relèvent pertinemment les défenderesses, l'objet principal des contrats litigieux était bien de permettre aux époux X... d'acquérir un bien immobilier, il n'en reste pas moins que les demandeurs n'auraient pas procédé à cet achat, surtout à ces conditions-là, sans la croyance que Mme Y... avait fait naître-à tort-en eux qu'ils allaient bénéficier d'avantages fiscaux particulièrement importants. Le Tribunal considère dans ce contexte que le fait que Mme Y... se soit abstenue de présenter à monsieur et Mme X... une étude financière et fiscale personnalisée de leur projet d'investissement n'a manifestement rien de fortuit, tout comme le fait qu'elle ne leur ait donné aucun document sur le régime fiscal dérogatoire instauré par la loi du 3 juillet 2003, dite Loi Robien, se contentant de leur remettre un vague document gribouillé afférent aux placements dans le cadre de la loi Besson, qui n'imposait pas les mêmes contraintes aux investisseurs que la loi Robien, qui l'avait remplacée depuis deux ans. Au contraire il apparaît que ce défaut d'information était constitutif de la part de Mme Y... d'une réticence dolosive aussi volontaire que fautive justifiant totalement l'annulation de la vente litigieuse pour dol, tant il est évident que s'ils avaient été correctement informés sur les avantages et les risques réels de cet investissement tels qu'ils ont été pointés ci-dessus, les époux X... n'auraient certainement pas persisté dans leur projet, et donc n'auraient ni acquis ce bien auprès de la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome, ni souscrit auprès du Crédit Foncier de France ce prêt immobilier pour le financer ;
1) ALORS QUE la réticence dolosive suppose la dissimulation par l'une des parties d'une information qu'elle était tenue de révéler au cocontractant ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir la SCI Valenciennes dans ses conclusions d'appel, celle-ci n'était pas tenue, dans le cadre de la commercialisation de ses appartements, de fournir aux futurs acquéreurs une « étude financière et fiscale personnalisée » permettant de déterminer l'incidence de l'opération sur leur taux d'endettement ; qu'en retenant, pour considérer que les époux X... avaient été victimes d'un dol, que cette opération engendrait pour ces derniers un taux d'endettement excédant largement les taux usuellement pratiqués par les banques et que l'abstention de Mme Y... de fournir aux époux X... une étude financière et fiscale personnalisée constituait une réticence dolosive, quand la SCI Valenciennes n'était pas tenue, en tant que vendeur d'immeuble, de fournir une telle étude aux acquéreurs ni de les mettre en garde contre le caractère inadapté de cet investissement eu égard à leurs revenus et à leur situation patrimoniale, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;
2) ALORS QUE le dol suppose une tromperie ayant déterminé l'autre partie à contracter ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que la défiscalisation dans le cadre de la loi « Robien » constituait un élément essentiel de l'investissement réalisé par les époux X... ; qu'en retenant, pour considérer que les époux X... avaient été victimes de dol, que Mme Y... leur avait fait croire à tort qu'ils allaient bénéficier d'avantages fiscaux particulièrement avantageux, tout en constatant elle-même que les époux X... ne démontraient pas leur impossibilité de bénéficier du régime fiscal « Robien », la cour d'appel, qui n'a pas constaté en quoi les informations fournies par Mme Y... aux époux X... sur les avantages fiscaux du régime « Robien » étaient mensongères, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;
3) ALORS QUE le dol suppose une tromperie ayant déterminé l'autre partie à contracter ; qu'en retenant, pour considérer que les époux X... avaient été victimes d'un dol, que le manque d'information sur la réalité du mécanisme de défiscalisation était illustré par l'absence d'imputation sur la première déclaration fiscale des époux X... des déductions fiscales auxquelles ils avaient droit, tout en constatant que les époux X... ne démontraient pas leur impossibilité de bénéficier du régime « Robien », la cour d'appel, qui n'a pas expliqué en quoi les informations fournies par Mme Y... avant la vente pouvaient être à l'origine de l'absence d'imputation par les époux X..., dans leur déclaration fiscale, de la déduction à laquelle ils avaient droit, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ;
4) ALORS QUE le dol suppose une tromperie ayant déterminé l'autre partie à contracter ; qu'en l'espèce, la SCI Valenciennes faisait valoir que l'appartement était resté vacant moins de quatre mois, du 25 mai 2010 au 13 septembre 2010, qu'il avait été loué en continu depuis cette date, et que le montant du loyer était supérieur à celui annoncé, soit 402 euros hors charges au lieu des 397 euros annoncés ; qu'en retenant, pour considérer que les époux X... avaient été victimes d'un dol, qu'il n'avait pas été effectué d'étude de marché préalable portant sur l'état du marché immobilier, sans constater que Mme Y... leur aurait promis un taux d'occupation ou un montant de loyer irréaliste par rapport à l'état du marché, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation pour dol de la vente immobilière consentie par la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome à M. et Mme Gilles X... par acte authentique reçu le 6 février 2006 par Maître Z..., notaire à Valenciennes, avec le concours de Me A..., notaire à Billom, portant sur un appartement de deux pièces principales avec garage, situé à Valenciennes (Nord)..., et composant les lots n° 252 et 310 de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence de l'Hippodrome, cadastré sur cette commune section Y n° 553, 590, 633, 647, 721, 811 et 871, d'AVOIR dit que la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome doit rembourser à M. et Mme X... la somme de 119 100 euros correspondant au prix de vente de ce bien immobilier, outre le montant des frais d'acte de vente notarié et d'inscription hypothécaire éventuelle au profit du Crédit foncier de France, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et de l'AVOIR condamnée, en tant que de besoin, à leur payer ces sommes ;
AUX MOTIFS QUE celle-ci s'inscrit dans le cadre d'une chaîne de contrats par laquelle Mme Nicole Y... agissait en qualité de mandataire de la société Stellium Immobilier, elle-même mandatée par la SCI Résidence de l'hippodrome pour commercialiser le projet de vente en l'état futur d'achèvement d'appartements dont elle était propriétaire ; que ni la société Stellium Immobilier ni la SCI Résidence de l'hippodrome n'ont émis de réserves sur les pratiques professionnelles de Mme Y..., ni n'ont interjeté, ne serait-ce que pour le principe, un appel principal ou incident contre son mandataire judiciaire, Qu'il s'ensuit que Mme Y..., qui n'a pas agi en dehors du cadre de son mandat, engageait son mandant, la société Stellium Immobilier, elle-même engageant la SCI Résidence de l'hippodrome, et que ces deux sociétés sont malvenues à soulever l'inopposabilité à leur encontre du dol commis ; que s'imposent dès lors le prononcé de la nullité du contrat de vente et par voie de conséquence du contrat de prêt dépourvu de cause, avec obligation pour les acquéreurs de restituer le bien et faculté d'obtenir le remboursement du capital qui leur avait été prêté sous déduction des sommes déjà versées par leurs soins et des frais de l'acte notarié du 30 janvier 2006 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour tenter d'échapper à cette annulation, la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome fait en premier lieu valoir qu'elle n'a aucun lien contractuel avec Mme Y... et qu'elle n'a jamais demandé à sa mandataire Omnium Conseil (aujourd'hui Stellium Immobilier) " de mettre en avant l'argument de la défiscalisation ". Que ce dernier argument apparaît aussi spécieux que malhonnête. l'objet même de cette opération de promotion immobilière initiée par la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome et son partenaire le Groupe Omnium Finance étant d'évidence de profiter du classement de la ville de Valenciennes dans la liste des communes éligibles au dispositif fiscal de la Loi Robien pour édifier un ensemble immobilier vendu en l'état futur d'achèvement à des acquéreurs soucieux de profiter de ce dispositif dans la cadre de cette " niche fiscale ". Sur le premier point il résulte de l'article 1998 du code civil que les mandants de Mme Y... que sont les sociétés Stellium Immobilier et Valenciennes résidence de l'hippodrome ne peuvent être déliés de leur obligation de supporter les conséquences des agissements de cette mandataire qu'en rapportant la preuve de ce que celle-ci a agi en outrepassant son mandat. En l'espèce, Mme Y... a clairement commis les manoeuvres dolosives litigieuses à l''occasion de l'exercice de sa mission de commercialisation de l'appartement qui lui avait été confié à la vente par la société Omnium Conseil, qui elle-même le tenait de sa propre mandante la SCI Valenciennes résidence de l'hippodrome. Force est de constater que ni Stellium Immobilier (ex-Omnium Conseil), ni la SCI venderesse ne démontre à ce jour un tel dépassement des mandats ainsi confiés. Ainsi même s'il n'est aucunement établi que la société Stellium Immobilier (ex-Omnium Conseil) ou la SCI Valenciennes Résidence de l'hippodrome aient eu une quelconque connaissance des agissements fautifs de Mme Y... la SCI Valenciennes Résidence de l'hippodrome sera bien déclarée tenue de supporter les conséquences des du dol commis pour son compte par Mme Y... à l'encontre de Gilles et Adoracion X... ;
ALORS QUE le dol doit émaner du cocontractant ; qu'en l'espèce, retenant, pour prononcer l'annulation de la vente, que Mme Y... agissait en qualité de mandataire de la société Stellium immobilier, elle-même mandatée par la SCI Valenciennes pour commercialiser les appartements en l'état futur d'achèvement, que Mme Y... n'avait pas outrepassé son mandat et que la SCI n'avait pas émis de réserves sur ses pratiques professionnelles, tout en constatant qu'il n'était pas établi que la SCI Valenciennes avait eu connaissance de ces pratiques, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1998 du code civil.
