LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 novembre 2015), que, le 21 juillet 2006, la société civile immobilière Basile (la SCI) a acquis de la société immobilière Zephyr un appartement et une cave d'un immeuble en copropriété ; que, le 2 novembre 2007, M. et Mme X... ont acquis de M. Y... et Mme Z... un appartement et une cave du même immeuble ; que les acquéreurs ont, chacun, contracté, auprès de la Banque populaire Rives de Paris, un emprunt destiné à financer leur acquisition et des travaux ; que, le 12 décembre 2007, M. et Mme X... ont acquis de la société Immobilière Zephyr deux autres lots du même immeuble, après avoir contracté un emprunt auprès de la Banque patrimoine immobilier ; que M. A..., notaire, a dressé les actes authentiques des trois ventes et de deux prêts ; que M. et Mme X... et la SCI ont assigné le mandataire liquidateur de la société Immobilière Zephyr, M. A..., la Banque populaire Rives de Paris, la Banque Patrimoine immobilier, M. B..., architecte chargé des travaux de réfection de l'immeuble, et M. Y..., chargé de sa commercialisation, en annulation des contrats de vente et de prêt et indemnisation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de nullité des contrats de vente et de prêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il ressortait des termes des actes de vente que M. et Mme X... et la SCI avaient été informés que les biens achetés étaient des appartements anciens situés dans un immeuble à rénover, à charge pour l'acquéreur de financer des travaux de réhabilitation tant des parties communes que des parties privatives, et qu'aucun élément ne permettait de considérer que la société Immobilière Zephyr avait eu la maîtrise d'oeuvre de ces travaux, ce dont il résultait que ces contrats ne pouvaient constituer des ventes en l'état futur d'achèvement, et souverainement retenu qu'ils ne démontraient pas avoir commis une erreur ou avoir été trompés sur la forme de ces ventes, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que leurs demandes d'annulation ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation de leur préjudice à l'encontre de M. A..., pour manquement à son obligation de conseil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les acquéreurs avaient été informés, par les termes clairs et non équivoques des actes notariés, des caractéristiques des biens vendus et des travaux à leur charge et que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement n'était pas applicable à ces contrats et relevé que les acquéreurs reprochaient uniquement au notaire de ne pas avoir préconisé ce régime juridique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et en a déduit que la responsabilité du notaire n'était pas engagée, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation de leur préjudice, à l'encontre de la Banque populaire Rives de Paris et de la Banque Patrimoine immobilier, pour manquement à leur obligation de conseil et devoir de mise en garde ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme X... et la SCI avaient été informés du contenu des opérations financées par les prêts, que celles-ci ouvraient droit à une subvention de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat et à des avantages fiscaux, que les actes de prêt prévoyaient un remboursement différé dans un délai permettant l'achèvement des travaux et la mise en location des biens et retenu souverainement que la preuve de la dissimilation de risques particuliers de l'opération n'était pas rapportée et exactement que, s'agissant d'une vente simple et non en l'état futur d'achèvement, il n'incombait pas à la banque d'avertir l'emprunteur des déblocages de fonds selon l'avancement des travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... et la société civile immobilière Basile aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société Basile.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de M. et Mme X... ainsi que de la Sci Basile visant à voir juger que les contrats de vente conclus le 21 juillet 2006 par la Sci Basile et les 2 novembre 2007 et 12 décembre 2007 par M. et Mme X... étaient nuls, et qu'en conséquence les actes de prêts conclus le 14 septembre 2007 par la Sci Basile et les 7 novembre 2007 et 7 décembre 2007 par M. et Mme X... étaient nuls ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants reprochent à la société Zéphyr Immobilier, de connivence avec le notaire, M. A..., d'avoir artificiellement décomposé l'opération immobilière entre la vente des appartements aux acquéreurs et les marchés de travaux de rénovation devant leur bénéficier réalisés selon des plans et par des locateurs d'ouvrages proposés par la société Zéphyr, et ce dans le but d'échapper à la réglementation contraignante de la vente d'immeuble à construire ; qu'ils ajoutent que le projet leur a été présenté par la société Zéphyr comme étant un projet « clé en mains », ce qui entraîne son implication dans la réalisation des travaux et jusqu'à leur achèvement, de sorte que c'est bien cette société venderesse qui devait assurer le suivi des travaux avec les entreprises par elle choisies ; que cependant, ladite société a en réalité abandonné le suivi des travaux, renvoyant l'ensemble des entreprises vers l'assemblée des copropriétaires et vers les acquéreurs pour les parties privatives ; que les appelants ne prétendent pas avoir ignoré que des travaux concernant tant leurs parties privatives que les parties communes devaient être réalisés ; que dans l'acte authentique de vente à la Sci Basile du 21 juillet 2006, il était mentionné sous le titre « travaux. Convention des parties sur la répartition des charges et travaux » : « Aux termes de l'assemblée générale en date du 31 juillet 2002, il a été voté des travaux de réhabilitation des parties communes dont une copie est jointe et annexée aux présentes après mention. Observation est ici faite qu'il y a eu un ordre de service en date du 22 octobre 2004 et 23 mai 2005 pour le démarrage des travaux émanant du Cabinet Univers, syndic de copropriété. Que les travaux de rénovation ont été commencés à la date du 23 mai 2005 ainsi qu'il résulte d'un ordre de service. En conséquence les travaux sur les parties communes sont en cours d'exécution. Que les parties conviennent expressément que chacune d'elles supportera de façon définitive les appels de fonds faits par le Syndic aux dates où chacune d'elle a été ou sera copropriétaire » ; que dans le cadre du prêt consenti par la Banque Populaire Rives de Paris, le montant des travaux à réaliser dans l'appartement résultait d'une attestation de l'architecte, M. B..., qui les avait évalués à la somme de 41. 797 euros, hors cuisine et parquet, et la Sci Basile a communiqué ensuite à la banque un courrier du vendeur indiquant qu'il convenait de prévoir un surcoût de 4. 005 euros au titre de ces deux postes de travaux et c'est ainsi qu'une somme de 45. 802 euros a été affectée dans le prêt, aux travaux ; que dans la promesse de vente conclue le 15 août 2007, entre la société Immobilière Zéphyr et les époux X... il était fait référence au fait que des travaux sur les parties communes étaient en cours d'exécution et que chacune des parties supporterait les appels de fonds du syndic aux dates où elle a été ou sera propriétaire ; que dans l'acte de vente à M. et Mme X... du 12 décembre 2007 il était mentionné sous le titre « travaux convention des parties sur la répartition des charges et travaux » : « Aux termes de l'assemblée générale en date du 14 décembre 2006 dont une copie est jointe aux présentes et annexée après mentions, il a été voté les travaux suivants (…). Il est ici rappelé en tant que de besoin qu'aux termes de l'assemblée générale en date du 31 juillet 2002, il a été voté des travaux de réhabilitation des parties communes dont une copie est jointe et annexée aux présentes après mention. Observation est ici faite qu'il y a eu un ordre de service en date du 22 octobre 2004 et 23 mai 2005 pour le démarrage des travaux émanant du Cabinet Univers, syndic de copropriété. Que les travaux de rénovation ont été commencés à la date du 23 mai 2005 ainsi qu'il résulte d'un ordre de service. En conséquence les travaux sur les parties communes sont en cours d'exécution. Que les parties conviennent expressément que chacune d'elles supportera de façon définitive les appels de fonds faits par le Syndic aux dates où chacune d'elle a été ou sera copropriétaire » ; qu'il n'est pas justifié que la société Zéphyr ait payé le coût des travaux postérieurement à la vente des biens en cause, pas plus que n'est établi son intervention en qualité de maître d'ouvrage des travaux de rénovation ; qu'ainsi que l'écrivent eux-mêmes les appelants : « les offres et devis versés aux débats ont été adressés et pour certains acceptés par les différentes entreprises intervenantes au syndicat des copropriétaires, le Cabinet Univers, avant même que la Sci Basile et les époux X... n'aient acquis leurs lots et signé les actes de prêts », de sorte qu'il est ainsi démontré que ce n'est pas la société Immobilière Zéphyr (et encore moins à l'évidence les consorts Y...
Z...) qui a décidé et suivi les travaux, mais le syndic, pour le compte des copropriétaires ; que d'ailleurs, le seul compte-rendu de chantier versé aux débats, daté du 22 mars 2006, révèle que le maître d'ouvrage est le syndic et non pas la société Zéphyr ; qu'or, selon l'article 1601-1 du code civil, « la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » ; que pour que le contrat soit qualifié de vente d'immeuble à construire, trois conditions sont donc exigées : une vente, un délai et une construction ; que l'engagement, pris par le vendeur, d'édifier l'immeuble qu'il vend avant de l'avoir construit est essentiel ; qu'en effet, lorsque le vendeur ne s'engage pas à édifier l'immeuble, et que l'acquéreur ou un tiers prennent à leur charge les travaux, la vente ne relève pas des dispositions protectrices des articles 1601-1 et suivants du code civil ; que pour que le contrat reçoive la qualification de vente d'immeubles à construire, il faut ainsi que l'obligation d'édifier l'immeuble soit à la charge du seul vendeur ; que cette allégation s'entend tant au plan financier, ce qui signifie que le coût des travaux soit inclus dans le prix de vente, qu'au plan juridique, dans le sens où le vendeur supporte nécessairement la maîtrise d'ouvrage desdits travaux ; qu'il n'est donc pas établi en l'espèce que les contrats de vente litigieux constituent en réalité des contrats de vente en l'état futur d'achèvement ; que les appelants invoquent à titre subsidiaire tant le dol que l'erreur ayant vicié leur consentement ; qu'ils se prévalent à cet égard de la plaquette publicitaire de la société Zéphyr, qui leur a présenté le projet comme un projet « clé en mains » dans lequel ils n'auraient pas à s'impliquer dans le suivi des travaux, et indiquent qu'en réalité cette opération a été un désastre puisque les appartements ne sont pas achevés et donc pas louables et que compte tenu de l'état de l'immeuble, un arrêté de péril imminent a entraîné son évacuation, le syndic a donné sa démission et l'état de carence a été constaté ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le dol ne se présume pas, il doit être prouvé ; qu'il est de principe que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que l'expression « clé en mains » ne figure pas sur la plaquette publicitaire établie par la société Immobilière Zéphyr ; que les avantages liés à l'opération y sont décrits comme suit : investissement accessible : foncier vendu à un prix inférieur à 630 euros le m2, rentabilité : très bonne rentabilité locative, opération avantageuse : possibilité de déduction de 10. 700 euros ou formulaire 2042, prime ANAH : possibilité d'obtention d'une prime ANAH dans la tranche de 20 % du montant du coût des travaux (après étude de dossier), TVA : majorité des travaux bénéficiant de la TVA à 5, 5 %, travaux garantis : garantie de bonne fin sur les travaux donnée à chaque propriétaire, coût des travaux : inférieur à 550 €/ m2 TTC avec parquets et cuisine équipée, location sur Nancy : forte demande de location avec des appartements loués 5, 79 €/ m2, excellent placement : rentabilité exceptionnelle compte tenu du taux de l'emprunt et des différents avantages liés à l'opération ; qu'il n'est pas mentionné dans ce document que les travaux seront réalisés sous la responsabilité du vendeur, la société Immobilière Zéphyr, et le seul fait qu'il soit fait état d'une garantie de bonne fin des travaux ne suffit pas à caractériser une manoeuvre dolosive sachant qu'il est par ailleurs précisé dans cette même plaquette, s'agissant de l'entreprise Pertuy, chargée des travaux, qu'elle « réalise les travaux de remise à neuf et apporte une garantie décennale par lot (identique aux garanties apportées lors de constructions neuves) » ; qu'il faut rappeler qu'à aucun moment les appelants ne remettent en cause le fait d'avoir dû financer des travaux de remise en état de leurs biens ou des parties communes, pas plus qu'ils n'en discutent le montant ; qu'ils prétendent dans leurs écritures, de manière incidente, avoir été trompés sur l'état des charges impayées par la copropriété lorsqu'ils ont acquis leurs biens, celui-ci s'établissant dès le 31 décembre 2005 à 775. 000 euros, alors que ce chiffre ne résulte d'aucun document probant mais seulement d'un mail d'une copropriétaire mécontente s'adressant à M. Y... ; que dans ces conditions, que ce soit sur le fondement du dol ou sur celui de l'erreur, les éléments du dossier ne permettent pas de considérer que les appelants ont pu croire que la société Zéphyr allait, ainsi qu'ils le formulent eux-mêmes, « s'impliquer dans les travaux », alors qu'au fond c'est la rentabilité économique de l'opération qu'ils remettent en cause ; qu'il faut enfin préciser que les acquéreurs ont bénéficié d'allocations de l'Agence Nationale de l'Habitat, incompatibles avec une vente en l'état futur d'achèvement, d'avantages fiscaux et que deux des trois appartements litigieux ont été loués » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « signataire d'un compromis de vente du 1er août 2007 portant sur un appartement et une cave formant les lots n° 391 et 496 de l'immeuble en copropriété dénommé Résidence « ... » situé... (54) dont l'acte authentique du 2 novembre 2007- signé en leur nom par un clerc de notaire habilité à cet effet-reprend les termes, M. et Mme X... ne sauraient sérieusement arguer qu'ils n'ont pu prendre la mesure de leur engagement ; qu'ils relèvent en vain que l'acte serait entaché d'une irrégularité puisqu'il y est mentionné que le prix a été payé comptant alors qu'il a été réglé au moyen d'un prêt ; qu'il convient de rappeler que le paiement comptant emporte acquit intégral du prix et s'oppose au paiement à tempérament ; que les actes authentiques du 21 juillet 2006 au profit de la Sci Basile, du 2 novembre 2007 et du 17 décembre 2007 au profit de M. et Mme X..., ont pour seul objet la vente de lots de copropriété, moyennant un prix principal stipulé à l'acte, en connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble, du diagnostic technique ; que la répartition entre vendeur et acquéreur des travaux et charges courantes de la copropriété est clairement prévue aux actes, tandis que les actes notariés des prêts consentis les 14 septembre 2007 et 2 novembre 2007 par la Banque Populaire Rives de Paris, le 23 novembre 2007 par la Banque Patrimoine Immobilier aux époux X... et à la Sci Basile mentionnent sans équivoque l'objet des prêts, soit l'acquisition et les travaux dans un appartement ancien ou bien seulement les travaux dans un appartement ancien de sorte que M. et Mme X... ou la SCI ne sauraient sérieusement prétendre avoir acquis un bien en l'état futur d'achèvement imposant des travaux de construction d'ouvrage dont la société Zéphyr Immobilier ou M. et Mme Y..., vendeurs, auraient été en charge d'exécuter et appelant des règlements partiels à raison de l'avancement des travaux ; que la conservation par la société Zéphyr Immobilier de l'acompte sur le prix de vente de 10. 000 € versé par M. C...- autre acheteur dans une opération similaire située à Bar-le-Duc, non partie à l'instance-le 2 octobre 2010, qu'elle a prétendu avoir remis à l'entreprise chargée des travaux, ce en l'état de l'accord donné par M. C... pour le règlement à l'entreprise SPB des travaux privatifs (contreseing et bon pour accord apposé sur le courrier du 4 mai 2007 et sur les devis de travaux établis par SPB), que le tribunal de commerce de Versailles a condamné par jugement du 28 octobre 2009 à restitution motifs pris de travaux non engagés, ne suffît pas à conférer à la société venderesse la qualité de maître d'oeuvre d'un immeuble à construire au sens de l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose : « La vente d'immeuble à construira est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » ; que dûment informés de l'objet des ventes et des caractéristiques des biens acquis appelant des travaux de réhabilitation des parties communes et privatives, M. et Mme X... et la Sci Basile ne peuvent utilement arguer d'une qualification de vente en l'état futur d'achèvement qu'exigeraient les cessions des 21 juillet 2006, 2 novembre et 12 décembre 2007 ; que ces appartements anciens étaient vendus « clef en main », à charge pour les acquéreurs de financer les travaux de réhabilitation tant des parties communes que des parties privatives, les ventes ainsi conclues ouvrant droit à le subvention ANAH et à des avantages fiscaux ; que le différé dans la mise en oeuvre des travaux des parties communes n'est pas un obstacle à la location des biens ; que l'arriéré de charges de copropriété né du chef de M. Y... n'incombe pas aux époux X..., ainsi qu'il ressort expressément de l'acte de vente du 2 novembre 2007 ; que la présentation fallacieuse de l'opération et des biens cédés par la société Zéphyr Immobilier et M. Y..., « conseiller financier et intermédiaire de l'opération » et vendeur lui-même, n'est pas démontrée ; que la demanda d'annulation des ventes de ces chefs doit donc être rejetée » ;
1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... et la Sci Basile invoquaient le dol commis par la société Zéphyr Immobilier, M. Y..., M. B... et Me A... à leur préjudice (conclusions d'appel, p. 34 à 37, renvoyant également aux pages 20 à 34) ; qu'ils faisaient valoir que toute l'opération leur avait été présentée de sorte à leur faire croire qu'ils effectuaient un investissement locatif clef en main, constituant une opération unique qui serait entièrement gérée, jusqu'à l'achèvement des travaux, par la société Zéphyr Immobilier ; qu'ils exposaient à cet égard que la plaquette commerciale qu'ils produisaient, relative à l'ensemble du programme immobilier portant sur l'immeuble situé à Nancy, promettait notamment : « travaux garantis : garantie de bonne fin sur les travaux donnée à chaque propriétaire », qu'elle précisait le coût des travaux, et qu'elle comportait le nom de tous les intervenants de l'opération, y compris le notaire, le syndic et l'architecte, comme dans une opération de Vefa (production n° 6 ; conclusions d'appel, p. 20 avant-dernier §, p. 4 premiers § §, et p. 4 avant-dernier §) ; qu'ils précisaient que le projet leur avait été présenté comme un investissement locatif dont le prix global était financé, comprenant le coût de l'immeuble nu ainsi que celui des travaux (conclusions d'appel, p. 20 § 4 ; p. 25 dernier §) ; qu'ils soulignaient que les actes d'acquisition et de prêts étaient liés et avaient été mis en place par la société Zéphyr Immobilier et Me A... (conclusions d'appel, notamment p. 27 à 31), notaire choisi par cette dernière (conclusions d'appel, p. 22 § 1) qui figurait sur la plaquette commerciale du programme, et que le montant nécessaire aux travaux faisant l'objet de l'emprunt, accordé notamment par la Banque Populaire de Paris choisie par la société Zéphyr Immobilier (conclusions d'appel, p. 26 § 5), avait été fixé par M. B... (conclusions d'appel, p. 26 derniers § §), comme la cour d'appel l'a elle-même constaté (arrêt attaqué, p. 8 § 6), architecte également choisi par la société Zéphyr Immobilier (conclusions d'appel, p. 21), sans intervention des acquéreurs (conclusions d'appel, p. 26 avant-dernier §), ce qui confirmait que l'investissement était présenté et conçu comme une opération unique entièrement supervisée par la société Zéphyr Immobilier ; qu'ils faisaient encore valoir, que la société Zéphyr Immobilier avait choisi et imposé les sociétés qui réaliseraient les travaux nécessaires à la rénovation des appartements, ainsi que le maître d'oeuvre, et qu'elle s'était présentée comme prenant en charge le suivi des travaux (conclusions d'appel, p. 21, p. 22 § § 1, 4 et 5, p. 23) ; qu'ils produisaient un courrier des époux X... du 9 septembre 2008, qui sollicitaient des précisions sur la date de livraison de leur bien en rappelant que la société Zéphyr Immobilier avait promis une livraison en septembre 2009 (conclusions d'appel, p. 24 § § 4-5 ; production n° 8) ; qu'ils indiquaient enfin, preuves à l'appui, que la société Zéphyr Immobilier avait d'abord organisé la réalisation des travaux avant d'en abandonner le suivi, et que ce n'était donc qu'après la signature des actes authentiques de vente que les acquéreurs s'étaient rendu compte de la supercherie (conclusions d'appel p. 24, derniers § § ; productions n° 9, 10 et 11) ; que dès lors, en jugeant, pour écarter les demandes des époux X... et de la Sci Basile fondées sur le dol, que l'expression « clef en main » ne figurait pas sur la plaquette commerciale, qu'il n'y était pas non plus mentionné que les travaux seraient réalisés sous la responsabilité du vendeur, que le seul fait qu'il soit fait état d'une garantie de bonne fin des travaux ne suffisait pas à caractériser une manoeuvre dolosive, et que les époux X... et la Sci Basile ne remettaient pas en cause le fait d'avoir dû financer des travaux de remise en état de leurs ou bien ou des parties communes ni leur montant, pour en déduire que les éléments du dossier ne permettaient pas de considérer que les appelants avaient pu croire que la société Zéphyr Immobilier allait s'impliquer dans les travaux (arrêt attaqué, p. 10), et en se bornant à affirmer que « la présentation fallacieuse de l'opération et des biens cédés par la société Zéphyr Immobilier et M. Y... [n'était] pas démontrée » (jugement entrepris, p. 9 § 4), sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de l'ensemble des éléments invoqués par les appelants, précités, que la société Zéphyr Immobilier, M. Y..., M. B... et Me A... avaient, par une présentation volontairement trompeuse de l'opération, conduit les acquéreurs à penser qu'ils réalisaient des investissements locatifs clef en main, constituant une opération unique entièrement supervisée par la société Zéphyr Immobilier, ne nécessitant pas d'apport de fonds supplémentaires à ceux déjà fournis ou provisionnés au travers des sommes payées et empruntées, dont les travaux seraient suivis par la société Zéphyr Immobilier et dont l'achèvement était garanti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en cause d'appel, les époux X... et la Sci Basile invoquaient l'erreur qu'ils avaient commise en pensant réaliser un investissement locatif clef en main, erreur provoquée par les documents fournis par la société Zéphyr Immobilier et l'attitude des différents intervenants à l'opération ; qu'ils invoquaient à cet égard de nombreux éléments, ci-avant exposés (cf. première branche du moyen), dont l'ensemble avait provoqué l'erreur invoquée ; que dès lors, en rejetant leurs demandes fondées sur l'erreur aux motifs qu'ils ne remettaient pas en cause le fait d'avoir dû financer les travaux de remise en état de leurs biens ou des parties communes ni leur montant, que les éléments du dossier ne permettaient pas de considérer qu'ils avaient pu croire que la société Zéphyr Immobilier allait s'impliquer dans les travaux (arrêt attaqué, p. 10), et, éventuellement, qu'au regard des actes dont ils avaient été signataires ils ne pouvaient sérieusement arguer qu'ils n'avaient pu prendre la mesure de leur engagement (jugement entrepris, p. 8 § 1), sans examiner l'ensemble des éléments invoqués par les époux X... et la Sci Basile n'établissaient pas l'erreur dont ils avaient été victimes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
, subsidiaireIL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme X... ainsi que la Sci Basile de leurs demandes visant à voir juger que M. Eric A..., notaire, avait manqué à son obligation de conseil, et à le voir en conséquence condamner à les indemniser des préjudices causés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « dès lors que les appelants ne forment aucune critique s'agissant du fait de devoir en sus du prix d'achat engager d'autres dépenses au titre des travaux sur les biens, se contentant de remettre en cause la qualification du contrat, dont il a été dit ci-dessus qu'il ne pouvait s'agit d'une vente d'immeuble à construire, la responsabilité du notaire ne saurait être mise en cause ; qu'en en réponse à l'argument des appelants selon lequel M. A... a été condamné par la cour d'appel d'Orléans dans le cadre d'une opération immobilière qu'ils qualifient de similaire, il convient d'observer que la présente cour n'est évidemment pas liée par cette décision et qu'au surplus la cour d'Orléans a retenu que le vendeur (qui n'était pas la société Immobilière Zéphyr) était resté actif après la vente puisqu'il assistait notamment aux réunions de chantier, révélant ainsi, selon les magistrats, qu'il était impliqué dans la réalisation des travaux, élément absent en l'espèce » ;
ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE « la teneur des compromis et des actes de vente notariés commande d'écarter toute responsabilité de Me A... à raison d'un manquement du notaire à son devoir de conseil » ;
1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties à l'acte qu'il lui est demandé de rédiger ; qu'il doit, à ce titre, éclairer les parties sur la portée et les effets de leurs engagements, et les conseiller sur l'acte dont la forme juridique correspond le mieux à leur volonté et à leurs intérêts ; qu'en l'espèce, les époux X... et la Sci Basile faisaient valoir que les opérations qu'ils avaient réalisées avaient pour but d'acquérir des appartements pour les mettre en location, après des travaux de rénovation supervisés par le vendeur, dans le cadre d'une opération présentant toutes garanties ; qu'ils soutenaient que le notaire, qui connaissait parfaitement l'opération telle qu'elle avait été structurée par la société Zéphyr Immobilier, aurait dû rechercher la volonté des acquéreurs, ce qui aurait dû le conduire, au regard des buts poursuivis par les époux X... et la Sci Basile, à leur préconiser de soumettre l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement, régime qui leur aurait notamment permis de bénéficier de la garantie d'achèvement imposée par la loi (conclusions d'appel, p. 41 à 43) ; que dès lors, en jugeant que la responsabilité du notaire ne pouvait être mise en cause dans la mesure où les contrats ne constituaient pas des ventes en l'état futur d'achèvement, tels qu'ils avaient été conclus, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation de conseil ne recherchant pas la volonté des époux X... et de la Sci Basile, et ne leur préconisant pas, en conséquence, de soumettre l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement, plus conforme à leurs attentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties à l'acte qu'il lui est demandé de rédiger ; qu'il doit, à ce titre, rechercher la volonté des parties et le but qu'ils poursuivent au travers de l'opération envisagée ; qu'il doit également, au regard de la finalité poursuivie, les éclairer sur la portée et les effets de leurs engagements, et sur les risques de l'acte pour lequel son concours est sollicité ; qu'en l'espèce, les époux X... et la Sci Basile soutenaient que le notaire aurait dû rechercher les buts qu'ils poursuivaient, et qu'au regard de ces objectifs, il aurait dû les avertir des inconvénients du système retenu – qu'il connaissait parfaitement pour avoir rédigé et reçu les actes authentiques de vente et de prêts –, et notamment sur les risques encourus du fait de l'insuffisance de garanties en termes de coût et de délais de réalisation des travaux (conclusions d'appel, p. 42) ; que dès lors, en jugeant que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil en s'abstenant de rechercher la volonté des époux X... et de la Sci Basile, et de les mettre en garde sur les risques encourus du fait d'une opération qui, telle qu'elle était structurée, ne correspondait pas aux buts qu'ils poursuivaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en ne répondant pas au moyen développé par les époux X... et la Sci Basile dans leurs écritures d'appel, tiré de ce que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne les alertant pas sur les risques qui résultaient pour eux de l'opération projetée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme X... ainsi que la Sci Basile de leurs demandes visant à voir juger que la Banque Populaire Rives de Paris et la Banque Patrimoine Immobilier, avaient manqué à leur obligation de conseil et à leur devoir de mise en garde, et à les voir en conséquence condamner à les indemniser des préjudices causés ;
AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QU'« à l'examen des actes de prêt des 14 septembre, 2 novembre, 23 novembre 2007, la défaillance de la Banque Populaire Rives de Paris et de la Banque Patrimoine Immobilier à leur obligation de conseil et de mise en garde n'est pas davantage démontrée : l'opération était particulièrement intéressante puisque éligible à la subvention de l'ANAH et ouvrant droit à des avantages fiscaux, les actes de prêt prévoyaient un remboursement différé dans un délai permettant l'achèvement des travaux et la mise en location des biens dont deux ont été vendus loués, s'agissant d'une vente simple et non en l'état futur d'achèvement il n'incombe pas à la banque d'avertir l'emprunteur des déblocages de fonds selon l'avancement des travaux ; (…) la demande formée de ces chefs doit être rejetée » ;
ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens formulés par les parties dans leurs conclusions ; qu'en l'espèce, les époux X... et la Sci Basile faisaient valoir que la Banque Populaire Rives de Paris et la Banque Patrimoine Immobilier avaient manqué à leur obligation de conseil et à leur devoir de mise en garde en ce qu'elles n'avaient pas averti les emprunteurs des risques de l'opération pour laquelle ils contractaient un prêt (conclusions d'appel, p. 44, derniers § §, et p. 45 § 1) ; que dès lors, en rejetant les demandes des époux X... et de la Sci Basile visant à voir juger que les banques avaient engagé leur responsabilité, sans apporter aucune réponse par motifs propres aux moyen précité, ni répondre, à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, sur ce point précis, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
