LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Icade promotion logement du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de M. X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 juillet 2015), que la société Coprim régions, aux droits de laquelle se trouve la société Icade promotion logement (la société Icade), assurée par la société Axa corporate solutions (la société Axa), a vendu, en l'état futur d'achèvement, à M. Y... un « appartement-villa » dans un groupe d'immeubles construit par elle sous la maîtrise d'oeuvre de la société AB architecture ; que la société CEPI a été chargée d'une mission d'assistance au maître d'ouvrage, la société ARD d'une mission de pilotage-coordination, la société Bureau Véritas d'une mission de contrôle technique, la société ESMG et la société Euro Isola, toutes deux assurées auprès de la société MMA, respectivement du lot menuiseries extérieures et du lot faux plafonds, cloisons doublages ; que, se plaignant de non-conformités et de malfaçons, M. Y... a, après expertise, assigné en indemnisation la société Icade qui a appelé en garantie les constructeurs et leurs assureurs ;
Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, réunis et ci-après annexés :
Attendu que la société Icade fait grief à l'arrêt de la condamner à payer certaines sommes à M. Y... au titre de l'absence d'électricité dans le garage et de l'absence de robinet d'arrêt d'alimentation en eau ;
Mais attendu qu'ayant retenu, au vu du rapport d'expertise, que l'usage normal du garage nécessitait une alimentation électrique et que l'absence de robinet d'arrêt de l'alimentation en eau du lot de M. Y... à partir des parties communes constituait un manquement à l'obligation de délivrance, la cour d'appel en a exactement déduit que l'absence de ces deux éléments essentiels pour l'utilisation du lot constituait une non-conformité à sa destination dont le vendeur devait réparation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que la société Icade fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. Y... une certaine somme au titre des pénalités de retard ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente prenait comme point de départ de l'indemnisation du retard la date d'achèvement de l'immeuble et retenu que l'appartement livré à M. Y... le 13 novembre 2002 était affecté de désordres de nature décennale, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que le retard de paiement de certaines fractions du prix par l'acquéreur avait interrompu les travaux et qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que la demande était fondée, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur les cinquième et sixième moyens du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Axa, réunis :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 455 du code de procédure civile et le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu que, pour condamner la société Icade à payer à M. Y... certaines sommes au titre du trouble de jouissance subi en raison du défaut d'isolation phonique de l'appartement et au titre de la perte de chance de donner en location le bien acheté, l'arrêt retient que les défauts d'isolation généraient un préjudice de jouissance et que la villa étant atteinte de désordres devrait d'abord faire l'objet de travaux avant de pouvoir être louée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... ne pouvait prétendre à la fois subir un trouble de jouissance personnel en résidant dans son immeuble et un préjudice faute de pouvoir le louer, la cour d'appel, qui n'a pas répondu au moyen de la société Icade soutenant que M. Y..., qui résidait dans l'immeuble, ne le destinait pas à la location, a violé les textes et le principe susvisés ;
Et Sur le huitième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les appels en garantie de la société Icade à l'encontre des sociétés AB architecture, SECTP, CEPI et ARD pour les désordres affectant le mur de soutènement du jardin, l'arrêt retient que le maître d'ouvrage n'établit pas que ce désordre est imputable à ces sociétés ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Icade qui soutenait que les appelés en garantie avaient manqué à leur devoir de conseil en ne prévoyant pas le drainage et les aménagements des espaces verts nécessaires de sorte qu'elle n'avait pu les commander, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le neuvième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter l'appel en garantie de la société Icade pour le désordre des volets roulants, l'arrêt retient que le vendeur ne prouve pas le bien-fondé de sa demande générale aux fins d'être garanti « in solidum, en celui ou ceux contre qui l'action le mieux compétera » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, la société Icade avait demandé à être garantie par la société AB Architecture, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne, in solidum, la société Icade promotion logement et la société Axa corporate solutions à payer à M. Y... une somme de 12 000 euros au titre du trouble de jouissance lié au défaut d'isolation phonique des menuiseries, la société Icade promotion logement à payer la somme de 50 000 euros au titre de la perte de chance de louer le bien acheté, en ce qu'il rejette l'appel en garantie de la société Icade promotion logement à l'encontre des sociétés AB architecture, SECTP, CEPI et ARD pour les désordres du mur de soutènement et en ce qu'il rejette l'appel en garantie de la société Icade promotion logement à l'encontre de la société AB Architecture pour le désordre affectant les volets roulants, l'arrêt rendu le 9 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Met hors de cause la société Bureau Véritas et la société MMA ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Icade promotion logement, demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Icade Promotion Logement fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à verser à M. Y... une somme de 12.744,40 euros au titre des travaux de reprise des désordres phoniques ;
AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version alors applicable, les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique ; que les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'article L. 111-19 ; que le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession ; que cependant, cette garantie n'est pas exclusive de la responsabilité décennale ; qu'en effet, les désordres d'isolation phonique, même s'ils proviennent du non-respect des prescriptions légales, peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la garantie décennale lorsqu'ils sont constitutifs d'un vice caché rendant l'ouvrage impropre à sa destination ; que la façade Est de l'ensemble immobilier donne sur l'avenue Pierre Mendès-France, soumise à un trafic routier intense, ce qui n'est nullement contesté par les parties ; que l'expert indique que l'acquéreur lui a fait valoir que l'épaisseur des doubles vitrages était insuffisante pour assurer l'isolation phonique ; qu'il indique qu'avant le début des travaux, en vue de fixer les caractéristiques techniques des ouvrages, le promoteur a fait appel au un bureau d'études spécialisé Acoustique et Conseil ; que les caractéristiques demandées étaient 39 dB (A) route pour les menuiseries extérieures, 47 dB (A) route pour les volets roulants et 46 dB (A) route pour les bouches d'entrée ; qu'il relève que les menuiseries extérieures mises en oeuvre sont de type 35 dB (A) route et ajoute que les coffres de volets roulants n'ont pas l'isolation requise ; que pour le technicien commis, pour atteindre l'isolation phonique requise, il est nécessaire de procéder au changement des menuiseries sur la façade Est ; qu'il préconise des travaux de dépose des menuiseries existantes, leur remplacement, la reprise des coffres de volets roulants, des doublages ainsi que des travaux de peinture et de nettoyage pour une somme totale de 12.744,40 euros TTC ; qu'il précise que le marché de travaux passé par Coprim Régions avec la société ESMG prévoyait la fourniture de menuiseries extérieures dont les caractéristiques d'affaiblissement phonique étaient plus faibles que celles fixées par les prescriptions du rapport de la société Acoustique et Conseil ; que pour lui, cette commande non conforme peut s'expliquer par une erreur d'appréciation à la fois du maître d'ouvrage, du maître d'oeuvre et de l'entreprise ou par un souci d'économie du maître de l'ouvrage en raison du surcoût important de menuiseries conformes ; qu'il précise que la réalisation par l'entreprise d'un ouvrage approximatif aggrave encore ce défaut de conformité ; qu'il ajoute que la société CEPI qui n'est intervenue que plusieurs mois après la signature du marché avec l'entreprise, n'est ici pas concernée ; que par contre, il indique que le bureau Véritas n'a fait aucune réserve sur le choix des menuiseries à la signature du marché et en cours de travaux ; que comme l'a indiqué à juste titre le premier juge, ce n'est qu'à l'usage que ce vice affectant l'isolation phonique a pu se révéler dans sa vrai nature, dans son ampleur et dans ses conséquences, rendant ainsi l'ouvrage impropre à sa destination, étant rappelé que dans le procès-verbal de livraison ou dans la lettre du 6 décembre 2012, l'acquéreur n'a nullement formulé de réserves relativement à cette question ; que l'immeuble à construire étant présenté comme ayant un certain standing, donnant pour partie sur un axe de circulation particulièrement bruyant, devait être doté de fermetures extérieures et de coffrets de volets roulants permettant une certaine isolation phonique conforme à sa destination d'habitation ; que tel n'ayant pas été le cas, cette non-conformité aux normes techniques constitue ici un désordre décennal relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'il n'est ni démontré ni allégué de causes étrangères permettant d'exonérer le promoteur et les constructeurs de leur responsabilité légale ; que c'est donc avec raison que la responsabilité du promoteur-vendeur a été retenue par le premier juge ; que s'agissant de désordres décennaux, son assureur CNR lui doit garantie ;
ALORS QUE la société Icade a expressément soutenu (conclusions p.17) que l'expert, pour relever les désordres affectant les menuiseries extérieures les rendant impropres à leur destination d'isolant phonique, s'était exclusivement fondé sur une étude réalisée par le CETE dans d'autres appartements que celui de M. Y... ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Icade, à se fonder sur ces conclusions de l'expert sans répondre à ce moyen de nature à établir que les désordres n'étaient pas objectivement établis en ce qui concerne l'appartement de M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à verser à M. Y... une somme de 500 euros au titre de l'absence d'éclairage et de prise de courant dans la garage ;
AUX MOTIFS QUE l'expert a constaté qu'il n'y avait pas d'éclairage et pas de prise dans la garage, précisé que la notice descriptive est muette sur cette prestation et que l'usage normal de ce local nécessite à l'évidence un tel équipement, prévu également dans le label Vivrelec ; qu'il estime donc que la réclamation de l'acquéreur paraît justifiée et préconise, à partir de l'alimentation électrique de l'éclairage du sas, de créer un point lumineux équipé d'un hublot et, à partir du circuit de prises, de créer une prise dans la garage, travaux qu'il évalue à la somme de 500 euros TTC ; qu'il précise que ces travaux n'étaient pas prévus dans les marchés des entreprises ; qu'il s'agit d'une non-conformité apparente, dénoncée par l'acquéreur lors de la livraison et par lettre du 6 décembre 2002 adressée au vendeur, engageant la responsabilité de ce dernier ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a condamné le vendeur à payer à l'acquéreur le montant de ces travaux et sa décision doit ici être confirmée ;
ALORS QU'il ne résulte d'aucune loi, principe ou usage que la construction d'un box de stationnement de véhicule à usage privatif nécessite un éclairage propre et des prises électriques ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé qu'aucun document contractuel ne prévoyait la mise en place d'une lumière et d'une prise de courant dans le garage destiné à M. Y..., a considéré que l'usage normal du garage impliquait qu'il comporte de tels équipements dont l'absence manifestait une non-conformité, a violé les articles 1134, 1135 et 1642-1 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer la somme de 77,76 euros à M. Y... à titre de remboursement d'un robinet d'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE la canalisation amenant l'eau depuis les parties communes était dépourvue de tout robinet d'arrêt, raison pour laquelle l'acquéreur en a fait installer un à ses frais, pour la somme de 77,76 euros justifiée par la production d'une facture ; qu'il s'agit d'une non-façon ayant fait l'objet de réserve tant lors de la livraison que par lettre du 6 décembre 2002 ; que ce manquement à l'obligation de délivrance du vendeur justifiait de le condamner à payer le coût du robinet ; que c'est donc avec raison que le vendeur fut condamné par le premier juge, étant précisé d'ailleurs que dans ses écritures, il ne formule aucune observation relativement à cette condamnation ;
ALORS QUE la société Icade a soutenu (conclusions p.14) que la fourniture du robinet n'était pas contractuellement prévue et que son coût ne pouvait lui être imputé ; qu'en condamnant le vendeur à rembourser le prix de cet équipement à l'acquéreur en considérant que celui-ci ne contestait pas sa condamnation à ce titre par les premiers juges et sans rechercher si la fourniture de ce robinet était prévue par le contrat de vente, la cour d'appel a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade Promotion Logement fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à M. Y... la somme de 5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2011 au titre du préjudice résultant du retard de livraison ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte de vente du 31 janvier 2002, l'achèvement des travaux de construction devait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2002 « sauf survenance pendant la période de construction d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension de délai telle qu'intempéries, inondations, défaillances d'entreprise, faillite ou déconfiture de l'une des entreprises effectuant les travaux, résiliation d'un marché de travaux due à la faute de l'entreprise, retard de livraison des aménagements de la ZAC imputable à l'aménageur de la ZAC de nature à compromettre la livraison des biens vendus, modification des travaux prévus dans la notice descriptive faite à la demande de l'acquéreur, grève, injonctions judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux, de même que les décisions de l'administration ou ses abstentions ayant pour conséquence la suspension ou l'arrêt de travaux, ainsi que des interruptions provoquées par des retards de paiement de l'acquéreur, troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysme, acte de terrorisme ou accidents de chantier ou en cas de travaux modificatifs ou supplémentaires demandés par l'acquéreur ; qu'il est précisé que dans ces hypothèses, l'époque prévue pour l'achèvement serait différé d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux et que pour l'appréciation des évènements mentionnés ci-dessus, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant, lors de la survenance d'un quelconque de ces évènements, la direction des travaux ; que la livraison de l'appartement de M. Y... est intervenue le 13 novembre 2002, soit 227 jours après le délai convenu ; que par courrier du 17 avril 2002, adressé à la société Coprim Régions, dont la forme n'est pas contestée par l'acquéreur, la société AB Architecture a indiqué que le décompte des intempéries du chantier s'établissait à 37 jours d'arrêt d'activités pour le lot gros oeuvre réalisé par l'entreprise SECTP ; que par attestation du 20 janvier 2004, elle a par ailleurs indiqué que suite à la carence ou aux difficultés de trois entreprises, l'une en février 2002, les autres en juin 2002, un décalage de 115 jours par rapport aux livraisons devait être retenu ; que le total des jours de retard justifiés par le maître d'oeuvre, conformément aux clauses contractuelles, s'élève donc à 152 jours ; que le retard non justifié est donc de 227 jours moins 152 jours, soit 75 jours ; que contrairement à l'analyse du tribunal, aucun élément ne permet de retenir que la défaillance des entreprises aurait été prévisible pour le maître de l'ouvrage et d'estimer que les intempéries sont survenues à une date excluant leur prise en compte ; que sur la base d'une valeur locative de 2.000 euros pour l'année 2002, retenu à juste titre par le premier juge, compte tenu de la surface du logement et de ses caractéristiques, le préjudices résultant du retard de livraison sera correctement indemnisé par l'allocation d'une somme de 2.000 euros divisée par 30 jours et multiplié par 75 jours, soit 5.000 euros ; que la décision déférée sera en conséquence partiellement réformée en ce que le premier juge a condamné la société Icade Promotion Logement au paiement de la somme de 11.267 euros pour 169 jours de retard ;
1) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix ; qu'en indemnisant le retard de livraison de l'appartement à hauteur de 5.000 euros sans rechercher, comme elle y était invitée, si le refus de l'acquéreur de procéder aux deux derniers versements correspondant à 10% du prix de vente n'était pas exclusif de tout manquement du vendeur à son obligation de délivrance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1612 du code civil ;
2) ALORS QUE l'obligation de délivrance dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement est remplie lorsque le vendeur d'immeuble a mis le bien vendu à la disposition de l'acquéreur ; qu'en fixant l'indemnité due à l'acquéreur à 5.000 euros pour un retard de livraison de l'appartement de 75 jours sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne fallait pas déduire de ce délai celui écoulé entre la livraison effective le 13 novembre 2002 et le 16 septembre précédent, date à laquelle l'acquéreur a été convoqué par le maître de l'ouvrage pour prendre possession de l'appartement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604, 1605, 1611 et 1147 du code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à M. Y... la somme de 12.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres d'isolation phonique ;
AUX MOTIFS QUE c'est par de justes motifs que le premier juge, rappelant les défaut d'isolation phonique, a retenu qu'ils généraient un préjudice de jouissance qui, compte tenu des éléments d'évaluation fournis, de l'absence de pièce contraire pertinente et de précisions sur l'existence et la date de travaux de mise en conformité, devait être indemnisé à hauteur de la somme de 12.000 euros ;
1) ALORS QUE la société Icade a soutenu que l'expert, pour relever les désordres affectant les menuiseries extérieures les rendant impropres à leur destination d'isolant phonique, s'était exclusivement fondé sur une étude réalisée par le CETE dans d'autres appartements que celui de M. Y... ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société Icade, à se fonder sur ces conclusions de l'expert sans répondre à ce moyen de nature à établir que les désordres, donc le préjudice de jouissance, n'étaient pas objectivement établis en ce qui concerne l'appartement de M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en considérant que l'acquéreur était fondé à obtenir une indemnité pour le préjudice de jouissance résultant des désordres relatifs au défaut d'isolation phonique tout en réparant, par ailleurs, sa perte de chance de louer l'appartement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que l'acquéreur ne pouvait justifier d'un préjudice impliquant qu'il réside dans l'immeuble, incompatible avec une perte de loyer, a méconnu le principe de réparation intégrale et l'article 1147 du code civil.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à verser à M. Y... une somme de 50.000 euros au titre du préjudice de perte de chance de louer l'appartement ;
AUX MOTIFS QU'après avoir demandé en première instance la somme de 183.961 euros au titre de l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de donner en location le bien acheté, en appel, Pierre Y... réclame la condamnation in solidum du vendeur et de son assureur à lui payer pour la perte de la valeur locative entre le 13 novembre 2002 et le 1er janvier 2014 la somme de 266.000 euros (2.000x13) ; que compte tenu de la nature des désordres décrits par l'expert et des réparations nécessaires, il est incontestable que la villa livrée le 13 novembre 2002 étant atteinte de désordres, devait d'abord faire l'objet de travaux avant de pouvoir être louée ; que pour autant, au regard des circonstances de la cause, alors que ces travaux de reprise sont d'une ampleur relative, l'acquéreur ne peut prétendre être indemnisé à hauteur de la somme qu'il réclame ; qu'il ne peut l'être que pour la perte de la chance de pouvoir louer son bien à un certain prix résultant directement des différents manquements de son vendeur, perte qui doit être ici indemnisée à hauteur de 50.000 euros ; que s'agissant de manquements spécifiques du vendeur dans l'organisation générale de l'opération qui ont abouti au résultat précédemment décrit, la société Icade ne justifie pas pouvoir être garantie par son assureur CNR ;
1) ALORS QUE la société Icade a fait valoir (conclusions p.20) que, comme l'avait relevé l'expert, que M. Y... habitait son appartement-villa qui n'était donc pas destiné à la location ; qu'en indemnisant l'acquéreur de la perte de chance de louer le bien sans répondre à ce moyen qui était de nature à caractériser l'absence de préjudice, faute d'intention du propriétaire de donner le bien à bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en considérant que l'acquéreur était fondé à obtenir une indemnité pour la perte de chance de louer l'appartement, après avoir condamné le vendeur à lui verser une certaine somme au titre du préjudice de jouissance résultant de désordres relatifs au défaut d'isolation phonique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que l'acquéreur habitait lui même l'appartement, a méconnu le principe de réparation intégrale du préjudice et l'article 1147 du code civil.
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir que partiellement fait droit à son appel en garantie à l'encontre des constructeurs, concernant les désordres d'isolation phonique et le préjudice de jouissance en résultant pour M. Y..., en retenant à sa charge une part de responsabilité à hauteur de 25 % ;
AUX MOTIFS QUE la société AB Architecture ne peut arguer d'une volonté d'économie du maître de l'ouvrage dont il lui aurait appartenu, à supposer qu'elle ait été effective, ce qui n'est pas établi en dépit des affirmations de l'expert, de souligner les conséquences au titre de son devoir de conseil ;
ET AUX MOTIFS QUE compte tenu des circonstances, le maître de l'ouvrage, auquel un comportement fautif peut être reproché, est fondé à avec son assureur CNR, à être relevé et garanti mais seulement à concurrence de 75 % du montant des condamnations concernant les travaux de reprise des désordres d'isolation phonique et pour préjudice de jouissance en résultant ;
ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; qu'en se bornant à énoncer qu'un comportement fautif pouvait être reproché au maître de l'ouvrage pour limiter la garantie des constructeurs à 75 % des condamnations prononcées à son encontre, sans s'expliquer sur la teneur de la faute ainsi imputée au maître de l'ouvrage, la cour d'appel qui n'a pas mis le juge de cassation à même d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
HUITIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'appel en garantie dirigé contre les sociétés AB Architecture, SECTP, CEPI et ARD au titre du mur de soutènement ;
AUX MOTIFS QUE le désordre résultant d'une prestation qui n'a pas été commandée par le maître de l'ouvrage, celui-ci n'est pas fondé à être relevé et garanti, puisqu'il n'établit nullement qu'il est imputable au maître d'oeuvre, à l'entreprise SECTP ou aux sociétés CEPI et ARD ;
ALORS QUE les constructeurs sont débiteurs à l'égard du maître de l'ouvrage d'une obligation de conseil ; qu'en se bornant à relever, pour écarter l'appel en garantie formée par la société Icade à l'encontre de l'architecte, de l'entreprise, de l'assistant au maître de l'ouvrage et du titulaire de la mission de pilotage-coordination, que la prestation relative au mur de soutènement n'avait pas été commandée par le maître de l'ouvrage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces participants n'auraient pas dû l'alerter sur la non-conformité aux règles de l'art du mur de soutènement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
NEUVIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de son appel en garantie en ce qui concerne les désordres affectant les volets roulants ;
AUX MOTIFS QU'alors que l'entreprise est en liquidation judiciaire, que le vendeur ne prouve pas le bien-fondé de sa demande générale aux fins d'être relevé et garanti « in solidum, en celui ou ceux contre qui l'action le mieux compétera », ses recours ne sont pas fondés ;
ALORS QUE la société Icade soutenait (conclusions p.27) que la société AB Architecture devait la garantir de la condamnation prononcée à son encontre dès lors que l'insuffisance des volets roulants résultait d'un manquement du maître d'oeuvre ayant préconisé une qualité de tablier insuffisante ; qu'en considérant que le maître de l'ouvrage s'en était tenu à un appel en garantie général sans preuve de son bien-fondé et sans répondre à l'argumentation qui lui était ainsi soumise, la cour d'appel a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile.
DIXIEME MOYEN DE CASSATION :
La société Icade fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à ce que le maître d'oeuvre la garantisse de la condamnation prononcée contre elle en ce qui concerne les désordres affectant la finition des murs et du sol du sas ;
AUX MOTIFS QUE pour les autres désordres, le vendeur ne justifie pas du bien-fondé de ses recours ;
ALORS QUE les carences des documents contractuels fournis aux entrepreneurs engagent la responsabilité du maître d'oeuvre chargé de les rédiger à l'égard du maître de l'ouvrage ; qu'en se bornant à énoncer que le maître de l'ouvrage ne justifiait pas du bien-fondé de l'appel an garantie relatif à la finition des murs et du sol du sas, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut de finition ne résultait pas d'une lacune du CCTP duquel la société AB Architecture était chargée, ce qu'elle avait au demeurant relevé pour faire droit à l'appel en garantie concernant l'éclairage et la prise de courant du garage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
Moyens produits par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société Axa corporate solutions assurance, demanderesse au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, in solidum avec la société ICADE à verser à Monsieur Y... la somme de 12 744,40 euros au titre des travaux de reprise des désordres phoniques.
AUX MOTIFS QUE les désordres d'isolation phonique, même s'ils proviennent du non respect des prescriptions légales, peuvent donner lieu à réparation sur le fondement de la garantie décennale lorsqu'ils sont constitutifs d'un vice caché rendant l'ouvrage impropre à sa destination ; que l'expert indique que l'acquéreur lui a fait valoir que l'épaisseur des doubles vitrages était insuffisante pour assurer l'isolation phonique ; qu'il indique qu'avant le début des travaux, en vue de fixer les caractéristiques techniques des ouvrages, le promoteur a fait appel à un bureau d'études spécialisé : Acoustique et Conseil ; que pour le technicien commis, pour atteindre l'isolation phonique requise, il est nécessaire de procéder au changement des menuiseries sur la façade EST ; qu'il préconise des travaux de dépose des menuiseries existantes, leur remplacement, la reprise des coffrets de volets roulants, ainsi que des travaux de peinture et de nettoyage pour une somme totale de 12 744,40 euros TTC ; que ce n'est qu'à l'usage que ce vice affectant l'isolation phonique a pu se révéler dans sa vraie nature, dans son ampleur et dans ses conséquences rendant ainsi l'ouvrage impropre à sa destination, étant rappelé que dans le procès-verbal de livraison, l'acquéreur n'a nullement formé de réserves relativement à cette question ; que l'immeuble à construire étant présenté comme ayant un certain standing, donnant pour partie sur un axe de circulation particulièrement bruyant devait être doté de fermetures extérieures et de coffrets de volets roulants permettant une certaine isolation phonique conforme à sa destination d'habitation ; que tel n'ayant pas été le cas, cette non-conformité aux normes techniques constitue ici un désordre décennal relevant des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ; que c'est donc avec raison que la responsabilité du promoteur vendeur a été retenue par le premier juge ; que s'agissant de désordres décennaux, son assureur constructeur non réalisateur - CNR - lui doit garantie
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'assurée de la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, la société ICADE, avait fait valoir que l'expert, pour relever les désordres affectant les menuiseries extérieures les rendant impropres à leur destination d'isolant phonique, s'était exclusivement fondé sur une étude réalisée par le CETE dans d'autres appartements que celui de Monsieur Y... ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société ICADE, à se fonder sur ces conclusions de l'expert, sans répondre à ce moyen pertinent de nature à établir que les désordres n'étaient pas objectivement établis en ce qui concerne l'appartement de Monsieur Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, in solidum avec la société ICADE à verser à Monsieur Y... la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres d'isolation phonique
AUX MOTIFS QUE, c'est par de justes motifs que le premier juge, rappelant les défauts d'isolation phonique, a retenu qu'ils généraient un préjudice de jouissance qui, compte tenu des éléments d'évaluation fournis, de l'absence de pièce contraire pertinente et de précisions sur l'existence et la date de travaux de mise en conformité, devait être indemnisé à hauteur de la somme de 12 000 euros
ALORS D'UNE PART QUE dans ses conclusions d'appel, l'assurée de la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, la société ICADE avait fait valoir que l'expert, pour relever les désordres affectant les menuiseries extérieures les rendant impropres à leur destination d'isolant phonique, s'était exclusivement fondé sur une étude réalisée par le CETE dans d'autres appartements que celui de Monsieur Y... ; qu'en se bornant, pour retenir la responsabilité de la société ICADE et condamner celle-ci, avec la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, à indemniser Monsieur Y... au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres d'isolation phonique, à se fonder sur ces conclusions de l'expert, sans répondre à ce moyen pertinent de nature à établir que les désordres n'étaient pas objectivement établis en ce qui concerne l'appartement de Monsieur Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les dommages-intérêts alloués à une victime doivent seulement réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit ; qu'en considérant que Monsieur Y... était fondé à obtenir une indemnité pour le préjudice de jouissance résultant des désordres relatifs au défaut d'isolation phonique, tout en réparant, par ailleurs, sa perte de chance de louer l'appartement, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que l'acquéreur ne pouvait justifier d'un préjudice impliquant qu'il réside dans l'immeuble, incompatible avec une perte de loyer, a méconnu le principe de réparation intégrale et violé l'article 1147 du code civil.
TROISIEME MOYEN
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir que partiellement fait droit à l'appel en garantie de la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, contre des constructeurs et leurs assureurs, concernant les désordres d'isolation phonique et le préjudice de jouissance en résultant pour Monsieur Y..., en retenant à la charge de son assurée, la société ICADE, une part de responsabilité à hauteur de 25 %
AUX MOTIFS QUE la société AB ARCHITECTURE ne peut arguer d'une volonté d'économie du maître de l'ouvrage dont il aurait appartenu, à supposer qu'elle ait été effective, ce qui n'est pas établi, en dépit des affirmations de l'expert, de souligner les conséquences au titre de son devoir de conseil ; que sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil et après paiement par elle des condamnations concernant les travaux de reprise des menuiseries extérieures et des désordres d'isolation phonique et des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance en résultant, AXA, assureur CNR, est fondé à solliciter la garantie in solidum de la société AB ARCHITECTURE et la société L'AUXILIAIRE, à hauteur de 75 %
ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; qu'en se bornant à énoncer qu'un comportement fautif pouvait être reproché au maître de l'ouvrage, la société ICADE pour limiter la garantie des constructeurs à 75 % des condamnations prononcées à son encontre et à l'encontre de la société AXA CORPORATE SOLUTIONS, par voie de conséquence, sans s'expliquer sur la teneur de cette faute imputée à elle, la cour d'appel a méconnu son obligation générale de motivation de son arrêt, violant l'article 455 du code de procédure civile.
