LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 juin 2015), qu'en 1999, Mme Y...a vendu à la société X... une parcelle cadastrée EW 342 et détachée d'une parcelle EW 166 ; qu'en 2010, elle a vendu l'autre partie de cette parcelle, devenue EW 343, à la société Francelot ; que la société Francelot a assigné la société X... en désenclavement de la parcelle cadastrée EW 343 sur les parcelles cadastrées EW 371 et 372, issues de la division de la parcelle cadastrée EW 342 ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il n'est nullement établi que l'ensemble constitué par les parcelles cadastrées EW 342 et 343 avait une sortie en 1999 sur la voie publique et que l'existence du plan local d'urbanisme de la communauté urbaine de Bordeaux voté en 2006 ayant créé un espace boisé à conserver et un emplacement réservé est sans portée pour apprécier l'état d'enclave, dès lors que, même en l'absence de ces contraintes, la parcelle cadastrée EW 343 serait enclavée comme elle l'était en 1999 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties s'accordaient sur le fait qu'en 1999 la parcelle cadastrée EW 343 n'était pas enclavée, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Francelot aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Francelot et la condamne à payer à la société X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société X...
La société X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle EW 343 commune de Merignac était enclavée et bénéficiait d'une servitude de passage sur les parcelles EW 371 et EW 372 commune de Merignac, avec droit de passage des réseaux et canalisations ;
AUX MOTIFS QUE l'article 682 du code civil énonce que : « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut causer » ; que l'article 683 du même code prescrit au juge de prendre le passage du côté ou sur le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et qu'il doit être fixé à l'endroit le moins dommageable ; que la SAS X... s'oppose à la demande de servitude de passage en faisant valoir que la parcelle de Mme Z...épouse Y...n'est pas enclavée car elle a un accès sur la rue Jean Monet et sur l'avenue de l'Orient, ou en passant sur les deux à la fois, et n'a dès lors nullement besoin d'emprunter l'allée Michel Ange pour assurer son désenclavement ; que le plan cadastral produit par la SAS Francelot en pièce 3 permet de conclure que la parcelle EW 343 n'a aucun accès direct sur une voie publique car elle ne confronte aucune voie publique, notamment l'allée de l'Orient ou la rue Jean Monet ; qu'en l'absence de communication d'un acte accordant une servitude conventionnelle de passage en faveur de cette parcelle, l'état d'enclave de la parcelle EW 343 est établi ; que la SAS X... s'oppose par ailleurs à la création d'une servitude de passage sur la parcelle EW 371 en faisant valoir qu'il s'agit d'une parcelle constructible, pour laquelle la mairie de la commune de Mérignac a délivré une autorisation de construire, sur laquelle a été édifié ce jour un garage, et qui serait, même si elle n'était pas construite à ce jour, privée de toute constructibilité, ce qui enlèverait toute substance à ce fonds, ajoutant que le passage sur la parcelle EW 372 serait sans utilité en l'absence de servitude de passage sur la parcelle EW371 ; que s'il est exact que la consécration d'une servitude de passage sur la parcelle EW 371 obérera la constructibilité de cette parcelle, l'exiguïté de cette dernière ne permet que la construction d'un local annexe, la pièce 2 produite par la société X... révèle qu'il a été déposé le 22 novembre 2010, une déclaration préalable à la mairie de Mérignac qui a délivré une autorisation pour le projet décrit sans que cette société ne fournisse la demande permettant de comprendre quel était le projet concerné, ni même de vérifier qu'il concernait la parcelle EW 371 et il résulte des éléments fournis par la SAS Francelot que la SAS X... a édifié un garage en bois sur cette parcelle, ce qu'elle ne conteste pas ; que néanmoins, la construction a été décidée par la société X... après qu'elle ait été saisie d'une demande de servitude de passage conventionnelle par courriers de représentants de la SAS Francelot des 21 juin 2010 et 16 novembre 2010, ce qui laisse penser qu'il s'agit d'une manoeuvre destinée à faire échec à une action judiciaire, en l'absence d'indication de rattachement de ce garage à un lot bâti existant ; que le propriétaire d'un fonds ne peut réclamer une servitude de passage s'il s'est volontairement enclavé ; qu'en l'espèce, la société X... soutient que Mme Y...s'est volontairement enclavée ou a aggravé l'état d'enclave de son bien en lui vendant la parcelle EW 342 ; que force est de constater qu'il n'est nullement établi que l'ensemble constitué par les parcelles EW 342 et EW 343 avait une sortie en 1999 sur la voie publique, notamment par l'allée boréale, telle que figurant sur le plan cadastral produit et dont l'existence en 1999 tout comme le caractère public à cette date ne sont pas établis, ce que du reste ne soutient pas la société X... qui fait état d'un accès à la route par la parcelle colorée en mauve dans ses conclusions, soit la parcelle EW 167 ; que l'existence d'un changement du document d'urbanisme ayant créé un Espace Boisé à Conserver et un emplacement réservé, à savoir le Plan Local d'Urbanisme de la Communauté Urbaine de Bordeaux voté en juillet 2006 et rendu opposable au 18 août 2006, est sans portée pour apprécier l'état d'enclave car, même en l'absence de ces contraintes, la parcelle serait enclavée, faute d'accès direct à la voie publique, et elle l'était en 1999 ; qu'au vu de ces éléments, il sera jugé que la parcelle EW 343 appartenant à la SAS Francelot est enclavée et doit bénéficier d'une servitude légale de passage pour cause d'enclave ; que l'examen du Plan local d'Urbanisme de la communauté Urbaine de Bordeaux et du plan fourni par la commune de Mérignac permet de vérifier que la parcelle EW 343 est pour une partie importante grevée par un espace boisé à conserver (EBC) et d'un emplacement réservé empêchant de prévoir un désenclavement par le sud de la parcelle ; que l'existence d'un espace boisé à conserver se traduit par une contrainte essentielle tenant à l'impossibilité d'en changer la destination et donc d'y réaliser une construction ou d'y aménager une route d'accès ; que les articles L. 123-1 et R. 123-11 du code de l'urbanisme font obstacle de la même façon à toute construction sur un emplacement réservé pour l'aménagement d'une voie ou d'un ouvrage public, ce qui vaut pour l'aménagement de nouvelles voies d'accès ou l'assiette d'une servitude de passage, tout au moins tant que la réserve n'est pas levée ; que l'examen du plan fourni révèle que les parcelles voisines de la parcelle EW 343 sont bâties ; que dès lors, l'accès à la voie publique le plus court et le moins dommageable est constitué par un passage sur les parcelles EW 371 et 372, étant précisé que la parcelle EW 372 est déjà une voie de circulation (privée) et que la parcelle EW 371 a été construite après que le litige soit né par l'édification d'un garage en bois, ce qui représente un dommage peu important pour la société X... ; que le caractère prématuré de la demande au motif que le projet de construction n'est pas précisé n'a pas lieu d'être retenu, au moins au niveau du principe de la reconnaissance d'une servitude de passage pour enclave, en ce qu'il ajoute une condition au texte de l'article 682 du code civil ;
1°) ALORS QUE dans leurs conclusions, les parties s'accordaient sur le fait que la parcelle EW 343 disposait d'un accès sur la voie publique, la société X... soutenant (conclusions, p. 15) qu'elle était desservie par la rue Jean Monnet et par l'allée de l'Orient et la société Francelot admettant (conclusions adverses, p. 14) un tel accès en soulignant que si on voulait accéder à partir de la parcelle en cause à la rue Jean Monnet, il faudrait que les voies d'accès passent sur une partie de la parcelle EW 343 classée en espace boisé à conserver et une autre partie de la parcelle classée en emplacement réservé pour superstructures ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire que la parcelle EW 343 était enclavée, qu'elle n'avait aucun accès direct sur une voie publique car elle ne confrontait aucune voie publique, notamment l'allée de l'Orient ou la rue Jean Monnet, a ainsi méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'un espace boisé à conserver est inconstructible uniquement s'il est établi que les travaux de construction compromettent sa conservation ou sa protection ; qu'en se bornant, pour dire que la parcelle EW 343 était enclavée, à énoncer que l'examen du plan local d'urbanisme de la communauté urbaine de Bordeaux et du plan fourni par la commune de Mérignac permettait de vérifier que la parcelle EW 343 était pour une partie importante grevée par un espace boisé à conserver et que l'existence d'un tel espace se traduisait par une contrainte essentielle tenant à l'impossibilité d'en changer la destination et donc d'y réaliser une construction ou d'y aménager une route d'accès, sans constater qu'une telle route était de nature à compromettre la conservation ou la protection de cet espace et à modifier ainsi sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, ensemble les articles 682 et 683 du code civil ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, la société X... soutenait, dans ses conclusions d'appel (p. 18 et 19), que M. X... était propriétaire à compter du 15 octobre 1999 d'une parcelle longeant la voie publique figurant sous teinte violette du plan et que Mme Y..., en vendant la parcelle EW 342, était à l'origine de l'état d'enclave de la parcelle EW 343 et que c'était précisément sur cette première parcelle qu'elle envisageait de passer pour desservir la précédente ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire que Mme Y...n'était pas à l'origine de l'état d'enclave de la parcelle EW 343 et juger, en conséquence, que cette parcelle était enclavée, que la société X... ne soutenait pas l'existence d'un accès de l'ensemble constitué par les parcelles EW 342 et 343 à la voie publique par l'allée boréale, dès lors qu'elle faisait état d'un accès à la route par la parcelle colorée en mauve dans ses conclusions, soit la parcelle EW 167, a ainsi dénaturé les conclusions d'appel de la société X... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE dans leurs conclusions, les parties s'accordaient sur le fait que la parcelle EW 343 n'était pas enclavée en 1999, avant la vente de la parcelle EW 342, la société X... soutenant (conclusions, p. 19) que Mme Y..., en vendant cette dernière parcelle, était à l'origine de son état d'enclave et la société Francelot faisant valoir (conclusions adverses, p. 17 et 18) que lorsque la vente de la parcelle EW 342 avait été réalisée entre M. X... et Mme Y..., en 1999, les contraintes d'urbanisme qui grèvent aujourd'hui la parcelle, n'existaient pas et que son état d'enclave résultait de la modification de ces contraintes introduites dans le plan local d'urbanisme en 2006 ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire que Mme Y...n'était pas à l'origine de l'état d'enclave de la parcelle EW 343 et juger, en conséquence, que cette parcelle était enclavée, qu'elle était déjà enclavée en 1999, a ainsi méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
