LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 17 juin 2008 par la société civile professionnelle Michel X..., Jean-Michel Y...- X... et Olivier Y...- X... (le notaire), la SCI 2005 Résidence les balcons de Seix (la SCI) a vendu à M. et Mme A... deux lots d'une copropriété en l'état futur d'achèvement ; que l'acquisition a été financée par un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas invest immo, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas personal finance (la banque) ; que l'ensemble immobilier que la SCI s'était engagée à édifier n'ayant pas été réalisé en raison de la péremption du permis de construire intervenue le 14 juin 2008, M. et Mme A... ont assigné la SCI et la banque en résolution de la vente et du contrat de prêt, et le notaire en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme A... la somme de 40 614, 14 euros, avec intérêts de droit à compter de l'assignation et, infirmant l'arrêt, de le condamner à payer à ces derniers la somme de 43 214, 40 euros avec intérêt de droit à compter de l'assignation, alors, selon le moyen :
1°/ que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu'en approuvant, dans ses motifs, les premiers juges en ce qu'ils avaient condamné le notaire à verser à M. et Mme A... la somme de 40 614, 14 euros quand, dans son dispositif, elle confirmait le jugement qui avait fixé cette condamnation à la somme de 40 614, 14 euros et y ajoutait une condamnation du notaire envers M. et Mme A... à la somme de 43 214, 40 euros, la cour d'appel a entaché sa décision de contradiction, en méconnaissance des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en toute hypothèse, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme A... sollicitaient la condamnation du notaire à leur payer la somme de 40 614, 14 euros ; qu'en confirmant le jugement qui avait condamné le notaire à la somme de 40 614, 14 euros tout en condamnant le notaire à une somme supplémentaire de 43 214, 40 euros, la cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu que, dès lors que M. et Mme A... reconnaissent que la somme de 43 214, 40 euros, au paiement de laquelle le notaire a été condamné à leur profit, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, en sus de celle de 40 614, 14 euros, ne repose sur aucun motif spécifique de nature à en justifier le principe et le montant, la contradiction entre les motifs et le dispositif de l'arrêt et la méconnaissance de l'objet du litige dénoncés par le moyen résultent d'une erreur matérielle qui peut, selon l'article 462 du code de procédure civile, être réparée par la Cour de cassation à laquelle est déféré cet arrêt ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable du préjudice subi par la banque et de le condamner à verser à celle-ci une certaine somme en réparation de ce préjudice, alors, selon le moyen, que la fonction de la responsabilité est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute alléguée ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la banque des gains qu'elle avait tirés du prêt et qu'elle devrait restituer à M. et Mme A... quand, sans la faute du notaire, la vente n'aurait pas été conclue, de sorte que la banque n'aurait pas consenti de prêt, ni perçu les gains en cause, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les fautes du notaire avaient directement contribué à la résolution du contrat de vente et que, dès lors que la résolution de plein droit du contrat de prêt n'était que la conséquence de celle de la vente, sa responsabilité était engagée à l'égard de la banque, la cour d'appel a pu condamner le notaire à réparer le préjudice subi par elle ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 12 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt condamne le notaire à verser à la banque le montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains de M. et Mme A..., comprenant les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées ;
Qu'en statuant ainsi, sans déterminer le préjudice subi par la banque, alors qu'il lui appartenait de trancher le litige dont elle était saisie, la cour d'appel a méconnu son office et violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de mettre hors de cause, sur leur demande, M. et Mme A..., dont la présence n'est pas nécessaire devant la juridiction de renvoi ;
PAR CES MOTIFS :
Vu l'article 462 du code de procédure civile ;
Rectifiant l'erreur matérielle affectant l'arrêt rendu le 12 octobre 2015 (RG n° 13/ 00169) entre les parties par la cour d'appel de Toulouse, dit que sera supprimé le chef de dispositif suivant :
" Condamne la SCP X...- Y... à payer aux époux A... la somme de 43 214, 40 euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation " ;
Met hors de cause M. et Mme A... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile professionnelle Michel X..., Jean-Michel Y...- X... et Olivier Y...- X... à verser à la BNP Paribas personal finance le montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains de M. et Mme A..., comprenant les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles résolues, cet arrêt rendu le 12 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la BNP Paribas personal finance aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Jean-Michel Y...- X... et Olivier Y...- X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la SCP Y... responsable du préjudice subi par les époux A... et dit qu'elle serait tenue à réparation dudit préjudice, d'AVOIR condamné la SCP Y... à payer aux époux A... la somme de 40. 614, 14 euros, avec intérêts de droit à compter de l'assignation et d'AVOIR, infirmant l'arrêt attaqué, condamné la SCP Y... à payer aux époux A... la somme de 43. 214, 40 euros avec intérêt de droit à compter de l'assignation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les manquements et la responsabilité de la SCP X...- Y..., que le notaire, qui prête son concours à l'établissement d'actes, doit veiller à leur efficacité ; qu'il doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité des actes, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés ; qu'il est également tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues ; qu'en l'espèce l'acte de vente a été établi par la SCP X...- Y... le 17 juin 2008, soit trois jours après la péremption du permis de construire, lequel avait déjà été prorogé ; qu'au terme de l'acte en cause il est en outre expressément stipulé que la construction avait d'ores et déjà été engagée alors que les pièces produites aux débats, et notamment le courrier précité du maire de Seix, démontrent qu'il n'en était rien ; que les pièces dont se prévaut la SCP X...- Y... n'évoquent à ce titre que des travaux préparatoires de mise en place d'une plate-forme, lesquels ne sont pas de nature à établir le commencement effectif de l'opération ; qu'en l'état de ces éléments, ni la formalité d'une déclaration d'ouverture du chantier ni l'existence d'une garantie d'achèvement ne dispensaient l'étude notariale de vérifier le commencement effectif des travaux alors que le permis de construire expirait deux mois plus tard, et d'informer en conséquence les acquéreurs des risques qu'ils encouraient de ce fait ; par ailleurs qu'au terme de l'article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation lorsque le contrat, comme en l'espèce, prévoit le paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l'avancement des travaux, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux ; qu'à ce titre le pourcentage du prix pouvant être exigé par le vendeur au moment de la signature de l'acte doit être déterminé au regard de ce critère ; qu'en l'espèce le notaire a explicitement indiqué au terme de l'acte de vente « que compte tenu de l'avancement des travaux » le prix exigible à la signature de l'acte était de 25 % du prix de vente alors qu'il ne disposait que d'une déclaration d'ouverture de chantier et d'un permis de construire dont la péremption était proche ; que la SCP X...- Y... ne pouvait par ailleurs ignorer la valeur du terrain d'assiette de l'opération puisqu'elle avait établi le 10 juillet 2007 l'acte de vente par lequel la mairie de Seix avait cédé ce terrain au promoteur pour la somme de 236. 300 euros ; que les lots acquis par les acquéreurs ne représentaient seulement que 1595/ 100. 000èmes de cette assiette ; que compte tenu de la spécificité du transfert de propriété dans une vente en l'état futur d'achèvement et du fait que l'opération immobilière était engagée en zone de revitalisation rurale laquelle ne subissait aucune pression foncière, le notaire devait s'assurer que la valeur du terrain dont la propriété était transmise à la signature de l'acte correspondait dans une proportion suffisante au pourcentage exigé ; qu'en ne s'entourant pas de pièces complémentaires de nature à justifier ce pourcentage, il a manqué à son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs, lesquels ont versé une somme ne correspondant ni à l'avancement effectif des travaux ni à la valeur du terrain acquis ; qu'en l'état de ces éléments, et même si l'existence des autres manquements retenus par le premier juge et allégués par les autres parties (absence de garantie de remboursement, mise en garde sur les risques d'une opération de défiscalisation, défaut de vérification des assurances construction) n'est pas suffisamment caractérisée, il y a lieu en considération des motifs précédemment énoncés de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu l'existence de fautes de nature à engager la responsabilité de la SCP X...- Y... ; […] sur les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs, que la réparation d'un préjudice doit être intégrale et les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; que les époux A..., étant respectivement ingénieur et sans profession, ont signé l'acte de vente dans le cadre d'une opération de défiscalisation ; que le dossier de présentation du projet faisait référence à des intervenants tels que des établissements bancaires et compagnie d'assurance reconnus, ainsi qu'à un notaire (Me Y...- X...) en charge d'établir les actes authentiques et attestant que l'opération avait fait l'objet de nombreux contrats de réservation pour un montant cumulé de 12. 520. 382, 56 euros et d'accords de prêts pour un montant cumulé de 8. 582. 962, 57 euros ; qu'ils étaient domiciliés lors de la signature de l'acte authentique de vente à Jonage (69330) et ont été représentés par un clerc de l'étude notariale ; qu'ils ne pouvaient en tout état de cause douter de la réalité du commencement effectif des travaux au vu des mentions figurant dans cet acte ; qu'en considération de ces éléments, il ne saurait en conséquence être opposé aux époux A... leur propre négligence pour écarter ses demandes indemnitaires ou opérer un partage de responsabilité ; que, pour le surlus, il est constant que, dès la notification du présent arrêt, ils seront contraints de rembourser à la BNP Paribas Personal Finance la somme au principal de 40. 614, 14 euros ; que l'examen des pièces versées aux débats, et notamment celles du dossier pénal et d'investigations réalisées par le trésorier payeur général de l'Ariège, démontrent que la nébuleuse de sociétés créée par Monsieur B... et la déconfiture du groupe ne permet nullement d'envisager la restitution par la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix de la moindre somme ; que les acquéreurs subissent ainsi un préjudice certain, né et actuel, trouvant son origine dans les manquements de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix et de la SCP X...- Y... à leurs obligations, manquements ayant concouru directement à la réalisation du préjudice né de la résolution de la vente induisant pour eux le fait de supporter dès la notification du présent arrêt le remboursement au prêteur d'une somme de 40. 614, 14 euros ; que les fautes de la SCP X...- Y... ont ainsi exposé les époux A... au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation de la vente et de l'impossibilité d'actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l'existence d'un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués par les acquéreurs ; qu'en l'état de ces éléments la décision sera confirmée en ce qu'elle a fixé la créance de ces derniers au passif de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix à la somme de 40. 614, 14 euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation, dit que la SCP X...- Y... sera tenue à réparation de leurs préjudices in solidum avec le vendeur, et condamné cette dernière au paiement de cette somme ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la responsabilité du notaire, les parcelles ont été acquises par la SCI auprès de la commune de Seix par acte authentique en date du 10 juillet 2007, reçu par Maitre Jean-Michel Y... notaire associé au sein de la SCP notariale ; que par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2007, une convention de cautionnement a été conclue entre la SCI et la CEMP portant garantie d'achèvement de l'immeuble à construire conformément aux articles L 261-11 D et R 261-21 B du Code de la construction et de l'habitation ; que ladite convention énonce en page 2 que les travaux sont « au stade de démarrage » ; que l'acte de vente entre les époux demandeurs et la SCI, reçu par le notaire le 17 juin 2008, donc postérieurement à la péremption du permis de construire, alors qu'aucun travaux n'avait été réalisé, ni même entrepris ; qu'or le permis de construire en considération duquel la garantie financière d'achèvement a été délivrée n'étant plus en vigueur, le bénéficiaire de la garantie n'était plus en mesure d'actionner celle-ci ; qu'en effet, si l'achèvement n'est pas possible faute de permis de construire, toute action de l'accédant contre le garant est vouée à l'échec pour défaut de qualité du demandeur ; que, sur les manquements commis pas le notaire à son obligation d'assurer aux actes leur authenticité et leur efficacité : la faute commise par la SCP notariale consiste ainsi à avoir instrumenté un acte qui ne pouvait produire ses effets ; qu'il peut être retenu à l'encontre du notaire instrumentaire les fautes suivantes :- l'acte fait référence à une construction d'ores et déjà engagée (page 5 au chapitre Superficie, il est fait état d'une vente « en cours de construction », et au chapitre Nature et quotité des droits concernés il est fait mention d'un terrain sur lequel un immeuble est « en cours d'édification »),- plus grave encore le notaire a conseillé « compte tenu de l'avancement des travaux » le paiement à la signature de l'acte de 25 % du prix de vente en se référant dans l'acte à une attestation d'avancement des travaux alors que, comme il l'a reconnu lui-même, il ne disposait que d'une déclaration d'ouverture de chantier, l'acte visant même cette attestation comme figurant dans la liste des pièces annexées à l'acte (page 16),- la part de 25 % du prix de vente mise à la charge de l'acquéreur, dès la signature de l'acte authentique excède grandement la valeur du bien immobilier, le terrain d'assiette de l'opération ayant été acquis de la commune de Seix pour un prix de 236. 300 euros ; que ces inexactitudes dans la réduction de l'acte de cession ont eu pour effet de présenter l'opération immobilière comme sûre et dépourvue de risque alors qu'elle n'était plus possible ni même garantie ; que le devoir du notaire étant précisément d'authentifier les actes en donnant foi aux énonciations qu'ils comportent il ne peut se retrancher derrière la connaissance des biens qu'ont déclaré avoir eue les acquéreurs lesquels n'étaient pas physiquement présents lors de l'établissement des actes et étaient représentés par un clerc de notaire ; que par ailleurs en acceptant le versement d'une fraction supérieure à la valeur du bien le notaire a contrevenu au principe de l'échelonnement des paiements du contrat de vente en VEFA ; sur les manquements du notaire à son devoir de conseil,- l'absence de recherche de validité du permis de construire, que le notaire, bien qu'il n'ait pas reçu tous les actes concernant les immeubles ni participé directement à la négociation d'une opération à visée de défiscalisation, a failli son obligation de conseil en ne s'assurant pas que les documents en sa possession étaient conformes aux énonciations de son acte et en ne s'assurant pas lui-même que les documents présentés étaient conformes à la réalité du chantier ; que n'ayant interrogé, ainsi qu'il le reconnaît lui-même, ni le vendeur, ni l'architecte sur l'état de la construction, il ne saurait non plus, se retrancher derrière la mention figurant sur la convention de cautionnement selon laquelle les travaux se trouvaient « au stade du démarrage » ni sur celle selon laquelle la partie cautionnée atteste avoir remis à la CEMP l'ensemble des pièces nécessaires à la constitution du dossier ; […] ; Sur le préjudice, que le préjudice subi par les acquéreurs s'apprécie en la personne de ces derniers et non de l'auteur du dommage, peu importe que la procédure collective dans laquelle est engagée la SCI ait été ou non clôturée pour insuffisance d'actif à ce jour ; que c'est en conséquence vainement que le notaire soutient que le préjudice n'est pas certain puisqu'il n'est pas justifié que la réalisation de l'actif de la SCI ne permettra pas à l'acquéreur de recouvrer son éventuelle créance ; sur le lien de causalité, que les manquements retenus à l'encontre de la SCP notariale, ci-dessus développés ont directement contribué au prononcé de la résolution de la vente ; qu'il s'ensuit que le notaire sera tenu, in solidum avec le vendeur, au paiement des sommes résultant de la résolution de la vente et à leur payer une indemnité en réparation du préjudice qu'ils ont subi ;
1°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu'en approuvant, dans ses motifs, les premiers juges en ce qu'ils avaient condamné la SCP notariale à verser aux époux A... la somme de 40. 614, 14 euros (arrêt, p. 14, antépén. §) quand, dans son dispositif, elle confirmait le jugement qui avait fixé cette condamnation à la somme de 40. 614, 14 euros et y ajoutait une condamnation de la SCP notariale envers les époux A... à la somme de 43. 214, 40 euros (arrêt, p. 16, 7 § qui confirme jugement, p. 16, dispositif et arrêt p. 16, pén. §), la Cour d'appel a entaché sa décision de contradiction, en méconnaissance des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, dans leurs conclusions d'appel, les époux A... sollicitaient la condamnation de la SCP Y... à leur payer la somme de 40. 614, 14 euros (leurs conclusions, p. 19, dispositif) ; qu'en confirmant le jugement qui avait condamné la SCP Y... à la somme de 40. 614, 14 euros tout en condamnant la SCP à une somme supplémentaire de 43. 214, 40 euros (arrêt, p. 16, 7 § qui confirme jugement, p. 16, dispositif et arrêt p. 16, pén. §), la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la SCP Y... responsable du préjudice financier subi par la BNP Paribas Personal Finance résultant de l'annulation du contrat de vente et de prêt et d'AVOIR condamné la SCP Y... à verser à la BNP Paribas Personal Finance le montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains des époux A..., comprenant les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées ;
AUX MOTIFS QUE si, en principe les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers ; que la nullité de la vente d'un immeuble ayant pour conséquence la nullité du prêt, une banque peut réclamer réparation du préjudice résultant de la restitution des intérêts, primes d'assurances, frais et indemnité de remboursement anticipé afférents à chaque partie en fonction de la situation de chacun au moment de la nullité ; qu'en l'espèce la BNP Paribas Personal Finance a subi un préjudice équivalent au montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains des emprunteurs, mon égal aux intérêts conventionnels, cotisation d'assurance, frais de dossier, indemnité de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées ; que s'il n'est nullement contesté que les manquements de la SCI 2005 Résidence Les Balcons du Seix sont à l'origine de ce préjudice, il est également acquis que les fautes du notaire à l'origine de l'annulation du contrat de vente ont engagé sa responsabilité à l'égard de la banque du fait de l'annulation de droit du prêt qui n'est que la conséquence de l'annulation de la vente ; qu'il convient en conséquence de déclarer le vendeur et l'étude notariale responsables de ce préjudice ; qu'il y a lieu dès lors de compléter de ce chef la décision déférée et de fixer au passif de la SCI 2005 Résidence Les Balcons de Seix la créance de la BNP Paribas Personal Finance au montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains des emprunteurs, mon égal aux intérêts conventionnels, cotisation d'assurance, frais de dossier, indemnité de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées ; qu'il y a lieu également de dire que la SCP Michel X...
Y... sera tenue in solidum envers la BNP Paribas Personal Finance au paiement de ces sommes et de la condamner de ce chef ;
1°) ALORS QUE la fonction de la responsabilité est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute alléguée ; qu'en condamnant la SCP notariale à indemniser la BNP Paribas Personal Finance des gains qu'elle avait tirés du prêt et qu'elle devrait restituer aux époux A... quand, sans la faute du notaire, la vente n'aurait pas été conclue, de sorte que la banque n'aurait pas consenti de prêt, ni perçu les gains en cause, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il appartient au juge saisi d'un litige de le trancher ; qu'en « condamn [ant] la SCP X...- Y... à verser à la BNP Paribas Personal Finance le montant des restitutions qu'elle devra opérer entre les mains des époux A..., comprenant les intérêts conventionnels, cotisations d'assurance, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires effectivement perçus en vertu des dispositions contractuelles annulées » (arrêt, p. 17), sans évaluer la condamnation qu'elle prononçait, la Cour d'appel a méconnu son office, en violation des exigences de l'article 12 du Code de procédure civile.
