LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 22 mai 2015), que Mme X..., propriétaire d'un lot comprenant un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant de ce que M. Y..., propriétaire d'un appartement voisin, occupait indûment des parties communes situées de part et d'autre de sa terrasse, a assigné celui-ci en cessation de cette occupation et en réparation de son préjudice ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que, si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ceux-ci, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;
Attendu que, pour déclarer l'action en cessation d'occupation de parties communes irrecevable, l'arrêt retient que celle-ci ne concerne pas la propriété ou la jouissance de son lot par Mme X..., que le fait que celle-ci fasse état d'un préjudice résultant de cette situation n'est pas de nature à lui donner qualité à agir et que l'action relève de la seule compétence du syndicat des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire peut demander la cessation d'une atteinte portée aux parties communes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable l'action engagée par Mme X... aux fins d'enjoindre à M. Y... de cesser d'occuper les parties communes, l'arrêt rendu le 22 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action de Mme X... en vue d'enjoindre à M. Y... de cesser d'occuper les parties communes ;
Aux motifs que l'action engagée par Mme X... fondée sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne concernait pas la propriété ou la jouissance de son lot mais la contestation d'une occupation de parties communes par un copropriétaire ; que c'était donc à tort que le premier juge avait, sans motiver sa décision, décidé qu'elle était recevable en son action, le fait que Mme X... fasse état d'un préjudice résultant de cette situation n'étant pas de nature à lui donner qualité pour agir pour contester une occupation de parties communes, alors que l'action relevait de la seule compétence du syndicat des copropriétaires ;
Alors 1°) que l'action de Mme X... était fondée sur l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en ayant énoncé, pour déclarer son action irrecevable, qu'elle était fondée sur les dispositions de l'article 18 de cette même loi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en ayant considéré, pour déclarer irrecevable l'action de Mme X..., que l'action en contestation d'une occupation de parties communes relevait de la seule compétence du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors 3°) et en tout état de cause que le copropriétaire est nécessairement recevable à agir en cessation d'une atteinte aux parties communes lorsqu'il subit un préjudice personnel ; qu'en ayant énoncé que le fait que Mme X... fasse état d'un préjudice personnel n'était pas de nature à lui donner qualité pour agir en contestation d'une occupation des parties communes, la cour d'appel a encore violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs que s'il n'était pas contesté que M. Y..., propriétaire d'un appartement voisin de celui de Mme X..., occupait deux terrasses est et ouest situées dans le prolongement de la sienne qui constituaient des parties communes, à l'origine inaccessibles, il ressortait de son acte d'acquisition du 31 août 2010 que son vendeur M. Z... avait obtenu, lors de l'assemblée générale du 6 mars 2009, l'autorisation d'occuper les surfaces communes inaccessibles selon sa demande annexée en tenant compte du recalcul des tantièmes, du métrage des surfaces, du déplacement des gardes corps à l'identique ; que le fait que cette résolution ait été qualifiée, dans le procès-verbal, « sans décision possible », tout en notant que l'unanimité des propriétaires présents avait émis un vote favorable ne pouvait résulter que d'une erreur matérielle ; qu'il n'était nullement établi ni même allégué que M. Y... occupait la terrasse inaccessible située en face de la varangue pour laquelle l'assemblée générale du 7 septembre 2011 avait émis un vote défavorable ; qu'aucune faute ne pouvait donc être reprochée à M. Y... qui justifierait l'octroi à Mme X... de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ou préjudice moral ;
Alors 1°) que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si une délibération de l'assemblée générale ordinaire du 30 juin 2011, en sa résolution n° 20, n'avait pas refusé à M. Y... le droit d'occuper les surfaces des parties communes inaccessibles, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que le copropriétaire est tenu de réparer les conséquences des nuisances qu'il cause à son voisin ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la privation par Mme X... de l'intimité de sa vie privée du fait de la vue plongeante sur son appartement dont disposait M. Y..., outre les nuisances sonores engendrées, n'ouvraient pas droit à réparation au profit de Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
